तक्रारदारांतर्फे       :-     अॅड.श्रीमती. रेवती काळे

****************************************************************

पारीत दिनांकः- 31/12/2013    

(द्वारा- श्रीमती. अंजली देशमुख, अध्‍यक्ष )

 

 

            तक्रारदारांनी जाबदारांच्‍या प्रोजेक्‍टमेधील पी बिल्‍डींग मधील सदनिका क्र. 103 ज्‍याचे क्षेत्रफळ 696 चौ.फुट आहे आणि ज्‍याची किंमत रक्‍कम रु.16,88,000/- आहे अशी सदनिका घेण्‍याचे ठरविले. तक्रारदारांनी बुकींगची रक्‍कम रु.1,68,800/- जाबदारांना दिली आणि त्‍यानंतर दि. 19/9/2009 रोजी दोघांमध्‍ये या सदनिकेसाठी नोंदणीकृत करारनामा झाला त्‍यावेळेस नोंदणीचा खर्च रक्‍कम रु.84,400/- तक्रारदारांनी केला. त्‍यानंतर तक्रारदारांनी एल्.आय्.सी. हौसींग फायनान्‍स लिमीटेडकडून रककम रु.14,00,000/- चे अर्थसहाय्य घेतले. तक्रारदारांनी जाबदारांना एकूण रक्‍कम रु.13,14,800/- दिली आणि उर्वरित रक्‍कम ताब्‍याच्‍या वेळेस देण्‍याचे ठरले होते. आणि हा करारनामा महाराष्‍ट्र ओनरशिप फलॅटस अॅक्‍टनुसार करण्‍यात आला होता. करारामध्‍ये सदनिकेचा ताबा दि. 19/3/2011 रोजी किंवा त्‍यापूर्वी दयावयाचा असे ठरले होते. दि. 19/3/2011 रोजी तक्रारदारांनी ताब्‍याविषयी चौकशी केली असता, तक्रारदारांची सदनिका तयार नसल्‍याचे आणि त्‍यास पूर्ण होण्‍यास वेळ लागणार असल्‍याचे जाबदारांनी सांगितले. जाबदारांनी या विलंबासाठी त्‍यांना कुठलेही स्‍पष्‍टीकरण किंवा कुठलेही कारण न देता ताबा नंतर देता येईल असे सांगितले. त्‍यानंतर तक्रारदारांनी अनेकवेळा जाबदारास त्‍यांच्‍या सदनिकेच्‍या ताब्‍याविषयी अनेकवेळा प्रत्‍यक्ष जाऊन फोनवरुन आणि ई-मेलवरुन विचारले असता जाबदारांनी त्‍याची उत्‍तरे देण्‍यासाठी टाळाटाळ केली आणि त्‍याचे स्‍पष्‍टीकरणही देत नव्‍हते.   तक्रारदार पुढे असे म्‍हणतात की, तक्रारदारांनी त्‍यांना जवळ-जवळ पूर्ण रक्‍कम दिलेली असतानाही जाबदार त्‍यांना सदनिकेचा ताबा देत नाहीत तक्रारदार हे आता भाडयाच्‍या घरात राहत आहेत त्‍यास रक्‍कम रु. 5,000/- प्रतिमहिना त्‍यांचे भाडे जात आहे तसेच घेतलेल्‍या कर्जाच्‍या रकमेचा ई.एम्.आय्. त्‍यांना भरावा लागत आहे दोन्‍हीकडून त्‍यांना आर्थिक त्रास होत आहे. म्‍हणून तक्रारदारांनी दि. 20/7/2012 रोजी जाबदारांना लिगल नोटीस पाठविली. ती त्‍यांना प्राप्‍त होऊनही जाबदारांनी त्‍याचे उत्‍तर देण्‍याचे टाळले. त्‍यानंतर जाबदारांनी तक्रारदारास ई-मेल केला त्‍यामध्‍ये त्‍यांनी ते बांधत असलेल्‍या प्रोजेक्‍टचे व्‍हि‍डीओ पिक्‍चर्स दाखवून त्‍यामध्‍ये बांधकामाची सद्द परिस्थिती दाखविली. त्‍या पिक्‍चर्समधून फक्‍त विट बांधकाम झाल्‍याचे दिसून येते तसेच बाहेरुन बिल्‍डींगचे रंगकाम केल्‍याचे दिसून येते, त्‍यामध्‍ये दरवाजे, खिडक्‍या, अंतर्गत बांधकाम केल्‍याचे दिसून येत नाही म्‍हणजेच अपूर्ण बांधकाम असल्‍याचे दिसते. म्‍हणून सदरील तक्रार. तक्रारदार, जाबदारांकडून त्‍यांची सदनिका सोई सुविधांसकट करारानुसार बांधून दयावी आणि त्‍याचा ताबा दयावा, रक्‍कम रु.2,00,000/- व्‍याजासहित आर्थिक त्रासासाठी दयावी आणि रक्‍कम रु. 50,000/- व्‍याजासहित नुकसानपभरपाई दयावी ही रक्‍कम 18 टक्‍के व्‍याजदराने दयावी तसेच तक्रारीचा खर्च आणि इतर दिलासा मागतात.

