| Final Order / Judgement | आदेश मा. सदस्‍य, श्री. सुभाष रा. आजने यांच्‍या आदेशान्‍वये - - तक्रारकर्तीने प्रस्‍तुत तक्रार ग्राहक संरक्षण कायद्या अंतर्गत दाखल केली असून त्‍यात नमूद केले की, तिने गजानन नगर हाऊसिंग कॉ-ऑप. सोसायटी यांच्‍याकडून संत गजानन नगर खोब्रागडे ले-आऊट स्थितीत प्‍लॉट क्रं. 52, एकूण क्षेत्रफळ 2400 चौ.फु. नोंदणी विक्रीपत्र दि. 30.03.1990 अन्‍वये विकत घेतला होता. तक्रारकर्तीला सदर प्‍लॉटवर बहुमजली इमारत बांधावयाची होती, त्‍यामुळे तक्रारकर्ती व विरुध्‍द पक्षात सदरच्‍या प्‍लॉट विकसन करुन त्‍यावर बहुमजली इमारत बांधण्‍याचा करार दि. 02.12.2012 ला करण्‍यात आला होता. त्‍यानुसार विरुध्‍द पक्ष हे मंजूर नकाशाप्रमाणे तक्रारकर्तीला तळ मजल्‍यावरील एक 3 BHK सदनिका व पहिल्‍या मजल्‍यावरील एक 3 BHK सदनिका जमिनीवरील अविभाजीत हिस्‍सा (undivided share of land) सोबत देणार होता. तसेच विरुध्‍द पक्ष हे तळ मजल्‍यावरील व पहिल्‍या मजल्‍यावरील सदनिकेचे पूर्ण बांधकाम करुन दि. 30.04.2012 किंवा त्‍यापूर्वी देणार असे उभय पक्षात ठरले होते. त्‍याप्रमाणे उभय पक्षात दि. 02.12.2010 ला करार करण्‍यात आला होता. परंतु सदरच्‍या करारामध्‍ये काही चूका असल्‍यामुळे दि. 30.01.2012 ला उभय पक्षात दुरुस्‍ती करारनामा करण्‍यात आला. त्‍यानुसार विरुध्‍द पक्ष हे तक्रारकर्तीला तळ मजल्‍यावरील सदनिका व पहिल्‍या मजल्‍यावरील सदनिकेचा ताबा दि. 30.04.2012 ला किंवा त्‍यापूर्वी देण्‍याचे ठरले होते व विरुध्‍द पक्ष हे करारानुसार तळ मजल्‍यावरील व पहिल्‍या मजल्‍यावरील सदनिकेचे बांधकाम पूर्ण करुन विहित मुदतीत सदनिकेचा ताबा न दिल्‍यास विरुध्‍द पक्ष तक्रारकर्तीला रुपये 10,000/- प्रति महिना प्रमाणे नुकसान भरपाई डिफॉल्‍ट तारखेपासून देईल आणि सदर नुकसान भरपाई रक्‍कम ही प्रतिवर्ष 15 टक्‍क्‍याने वाढवून देण्‍यात येईल असे कराराप्रमाणे ठरले होते.
- तक्रारकर्तीने पुढे नमूद केले की, उभय पक्षात झालेल्‍या कराराप्रमाणे विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्तीला तळ मजल्‍यावरील सदनिकेचे बांधकाम व पहिल्‍या मजल्‍यावरील सदनिकेचे बांधकाम पूर्ण करुन सदनिकेचा ताबा दि. 30.04.2012 पर्यंत दिला नाही, याकरिता तक्रारकर्तीने विरुध्‍द पक्षाला फोन वरुन व ई-मेल द्वारे सदनिकेचे बांधकाम पूर्ण करुन देण्‍याकरिता वारंवांर विनंती करुन ही विरुध्‍द पक्षाने सदनिकेचे बांधकाम पूर्ण करुन दिले नाही व ताबा ही दिला नाही. त्‍यामुळे तक्रारकर्तीने दि. 17.08.2014 ला ताबा घेतला त्‍यावेळी मंजूर नकाशाप्रमाणे सदनिकेतील बांधकाम अपुरे होते, म्‍हणून तक्रारकर्तीने प्रस्‍तुत तक्रार मंचासमक्ष दाखल करुन मागणी केली की, विरुध्‍द पक्षाने मंजूर नकाशाप्रमाणे बांधकाम पूर्ण न करुन दिल्‍यामुळे त्रुटीपूर्ण सेवा दिल्‍याचे घोषित करावे. तसेच विरुध्‍द पक्षाने कराराप्रमाणे तक्रारकर्तीच्‍या सदनिकेचे बांधकाम पूर्ण करुन देण्‍याचा आदेश द्यावा. त्‍याचप्रमाणे दि. 30.01.2012 ला करण्‍यात आलेल्‍या करारानुसार विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्तीला रुपये10,000/- प्रति महिना प्रमाणे दि. 30.04.2012 पासून नुकसान भरपाई देण्‍याचा आदेश व शारीरिक, मानसिक त्रासाकरिता नुकसान भरपाई व तक्रारीचा खर्च देण्‍याचा ही आदेश द्यावा.
