-निकालपत्र–

           (पारित व्‍दारा- श्री शेखर प्रभाकर मुळे, मा.अध्‍यक्ष)

                  ( पारित दिनांक-04 ऑगस्‍ट, 2016)

01.  उपरोक्‍त नमुद तक्रारदारांनी एकत्रितरित्‍या ही तक्रार ग्राहक संरक्षण कायदा-1986 चे कलम-12 खाली विरुध्‍दपक्षा विरुध्‍द ते राहत असलेल्‍या निवासी सदनीकेच्‍या बांधकामातील त्रृटी संबधाने दाखल केलेली आहे. पुढे यातील नमुद तक्रारदारांनी एक अधिकारपत्र दाखल केले असून त्‍यामध्‍ये त्‍यांचे वतीने एक तक्रारदार श्री प्रविण हरीभाऊ कळंबे यांना ग्राहक मंचा समक्ष तक्रार चालविण्‍यास प्राधिकृत केले.

02.    तक्रारीचे स्‍वरुप थोडक्‍यात खालील प्रमाणे-       

        उपरोक्‍त नमुद तक्रारदार हे डिगडोह, तालुका हिंगणा, जिल्‍हा नागपूर येथील स्मिथ अपार्टमेंटस मधील आप-आपल्‍या निवासी सदनीकांचे मालक आहेत. ज्‍या भूखंडावर ही बांधकाम ईमारत उभी केली, त्‍याचे मालक विरुध्‍दपक्ष आहेत. ईमारतीचे नकाशा प्रमाणे लिफ्टची सुविधा देण्‍याचे आश्‍वासन विरुध्‍दपक्षाने दिले होते, त्‍यासाठी डक्‍ट (duct) पण तयार करण्‍यात आला परंतु लिफ्ट बसविण्‍यात आली नाही, ती उघडी असल्‍यामुळे कोणी पडण्‍याचा धोका असून त्‍यामध्‍ये काडी/कचरा जमा होत असतो, त्‍यामुळे त्‍या ठिकाणी घाण निर्माण झाली असून, आरोग्‍याला पण धोका निर्माण झालेला आहे. प्रत्‍येक निवासी सदनीकाधारकाकडून (Flat owner) विरुध्‍दपक्षाने लिफ्ट बसविण्‍यासाठी प्रत्‍येकी रुपये-25,000/- घेतलेत परंतु त्‍याची पावती बहुतांश सदनिकाधारकांना दिली नाही. याशिवाय सोसायटीची नोंदणी करण्‍यासाठी सुध्‍दा प्रत्‍येकी रुपये-20,000/- घेतलेत परंतु त्‍या बाबतची पावती सुध्‍दा बहुतांश सदनीका धारकांना दिलेली नाही. आज पर्यंतही विरुध्‍दपक्षाने सोसायटीची नोंदणी केलेली नाही. त्‍याच प्रमाणे अपार्टमेंट मधील सदनीकांचे बांधकामाचा दर्जा हा अत्‍यंत हलक्‍या स्‍वरुपाचा आहे. सदनीकेच्‍या वरील छतामधून पावसाळयात पाण्‍याची गळती होते तसेच सदनीकेच्‍या भिंतीनां भेगा गेलेल्‍या आहेत. पार्कींगचे ठिकाणी पाणी निच-याची सोय नसल्‍याने तेथे पावसाळयात पाणी साचते. याशिवाय विरुध्‍दपक्षाने अपार्टमेंटचे बांधकामाचे वेळी एक कॉमन विद्दुत मीटर घेतले होते, ज्‍याचे विज देयक तक्रारदारांनी दिनांक-05/12/2014 रोजी रुपये-23,000/- भरलेत परंतु त्‍यानंतर लगेच दुसरे विद्दुत देयक रुपये-1,24,700/- चे प्राप्‍त झाले, जे पूर्वीचे कालावधीचे आहे व ते भरण्‍याची जबाबदारी विरुध्‍दपक्षाची आहे. सदरचे विद्दुत देयक न भरल्‍यामुळे विज पुरवठा खंडीत करण्‍यात आला. तक्रारदारांनी विरुध्‍दपक्षास दिनांक-20/12/2015 रोजीची कायदेशीर नोटीस पाठविली, जी प्राप्‍त होऊनही विरुध्‍दपक्षाने कोणताही प्रतिसाद दिला नाही म्‍हणून तक्रारदारांनी ही तक्रार मंचा समक्ष दाखल करुन त्‍याव्‍दारे अशी विनंती केली आहे की, (1) विरुध्‍दपक्षाला लिफ्ट बसवून देण्‍याचे आदेशित व्‍हावे. (2)पार्कींगचे जागेत पाण्‍याची पाईपलाईन योग्‍य प्रकारे बसवून देण्‍यात यावी, जेणेकरुन तेथे पाणी साचणार नाही. (3) त्‍याच प्रमाणे वरचे छत गळत असल्‍यामुळे ते दुरुस्‍त करुन मिळावे तसेच भिंतीच्‍या भेगा दुरुस्‍त करुन मिळाव्‍यात. (4)विरुध्‍दपक्षाने विद्दुत देयकाची रक्‍कम रुपये-1,24,740/- भरुन विद्दुत पुरवठा पूर्ववत सुरु करुन द्दावा. (5) त्‍यांनी अशी पण मागणी केली आहे की, विरुध्‍दपक्षाने प्रत्‍येक तक्रारकर्त्‍या कडून सोसायटीच्‍या नोंदणीसाठी रुपये-20,000/- घेतल्‍यामुळे नोंदणी करुन द्दावी. त्‍याच बरोबर मागणीतील कलम-1) ते 5) संबधाने पर्यायी विनंती अशी पण केली आहे की, विरुध्‍दपक्षाने प्रत्‍येक तक्रारकर्त्‍यास राहिलेले बांधकाम पूर्ण करण्‍यासाठी प्रत्‍येकी रुपये-1,50,000/- द्दावेत