 

         तक्रारदारांनी शपथपत्र, कागदपत्रे आणि मोठया प्रमाणात वरिष्‍ठ न्‍यायालयाचे निवाडे दाखल केले आहेत.

 

2.          जाबदारांनी त्‍यांचा लेखी जबाब दाखल करुन तक्रारदाराच्‍या मागणीस विरोध दर्शविला. जाबदारांच्‍या म्‍हणण्‍यानुसार, त्‍यांनी (Vision City) “ व्हिजन सिटी “ हा प्रोजेक्‍ट लॉंच केला. सन 2008 मध्‍ये महाराष्‍ट्र नवनिर्माण सेनेच्‍या आंदालनामुळे त्‍यांच्‍याकडील कामाला असलेले मजूर हे त्‍यांच्‍या राज्‍यात, गावी निघून गेले त्‍यांच्‍याकडे यु.पी. आणि राजस्‍थानमधील मजूर होते. त्‍यामुळे बांधकाम थांबले गेले. हा प्रकार जवळ-जवळ एक ते दिड वर्षापासून चालू होता. पुन्‍हा एकदा म्‍हणजेच सन 2009 च्‍या मध्‍यंतरीच्‍या काळात सर्व मजूर पुन्‍हा जॉईन झाले आणि कामाला सुरुवात झाली. तक्रारदारांनी जाबदारांकडे दि. 21/4/2008 मध्‍ये डी/106 या सदनिकेची नोंदणी केली होती आणि दि. 9/08/2008 रोजी त्‍यांची सदनिका रद्द करण्‍याविषियी आणि रक्‍कम परत करण्‍याविषयी एक अर्ज दिला होता. परंतु जाबदारांच्‍या पॉलिसीनुसार, रद्द केलेल्‍या सदनिकेचे नवीन बुकींग झाल्‍याशिवाय रक्‍कम दिली जात नाही. जाबदार हे रक्‍कम देण्‍यासही तयार होते परंतु मजूराच्‍या मंदीमुळे त्‍यांच्‍या सदनिकेची नोंदणी होत नव्‍हती त्‍यानंतर दि. 12/9/2009 रोजी तक्रारदारांनी पी बिल्‍डींगमधील सदनिका क्र. 103 ची नोंदणी केली. तक्रारदारांनी पूर्वी डी बिल्‍डींगमधील सदनिका कुठलीही रक्‍कम न भरता नोंदणी केली होती. तक्रारदारांनी या सदनिकेपोटी रक्‍कम रु. 13,50,400/- दिलेले आहेत. जाबदारांचे 100 टक्‍के काम झालेले असतानाही तक्रारदारांनी संपूर्ण रक्‍कम दिलेली नाही. जाबदारांच्‍या म्‍हणण्‍यानुसार, सन 2009 मध्‍ये संपूर्ण जगामध्‍ये मंदी चालू होती त्‍यामुळे सर्व कंपनीज, फर्म, सप्‍लायर्स, व्‍हेंचर्स आणि कॉन्‍ट्रॅक्‍टर्स यांच्‍याही कामामध्‍ये मंदी आली होती ही मंदी एक ते दीड वर्ष चालू होती, याबद्दलची संपूर्ण जाणीव तक्रारदारास आहे. तरीसुध्‍दा या मंदीमध्‍ये जाबदारांनी त्‍यांचे बांधकाम चालू ठेवले. जाबदारांनी व्हिजन सिटीमधील पी बिल्‍डींगमधील काम पूर्ण केले आहेत. त्‍यासंदर्भात फोटोग्राफ्स, सी.डी. दाखल केले आहेत. आणि उर्वरित बांधकाम पूर्ण करण्‍याचे प्रयत्‍न चालू आहेत. फक्‍त सदनिकेमधील किंमती फिटींग्‍ज, फिक्‍सचर्स, कलरींग, फिक्‍सींग ऑफ फलोअरींग, टाईल्‍स बसविणे इ. बाकी आहे. ते काम तक्रारदारांनी शेवटचा हप्‍ता (फायनल पेमेंट) केल्‍यानंतर 21 दिवसांत करुन देण्‍यात येईल अशी जाबदारांची पॉलिसीच आहे. परंतु तक्रारदारांनी फायनल पेमेंट केले नाही म्‍हणून ही कामे राहिलेली आहेत. जाबदारांनी दि. 7/11/2012 रोजी डिमांड लेटर पाठवून उर्वरित रक्‍कम मागितली. त्‍यानंतरही अनेकवेळा पत्रे पाठवून ई-मेलद्वारे उर्वरित रकमेची मागणी केली तरी तक्रारदारांनी उर्वरित रक्‍कम दिली नाही. ती रक्‍कम तक्रारदारांनी तक्रार दाखल करेपर्यंतसुध्‍दा दिलेली नाही. जाबदारांचे पुढे असे म्‍हणणे आहे की ही मास हौंसींग टाऊनशीप प्रोजेक्‍ट बांधण्‍याची योजना होती. यातील सर्व सोई सुविधा पूर्ण करण्‍यासाठी विलंब झालेला आहे तो विलंब जाबदेणारांच्‍या मर्यादे-पलिकडे आहेत (beyond the control of opponent). जाबदेणारांनी या सर्व प्रोजेक्‍टमधील सर्व सोई सुविधा पूर्ण करुन देण्‍याची कुठेही मुदत दिलेली नव्‍हती. करारामध्‍ये नमुद केल्‍याप्रमाणे या सोई सुविधा त्‍या प्रोजेक्‍ट पूर्ण झाल्‍यानंतर दिल्‍या जातील. वरील सर्व कारणांमुळे तक्रारदाराची तक्रार नामंजूर करावी अशी मागणी जाबदार करतात.