- विरुध्‍द पक्ष 1 ते 3 यांनी आपला लेखी जबाब एकत्रित दाखल केला असून त्‍यांनी तक्रारकर्तीच्‍या तक्रारीतील कराराबाबतचा मजकूर मान्‍य केलेला आहे. विरुध्‍द पक्ष हे तक्रारकर्तीला मंजूर नकाशाप्रमाणे आणि करारातील शर्ती व अटीनुसार सदनिकेचा ताबा दि. 30.04.2012 ला देण्‍यास तयार होता, परंतु तक्रारकर्तीने पहिल्‍या मजल्‍यावरील सदनिकेत काही बदल करुन मागितले, जे मंजूर नकाशाप्रमाणे व करारनाम्‍यानुसार नव्‍हते. त्‍यामुळे तक्रारकर्तीला सदनिकेचे बांधकाम पूर्ण करुन करारानुसार ठरलेल्‍या तारखेत देण्‍याची तारीख वाढत गेली.
- विरुध्‍द पक्षाने पुढे नमूद केले की, तक्रारकर्ती व विरुध्‍द पक्ष यांच्‍यात अधिकच्‍या बांधकामाबाबत तोंडी करार झाला होता व तक्रारकर्तीने तोंडी कबूल केल्‍याप्रमाणे त्‍याचप्रमाणे करारनाम्‍यात नमूद नसलेले एक अतिरिक्‍त स्‍वयंपाकघर आणि बेडरुम बांधून दिले. विरुध्‍द पक्षाने अधिकचे बांधकाम करुन दिल्‍यास तक्रारकर्ती अधिकची रक्‍कम देईल असे मान्‍य केले होते. तक्रारकर्तीने काही बांधकाम मटेरियल मध्‍ये बदल करुन मागितल्‍यामुळे विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्तीच्‍या मागणीनुसार मॉडयुलर किचन, टॉयलेट आणि बाथरुम, तळ मजल्‍यावरील डिश वॉश रुम आणि तळ मजल्‍यावरील आणि पहिल्‍या मजल्‍यावरील 2 स्‍वतंत्र प्रवेश द्वार स्‍थापित केले. तसेच विरुध्‍द पक्षाने तळ मजला व पहिल्‍या मजल्‍यावरील जिना यांच्‍यामध्‍ये पार्टीशन वॉल बांधली. तसेच पी.ओ.पी., पेंटींग, फर्निचर आणि सुतारी काम सारखे इन्‍टर्नल वर्क केले. बांधकामातील मटेरियलच्‍या बदलामुळे बांधकामाच्‍या किंमतीत वाढ झाली. विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्तीच्‍या मागणीनुसार अतिरिक्‍त काम / बदल आणि इन्‍टेरियल आणि एक्‍सटरीयल काम केले आहे. याकरिता विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्तीला रुपये 12,00,000/- अतिरिक्‍त रक्‍कमेची मागणी केली, परंतु तक्रारकर्तीने केलेल्‍या अतिरिक्‍त कामाच्‍या बदलातील रक्‍कम देण्‍यास नकार दिला. तसेच विरुध्‍द पक्षाने अपार्टमेंटच्‍या समोरील भागात 2 ग्रील गेट लावले.