03.   विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) व क्रं-2) ने एकत्रित लेखी जबाब मंचा समक्ष नि.क्रं-12 प्रमाणे दाखल केला. त्‍यांनी या बद्दल वाद नाही केला की, मंजूर नकाशा मध्‍ये लिफ्टची मंजूरी मिळालेली आहे परंतु हे नाकबुल केले की, त्‍यांनी लिफ्ट बसवून देण्‍याचे आश्‍वासन दिले होते, कारण सदनीकेच्‍या किंमती मध्‍ये लिफ्ट बसवून देणे शक्‍य नव्‍हते. काही निवासी सदनीकाधारकांनी त्‍यांचेकडे येऊन लिफ्ट बसवून द्दावी म्‍हणून विनंती केली होती व त्‍यासाठी ते निवासी सदनीकाधारक खर्च करण्‍यास तयार होते परंतु फारच कमी सदनीकाधारकांनी लिफ्टचे खर्चाचा त्‍यांचा हिस्‍सा (contribution) जमा केल्‍यामुळे लिफ्ट बसविता आली नाही. सदनीकेची नोंदणी (booking) करते वेळी प्रत्‍येकाला याची जाणीव करुन दिली होती की, सदनीकेच्‍या किंमती मध्‍ये लिफ्ट बसविता येणार नाही, जरी त्‍याची मंजूरी घेण्‍यात आलेली होती. लिफ्टची सुविधा असलेला नकाशा मंजूर करण्‍या मागे एकमेव उद्देश्‍य हाच होता की, भविष्‍यात लिफ्टची सुविधा हवी असेल तर सदनीका धारकांकडून लिफ्टचे खर्चाची रक्‍कम जमा करुन ती बसविण्‍यात येईल आणि अशावेळी अतिरिक्‍त नकाशा मंजूरीची आवश्‍यकता राहणार नाही  आणि डक्‍ट (duct) तयार करण्‍याच्‍या खर्चात बचत होईल.

