अर्जदारातर्फे वकील श्री.बी.एम्.गाणू. गैरअर्जदारासाठी वकील श्री.रामदासन. मा.अध्‍यक्षानुसार दिलेले निकालपत्र. तक्रारदाराची थोडक्‍यात तक्रार खालील प्रमाणे. 1. तक्रारदारांनी सामनेवाले यांच्‍या लोणावळा येथील हॉलीडे रिसॉर्टमध्‍ये "टाईम" शेअर विकत घेतला. त्‍या बद्दलचा दिनांक 18/05/1994 रोजी करार झाला. टाईम शेअरचा कालावधी प्रत्‍येक वर्षी 10 फेब्रुवारी ते 16 फेब्रुवारी असा होता. हॉलीडे रिसॉर्टमध्‍ये या कालावधीत तक्रारदारांना एक बेडरुम, एक हॉल, डायनिंग एरिया, व किचन असलेले 575 चौरस फुटाचे रेग्‍युलर अपार्टमेंट देणार होते. तक्रारदारांनी या टाईम शेअरसाठी रु.38,000/- सामनेवाले यांना दिले. त्‍यापैकी 17100/- ही टाईम शेअरची किंमत होती व ग्राहकांना ज्‍या सुविधा पुरविल्‍या जातील त्‍यासाठी रु.20900/- कराराच्‍या 99 वर्षाच्‍या कालावधीसाठी सामनेवाले यांनी आगाऊ घेतले. सदरचा करार 1996 पासून ते 2094 पर्यत होता. 2. तक्रारदारांचे म्‍हणणे की, कराराचे वेळी असे ठरले होते की, जर कंपनी हॉलीडे रिसॉर्टचे बांधकाम करु शकली नाही तर कंपनी टाईम शेअर धारकांना त्‍याच्‍या टाईम शेअरच्‍या कालावधीची त्‍या वर्षाची 18 टक्‍के प्रमाणे त्‍यांनी भरलेल्‍या रक्‍कमेवर नुकसान भरपाई देईन. तक्रारदारांचे म्‍हणणे की, सा.वाले कंपनी 7 वर्षापर्यत हॉलीडे रिसॉर्टचे बांधकाम पूर्ण करु शकली नाही. कंपनीने तक्रारदारांना उटी, कोडाईकॅनल, येरकौड, मुन्‍नार, दार्जिलिंग, मनाली, मुसोरी, व गोवा येथील रिसॉर्ट देऊ केले होते. परंतु हे सर्व रिसॉर्ट मुंबई पासून खूप लांब असल्‍यामुळे तक्रारदार यांनी ते स्विकारले नाही. त्‍यांनी सा.वाले यांना दिनांक 12/12/1998 चे पत्र पाठवून करारात ठरल्‍याप्रमाणे नुकसान भरपाईची मागणी केली. सा.वाले यांनी त्‍यांना सन 1999 या वर्षासाठी रु.6500/- येवढी नुकसान भरपाई मंजूर केली. मात्र ती रोख न देता त्‍यांना त्‍या रक्‍कमेची स्‍टरलिंग हॉलीडे करंन्‍सी दिली. व तीही खूप उशीरा दिली. तक्रारदारांचे म्‍हणणे की, त्‍यांना दुसरा पर्याय नसल्‍याने त्‍यांनी ती स्विकारली. 3. तक्रारदारांनी सा.वाले यांचे कडून 1996,1997,1998,2000 आणि 2001 या वर्षासाठीही नुकसान भरपाई मागीतली. त्‍यासाठी सा.वाले यांना पत्रं पाठविली. सा.वाले यांनी त्‍यांना दिनांक 10/05/2001 रोजीच्‍या पत्राने कळविले की, एका वर्षाचे आत त्‍यांचे हॉलीडे रिसॉर्ट चालु होतील. त्‍यांनी असे कळविले की, त्‍यांचे खंडाळा येथील वेलवेट हिल रिट्रीट यांचेशी भागीदारी ( Tie-up) आहे. परंतु तक्रारदारांनी ते पर्यायी रिसॉर्ट, त्‍यात किचन रुमची सुविधा नसल्‍याने स्विकारले नाही व ठरल्‍याप्रमाणे नुकसान भरपाईची मागणी केली. सा.