श्री. सतीश सप्रे, मा. अध्‍यक्ष यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               वि.प.क्र. 2 हे वि.प.क्र.1 वास्‍तू कंसलटंट अँड निहिरा डेव्‍हलपर्सचे प्रोप्रायटर असून ते जमीनीचा विकास करुन त्‍यावर भुखंड पाडून ते विकण्‍याचा व्‍यवसाय करतात. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍यासोबत करार करुन व रक्‍कम स्विकारुन भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दाखल केलेली आहे.

2.               तक्रारकर्त्‍याची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, त्‍याने वि.प.च्‍या मौजा कळमेश्‍वर, ता.कळमेश्‍वर, जि.नागपूर ख.क्र. 614/3, प.ह.क्र. 27 वरील ‘सत्‍य साई नगरी’ या नावाने असलेला प्रस्‍तावित लेआऊटमधील भुखंड क्र. 14 हा 1846 चौ.फु.चा हा रु.8,58,390/- मध्‍ये घेण्‍याचा करार दि.29.06.2016 रोजी रु.2,57,517/- बयाना देऊन केला व उर्वरित रक्‍कम रु.6,00,873/- ही 36 मासिक हप्‍त्‍यामध्‍ये दरमहा रु.10,000/- प्रमाणे व रु.6,700/- महिन्‍यामध्‍ये वि.प.ला द्यावयाची होती. तक्रारकर्त्‍याने दि.02.04.2016 पासून 01.03.2019 पर्यंत एकूण रु.4,57,517/- वि.प.ला दिले व  वि.प.ने तशा पावत्‍या निर्गमित केल्‍या. वि.प.ने मात्र जमिनीचा विकास केला नाही. तक्रारकर्त्‍याला वि.प.च्‍या व्‍यवहाराबाबत संशय निर्माण झाल्‍याने उर्वरित रक्‍कम वि.प.ला दिली नाही. शेवटी तक्रारकर्त्‍याने वि.प.वर नोटीसची बजावणी केली आणि वि.प.ला सदर नोटीस प्राप्‍त होऊनही त्‍यांनी त्‍यास लेखी उत्‍तर दिले नाही, म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार आयोगासमोर दाखल करुन वि.प.ने उर्वरित रक्‍कम स्विकारुन त्‍याला भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन द्यावे किंवा असे करण्‍यास वि.प. असमर्थ असतील तर त्‍यांनी वि.प.ला दिलेली रक्‍कम 18% व्‍याजासह मिळावी, शारिरीक, मानसिक त्रासाबाबत नुकसान भरपाई द्यावी, तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर प्रकरणाची नोटीस वि.प.क्र. 1 व 2 यांना नोटीस तामिल झाली असता ते आयोगासमोर हजर झाले नसल्‍याने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्‍यात आला.  

4.               सदर प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर आयोगाने तक्रारकर्त्‍याचा तोंडी युक्‍तीवाद त्‍यांचे वकीलांमार्फत ऐकला. आयोगाने तक्रारीसोबत दाखल केलेले दस्‍तऐवज यांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे  व त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                   मुद्दे                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ता वि.प.चा ग्राहक आहे काय ?                                       होय.

2.       तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ?                       व या आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य आहे काय ?                              होय.

3.       वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?        होय.

4.       तक्रारकर्ता काय आदेश मिळण्‍यास पात्र आहे ?              अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष –

5.                              मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत वि.प.च्‍या ‘‘सत्‍य साई नगरी’’ या मौजा कळमेश्‍वर, ख.क्र. 614/3 व 620/1, प.ह.क्र. 17 चे माहितीपत्रक व विक्रीच्‍या करारनाम्‍याची प्रत सादर केली आहे. सदर माहितीपत्रकाचे व विक्रीच्‍या करारनाम्‍याचे अवलोकन केले असता वि.प. त्‍याच्‍या या प्रस्‍तावित लेआऊटमध्‍ये डांबरी रस्‍ते, गार्डन, पाण्‍याची सोय 24 तास, विद्युत पुरवठा करुन विकसित लेआऊट करुन देणार होता. प्रस्‍तावित अभिन्‍यासाच्‍या नकाशावरुन वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून रक्‍कम घेऊन भुखंड अकृषक करण्‍याची, प्रस्‍तावित लेआऊटला संबंधित विभागाकडून मंजूरी, नकाशा मंजूरी, सिमांकन आणि विकास करण्‍याची जबाबदारी घेतलेली आहे. त्‍यामुळे  वि.प. सेवा पुरवठादार व तक्रारकर्ता हा ग्राहक असा संबंध त्‍यांच्‍यामध्‍ये निर्माण होतो. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प. द्वारे विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ व ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.

