रायगड जिल्‍हा ग्राहक तक्रार निवारण मंच, अलिबाग.

                                          तक्रार क्र. 132/07.                                                           तक्रार दाखल दि.31-10-2007.                                             तक्रार निकाली दि.31-7-2008.

श्री.मकबूल आलम अन्‍सारी,

श्रीमती शाहीदुन्‍नीस अन्‍सारी,

दोघे रा.कांजुरमार्ग, मुंबई आणि

पायोनियर आर्केड, प्‍लॉट नं.37,

सेक्‍टर 5, नवीन पनवेल (पूर्व) जि.रायगड.               ...  तक्रारदार.

     विरुध्‍द

मे.पायोनियर बिल्‍डर्स तर्फे प्रोप्रा.

श्री.एम.एस.के.माप्रा,

फातीमा मंजील, प्‍लॉट नं.37 ए, सेक्‍टर-5,

नवीन पनवेल (पूर्व) जि.रायगड.                ...  विरुध्‍द पक्षकार.

                           उपस्थिती- मा.श्री.आर.डी.म्‍हेत्रस, अध्‍यक्ष.

                                मा.सौ.ज्‍योती अभय मांधळे,सदस्‍या.

                                मा.श्री.बी.एम.कानिटकर,सदस्‍य.

                                                  तक्रारदारातर्फे- अड. श्री.आर.बी.कोसमकर/अड. श्री.एस.जे.पाटील

                       सामनेवालेतर्फे- अड. श्री. डी.वाय.बेकर/अड. श्री.पी.ए.देशमुख.

-निकालपत्र -

द्वारा- मा.अध्‍यक्ष, श्री.आर.डी.म्‍हेत्रस.  

1.           तक्रारदारानी ही तक्रार ग्राहक संरक्षण कायद्याच्‍या तरतुदीनुसार दाखल केली असून तिचे स्‍वरुप खालीलप्रमाणे-

            तक्रारदारानी सामनेवालेकडून प्‍लॉट नं.37, सेक्‍टर नं.5, नवीन पनवेल, पूर्व, नवी मुंबई या मिळकतीवर जे निवासी गाळे बांधले आहेत त्‍यापैकी एफ-101, क्षेत्र 701 चौ.फूट (बिल्‍टअप) हा निवासी गाळा रु.6,30,900/- इतक्‍या रकमेस विकत घेण्‍याचे ठरविले.  त्‍याचा करार दि.26-5-04 रोजी नोंदला गेला आहे.  करारपत्रातील पान 26 मध्‍ये सामनेवालेनी तक्रारदारास सेवा सुविधा देण्‍याचे कबूल केले होते.  करारनामा हा नोंदणीकृत आहे.  या करारपत्राप्रमाणे ठरलेली सर्व रक्‍कम तक्रारदारानी सामनेवालेस दिली असून करारपत्रातील पान क्र.6 नुसार कलम 3 मध्‍ये कामासाठी सामनेवालेंनी तक्रारदाराकडे रक्‍कम रु.40,000/-ची मागणी केली.  ती रक्‍कम त्‍यांनी त्‍यांना दिली आहे.  तक्रारदारांनी सामनेवालेंस त्‍यांची देय असलेली सर्व रक्‍कम दिली आहे व सामनेवालेनी  तक्रारदारांस निवासी गाळयाचा ताबाही दिला आहे.  गाळा घेतल्‍यानंतर त्‍यांना त्‍यात काही त्रुटी आढळल्‍या, त्‍या त्‍यांनी सामनेवालेंस दाखवून त्‍याची पूर्तता करण्‍यास सांगितले.

2.          तक्रारदारांनी हा निवासी गाळा स्‍वतःला रहाण्‍यासाठी घेतला असून त्‍यात आढळलेल्‍या सर्व त्रुटींची पूर्तता करण्‍यासाठी सामनेवालेना अनेकदा त्‍यांनी सांगितले आहे.  त्‍यांचे व सामनेवालेंचे चांगले संबंध होते.  तक्रारदारांनी ताबा घेतल्‍यानंतर त्‍या गाळयामध्‍ये त्‍यास असलेला वीजपुरवठा हा सामनेवालेच्‍या नावे असलेल्‍या विद्युतमीटरमार्फत केला गेला आहे.  वास्‍तविक विद्युतमीटर हे सामनेवालेनी तक्रारदारांचे निवासी गाळयात लावणे आवश्‍यक होते व तसे करारात नमूद आहे.  असे असूनही त्‍यांनी दोन वर्षे त्‍यांना अनेकदा सांगूनही त्‍यांनी तक्रारदारांच्‍या नावाचा स्‍वतंत्र विद्युतमीटर बसवून दिलेला नाही.