      विरुध्‍दपक्षाने पुढे असे नमुद केले की, आता त्‍या संपूर्ण ईमारतीचा ताबा सदनीकाधारकांकडे आहे, त्‍यामुळे ती ईमारत स्‍वच्‍छ ठेवणे तसेच नियमितपणे ईमारतीची देखभाल (Maintenance) करण्‍याची सर्व जबाबदारी ही सदनीकाधारकांचीच आहे. विरुध्‍दपक्षाने हे नाकबुल केले की, प्रत्‍येक सदनीकाधारकाकडून लिफ्ट बसविण्‍यासाठी प्रत्‍येकी रुपये-25,000/- व सोसायटीच्‍या नोंदणीसाठी प्रत्‍येकी               रुपये-20,000/- घेतलेत परंतु पावती दिली नाही. सर्व सदनीकाधारकांनी लिफ्ट बसविण्‍यासाठी येणा-या खर्चा बाबत आप-आपला हिस्‍सा दिला नाही. तसेच लिफ्ट बसविल्‍या नंतर पॅराफीट वॉलचे प्‍लॉस्‍टरींग करुन देणार आहे. बांधकामाचा दर्जा निकृष्‍ट असल्‍याची बाब विरुध्‍दपक्षाने नाकबुल केली आहे. बांधकाम करते वेळी विजेचे मीटर घेण्‍यात आले होते व त्‍यावेळेच्‍या सर्व विद्दुत देयकांची रक्‍कम देण्‍यात आलेली होती आणि ईमारतीचे बांधकाम पूर्ण झाल्‍या नंतर ते विद्दुत मीटर परत जमा करण्‍यात आले होते. तक्रारकर्त्‍यांनी ज्‍या विजेच्‍या देयकांचा उल्‍लेख केलेला आहे ती देयके त्‍या कालावधीतील आहे, ज्‍यावेळी संपूर्ण ईमारतीचा ताबा त्‍यांना देण्‍यात आला होता. विरुध्‍दपक्ष आजही लिफ्ट बसवून देण्‍यासाठी तयार आहेत, जर सर्व सदनीकाधारक लिफ्टचा खर्च उचलण्‍यास तयार असतील. ती ईमारत तक्रारकर्ता व इतर सदनीकाधारकांच्‍या ताब्‍यात जवळपास अडीच वर्षा पेक्षा जास्‍त कालावधी पासून आहे, या सर्व कारणांस्‍तव तक्रार खारीज करण्‍याची विनंती विरुध्‍दपक्षाने केली.

04.    उभय पक्षांचे वकीलांचा मौखीक युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला. उभय पक्षां तर्फे दाखल दस्‍तऐवज तसेच लेखी युक्‍तीवाद यावरुन मंचाचा निष्‍कर्ष खालील प्रमाणे देण्‍यात येतो-

::निष्‍कर्ष ::

05.    ही तक्रार मंजूर नकाशा प्रमाणे बांधकाम केले नाही, या संबधीची आहे. तक्रारदारांची सर्वात पहिली तक्रार अशी आहे की, विरुध्‍दपक्षाने लिफ्ट बसवून दिली नाही. मंजूर नकाशाची प्रत दाखल केली असून, ती पाहिली असता, असे दिसून येते की, लिफ्टसाठी मंजूरी देण्‍यात आली होती. विरुध्‍दपक्षाचे म्‍हणण्‍या नुसार, केवळ लिफ्ट बसविण्‍यासाठी सोय केलेली होती परंतु सदनीकेच्‍या किंमती मध्‍ये ती बसवून देण्‍यात येईल,असे केंव्‍हाही आश्‍वासन दिलेले नव्‍हते. डिड ऑफ डिक्‍लरेशन मध्‍ये सुध्‍दा लिफ्ट बसवून देण्‍या बद्दल नमुद केलेले नाही. आमचे लक्ष डिड ऑफ डिक्‍लरेशनकडे वेधण्‍यात आले, ज्‍यामध्‍ये “COMMON AREAS AND FACILITIES” या शिर्षकाखाली लिफ्ट बद्दल काहीही उल्‍लेख केलेला नाही. त्‍याच प्रमाणे तक्रारकर्त्‍यांनी प्रत्‍येकी रुपये-25,000/- लिफ्टसाठी दिले हे सिध्‍द करण्‍या इतपत काही पुरावा समोर आलेला नाही. विरुध्‍दपक्षाचे असे म्‍हणणे आहे की, सर्वानुमते असे ठरले होते की, प्रत्‍येक सदनीकाधारक लिफ्ट बसविण्‍याच्‍या खर्चाचा हिस्‍सा देईल आणि त्‍यानंतर विरुध्‍दपक्ष लिफ्ट बसवून देतील, परंतु फार कमी सदनीकाधारकांनी लिफ्टचे खर्चाचा हिस्‍सा दिल्‍यामुळे, लिफ्ट बसविता आली नाही. विरुध्‍दपक्षाच्‍या या म्‍हणण्‍या मध्‍ये आम्‍हाला तथ्‍य दिसून येते, कारण तक्रारदारांच्‍या म्‍हणण्‍या नुसार सुध्‍दा काही सदनीकाधारकानांच लिफ्टच्‍या हिश्‍श्‍याच्‍या रकमेची पावती देण्‍यात आली होती, ज्‍यावरुन असे दिसून येते की, केवळ काही सदनीकाधारकानींच लिफ्टचे खर्चाच्‍या हिश्‍श्‍याची रक्‍कम दिली होती.