6.                              मुद्दा क्र. 2 –  वि.प.ने विक्रीच्‍या करारानाम्‍यात कुठेही विक्रीपत्र केव्‍हा नोंदवून देईल याबाबत भाष्‍य केलेले नाही. तसेच तक्रारकर्त्‍याला त्‍यांचे लेआऊट हे विकसित झाले आहे आणि विक्रीपत्र करण्‍याकरीता लागणा-या सर्व मंजूरी त्‍याने प्राप्‍त केल्‍या आहेत, याबाबत कुठलेही पत्र वा नोटीस पाठविले असल्‍याचे दस्‍तऐवजांवरुन दिसून येत नाही. तसेच नियोजित कालावधीमध्‍ये तक्रारकर्त्‍याने उर्वरित रक्‍कम दिली नाही, म्‍हणून त्‍याचा भुखंड रद्द करुन बयाना पचित करण्‍यात आल्‍याचे नोटीस अथवा सुचनापत्र वि.प.ने तक्रारकर्त्‍यास पाठविल्‍याचे अभिलेखावरुन दिसून येत नाही. भुखंडाचे विक्रीपत्र/ताबा न मिळाल्‍याने किंवा दिलेली रक्‍कम परत न मिळाल्‍याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC).  सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. त्‍यामुळे मुद्दा क्र. 2 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

7.               मुद्दा क्र. 3 – तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या माहितीपत्रकावरुन आणि विक्रीच्‍या करारनाम्‍यावरुन आणि माहितीपत्राकातील अभिन्‍यासाच्‍या नकाशावरुन वि.प.ची योजना ही प्रस्‍तावित योजना असल्‍याचे दिसून येते. अशा योजनेतील भुखंड विक्रीस काढून वि.प. खरेदीदार ग्राहकाची फसवणूक करीत आहे. वि.प.ने कागदोपत्री लेआऊटची आखणी करुन भुखंड पाडून ते विक्रीस मोबदला घेऊन काढले. परंतू विक्रीपत्र नोंदविण्‍याकरीता आवश्‍यक असलेल्‍या परवानग्‍या न घेता व लेआऊटचा नकाशा मंजूर न करता ग्राहकांना त्‍याचे केवळ विक्रीचा करारनामा नोंदवून दिला आहे. वि.प.चा उद्देश्‍य हा फक्त ग्राहकांना आकर्षक जाहिराती दाखवून व अमीष दाखवून पैसे जमा करणे व त्‍यानंतर लेआऊट परवानगीबाबत व विकासाबाबत कोणतीही कार्यवाही न करता पैसे कमविण्याचा/वापरण्याचा असल्याचे स्पष्टपणे दिसून येते. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

अशाप्रकारे वि.प. अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब करीत आहे हे स्‍पष्‍ट होते.

8.               तक्रारकर्त्‍याने आयोगासमोर तक्रार दाखल केल्‍यानंतर वि.प.ने आयोगासमोर येऊन तक्रारकर्त्‍याचे कथन खोडून काढण्‍याकरीता कुठलाही दस्‍तऐवज दाखल केलेला नाही. वि.प.ने सन 2016 ला भुखंड नोंदणी केल्‍यापासून तर तक्रार दाखल करेपर्यंत त्‍याने लेआऊटचा विकास केल्‍याबाबत किंवा भुखंडाचे विक्रीपत्र करण्‍याबाबत जर काही अडचणी असतील तर त्‍याचा खुलासा तक्रारकर्त्‍याला पत्र पाठवून किंवा सुचित करुन केल्‍याचे दिसून येत नाही. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने जे कथन तक्रारीत केले आहे ते सत्‍य समजण्‍यास आयोगाला हरकत वाटत नाही आणि म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याची तक्रार ही दाद मिळण्‍यास पात्र आहे असे आयोगाचे मत आहे.  वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला आश्‍वासित केलेली सेवा न देऊन सेवेत निष्‍काळजीपणा केल्‍याचे दिसून येते.