3.          मार्च 2006 मध्‍ये नवीन विद्युतमीटर सामनेवालेंनी त्‍यांचेच नावाचा लावला असून त्‍यामार्फतच तक्रारदारांना वीजपुरवठा केला जातो, त्‍यानुसार होणारी विजबिलाची रक्‍कम तक्रारदारांनी सामनेवालेंस दिली आहे.  तक्रारदारांनी सामनेवालेंस अनेकदा सांगितल्‍यावर व तगादा लावल्‍यावर फेब्रुवारी 07 मध्‍ये सामनेवालेंनी तक्रारदारांचे नावे वीजमीटर करुन दिला.  जे वीजमीटर सामनेवालेंनी तक्रारदारांचे नावे करुन दिले ते सुरुवातीपासूनच दोषपूर्ण असल्‍यामुळे त्‍याला वीजमीटर रिडींग येत नव्‍हते.  त्‍यामुळे त्‍यांनी चांगला विद्युतमीटर लावून देण्‍यासाठी सामनेवालेंना कळवूनही त्‍यांनी त्‍याची दखल घेतली नाही.  तक्रारदारांच्‍या नावावर विद्युतमीटर हा फेब्रुवारी 2007 मध्‍ये झाला आहे.

4.          करारपत्रात नमूद केल्‍याप्रमाणे चार टेलिफोनचे पॉईंट देण्‍याचे ठरले होते, परंतु जो टेलिफोन पॉईंट दिला आहे तो कमकुवत व बिनकामाचा आहे.  टेलिफोन एक्‍स्‍चेंजमधून आलेली वायर ही बाहेरुन लोंबकळती असून त्‍यावर तक्रारदारांना कनेक्‍शन दिले गेले आहे.  टेलिफोन पॉईंटचा वापर करता येत नाही कारण तो निकृष्‍ट दर्जाचा आहे. 

5.          ओनरशिप फ्लॅट कायद्यातील तरतुदीनुसार सामनेवालेंनी सोसायटी नोंदणीकृत केली नाही.  करारपत्रामध्‍ये 701 चौ.फूट (बिल्‍टअप) क्षेत्राचा गाळा देण्‍याचे ठरले असूनही प्रत्‍यक्षात 250 चौ.फूट बिल्‍टअप क्षेत्र कमी  आहे.  अशा प्रकारे सामनेवालेंनी तक्रारदारांस कमी क्षेत्रफळाची जागा देऊन फसवणूक केली आहे व त्‍यापोटी रक्‍कमही त्‍यांनी तक्रारदाराकडून घेतली आहे.  खिडक्‍यांना ग्रील बसवून दिलेले नाही.  त्‍यामुळे तक्रारदारांच्‍या कुटुंबाला धोका निर्माण झाला आहे, तसेच सामनेवाले तक्रारदारांना स्‍वतःच्‍या खर्चाने ग्रील बसवून देण्‍यास अडथळा करीत आहेत.  या सर्व गोष्‍टी सामनेवालेनी केलेल्‍या नाहीत.  त्‍याच्‍याशी वाद नको, ते नोकरी करणारे आहेत म्‍हणून तक्रारदारानी या सर्व गोष्‍टीची पूर्तता करुन देण्‍याबाबत सामनेवालेंस अनेकदा सांगितले.  परंतु त्‍यांनी तक्रारदारांना दाद दिली नाही.  म्‍हणून त्‍यांनी त्‍यांचे वकील श्री.एच.ए.पटेल यांचेमार्फत दि.26-7-07 रोजी नोटीस पाठविली, त्‍यास सामनेवालेनी दि.22-8-07 रोजी खोटे उत्‍तर दिले.  तसेच सोसायटी रजिस्‍ट्रेशनसाठी तक्रारदारानी त्‍यांना रु.40,000/- दिले नसल्‍याचे खोटे विधान केले, त्‍यामुळे तक्रारदारांनी पुन्‍हा नोटिसीला प्रतिउत्‍तर दिले. 

6.          सामनेवालेनी गृहनिर्माण संस्‍था स्‍थापन करुन दिलेली नाही.  ती देण्‍याची जबाबदारी कायद्याने त्‍यांचेवर येते.  ती त्‍यांनी पार पाडलेली नाही, तसेच सोसायटीस कन्‍व्‍हेअन्‍स डीड करुन देणेही आवश्‍यक असताना ते त्‍यांनी केलेले नाही.  अशा प्रकारे त्‍यांनी सेवा देण्‍यात त्रुटी केली आहे, त्‍यांना वारंवार सांगूनही सामनेवाले त्‍यांस दाद देत नाहीत.  त्‍यामुळे त्‍यांना शारिरीक व मानसिक त्रास सोसावा लागत आहे म्‍हणून त्‍यांनी मंचाकडे सामनेवालेविरुध्‍द ही तक्रार दाखल केली असून त्‍यांनी त्‍यात खालीलप्रमाणे मागण्‍या केल्‍या आहेत-

1.     करारपत्रात नमूद केलेल्‍या सर्व सोयीसुविधा  देण्‍याचा आदेश सामनेवालेस व्‍हावा.