वाले यांनी त्‍यांची नुकसान भरपाईची मागणी नाकारली. व कळविले की, ज्‍यावर्षी ते पर्यायी रिसॉर्ट देवू शकणार नाही, फक्‍त त्‍याच वर्षी नुकसान भरपाई देता येईल. सन 2001 मध्‍ये त्‍यांनी पर्यायी रिसॉर्ट देवू केल्‍यामुळे त्‍यावर्षासाठी नुकसान भरपाई देता येणार नाही. तक्रारदारांचे म्‍हणणे की, किचनसहीत 575 चौरस फुट अपार्टमेंट देण्‍याचा करार असताना किंचन नसलेले 300 चौरस फुट अपार्टमेंट देऊ करणे हा कराराचा भंग करणारे आहे. 4. सा.वाले यांनी त्‍यांच्‍या दिनांक 31/08/2001 च्‍या पत्राने तक्रारदारांनी मागीतलेला नुकसान भरपाईचा क्‍लेम नाकारला. त्‍यांनी सांगीतले की, 1996 व 1997 या वर्षासाठी त्‍यांचे पर्यायी रिसॉर्ट उपलब्‍ध होते. सन 1998 व 2000 यावर्षी तक्रारदार हे पर्यायी रिसॉर्टमध्‍ये राहीले. 2001 या वर्षासाठी त्‍यांचा लॉर्ड पाचगणी व लॉर्ड महाबळेश्‍वर यांचेशी टायअप होता. म्‍हणजेच पर्यायी रिसॉर्ट उपलब्‍ध होते. त्‍यामुळे वरील या सर्व वर्षासाठी नुकसान भरपाई देण्‍याची गरज नाही. दिनांक 06/10/2001 च्‍या पत्राने सा.वाले यांनी तक्रारदारांना कळविले की, तक्रारदारांच्‍या खाती हॉलिडे रिसॉर्ट न वापरलेले 27 दिवस जमा आहेत. तक्रारदारांचे म्‍हणणे की सा.वाले यांच्‍या दिनांक 31/08/2001 व दिनांक 06/10/2001 या दोन्‍ही पत्रात तफावत आहे. तक्रारदारांनी सन 2002 या वर्षासाठीसुध्‍दा नुकसान भरपाई मागीतलेली होती परंतू सामनेवाले यांनी त्‍याला प्रतिसाद दिला नाही. 5. तक्रारदारांचे म्‍हणणे की, सामनेवाले यांच्‍या अशा वागणुकीला कंटाळून त्‍यांनी दिनांक 26/08/2003 रोजी त्‍यांना वकीलांमार्फत पत्र पाठविले व दिलेली रक्‍कम आणि मागिल सर्व वर्षांची राहीलेली सर्व नुकसान भरपाईची मागणी केली. सा.वाले यांनी त्‍यांना उत्‍तर पाठवून कराराच्‍या परिच्‍छेद 22 नुसार ती मागणी मंजूर करता येत नाही असे सांगीतले. तक्रारदारांचे म्‍हणणे की, कराराच्‍या परिच्‍छेद 22 बी असा आहे की, अपार्टमेंट निवासासाठी तंयार असल्‍यास टाईम शेअर धारकांनी ते वापरले नाही तर त्‍यांना त्‍या वर्षाची नुकसान भरपाई देता येत नाही. परंतु ही अट तक्रारदारांना लागू नाही. कारण लोणावळा येथे अपार्टमेंट बांधलेले नव्‍हते. 6. तक्रारदारांचे म्‍हणणे की, सा.वाले यांनी त्‍यांची फसवणूक केली आहे. करार केल्‍यानंतर सा.वाले हॉलीडे रिसॉर्ट त्‍यांना देऊ शकले नाही. जे पर्यायी रिसॉर्ट देवू केले होते ते लांबच्‍या ठिकाणचे होते व लहान होते म्‍हणून त्‍यांनी स्विकारले नाही. 1999 या वर्षासाठी जे कुपन्‍स दिले ते फक्‍त सा.वाले यांच्‍या रिसॉर्टमध्‍ये वापरता येत होते. तक्रारदारांना सा.वाले यांनी देवू केलेले मर्यायी रिसॉर्ट नको आहे किंवा रिसॉर्ट न वापरलेले दिवस त्‍यांच्‍या खाती जमा व्‍हावेत अशीही त्‍यांची अच्‍छा नाही. म्‍हणून त्‍यांनी सदरची तक्रार केली आहे. व सा.वाले यांच्‍याकडून त्‍यांनी त्‍यांना दिलेली रक्‍कम रु.38,000/- व त्‍यावर 18 टक्‍के दराने त्‍यांनी ज्‍या वर्षी रिसॉर्ट वापरले नाही, त्‍या वर्षाची नुकसान भरपाई मिळण्‍यासाठी अशी एकूण रक्‍कम रु.78,063/- मागणी केली आहे. तसेच त्‍यांना मानसिक त्रास झाला यापोटी रु.50,000/- नुकसान भरपाई व या तक्रारीचा खर्च रु.15,000/- याची मागणी केली आहे. 