 

            जाबदारांनी शपथपत्र आणि कागदपत्रांची यादी, सी.डी. दाखल केली.

3.          तक्रारदारांनी त्‍यांचे शपथपत्र, फोटोग्राफ्स दाखल केले.

 

4.          दोन्‍ही पक्षकारांनी दाखल केलेल्‍या कागदपत्रांची मंचाने पाहणी कली. तक्रारदार आणि जाबदार यांचेमध्‍ये व्हिजन सिटीमधील सदनिका क्र. P/103 साठी दि.19/9/2009 रोजी करारनामा झाला होता. करारनाम्‍यामध्‍ये सदनिकेचा ताबा करारनाम्‍यापासून 18 महिन्‍यांच्‍या आत म्‍हणजेच दि. 19/03/2011 या दिवशी दयायचा ठरले होते. या सदनिकेची एकूण किंमत रु. 16,88,000/- इतकी होती आणि तक्रारदारांनी एल्.आय्.सी. हौसींग फायनान्‍स लिमीटेड कडून अर्थसहाय्य घेऊन जाबदारास रक्‍कम रु.13,14,800/- दिलेले आहेत. फक्‍त शेवटचा हप्‍ता ताबा घेतेवेळेस दयायचा राहिला आहे. महाराष्‍ट्र ओनरशिप फलॅट अॅक्‍ट, 1961 नुसार करारनामा केलेला असतानाही जाबदारांच्‍या पॉलिसीनुसार शेवटचा हप्‍ता दिल्‍यानंतर 21 दिवसांमध्‍ये सर्व किंमती फिक्‍सचर्स, फिटींग्‍ज, फलोअरींग, टाईल्‍स, रंगकाम करुन ती सदनिका तक्रारदाराच्‍या ताब्‍यात देण्‍यात येईल असे जाबदारांचे म्‍हणणे आहे. अशा त्‍यांच्‍या पॉलिसीवर तक्रारदारांनी सहया केल्‍याची पॉलिसीची प्रत त्‍यांनी दाखल केली नाही. ही जाबदारांची अट म्‍हणजे एकतर्फी आणि त्‍यांच्‍या मनमानीचा नमुना असे मंचाचे मत आहे. जेव्‍हा महाराष्‍ट्र ओनरशिप फलॅटस अॅक्‍ट (MOFA) प्रमाणे करारनामा होतो त्‍यातील अटी व शर्ती दोन्‍ही पक्षकारास लागू होतात. शेवटचा हप्‍ता नेहमी ताबा देतेवेळेसच दयायचा असतो, करारानुसार, ब्रोशरनुसार, सदनिका सर्व सोईंनीयुक्‍त, राहण्‍यास उपयुक्‍त असावयास पाहिजे. परंतु इथे जाबदारांनी त्‍यांचा प्रोजेक्‍ट मोठा आहे म्‍हणून बाकीच्‍या सोई-सुविधा पूर्ण झाल्‍या नाहीत असे म्‍हणतात. ताबा देण्‍यास विलंब झाल्‍याचे कारण मात्र महाराष्‍ट्र नवनिर्माण सेनेचे आंदोलन झाल्‍यामुळे सर्व मजूर त्‍यांच्‍या गावी निघून गेले तसेच बांधकाम वेळेत होण्‍यासाठी त्‍यांच्‍या हातात परिस्थि‍ती राहिलेली नव्‍हती अशी कारणे जाबदारांनी दिलेली आहेत, ही दोन्‍ही कारणे विचारात घेण्‍याजोगी नाहीत असे मंचाचे आहे. जेव्‍हा मोठा प्रोजेक्‍ट करण्‍याचे ठरविले जाते तसेच तक्रारदार (सदनिकाधारक) व जाबदार यांच्‍यामध्‍ये करार होतो त्‍या करारानुसार बांधकाम वेळेत पूर्ण करणे आणि वेळेत ताबा देणे याची जबाबदारी पूर्णपणे जाबदारांची असते. प्रस्‍तुतच्‍या तक्रारीमध्‍ये तक्रारदारांनी संपूर्ण रक्‍कम दिलेली आहे, फक्‍त शेवटचा हप्‍ता करारानुसार देणे बाकी होते तरीसुध्‍दा जाबदारांनी अदयापपर्यंत ताबा दिला नाही, ही जाबदारांच्‍या सेवेतील त्रुटी आणि अनुचित व्‍यापार पध्‍दतीचा अवलंब केल्‍याचे दिसून येते.

