द्वारा- श्री.ना.द.कदम...................मा.सदस्‍य.
1. सामनेवाले 1 हि इमारत बांधकाम व्यावसायिक भागीदारी संस्था आहे. सामनेवाले 2 ते 3 त्यांचे भागीदार आहेत. सामनेवाले 4 व 5 ते जमीन मालक आहेत. तक्रादार हि सदस्यांची सहकारी गृह निर्माण संस्था आहे. तक्रारदारांच्या तक्रारींमधील कथनानुसार सामनेवाले यांनी तक्रारदार संस्थेची तळ मजला अधिक 3 मजले असलेली 2 विंगची इमारत, तालुका ठाणे, जिल्हा ठाणे, येथील मौजे माजिवडा येथील सर्वे न. 101, हिस्सा न. 3, या 1090 चौ. मीटर क्षेत्रफळाच्या भूखंडावर विकसित केली. तथापि मोफा कायद्यातील तरतुदीनुसार सामनेवाले यांनी सहकारी गृह निर्माण संस्था स्थापन न केल्याने, सामनेवाले यांच्या असहकारातून, तक्रारदारांनी स्वखर्चाने संस्था स्थापन केली. या शिवाय, सामनेवाले 4 व 5 आणि सामनेवाले 1 ते 3 यांच्या मध्ये उभयपक्षी झालेल्या करारनाम्यातील कलॉज 14 नुसार, स्टॅम्प ड्युटी रजिस्ट्रेशन यासाठी होणारा खर्च त्यांनी उभय पक्षांमध्ये समान हिस्स्यांने देण्याचे मान्य केले होते. या शिवाय या संदर्भात, सामनेवाले 1 ते 3 यांनी तक्रारदारांच्या सदस्यांशी केलेल्या करारनाम्यानुसार तसेच मोफा कायद्यामधील कलम 11(1) मधील तरतुदीनुसार सदस्यांची सहकारी संस्था स्थापन झाल्यानंतर ठराविक कालावधीच्या आत इमारत व भूखंडाचे हस्तांतरण पत्र करून देणे आवश्यक होते. तथापि याबाबत वेळोवेळी पाठपुरावा करूनही सामनेवाले यांनी कोणतीही कार्यवाही केली नाही. त्यामुळे तक्रारदार संस्थेने महाराष्ट्र शासनाच्या special drive for deemed conveyance या योजनेअंतर्गत दि. 27/12/2011 रोजी संस्थेच्या लाभात एकतर्फ़ा मानीव हस्तांतरण पत्र करून घेतले. यासाठी तक्रारदार संस्थेस रु. 78,500/- अधिक इतर ऐकुण खर्च मिळून रु. 3,84,227/- इतका खर्च करावा लागला. सदर खर्च सामनेवाले 1 ते 5 यांनी करणे कराराप्रमाणे आवश्यक असल्याने, त्याची प्रतिपूर्ती, सामनेवाले यांचेकडून मिळावी, तक्रार खर्च व नुकसान भरपाई यासाठी रु. 50,000/- मिळावेत, अशा मागण्या प्रस्तुत तक्रारीद्वारे केल्या आहेत.
2) सामनेवाले यांना तक्रारीची नोटीसची बजावणी होऊ न शकल्याने सामनेवाले यांना वर्तमानपत्रामध्ये जाहीर नोटीस देऊन मंचामध्ये उपस्थित राहण्याचे सूचित केले होते. तथापि याबाबत त्यांना बराचकाळ संधी देऊनही ते गैरहजर राहिल्याने, तक्रार त्यांचे विरुद्द एकतर्फ़ा चालविण्यात आली.
3) तक्रारदारांनी पुरावा शपथपत्र, लेखी युक्तिवाद दाखल केला व तोंडी युक्तिवादाची पुरशीस दिली. तक्रारदारांनी दाखल केलेल्या सर्व कागदपत्रांचे वाचन मंचाने केले, त्यावरून प्रकरणात खालीलप्रमाणे निष्कर्ष निघतात.
अ) प्रस्तुत प्रकरणामध्ये सामनेवाले यांनी मोफा कायद्यातील कलम 10 नुसार सदस्यांची सहकारी संस्था स्थापन केली नसल्याने, तक्रारदार संस्थेच्या सदस्यांनी दि. 17/04/1989 रोजी संस्था स्थापन केली. यानंतर मोफा कायद्यामधील कलम 11(1) नुसार 4 महिन्याच्या आत सामनेवाले यांनी इमारत व भूखंडाचे हस्तांतरण पत्र संस्थेच्या लाभात करून देणे हे त्यांचे कायदेशीर कर्तव्य असताना त्यांनी त्याचे उल्लंघन केल्याचे उपलब्द कागदपत्रांवरून दिसून येते. या संदर्भात तक्रारदारांनी सामनेवाले यांना दि. 18/03/2010, दि. 02/12/2010, दि. 14/12/2010, दि. 20/12/2010, दि. 30/12/2010 व दि. 15/02/2011 अशा अनेक पत्राद्वारे हस्तांतरण पत्र करून देण्याची विनंती केली. तथापि, सामनेवाले यांनी कोणताही प्रतिसाद दिल्याचे दिसून येत नाही. या संदर्भात मोफा कायद्यातील कलम 11 मधील तरतुदी खालील प्रमाणे आहेत.