- विरुध्‍द पक्षाने पुढे नमूद केले की, प्रस्‍तुत प्रकरण सुनावणी दरम्‍यान त्‍यांनी आयोगासमोर कमिश्‍नरच्‍या नियुक्‍तीकरिता अर्ज सादर केला होता व त्‍यानुसार सदनिकेच्‍या तपासणीकरिता कमिश्‍नर म्‍हणून जयंत टिकास यांची नेमणूक केली होती व त्‍यांना अहवाल सादर करण्‍यास सांगितले होते. त्‍याप्रमाणे कमिश्‍नरने सादर केलेल्‍या अहवालात स्‍पष्‍ट नमूद दिसून येते की, तक्रारकर्तीच्‍या विनंतीनुसार आतील आणि बाहेरील अधिकचे काम केलेले आहे. सदरच्‍या कमिश्‍नर अहवालावर तक्रारकर्तीने कुठलाही आक्षेप नोंदविलेला नाही व तो स्‍वतः तक्रारकर्तीने मान्‍य केलेला आहे. वि.प.ने अतिरिक्‍त काम / बदल आणि इन्‍टेरियल आणि एक्‍सटरीयल काम केले आहे. त्‍यामुळे विरुध्‍द पक्षाला तक्रारकर्तीला कराराप्रमाणे सदनिकेचे बांधकाम पूर्ण करुन दि. 30.04.2012 पर्यंत सदनिकेचा ताबा देता आला नाही.
- विरुध्‍द पक्षाने पुढे नमूद केले की, तक्रारकर्तीने काही बांधकाम मटेरियल मध्‍ये बदल करुन मागितल्‍यामुळे तक्रारकर्तीला सदनिकेचा ताबा देण्‍याची तारीख वाढत गेली. विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्तीकडे वेळोवेळी केलेल्‍या अधिकच्‍या कामाच्‍या रक्‍कमेची मागणी केली परंतु तक्रारकर्तीला अतिरिक्‍त केलेल्‍या कामाचा कुठलाही पुरावा नसल्‍याचे माहिती असल्‍यामुळे तक्रारकर्तीने सदनिकेत केलेल्‍या अतिरिक्‍त कामाची रक्‍कम देण्‍याचे टाळण्‍याकरिता आयोगा समक्ष तक्रार दाखल केली. तक्रारकर्तीने स्‍वतः कराराचे पालन केले नाही, त्‍यामुळे तक्रारकर्ती कुठलीही नुकसानभरपाई मागण्‍यास पात्र नाही. तसेच तक्रारकर्तीने मालमत्‍तेचे विकसन मालमत्‍तेवर बांधकामातून आणि विक्रीतून नफा कमविण्‍यासाठी केले. त्‍यामुळे सदरची बाब ही व्‍यावसायिक व्‍यवहारात येत असल्‍यामुळे तक्रारकर्ती ग्राहक संरक्षण कायद्यान्‍वये ग्राहक या संज्ञेत येत नाही. म्‍हणून प्रस्‍तुत तक्रार खारीज करण्‍यात यावी अशी विनंती केली आहे.
- उभय पक्षाने दाखल केलेले दस्‍तावेजाचे अवलोकन केले असता व त्‍यांचा तोंडी युक्तिवाद ऐकून घेतल्‍यावर आयोगाने खालील मुद्दे विचारार्थ घेऊन त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे नोंदविले.