2.    तक्रारदारांस सामनेवालेनी 250 चौ.फूट बिल्‍टअप एरिया कमी दिला असल्‍याने त्‍या क्षेत्राची चालू भावाने होणारी किंमत रु.1,25,000/- सामनेवालेंनी तक्रारदारांस दयावी.

3.    नवीन विद्युतमीटर स्‍वखर्चाने बसवून दयावा, तसेच टेलिफोनचा पॉईंटही चांगला बसवावा.

4.    सहकारी संस्‍था स्‍थापन करुन संस्‍थेच्‍या नावे कन्‍व्‍हेअन्‍स डीड करुन दयावे.

5.    त्‍यांनी तक्रारदारांस रु.7,50,000/- ची रक्‍कम त्‍यांनी जो कमी क्षेत्राचा निवासी गाळा दिला आहे त्‍यापोटी परत करावी.

6.    खिडक्‍यांना ग्रील बसवून दयावे व तक्रारदारांस झालेल्‍या शारिरीक मानसिक त्रासापोटी रक्‍कम रु.40,000/- दयावेत.   अशा प्रकारच्‍या मागण्‍या केल्‍या आहेत.

      त्‍यांनी तक्रारीसोबत त्‍यांच्‍या तक्रारीच्‍या पृष्‍टयर्थ पुराव्‍याचे प्रतिज्ञापत्र नि.2 अन्‍वये दाखल केले आहे.  त्‍यांनी नि.5 अन्‍वये एकूण आठ कागदपत्रे दाखल केली असून ती नि.5/1 ते 5/8  लगत आहेत.  त्‍यात करारपत्र, नोटीसीची पोचपावती, सामनेवालेचे उत्‍तर, पुन्‍हा दिलेली नोटीस, लाईटबील, सामनेवालेकडील दि.28-8-04 चे दिलेले पत्र, सिडकोचा पूर्णत्‍वाचा दाखला व इतर कागदपत्रे दाखल आहेत.

7.          तक्रार दाखल झाल्‍यावर नि.6 अन्‍वये सामनेवालेना नोटीस पाठविण्‍यात आली.  त्‍याप्रमाणे नोटीस मिळाल्‍यावर सामनेवाले या कामी हजर झाले व त्‍यांनी सविस्‍तर म्‍हणणे नि.12 अन्‍वये दाखल केले असून नि.13 सोबत पुराव्‍याचे प्रतिज्ञापत्रही दिले आहे, तसेच त्‍यांनी नि.14च्‍या अर्जासोबत काही कागदपत्रे दाखल केली असून त्‍यात सामनेवालेंस फ्लॅट नं.101, प्‍लॉट नं.37, सेक्‍टर 5 बाबतचे स्‍टेटमेंट तसेच तक्रारदारांस सामनेवालेंनी दि.8-5-04 रोजी दिलेले फ्लॅटच्‍या बुकींग व पेमेंटबाबतचे तसेच दि.1-6-04 रोजी दिलेले डेव्‍हलपमेंट चार्जेसबाबतचे पत्र, दि.28-8-04 रोजीचे पत्र, फ्लॅट नं.101 च्‍या कब्‍जाबाबत, तसेच दि.8-6-05 रोजी महाराष्‍ट्र स्‍टेट इलेक्ट्रिसिटी बोर्ड यांचेकडून आलेले कोटेशन (प्‍लॉट नं.37 वरील सदनिकेचे व तक्रारीत नमूद असलेल्‍या गाळयाचे) व त्‍यांनी एम.एस.ई.बी.कडे भरलेल्‍या रकमेच्‍या पावत्‍या व एम.एस.ई.बी.कडून वीजपुरवठा मिळण्‍याचा अर्ज, त्‍यांनी भरलेली बिले, जमिनीचा महसूल भरल्‍याबाबतच्‍या पावत्‍या, सिडकोकडे रक्‍कम भरल्‍याबाबतच्‍या पावत्‍या, दि.1-6-04 रोजी तक्रारदारांस त्‍यांच्‍या फ्लॅटबाबत ज्‍या जादा सुविधा दिल्‍या त्‍याची रक्‍कम मागणीबाबतचे पत्र, त्‍यांनी या इमारतीतील सर्व सदनिकाधारकांना दिलेली Information Notice (बांधकाम पाडू नये किंवा त्‍यात फेरबदल करु नये याबाबतची)  तसेच दि.16-5-07 रोजी को.ऑप.हौसिंग सोसायटी स्‍थापण्‍याबाबत काढलेले परिपत्रक, पुन्‍हा दि.8-8-07 रोजी याबाबत काढलेले परिपत्रक, तसेच सामनेवालेनी सोसायटी स्‍थापण्‍याबाबत दिलेली संमती व त्‍याचा होणारा खर्च करण्‍यासाठी तयार असल्‍याचे पत्र इ.कागद दाखल केले आहेत. 