9.               वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून भुखंडाची एकूण किंमत रु.8,58,390/- पैकी रु.4,57,517/- दि.02.04.2016 पासून दि.01.03.2019 पर्यंत स्विकारल्‍याचे दाखल पावत्‍यांवरुन दिसून येते. तक्रारकर्त्‍याने संपूर्ण रक्‍कम ही धनादेशाद्वारे दिलेली आहे.  वि.प.ने 53.29% रक्‍कम स्विकारूनसुध्‍दा तक्रारकर्त्‍याला लेआऊट विकसित करुन, मंजूर करुन भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही, वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील निष्‍काळजीपणा दर्शविते आणि म्‍हणून मुद्दा क्र. 3 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

10.              मुद्दा क्र. 4 – तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत लावलेल्‍या पावत्‍यांच्‍या प्रतींवरुन व धनादेशांचे क्रमांकावरुन रु.4,57,517/- वि.प.ला दिल्‍याचे दिसून येते. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला आजतागायत असे कुठलेही दस्‍तऐवज पुरविले नाही की, ज्‍यावरुन ही बाब स्‍पष्‍ट होईल की, सदर वादातील जमिन ही वि.प.च्‍या नावावर आहे आणि वि.प.ने ती विक्रीपत्र नोंदविण्‍याकरीता आवश्‍यक परवानग्‍या घेऊन विकसित केली आहे. अशा परिस्थितीमध्‍ये तक्रारकर्त्‍याकडून उर्वरित रक्‍कम स्विकारुन विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचे आदेश कागदोपत्री राहण्‍याची शक्‍यता आहे. तक्रारकर्त्‍याचे संभाव्‍य नुकसान टाळण्‍याकरीता  विवादीत भुखंडांसाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोनमधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार असलेले मूल्य तक्रारकर्त्‍याने दिलेल्‍या रकमेच्‍या प्रमाणात (53.29%) वि.प.ने परत करणे न्‍यायोचित व कायदेशीर होईल असे आयोगाचे मत आहे किंवा  वि.प.ला दिलेली रक्‍कम ही व्‍याजासह परत करण्‍याचे आदेश देणे न्‍यायोचित आणि कायदेशीर राहील असे आयोगाचे मत आहे.  मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्‍या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात भूखंडाचा/फ्लॅटचा ताबा न देता तक्रारकर्त्‍याला जमा केलेली रक्‍कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान भरुन निघण्‍यासाठी जास्‍त व्‍याजदर मंजुर करण्‍याचे आदेश दिलेले आहे. तसेच, मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्‍यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.

मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

          “Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation             Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.

शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान यांचा विचार करता आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प. ने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याने अदा केलेली रक्‍कम दंडात्मक व्‍याजासह परत करावी.

11.        वि.प.ने दि.02.04.2016 पासून तक्रारकर्त्‍याकडून रक्‍कम स्विकारलेली आहे. त्‍यानंतर मात्र तक्रारकर्त्‍याच्‍या मागणीला प्रतिसाद दिलेला नाही किंवा रक्‍कम परतसुध्‍दा केलेली नाही. वि.प. तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम ही स्‍वतःच्‍या व्‍यवसायाकरीता उपयोगात आणून प्रत्‍यक्षात तक्रारकर्त्याला भुखंडाच्‍या उपभोगापासून व वैधानिक अधिकारापासून वंचित ठेवित आहे. तक्रारकर्त्याला झालेल्या आर्थिक, मानसिक, शारीरिक त्रासासाठी माफक नुकसान भरपाई मिळण्‍यास तक्रारकर्ता पात्र आहे. तसेच वि.प.ची सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीमुळे तक्रारकर्त्‍याला आयोगासमोर सदर तक्रार दाखल करावी लागली, म्‍हणून तक्रारकर्ता तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.

12.              सबब, प्रस्तुत प्रकरणात वि.प.ची सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दिसून येतो. वरील सर्व तथ्यांचा विचार करून नोंदविलेल्या कारणासाठी खालीलप्रमाणे आदेश देण्‍यात येतात.

                         - अं ति म आ दे श –

1)      तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.क्र. 1 व 2 ला आदेश देण्‍यात येतो की, (अ) त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याला (1846 चौ.फु.) विवादीत भुखंडांसाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोनमधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार असलेले मूल्य  तक्रारकर्त्‍याने दिलेल्‍या रकमेच्‍या प्रमाणात (53.29%) द्यावे.

किंवा

(ब) वि.प.क्र. 1 व 2 ने रु.4,57,517/- ही रक्‍कम द.सा.द.शे.18% व्‍याजासह दि.01.03.2019 पासून रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष अदाएगीपर्यंत द्यावी.

2)       वि.प.क्र. 1 व 2 ने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक, शारिरीक व आर्थिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबाबत रु.40,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.20,000/- द्यावे.

3)   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.क्र. 1 व 2 ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे 45 दिवसाचे आत करावी.

4)   निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन देण्‍यात याव्‍यात.