7. सा.वाले यांनी त्‍यांचे म्‍हणणे देवून तक्रारदारांचे आरोप नाकारले. त्‍यांचे म्‍हणणे की, त्‍यांचे स्‍वतःचे चालु स्थितीत 14 रिसॉर्ट आहेत. व 18 रिसॉर्ट टायअप रिसॉर्ट आहेत. टायअप रिसॉर्टमध्‍येही ते त्‍यांच्‍या सभासदांना कराराप्रमाणे ठरलेल्‍या सुविधा देतात. त्‍यांचे जवळ जवळ एक लाख टाईम शेअरधारक आहेत. ते त्‍यांच्‍या सर्व ग्राहकांना ठरलेल्‍या सुविधा उत्‍तमप्रकारे देतात. तक्रारीत नमुद केल्‍याप्रमाणे तक्रारदार हे त्‍यांच्‍या लोणावळा येथील हॉलीडे रिसॉर्टचे सभासद आहेत हे त्‍यांनी कबुल केले आहे. 8. सा.वाले यांचे म्‍हणणे की, काही अपरिहार्य परिस्थितीमुळे ते लोणावळा येथील हॉलिडे रिसॉर्टचे बांधकाम पूर्ण करु शकले नाही. म्‍हणून करारप्रमाणे त्‍यांनी इतर टाईम शेअरधारकांसारखे तक्रारदारांना लोणावळा येथेच पर्यायी हॉलीडे रिसॉर्ट दिले होते. तक्रारदारांनी 1998,व 2000 या वर्षी लोणावळा येथील पर्यायी हॉलीडे रिसॉर्टचा वापर केला होता. लांबच्‍या ठिकाणचे हॉलिडे रिसॉर्ट जरी देवू केले होते तरी ते स्विकारण्‍याची सक्‍ती तक्रारदारांवर नव्‍हती. 1996, 1998 व 2001 मध्‍ये लोणावळा येथील पर्यायी हॉलिडे रिसॉर्ट उपलब्‍ध होते. त्‍यामुळे तक्रारदारांना या सर्व वर्षासाठी नुकसान भरपाई देण्‍याचा प्रश्‍न येत नाही. 1999 या वर्षासाठी लोणावळा येथील पर्यायी रिसॉर्ट उपलब्‍ध नसल्‍याने त्‍यांनी ठरल्‍याप्रमाणे तक्रारदारांना नुकसान भरपाई दिली आहे. कंपनीजवळ रोखीने देण्‍यासाठी पैसे नसल्‍यामुळे त्‍यांनी हॉलिडे रिसॉर्ट करन्‍सी दिली होती. सा.वाले यांचे म्‍हणणे की, जेव्‍हा जेव्‍हा त्‍यांचे नविन हॉलिडे रिसॉर्ट तंयार होतात किंवा नविन हॉलिडे रिसॉर्टशी त्‍यांचे टायअप होते, त्‍या त्‍या वेळी ते त्‍यांच्‍या सभासदांना त्‍या बाबतीत कळवितात. त्‍या प्रमाणे त्‍यांच्‍या लॉर्ड पाचगणी व लॉर्ड महाबळेश्‍वर यांचेशी झालेल्‍या टायअप बद्दल त्‍यांनी तक्रारदारांना कळविले होते. सा.वाले यांची म्‍हणणे तक्रारदारांची तक्रार खोटी असून ती रद्द करण्‍यात यावी. 9. सा.वाले यांचा असाही बचाव आहे की, तक्रारदार व सा.वाले यांच्‍यामध्‍ये झालेला सदरचा व्‍यवहार हा स्‍थावर मिटकतीत टाईम शेअर विकत घेण्‍याचा आहे. तक्रारदार व सा.वाले यांच्‍यात या करारातून वाद उद्भवलेला आहे. त्‍यामुळे तक्रारदार हा ग्राहक होत नाही. व सदरच्‍या मंचाला ही केस चालविता येत नाही. या कारणावरुन ही केस रद्दबातल करण्‍यात यावी. 10 सा.वाले यांचे तर्फे वकील श्री.रामदासन यांचा युक्‍तीवाद ऐकला. तोंडी युक्‍तीवादाचे वेळी तक्रारदारातर्फे कुणीही हजर नव्‍हते. आम्‍ही तक्रारदारांचा लेखी युक्‍तीवाद व कागदपत्रं वाचली. 11. सा.वाले हे लोणावळा येथे हॉलीडे रिसॉर्टचे बांधकाम करु शकले नाहीत. याबद्दल सा.