06.    तक्रारदारांचे वकीलांनी  “M/s.Lakshmi Complex Welfare Association-Versus-M/s.Suri Constructions & Ors.” -2005 (1)CPR-193 (NC) या निवाडयाचा आधार घेतला, ज्‍यामध्‍ये असे नमुद केले आहे की, ज्‍यावेळी एखाद्दा बिल्‍डर ईमारतीच्‍या ब्राऊचर मध्‍ये किंवा जाहिरातीमध्‍ये लिफ्टची सुविधा देण्‍या बद्दल ग्राहकांना सांगतो त्‍यावेळी जरी करारनाम्‍या मध्‍ये लिफ्टचा उल्‍लेख केलेला नसेल तरी लिफ्ट बसवून देण्‍याची जबाबदारी बिल्‍डरवर असते.

        तक्रारदाराचे वकीलांनी आणखी एका निवाडयावर आपली भिस्‍त ठेवली-“Balan-Verus-Thulasi Bai Amma”- 2012(3) CPR-147 (Hon’ble Kerla State Commission) या निवाडयात असे नमुद केले आहे की, बिल्‍डरने मंजूर आराखडया प्रमाणे बांधकाम करणे जरुरीचे असेते.

        परंतु उपरोक्‍त नमुद दोन्‍ही न्‍यायनिवाडे तक्रारदारांच्‍या तक्रारीला आधार देत नाही कारण लिफ्ट बसवून देण्‍या बद्दल डिड ऑफ डिक्‍लरेशन (DEED OF DECLARATION) मध्‍ये किंवा जाहिराती मध्‍ये किंवा ईमारतीचे ब्राऊचर (BROUCHER) मध्‍ये विरुध्‍दपक्षाने कुठलाही उल्‍लेख केलेला नाही, केवळ लिफ्टसाठी मंजूरी घेण्‍यात आली, म्‍हणून लिफ्ट बसविणे विरुध्‍दपक्षाला अनिर्वाय आहे, असे म्‍हणता येणार नाही, कारण ती मंजूरी, भविष्‍यामध्‍ये जर लिफ्ट बसवावयाची असेल, तर सदनीकाधारकांना पुन्‍हा नकाशा मंजूरी मध्‍ये अडचण येऊ नये यासाठी ती सोय करुन घेतली होती.  अशाप्रकारे वस्‍तुस्थितीचा अभ्‍यास केल्‍या नंतर लिफ्ट संबधी असलेल्‍या तक्रारीमध्‍ये आम्‍हाला तथ्‍य दिसून येत नाही.

07.    बांधकामाच्‍या दर्जा विषयी जी तक्रार आहे, तिचा विचार करता हे लक्षात घ्‍यावे लागेल की, ही तक्रार ईमारतीचा ताबा घेतल्‍याच्‍या अडीच वर्षा नंतर केलेली आहे. विरुध्‍दपक्षाने ईमारतीचा ताबा सर्व सदनीकाधारकांना दिला आणि त्‍याच्‍या 2-3 वर्षा नंतर जर ईमारतीचे बांधकामाचे दर्जा बद्दल किंवा ईमारत अस्‍वच्‍छते बद्दल तसेच ईमारत देखभाली बद्दल (Maintenance) जर तक्रारदार तक्रार करत असतील तर त्‍यासाठी विरुध्‍दपक्षाला जबाबदार धरता येणार नाही. तक्रारकर्त्‍यांनी ईमारतीची काही छायाचित्रे दाखल केलीत, जे ईमारतीची स्थिती कशी खराब आहे हे दाखविण्‍याचा उद्देश्‍य त्‍या पाठीमागे आहे परंतु अगोदर सांगितल्‍या प्रमाणे ती ईमारत सुव्‍यवस्‍थतीत व स्‍वच्‍छ ठेवण्‍याची जबाबदारी आता सदनीकाधारकांची आहे.