 

            तक्रारदारांना फ्लॅटचा ताबा वेळेवर न दिल्‍यामुळे रक्‍कम रु.5,000/- महिना भाडयाने राहावे लागले, तक्रारदार भाडयाची रक्‍कम जाबदारांकडून मागतात. जरी त्‍यासाठी त्‍यांनी लिव्‍ह अॅण्‍ड लायसन्‍सचा करारनामा दाखल केला नाही तरी मंच ज्‍यूडिशीयल नोट घेऊन रक्‍कम रु.5,000/- भाडे तक्रारदारास दयावे लागले असतीलच असे समजते, या सर्वांना जाबदार जबाबदार आहेत असे मंचाचे मत आहे. जवळ जवळ पूर्णपणे रक्‍कम देऊनसुध्‍दा जाबदारांनी घराचा ताबा दिला नाही म्‍हणून त्‍यांना साहजिकच शारीरिक, मानसिक त्रास सहन करावा लागत असेल म्‍हणून जाबदार नुकसानभरपाई देण्‍यास जबाबदार ठरतात. म्‍हणून मंच जाबदारास असा आदेश देत आहे की त्‍यांनी कराराप्रमाणे पूर्ण बांधकाम करुन सदनिकेमधील किंमती फिटींग्‍ज आणि फिक्‍सचर्स बसवून तक्रारदारास त्‍यांच्‍या सदनिकेचा ताबा सर्व सोई सुविधांसहित दयावा. घराचे भाडे आणि नुकसानभरपाईची म्‍हणून रकक्‍म रु. 1,00,000/- दयावेत, तक्रारीचा खर्च रक्‍कम रु. 2,000/- दयावा. तक्रारदारांनी जे निवाडे दाखल केले आहेत ते तंतोतंत लागू होतात असे मंचाचे मत आहे.

 

6.                                          वरील सर्व विवेचनावरुन मंच खालीलप्रमाणे आदेश देत आहे.

        1. तक्रारदारांची तक्रार अंशत: मंजूर करण्यात येते.

 

2. जाबदारांनी तक्रारदारांना कराराप्रमाणे पूर्ण बांधकाम             करुन सदनिकेमधील किंमती फिटींग्‍ज आणि                 फिक्‍सचर्स बसवून तक्रारदारास त्‍यांच्‍या सदनिकेचा                ताबा सर्व सोई सुविधांसहित या आदेशाची   प्रत                    मिळाल्‍यापासून  सहा आठवडयांच्‍या आत दयावा.

 

3. जाबदारांनी   तक्रारदारास घराचे   भाडे आणि 

   नुकसानभरपाईची म्‍हणून रक्‍कम रु. 1,00,000/- 

   या आदेशाची   प्रत   मिळाल्‍यापासून  सहा

 

3. जाबदारांनी तक्रारदारास  तक्रारीचा खर्च म्‍हणून      

   रक्‍कम रु.2,000/- (रक्‍कम रु. दोन हजार फक्‍त)               या    आदेशाची   प्रत     मिळाल्‍यापासून सहा              आठवडयांच्‍या आत दयावेत.

 

4. निकालाच्या प्रती उभय पक्षकारांना नि:शुल्क                         पाठविण्यात याव्यात.