8.          सामनेवालेंनी त्‍यांच्‍या म्‍हणण्‍यामध्‍ये तक्रारदारांची तक्रार नाकारली असून तक्रारदारांस त्‍यांनी रु.42,000/- पार्टपेमेंटची मागणी केली असता त्‍यांनी दरमहा रु.5,000/-देण्‍याची तयारी दाखविली, त्‍यामुळे त्‍यांना माणुसकीच्‍या दृष्‍टीने सदनिका रहाण्‍यास दिली.  त्‍यांनी मे 2006 पर्यंत रु.40,000/- भरले व उर्वरित रक्‍कम भरण्‍यास नकार दिला.  दि.31-8-04 रोजी निवासी गाळयाचा ताबा दिल्‍यावर त्‍यांनी कोणत्‍याही त्रुटी सामनेवालेंस दाखविल्‍या नाहीत.  तक्रारदारांनी करारनाम्‍यातील कलम 3-ब अन्‍वये रु.40,000/- डेव्‍हलपमेंट चार्जेस म्‍हणून भरले आहेत.   त्‍यांचेकडून अद्यापही रु.3,22,163/- रक्‍कम येणे आहे, ती त्‍यांनी दिलेली नाही, परंतु सदनिकेचा ताबा मात्र सप्‍टेंबरमध्‍ये घेतला आहे.  तक्रारदारांनी कधीही त्रुटीचे निवारण करण्‍यास सांगितले नसल्‍याने तो प्रश्‍नच येत नाही व ज्‍या सेवासुविधा पुरवणे आवश्‍यक होते त्‍या सर्व त्‍यांनी पुरविल्‍या आहेत.  एम.एस.ई.बी.मार्फत वीजमीटरही लावून दिला आहे.  ज्‍यावेळी मीटर लावला त्‍यावेळी तो सुस्थितीत होता.   त्‍यानंतर जर काही बिघाड झाला तर तो त्‍यांनी वीजमंडळास कळवणे आवश्‍यक होते.  कारण ही जबाबदारी वीजमंडळाची आहे.  वीजमीटरबाबतचा त्‍यांचा अर्ज खोटा आहे.  सामनेवालेंनी कधीही फोन कनेक्‍शन देण्‍याचे मान्‍य केले नाही.  टेलिफोन कॉडयूट देण्‍याचे मान्‍य केले असून ते दिले आहे.  त्‍यात जर बिघाड झाल्‍यास त्‍यास सामनेवाले जबाबदार नाहीत. 

9.          सामनेवालेनी सोसायटी स्‍थापण्‍याची तयारी नेहमीच दाखवली आहे.  तक्रारदार सोसायटीच्‍या नोंदणीसाठी  लागणारा त्‍यांच्‍या हिश्‍श्‍याचा खर्च देत नसल्‍यामुळे झालेल्‍या विलंबास तेच जबाबदार आहेत.  तसेच सदनिकेचा ताबा घेताना तक्रारदारांनी सदनिकेचे मोजमाप करुन घेतले आहे, ते बरोबर असल्‍याची खात्री झाल्‍यावरच सदनिकेचा ताबा घेतला आहे.  त्‍यामुळे ती तक्रार आता चालणार नाही.  सामनेवालेंनी योग्‍य ती रक्‍कम घेतली आहे.  तक्रारदाराना ग्रील बसवून देण्‍यासाठी सामनेवालेनी दि.1-6-04 रोजी पत्र देऊन तपशीलही दिला आहे.  कराराप्रमाणे ते ग्रील बांधून देण्‍यास बांधील नाहीत.  तक्रारदारांनी स्‍वतः खर्च दिल्‍यास ते ग्रील करुन देण्‍यास तयार आहेत.  ते कधीही इमारतीखालील जागेचे कन्‍व्‍हेअन्‍स डीड करुन देण्‍यास तयार आहेत.   तक्रारीतील इतर मजकूर खोटा आहे.  तक्रारदारांनी थकबाकी दिलेली नाही.  तक्रारदारांच्‍या सहकार्याशिवाय सोसायटी नोंदणी व कन्‍व्‍हेअन्‍स डीड होणार नाही या सर्व कारणास्‍तव तक्रारदारांची तक्रार खर्चासह रद्द करण्‍यात यावी. 