वाले यांना मान्‍य आहे. परंतु त्‍यांचे म्‍हणणे की, मा.उच्‍च न्‍यायालयाने स्‍थगिती दिलेली असल्‍यामुळे ते बांधकाम करु शकले नाहीत. सा.वाले हे रिसॉर्टचे बांधकाम पूर्ण करु शकत होते, पण त्‍यांनी बांधकाम पूर्ण करण्‍यास निष्‍काळजीपणा केला असा आरोप तक्रारदार यांनी केलेला आहे. मा. उच्‍च न्‍यायालयाच्‍या स्‍थगितीवरुन सा.वाले बांधकाम पूर्ण करु शकले नाही, ही सामनेवाले यांच्‍या सेवेतील न्‍यूनता म्‍हणता येत नाही. 12. तक्रारदार व सा.वाले यांच्‍यात झालेल्‍या करारानुसार तक्रारदाराला 1996 पासून लोणावळा येथे हॉलीडे रिसॉर्टची सुविधा मिळणार होती. मात्र सा.वाले यांच्‍या नियंत्रणाबाहेरील वरील परिस्थितीमुळे ते त्‍याचे बांधकाम पूर्ण करु शकले नाही. कागदपत्रावरुन असे दिसून येते की, सा.वाले यांचे स्‍वतःचे 14 हॉलीडे रिसॉर्ट होते व 18 इतर हॉलीडे रिसॉर्टशी त्‍यांचा आपसी करार होता व सा.वाले त्‍यांच्‍या सदस्‍यांना कंपनीच्‍या टाय-अप (Tie-up) हॉलीडे रिसॉर्टमध्‍येही निवासाची सोय उपलब्‍ध करुन द्यायचे. 1996 व 1997 यावर्षी सा.वाले यांचे टाय-अप रिसॉर्ट उपलब्‍ध होते. सा.वाले त्‍यांच्‍या टाय-अप रिसॉर्ट बद्दल अगोदरच त्‍यांच्‍या सदस्‍यांना कळवित असत. जेणेकरुन त्‍यांचे सदस्‍य त्‍या टाय-अप रिसॉर्टचा उपयोग करु शकतात. 1996-97 यावर्षी सा.वाले यांचे टाय-अप हॉलीडे रिसॉर्ट उपलब्‍ध असल्‍यामुळे तक्रारदार पर्याची हॉलीडे रिसॉर्टची सुविधा घेऊ शकत होते. मात्र त्‍यांनी ती घेतली नाही. 1998 व 2000 या वर्षी लोणावळा येथील पर्याची हॉलीडे रिसॉर्टमध्‍ये तक्रारदाराने प्रत्‍येक वर्षी 4 दिवस निवास करुन सा.वाले यांची सेवा घेतली. 1999 मध्‍ये सा.वाले पर्यायी रिसॉर्टची तक्रारदाराला सुविधा देऊ शकले नाही. त्‍यामुळे त्‍यांनी तक्रारदाराला त्‍या वर्षामध्‍ये कराराप्रमाणे द.सा.द.शे. 18 दराने रुपये 6500/- नुकसान भरपाई दिली. 2001 मध्‍ये सा.वाले यांनी हॉलीडे रिसॉर्टची पर्याची व्‍यवस्‍था केली होती. परंतु तक्रारदार यांनी त्‍या सुविधेचा लाभ घेतला नाही. तक्रारदार व सा.वाले यांच्‍यामध्‍ये झालेल्‍या करारातील संबंधित अट खालील प्रमाणे आहेत. In the unlikely event of the COMPANY not being in a position to providethe apartment, the company may at its discretion provide stay facilities generally equivalent to the Apartment, in which event all clauses in this Agreement having any reference to the Apartment and Holiday Resort shall be applicable to such equivalent stay facilities. वरील अट लक्षात घेता सा.वाले यांच्‍या सेवेत न्‍यूनता दिसत नाही.सा.वाले ज्‍या वर्षी पर्याची हॉलीडे रिसॉर्टची व्‍यवस्‍था करु शकले नाहीत त्‍यावर्षासाठी तक्रारदाराला कराराप्रमाणे नुकसान भरपाई दिली आहे. 1996, 1997 व 2001 या वर्षी पर्यायी हॉलीडे रिसॉर्ट उपलब्‍ध होते. 