मुद्दे उत्‍तर तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ? होय विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्‍याला दोषपूर्ण सेवा दिली काय? होय काय आदेश? अंतिम आदेशानुसार निष्‍कर्ष - मुद्दा क्रमांक 1 व 2 बाबत - तक्रारकर्तीने तिच्‍या मालकीचे सत गजानन नगर स्थिती प्‍लॉट क्रं. 52, एकूण क्षेत्रफळ 2400 चौ.फु. वर बहुमजली इमारत बांधण्‍याचा दि. 02.12.2010 रोजी विरुध्‍द पक्ष क्रं. 1 ते 3 सोबत करार केला होता व सदरच्‍या करारात काही चुका असल्‍यामुळे पुन्‍हा दि.31.01.2012 रोजी दुरुस्‍ती करारनामा करण्‍यात आल्‍याचे उभय पक्षांना मान्‍य आहे. यावरुन तक्रारकर्ती विरुध्‍द पक्ष 1 ते 3 ची ग्राहक असल्‍याचे सिध्‍द होते. नि.क्रं. 2 वर दाखल दि. 02.12.2010 रोजीचा करारनामा व दि. 31.01.2012 रोजी केलेला दुरुस्‍ती करारनामा मध्‍ये नमूद आहे की, विरुध्‍द पक्ष हे तक्रारकर्तीला तळ मजल्‍यावरील व पहिल्‍या मजल्‍यावरील प्रत्‍येकी एक 3 BHK सदनिकेचा ताबा दि. 30.04.2012 किंवा त्‍यापूर्वी देणार होता व कराराप्रमाणे विरुध्‍द पक्ष तक्रारकर्तीला दि. 30.04.2012 पूर्वी सदनिकेचा ताबा देऊ न शकल्‍यास विरुध्‍द पक्ष तक्रारकर्तीला प्रतिमहिना रुपये 10,000/- प्रमाणे नुकसानभरपाई देण्‍यास बाध्‍य राहील व प्रतिवर्षी सदरची रक्‍कम 15 टक्‍के ने वाढेल असे करारनाम्‍यात नमूद आहे.
- मंचाद्वारे नियुक्‍त कमिश्‍नर जयंत टिकास यांनी न्‍यायालयाचे दि. 04.10.2017 च्‍या आदेशानुसार सदनिकेच्‍या बांधकामाची तपासणी उभय पक्षांच्‍या उपस्थितीत दि. 25.11.2017 ला केली व त्‍यांनी आपल्‍या तपासणी अहवालात तळ मजल्‍यावरील सदनिकेचे एकूण 1137 चौ.फु. बाबत व पहिल्‍या मजल्‍यावरील 736 चौ.फु. सदनिकेबाबत खालील बाबी नोंदविलेल्‍या आहेत.......................
On Ground Floor (1137) - At Entry on north side there is open space in parking for parking and covered well is therewith area app 500 sqft and on east there is dry wash and open space with area app 100 sqft.
- Hall with area 240 sqft (illegal and additional)
- Kitchen with area 100 sqft (illegal and additional)
- Bed room with area 90 sqft.
- Toilet with area 42 sqft (illegal and additional)
- Common basin area 25 sqft (illegal and additional)
- And a staircase for first floor which was closed by finished wall occupying area 40 sqft As staircase entry is blocked with finished wall I have to enter in first floor from separate entry which is from flat scheme this means there are two separate entry and it is actually one flat (or bungalow ) is divided into two flat i.e. 1 BHK at Ground Floor and another 2 BHK at first FL.
At First Floor (736 sqft) - Hall with area 180 sqft.
- Master bedroom at west with area 148 sqft.
- Attached toilet for master bed room and open space in front of toilet, with area 59 sqft.
- Open terrace for master bedroom with area 51 sqft.
- Bedroom at east with area 110 sqft.
- Kitchen with area 90 sqft.
- Dry wash balcony for kitchen with area 30 sqft.
- Common toilet with area 28 sqft.
- Open area for staircase towards ground floor with area 40 sqft.