10.                   तक्रारदार व सामनेवालेतर्फे करण्‍यात आलेले लेखी युक्‍तीवाद वाचले.  त्‍यांनी दाखल केलेल्‍या कागदपत्रांचे अवलोकन केले, त्‍यावरुन तक्रारीच्‍या निराकरणार्थ खालील मुद्दे मंचापुढे उपस्थित होतात-

मुद्दा क्र.1 -  तक्रारदारांना सामनेवालेंकडून त्रुटीपूर्ण किंवा दोषपूर्ण सेवा दिली गेली आहे काय?

उत्‍तर    -  होय.

मुद्दा क्र.2 -  तक्रारदारांचा अर्ज त्‍यांच्‍या मागणीप्रमाणे मंजूर करणे योग्‍य होईल काय?

उत्‍तर    -  अंतिम आदेशात नमूद केल्‍याप्रमाणे.

अंतिम आदेश?  शेवटी नमूद केल्‍याप्रमाणे.

विवेचन मुद्दा क्र.1

11.          तक्रारदारांनी आपल्‍या विनंतीमध्‍ये ज्‍या तक्रारी उपस्थित करुन मुख्‍यत्‍वेकरुन त्‍यांना सामनेवालेंनी करारापेक्षा कमी क्षेत्रफळ दिले त्‍यापोटी रक्‍कम मागितली असून सामनेवालेंनी त्‍यांच्‍या इमारतीच्‍या गाळेधारकांची सहकारी सोसायटी स्‍थापन केलेली नाही व कन्‍व्‍हेअन्‍स डीड सोसायटीच्‍या ताब्‍यात दिलेले नाही.  त्‍यासोबत त्‍यांनी कराराप्रमाणे सुविधा पुरविल्‍या नाहीत व नवीन वीजमीटर बसवून देण्‍याबाबत आदेश करावेत, त्‍याचा खर्च त्‍यांनी करावा, त्‍याप्रमाणे टेलिफोन पॉईंट नीट दुरुस्‍त करुन दयावा अशा मागण्‍या केल्‍या आहेत.  तसेच त्‍यांनी शारिरीक, मानसिक त्रासापोटी रु.40,000/- मागितले आहेत. 

           कराराप्रमाणे सामनेवालेंनी तक्रारदारांना 701 स्‍क्‍वे.फूट बांधीव क्षेत्रफळ देण्‍याचे कबूल केले होते.  प्रत्‍यक्षात त्‍याप्रमाणे त्‍यांनी त्‍यांस 701 स्‍क्‍वे.फूट बांधीव क्षेत्रफळ असलेली सदनिका दिली किंवा नाही? हा महत्‍वाचा मुद्दा आहे.  या कामी तक्रारदारांनी स्‍वतःहून त्‍यांच्‍यातर्फे श्री.वाजेकर या आर्किटेक्‍टचा दाखला दाखल केला आहे, तसेच त्‍यांनी कोर्ट कमिशनरची नियुक्‍ती या कामी मागितली होती.  त्‍यांचाही अहवाल या कामी दाखल आहे.  आर्किटेक्‍ट श्री.वाजेकर यांच्‍या मताप्रमाणे संबंधित सदनिकेचे बांधीव क्षेत्रफळ 565 चौ.फूट आहे.  कोर्ट कमिशनर यांच्‍या मते बांधीव क्षेत्रफळ 548.17 चौ.फूट इतके असून त्‍यांनी जिन्‍याच्‍या एका मजल्‍यावरील क्षेत्रफळ 73.75 त्‍या मजल्‍यावर दोन सदनिका आहेत म्‍हणून त्‍याची विभागणी करुन बांधीव क्षेत्रफळात मिळवता येते असे त्‍यांनी म्‍हटले आहे.  त्‍यानुसार सदनिकेचे एकूण क्षेत्रफळ 548.17 +46.87=595.04 इतके येते.  कोर्ट कमिशनर यांच्‍या अहवालावर सामनेवालेंच्‍या वकीलांनी हरकत घेतली आहे परंतु प्रत्‍यक्षात कोर्ट कमिशन कामाचे वेळी सामनेवाले हजर होते.  त्‍यांनी अशी हरकत घेतली आहे की, त्‍यांच्‍यातर्फे येणारे आर्किटेक्‍ट सामनेवालेंना उशीरा समज मिळाल्‍यामुळे हजर नव्‍हते.  तसेच सामनेवालेंनी इमारतीच्‍या अंतर्गत स्‍ट्रक्‍चरमध्‍ये बदल केला आहे व तो बदल त्‍यांना न कळवता केला आहे.  त्‍यांच्‍या म्‍हणण्‍याप्रमाणे या बदलामुळे बांधीव क्षेत्रफळ कमी येण्‍याची शक्‍यता आहे.  मंचाने कोर्ट कमिशनर यांची नियुक्‍ती केली आहे.  त्‍यांनी दिलेला अहवाल हा केवळ सामनेवालेंनी दिलेल्‍या हरकतीमुळे अमान्‍य करण्‍याचे काहीच कारण नाही.    अशा परिस्थितीत कोर्ट कमिशनरनी दिलेला अहवाल हा महत्‍वाचा पुरावा बिल्‍टअप क्षेत्रफळ सांगण्‍यासंदर्भात असल्‍याचे मंचाचे मत आहे. 