1998-2000 मध्‍ये तक्रारदाराने पर्यायी हॉलीडे रिसॉर्टचा लाभ घेतलेला होता. त्‍यामुळे सा.वाले यांनी तक्रारदाराला हॉलीडे रिसॉर्टची सुविधा पुरविली नाही असे म्‍हणता येणार नाही. यावरुन सा.वाले यांच्‍या सेवेत न्‍यूनता दिसून येत नाही. 13. सा.वाले यांनी कैफीयतीत मुद्दा उपस्थित केला की, तक्रारदार व सा.वाले यांच्‍यात झालेला व्‍यवहार स्‍थावर मालमत्‍तेतील टाईम शेअर खरेदीबाबत असल्‍याने या व्‍यवहारातून उत्‍पन्‍न झालेला वाद हा ग्राहक वाद होऊ शकत नाही. व अशा प्रकारच्‍या वादाचे निराकरण ग्राहक मंचाच्‍या कार्यकक्षेत येत नाही. त्‍यांनी या त्‍यांच्‍या मुद्याच्‍या पुष्टिसाठी मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील केसमध्‍ये दिलेल्‍या निकालावर त्‍यांची भीस्‍त ठेवली आहे. 1) डालमिया रिसॉर्ट इंटरनॅशनल (प्रा.) लि. विरुध्‍द डॉ.रंजना गुप्‍ता व इतर. सदरहू निकाल मा.राष्‍ट्रीय आयोग दिल्‍ली यांनी दिनांक 17/06/1996 मध्‍ये पहिले अपील क्र.719/93 मध्‍ये दिलेला आहे. 2 ) किरीट पी. जोशी विरुध्‍द पंजाब टुरीझम डेव्‍हलपमेंट कार्पोरेशन लि. [ 1997 (I) ( C P R 77 ) ] मात्र तोंडी युक्तिवाद झाल्‍यानंतर व निकाल देण्‍याचे अगोदर सा.वाले यांनी मा.राष्‍ट्रीय आयोगाचे पहिले अपील नंबर 163/1995 आणि 335/2002 तसेच रिव्‍हीजन पिटीशन नं. 1100/1998, 1216/2000 व 316/2000 यामध्‍ये दिनांक 08/05/2003 रोजी एकत्रित दिलेल्‍या निकालाची प्रत दाखल केली. त्‍यामध्‍ये मा.रास्‍ट्रीय आयोगाने त्‍यांनी वरील डालमीया रिसॉर्ट इंटरनॅशनल प्रा.लि.तसेच पंजाब टूरीझम डेव्‍हलपमेंट कार्पोरेशन लि. या केसेस मध्‍ये घेतलेला दृष्‍टीकोन, मा.सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या सिव्‍हील अपील नं.120/03 के.एन.शर्मा वि. तोषाली रिसॉर्ट इंटरनॅशनल व इतर या केसमधील दिनांक 10/01/2003 रोजीचा निकाल विचारात घेऊन बदलविला व असे निरीक्षण केले की, " प्रॉपर्टी टाईम शेअर " चा वाद हा ग्राहक मंचात दाखल करता येतो. मा.सर्वोच्‍च न्‍यायालय व मा.राष्‍ट्रीय आयोगाचा सदरचा दृष्‍टीकोन लक्षात घेता सा.वाले यांनी उपस्थित केलेला ग्राहक मंचाच्‍या अधिकार क्षेत्राबाबतचा मुद्दा नाकारण्‍यात येतो. या मंचास सदर तक्रार चालविण्‍याचा अधिकार आहे. मात्र तक्रारदारांनी सा.वाले यांचे सेवेत न्‍यूनता आहे किंवा त्‍यांनी अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब केला आहे हे सिध्‍द केलेले नसल्‍याने सदरची तक्रार रद्द होण्‍यास पात्र आहे. म्‍हणून मंच खालील प्रमाणे आदेश करीत आहे. आदेश 1. तक्रार क्र. 96/2004 रद्द बातल करण्‍यात येते. 2. उभय पक्षकारांनी आपापला खर्च सोसावा. 3. आदेशाच्‍या प्रमाणित प्रती दोन्‍ही पक्षकारांना विनामूल्‍य पाठविण्‍यात याव्‍या.
| | [HONORABLE G L Chavan] Member[HONABLE MRS. JUSTICE S P Mahajan] PRESIDENT | | 