08.    त्‍याशिवाय आणखी एक बाब येथे सांगणे आवश्‍यक ठरेल की, तक्रारकर्त्‍यांनी ईमारतीचे बांधकामा बद्दल आणि इतर काही त्रृटीं बद्दल कमीश्‍नर नेमून अहवाल मागविण्‍यास विनंती अर्ज प्रकरणात दाखल केला होता. त्‍या अर्जावर सुनावणीचे वेळी तक्रारकर्त्‍यांनी हे मान्‍य केले होते की, लिफ्ट सोडून इतर सर्व सोयी-सुविधा विरुध्‍दपक्षाने दिलेल्‍या आहेत. तक्रारकर्त्‍यांना ही बाब पण मान्‍य आहे की, ते त्‍या ईमारती मध्‍ये ब-याच वर्षां पासून राहत आहेत.  अशा परिस्थितीत जर आता त्‍या ईमारतीला भेगा पडल्‍या असतील, ती अस्‍वच्‍छ व घाणेरडया अवस्‍थेत असेल तर त्‍यासाठी विरुध्‍दपक्षाला जबाबदार धरता येणार नाही, त्‍यासाठी योग्‍य त्‍या उपाय योजना करण्‍याची जबाबदारी सदनीकाधारकांची आहे, म्‍हणून ईमारतीच्‍या स्थिती बद्दल किंवा इतर सुविधे बद्दलची ही तक्रार स्विकारार्ह नाही.

09.    तक्रारकर्त्‍यांचा पुढील आरोप विद्दुत देयका संबधीचा आहे. तक्रारकर्त्‍यांनी असा आरोप केला आहे की, पुर्वी तेथे ईमारत बांधकामासाठी एक कॉमन विद्दुत मीटर होते, ज्‍याचे रुपये-23,000/- चे देयक त्‍यांनी दिनांक-05/12/2014 रोजी भरले. परंतु त्‍यानंतर लगेच रुपये-1,24,700/- चे विद्दुत देयक त्‍यांना प्राप्‍त झाले, जे मागील कालावधीतील असून ते भरण्‍याची जबाबदारी विरुध्‍दपक्षाची आहे, असे तक्रारकर्त्‍यांचे म्‍हणणे आहे.

        विद्दुत बिला संबधीची ही तक्रार खरे पाहता नंतर आलेल्‍या विद्दुत देयकाच्‍या रकमे संबधीची आहे. या बद्दल विरुध्‍दपक्षाचे वकीलांनी आमचे लक्ष त्‍या देयकाकडे वेधले, ते विद्दुत देयक हे दिनांक-05/12/2014 रोजीचे असून देयकाचा कालावधी हा दिनांक-26/10/2014 ते दिनांक-26/11/2014 असा आहे. तसेच विद्दुत पुरवठा हा दिनांक-15/04/2013 ला देण्‍यात आल्‍याचे त्‍यात नमुद आहे.  याचाच अर्थ असा होतो की, हे देयक ती ईमारत विरुध्‍दपक्षाने सदनीकाधारकांच्‍या ताब्‍यात दिल्‍या नंतरचे कालावधीतील आहे, या कारणास्‍तव  तक्रारकर्त्‍यांचे हे म्‍हणणे की, ते विद्दुत देयक त्‍यांनी सदनीका ताब्‍यात घेण्‍या पूर्वीचे कालावधीतील आहे, ही बाब मान्‍य होण्‍याजोगी नाही.

10.    वरील सर्व कारणास्‍तव, आम्‍हाला या तक्रारीत तथ्‍य दिसून येत नाही, म्‍हणून ती खारीज होण्‍यास पात्र आहे, परंतु ज्‍याअर्थी लिफ्टची सोय करुन ठेवण्‍यात अलेली आहे, त्‍याअर्थी, तक्रारदार आणि त्‍या ईमारती मधील इतर सदनीकाधारकानीं जर लिफ्टचा खर्च दिला तर विरुध्‍दपक्षाने लिफ्ट बसवून देणे योग्‍य होईल. सबब आम्‍ही तक्रारीत पुढील प्रमाणे आदेश पारीत करीत आहोत-

                      ::आदेश  ::

(01)    तक्रारदारांची विरुध्‍दपक्ष क्रं-(1) व क्रं-(2) विरुध्‍दची तक्रार खारीज करण्‍यात

       येते.

(02)   जर तक्रारदार राहत असलेल्‍या इमारतीमधील सर्व सदनीकाधारकांनी लिफ्टचा

       खर्च दिला तर विरुध्‍दपक्षाने त्‍या इमारतीमध्‍ये लिफ्ट बसवून द्दावी.

(02)   खर्चा बद्दल कोणतेही आदेश नाहीत.

(03)   प्रस्‍तुत निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन

       देण्‍यात याव्‍यात.