           सामनेवालेंचा युक्‍तीवाद असा आहे की, त्‍यांच्‍या वास्‍तुविशारदाने सिडकोच्‍या नियमाप्रमाणे बांधकाम केलेले आहे.  त्‍यामुळे ती सदनिका 701 चौ.फुटाची आहे कारण सिडकोने त्‍यांचे बांधकाम मान्‍य केले आहे.  परंतु प्रत्‍यक्षात वस्‍तुस्थिती अशी आहे की, बांधीव क्षेत्रफळ हे 595 चौ.फूट असल्‍याचे दिसून येते.  कमी पडलेले क्षेत्रफळ हे कमी का येते? याचा खुलासा सामनेवालेंनी करणे आवश्‍यक आहे.  याबाबत त्‍यांनी मंचाकडे कोणताही योग्‍य पुरावा आणलेला नाही.  सामनेवालेनी स्‍वतः युक्‍तीवादामध्‍ये असे सांगितले की, प्रत्‍येक ठिकाणी बांधीव क्षेत्र धरण्‍याची-मोजण्‍याची पध्‍दत वेगवेगळी आहे.  असे क्षेत्रफळ एकूण झालेल्‍या बांधकामाच्‍या टक्‍केवारीनुसार मोजून त्‍याप्रकारची सदनिका सदनिकाधारकास दिली जाते.  अर्थात याबाबत कोणतीही नियमावती असल्‍याचा खुलासा त्‍यांनी केला नाही किंवा नियमावलीही दाखवली नाही.  त्‍यामुळे त्‍यांच्‍या या म्‍हणण्‍याचा विचार करता येणार नाही.   मंचाच्‍या मते सामनेवालेंनी करारात ठरल्‍याप्रमाणे 701 चौ.फुटाची बांधीव क्षेत्रफळाची सदनिका देणे आवश्‍यक होते.  कराराप्रमाणे ती न देणे व त्‍याबाबत वेगळया प्रकारे समर्थन करणे म्‍हणजे  बांधकामामध्‍ये क्षेत्रफळाची टक्‍केवारी अशी धरली जाते.  सर्व व्‍यावसायिक अशा प्रकारे वागतात हे समर्थन कायदयाला अनुसरुन नसल्‍याचे मंचाचे मत आहे.  अशा प्रकारे कमी क्षेत्रफळ असू शकते व त्‍यासाठी वेगळया प्रकारचे नियम आहेत असा कोणताही पुरावा त्‍यांनी मंचापुढे आणलेला नाही.  या सर्व बाबींवरुन हे स्‍पष्‍ट दिसते की, त्‍यांच्‍यावर 701 चौ.मी.क्षेत्रफळ देण्‍याची कराराप्रमाणे जबाबदारी असतानाही प्रत्‍यक्षात मात्र 595 चौ.फूट क्षेत्रफळ दिले आहे.  कोर्ट कमिशनरचा अहवाल हाच या क्षेत्रफळाचा महत्‍वाचा आधार असल्‍याचे मंचाचे मत आहे.   त्‍यांनी प्रत्‍यक्षामध्‍ये अर्जात जरी दुरुस्‍ती केलेली नाही तरी ते कमी क्षेत्रफळ आहे त्‍या रेकॉर्डच्‍या आधारे त्‍यांना नुकसानी (कॉम्‍पेंसेंशन) देता येईल असे मंचाचे मत आहे.  अशा प्रकारे कराराबाहेर जाऊन वागणे ही निश्चितपणे अनुचित व्‍यापारी प्रथा तसेच सेवेतील त्रुटी असल्‍याचे मंचाचे मत आहे.