कमिश्‍नरने त्‍यांच्‍या अहवालात विरुध्‍द पक्षाने मंजूर नकाशाप्रमाणे आणि करारात नमूद केल्‍याप्रमाणे बांधकाम केले नसल्‍याचे वरीलप्रमाणे नमूद केले आहे. तसेच अहवालात एकूण रुपये 60,550 एवढया किंमतीचे अपूर्ण बांधकाम केले नसल्‍याचे नमूद केले आहे. विरुध्‍द पक्षाने त्‍याच्‍या लेखी जबाबात / लेखी युक्तिवादात नमूद केले आहे की, त्‍याने तक्रारकर्तीशी केलेल्‍या तोंडी करारानुसार अतिरिक्‍त बांधकाम करुन दिलेले आहे. परंतु हे कथन सिध्‍द करण्‍याकरिता विरुध्‍द पक्षाने कुठलाही पुरावा दाखल न केल्‍यामुळे विरुध्‍द पक्षाची अतिरिक्‍त रक्‍कमेची मागणी मान्‍य करण्‍या योग्‍य नाही. विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्तीला करारात नमूद केल्‍याप्रमाणे मंजूर नकाशाप्रमाणे तळ मजल्‍यावरील व पहिल्‍या मजल्‍यावरील सदनिकेचे बांधकाम पूर्ण करुन दिले नाही. तसेच करारात ठरल्‍याप्रमाणे वेळेत बांधकाम पूर्ण करुन न दिल्‍यामुळे करारात ठरल्‍यानुसार तक्रारकर्ती विरुध्‍द पक्षाकडून नुकसानभरपाई रक्‍कम मिळण्‍यास पात्र आहे असे मंचाचे स्‍पष्‍ट मत आहे. विरुध्‍द पक्षाने करारामध्‍ये नुकसान भरपाईची मागणी दरवर्षी 15 टक्‍के दराने वाढवून देण्‍याची कबूल केले होते. त्‍याप्रमाणे विरुध्‍द पक्ष हे दि. 01.05.2012 ते 30.04.2013 या कालावधीकरिता रुपये 1,20,000/-, व दि. 01.05.2013 ते 30.04.2014 या कालावधीकरिता रुपये 1,38,000/- ( 15 टक्‍के वाढीची रक्‍कम समाविष्‍ट करुन ), दि. 01.05.2014 ते 16.08.2014 या कालावधीकरिता रुपये 41,125/- ( 15 टक्‍के वाढीची रक्‍कम समाविष्‍ट करुन ) असे एकूण रक्‍कम रुपये 2,99,125/- करारनाम्‍याप्रमाणे नुकसान भरपाई बाबत देण्‍यास विरुध्‍द पक्ष जबाबदार आहेत. सबब खालीलप्रमाणे अंतिम आदेश पारित. अंतिम आदेश - तक्रारकर्तीची तक्रार अंशतः मंजूर.
- विरुध्‍द पक्ष 1 ते 3 यांनी वैयक्तिक अथवा संयुक्‍तरित्‍या तक्रारकर्तीच्‍या तळ मजल्‍यावरील व पहिल्‍या मजल्‍यावरील सदनिकेचे अपूर्ण बांधकाम मंजूर नकाशाप्रमाणे व करारानुसार पूर्ण करुन द्यावे.
विरुध्‍द पक्ष 1 ते 3 यांनी वैयक्तिक अथवा संयुक्‍तरित्‍या तक्रारकर्तीला अपूर्ण बांधकामापोटी देय असलेली रक्‍कम रुपये 60,550/- व त्‍यावर दि. 01.05.2012 पासून तर प्रत्‍यक्ष रक्‍कम अदायगीपर्यंत द.सा.द.शे. 9 टक्‍के दराने व्‍याजासह रक्‍कम तक्रारकर्तीला द्यावी. - विरुध्‍द पक्ष 1 ते 3 यांनी वैयक्तिक अथवा संयुक्‍तरित्‍या तक्रारकर्तीला करारनाम्‍यातील शर्तीप्रमाणे नुकसान भरपाईबाबत रक्‍कम रुपये 2,99,125/- अदा करावे आणि सदरहू रक्‍कमेवर दि. 17.08.2014 पासून रक्‍कमेच्‍या प्रत्‍यक्ष अदायगी पर्यंत द.सा.द.शे. 9 टक्‍के व्‍याज द्यावे.
- विरुध्‍द पक्ष 1 ते 3 यांनी वैयक्तिक अथवा संयुक्‍तरित्‍या तक्रारकर्तीला शारीरिक, मानसिक त्रासाकरिता रुपये 20,000/- व तक्रारीचा खर्च म्‍हणून रुपये 10,000/- द्यावे.
- विरुध्‍द पक्षाने वरील आदेशाची पूर्तता आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍याच्‍या तारखेपासून 30 दिवसाच्‍या आंत करावी.
- उभय पक्षांना आदेशाची प्रथम प्रत निःशुल्‍क द्यावी.
- तक्रारकर्तीला तक्रारीची ब व क फाईल परत करावी.
| |