SECTION 11: PROMOTER TO CONVEY TITLE, ETC. AND EXECUTE DOCUMENTS, ACCORDING TO AGREEMENT
1) A promoter shall take all necessary steps to complete his title and convey, to the organisation of persons, who take flats, which is registered either as a co-operative society or as a company as aforesaid, or to an association of flat-takers [apartment-owners] his right, title and interest in the land and building, and execute all relevant documents therefore in accordance with the agreement executed under section 4 and if नो period for the execution of the conveyance is agreed upon, he shall execute the conveyance within the prescribed period and also deliver all documents of title relating to the property which may be in his possession or power.
क) सामनेवाले यांनी तक्रारदाराच्या मागणीस कोणताही प्रतिसाद न दिल्याने, महाराष्ट्र शासनाच्या मानीव हस्तांतरण पत्र करून घेण्याच्या विशेष मोहिमे अंतर्गत व मोफा कायद्यातील कलम 11( 3) अन्वये तक्रारदारांनी ठाणे येथील सक्षम प्राधिकाऱ्याकडे, दि. 13/07/2011 रोजी मानीव हस्तांतरण पत्र करून मिळावे यासाठी अर्ज सादर केला. या संदर्भात उभय पक्षांचे म्हणणे विचारात घेऊन, सक्षम प्राधिकाऱ्याने तक्रारदार संस्था मानीव हस्तांतरण पत्र मिळविण्यास हक्कदार असल्याचे घोषित करून त्यांच्या लाभात एकपक्षीय मानीव हस्तांतरण पत्र जारी करण्यात आले.
ड) उपरोक्त मानीव अभिहस्तांतरण पत्र करून घेण्यासाठी, स्टॅम्पड्युटी, रजिस्टेशन, दंड, जाहिरात खर्च वकील व अन्य प्रोफेशनल यांना दिलेली फी व इतर किरकोळ खर्च यासाठी रु. 3,84,247/- इतका एकूण खर्च झाल्याचा संपूर्ण तपशील तक्रारीच्या परिच्छेद 16 मध्ये विस्ताराने दिला आहे. तक्रारदारांनी या खर्चाच्या अनेक बाबी संबंधी म्‍हणजे विशेषतः salary loss, Xerox Expense conveyance expenses, Book purchase, stationary incidental expenses, compensation याबाबत दाखलविलेल्‍या खर्चाच्या पावत्या किंवा संस्थेच्या हिशोबामध्ये सदर रक्कम खर्ची दाखविल्याचा कोणताही तपशील दाखल केला नाही. त्यामुळे, सदर बाबीवर दर्शविलेला खर्च रु. 80,165/- वजा जाता रु. 3,02,082/- तीन लाख इतकी रक्कम सामनेवाले यांचेकडुन मिळण्‍यास पात्र आहेत.
इ) सामनेवाले विरुद्ध तक्रार एकतर्फ़ा चालविण्यात आल्याने तक्रारदाराची तक्रार सर्व कथने अबाधित राहतात.
4. उपरोक्त चर्चेवरून व निष्कर्षावरून खालील प्रमाणे आदेश करण्यात येतो.
आदेश
1) तक्रार क्रमांक 168/2014 अंशतः मंजूर करण्यात येते.
2) सामनेवाले यांनी तक्रारदारांच्या लाभात मोफा कायद्यातील कलम 11(1) अन्वये हस्तांतरण पत्र न करून देऊन त्रुटींची सेवा दिली असल्याने, व तक्रारदारांनी मोफा कायद्यामधील कलम 11(3) अन्वये स्वखर्चाने मानीव अभिहस्तांतरण पत्र करून घेतले असल्यामुळे, तक्रारदारांना या कमी झालेल्या खर्चाची प्रतिपूर्ती देण्यास सामनेवाले हे त्यांच्या कर्तव्य कसुरतेमुळे जबाबदार असल्याचे जाहीर करण्यात येते.
3) तक्रारदार संस्थेस मानीव हस्तांतरण पत्र करण्यासाठी झालेला एकूण खर्च रु. 3,02,082/- (अक्षरी रु. तीन लाख दोन हजार ब्‍यान्‍शी फक्‍त) सामनेवाले 1 ते 5 यांनी तक्रारदारांना दि. 31/12/2016 पूर्वी द्यावा. आदेशपुर्ती नमूद कालावधीमध्ये न केल्यास दि.01/01/2017 पासून, द.सा.द.शे. 6% व्याजासह संपूर्ण रक्कम द्यावी.
4) तक्रार खर्चासाठी रु.10,000/- (अक्षरी रु. दहा हजार फक्‍त) सामनेवाले यांनी तक्रारदारांना दि. 31/12/2016 पूर्वी द्यावेत.
5) आदेश पूर्ती करण्यासाठी सामनेवाले 1 ते 5 हे वैयक्तिक तसेच संयुक्तिकरित्या जबाबदार असतील.
6) आदेशाच्या प्रति उभयपक्षांना विनाविलंब विनामूल्य पाठविण्यात याव्यात.