            कराराप्रमाणे सामनेवालेंनी सहकारी संस्‍था स्‍थापन केलेली नाही तसेच जागेचे कन्‍व्‍हेअन्‍स डीड करुन इमारत संस्‍थेच्‍या ताब्‍यात दिलेली नाही.  याबाबत सामनेवालेंचे म्‍हणणे असे की, तक्रारदारांनी त्‍यांच्‍यात ठरल्‍याप्रमाणे जी देय रक्‍कम आहे ती दिलेली नाही व त्‍याअभावी तो सोसायटी स्‍थापन करु शकत नाही.  तसेच त्‍या अनुषंगाने कन्‍व्‍हेअन्‍स डीडही करु शकत नाही.  त्‍यांनी त्‍यांच्‍या म्‍हणण्‍यामध्‍ये नि.14/1 वर वेगळा तक्‍ता देऊन सामनेवालेंकडून  एकूण रु.3,22,163/- येणे रक्‍कम वेगवेगळया कारणासाठी (हेडखाली) दाखवली आहे.  त्‍यामध्‍ये त्‍यांनी सामनेवालेंकडून  एम.एस.ई.बी.डिपॉझिट चार्जेस, वॉटर कनेक्‍शन डिपॉझिट व मीटर चार्जेस, सिडको सर्व्‍हीस चार्जेस, सोसायटी रजिस्‍ट्रेशन फॉर्मेशनसाठी रक्‍कम, सामनेवालेंनी ज्‍या वेगवेगळया कारणास्‍तव म्‍हणजे टॅक्‍सेस व एन.एम.एमसी.चे चार्जेस भरण्‍यासाठी केलेला खर्च तसेच प्रॉपर्टी चार्जेस व टॅक्‍सेस हे सामनेवालेंनी केलेले आहेत तसेच जुलै व ऑगस्‍ट  04 चे मेंटेनन्‍स चार्जेस कायमस्‍वरुपी मेंटेनन्‍स डिपॉझिट व जादा सुविधा पुरवल्‍या त्‍यांचा खर्च, तसेच एंट्रन्‍स गेटबाबत केलेला जादा खर्च, पाणी चढविण्‍यासाठी जी सिस्टिम वापरली आहे तिचा खर्च व सप्‍टेंबर 04 व डिसेंबर 05 अखेर विद्युत वापराचा खर्च अशा मागण्‍या केल्‍या आहेत.   या टेबलचे अवलोकन केले असता असे दिसते की, प्रॉपर्टी चार्जेस व टॅक्‍सेस याबाबत सामनेवालेंनी एकूण रु.9,00,580.10 इतका खर्च केला आहे व त्‍यापोटी रु.1,97,694/- ही रक्‍कम तक्रारदारांकडून येणे दाखविली आहे तसेच जादा सुविधा दिल्‍याबाबत रु.60,000/- येणे रक्‍कम दाखवली आहे.  केवळ या दोन रकमांचा विचार केला तर असे दिसते की, एकूण ठरलेल्‍या खरेदी रकमेपैकी 1/3 जादा रक्‍कम सामनेवाले या हेडखाली मागत आहेत.  त्‍यांनी एकूण मागणी केली आहे ती रु.3,22,163/-ची आहे म्‍हणजे खरेदी रकमेच्‍या निम्‍म्‍या खरेदीइतकी जादा रक्‍कम ते मागत आहेत, यासाठी ते करारनाम्‍याचा आधार घेत आहेत.    ही येणे रक्‍कम त्‍यांनी कोणत्‍या प्रकारे दाखवली आहे याबाबतचा सविस्‍तर खुलासा सामनेवालेनी केलेला नाही.  त्‍यासाठी काय निकष वापरले हे ही मंचाला समजून येत नाही.    

            खरे तर तक्रारदार हा त्‍यांच्‍या रकमा देय आहे किंवा नाही हेही विचारात घेण्‍यासारखे आहे.  या कामी तक्रारदारांनी त्‍यांचे दरम्‍यान ठरलेला करार दाखल केला असून त्‍यातील कलम 3(बी) हे महत्‍वाचे आहे.  त्‍या करारात खालीलप्रमाणे नमूद केले आहे.  एकूण नऊ प्रकारच्‍या कलमाखालील रकमा सामनेवालेंनी तक्रारदारांस देण्‍याच्‍या आहेत. ती कलमे खालीलप्रमाणे आहेत-   

b) Apart from the above amount, the Purchaser shall pay the following charges:

i)                    MSEB Deposits and Cable laying charges.

ii)                   Water Connection Deposits and meter charges.

iii)                 CIDCO service charges, maintenance charges including deposits.

iv)                 Development Charges.

v)                  All Charges towards Society formation and registration charges, etc.

vi)                 Stamp duty, registration charges and other miscellaneous charges on  the lease deed to be executed in the name of Society/association.

vii)               Other levies/charges/taxes, if any.

viii)              Taxes and charges levied by Corporation/NMMC

ix)                 Property charges and taxes already paid by the Builder.

याबाबत तक्रारदारांचे मत असे की, त्‍यांनी सामनेवालेंस कलम 3(बी) प्रमाणे एकूण रक्‍कम रु.40,000/- दिली आहे त्‍यामुळे ते सामनेवालेंस कोणत्‍याही प्रकारचे देणे लागत नाहीत.  सामनेवालेंनी त्‍यांच्‍या म्‍हणण्‍यामध्‍ये कलम 3 (बी) प्रमाणे रक्‍कम दिल्‍याचे मान्‍य केले आहे.  त्‍यामुळे आता कोणत्‍याही प्रकारची रक्‍कम सामनेवालेंस देणे लागत नाहीत त्‍यामुळे सामनेवालेंनी त्‍यांना रकमेची मागणी करुन सोसायटी स्‍थापन करणे व सोसायटीच्‍या हक्‍कात फरोक्‍तखत करुन देण्‍याची त्‍यांची जबाबदारी आहे, ती त्‍यांनी पार पाडली नाही तर ती सेवेतील त्रुटी आहे.  मंचाने याबाबत दाखल केलेली कागदपत्रे पाहिली व युक्‍तीवाद ऐकला.  सामनेवालेंनी दाखल केलेल्‍या नि.14 वरील मागणी ही योग्‍य व तर्किक असल्‍याचे मंचाला वाटत नाही.  सामनेवालेंची प्रवृत्‍ती ही कमी जागा देऊन जास्‍तीत जास्‍त रक्‍कम कशी मिळेल हे पहाणे अशी दिसते.  एकूण खरेदीखताच्‍या ठरलेल्‍या रकमेपैकी निम्‍म्‍या रकमेची मागणी वेगवेगळया कारणास्‍तव करणे ही अनुचित व्‍यापारी प्रथा आहे.  त्‍यासाठी सोसायटी स्‍थापन न करणे व फरोक्‍तखत करुन न देणे ही सेवेतील त्रुटी आहे.  एकदा सामनेवालेनी सर्व रक्‍कम मिळाल्‍यावर वेगवेगळया कारणास्‍तव रकमा मागणी ही सामनेवालेंची कृती निश्चितपणे दोषास्‍पद असल्‍याचे मंचाचे मत आहे. 

            तक्रारदारांनी सामनेवालेंना ज्‍या सुविधा दिल्‍या नसल्‍याचे म्‍हटले आहे तसेच सदोष मीटर बदलून देण्‍याबाबत मागणी केली आहे त्‍याप्रमाणे टेलिफोन कनेक्‍शनसाठी असलेला पॉईंट दुरुस्‍त करुन देण्‍याबाबत म्‍हटले आहे.  आपल्‍याला प्रत्‍यक्षात सामनेवालेंकडून काय सुविधा मिळाल्‍या नाहीत याचा खुलासा त्‍यांनी केलेला नाही.  करारनाम्‍यामध्‍ये ज्‍या सुविधा नमूद केल्‍या आहेत त्‍याबाबत त्‍यांनी त्‍यांच्‍या तक्रारीत काहीही म्‍हटलेले नाही.  विद्युतमीटर सामनेवालेंनी त्‍यांना दिला आहे.  तसे रेकॉर्डवरुन स्‍पष्‍ट दिसून येते.  त्‍याबाबत तो सदोष असल्‍याची तक्रारदाराची तक्रार असेल तर त्‍यांनी त्‍याबाबत एम.एस.ई.डी.कडे दाद मागणे आवश्‍यक आहे.  त्‍यासाठी सामनेवालेना जबाबदार धरता येणार नाही.  टेलिफोन कनेक्‍शनसाठी असलेला पॉईंटही सामनेवालेंनी दिला आहे.  एक‍दा सुविधा दिल्‍यावर तो सदोष असल्‍यामुळे दुरुस्‍त करुन दया ही तक्रार योग्‍य असल्‍याचे मंचाचे मत नाही.  तक्रारदारांनी सामनेवालेंना खिडक्‍यांना ग्रील बसवून देण्‍याबाबत आदेश पारित करण्‍याबाबत विनंती केली आहे.  कागदपत्रांचे अवलोकन केले असता असे दिसते की, तक्रारदारांनी ग्रील बसविण्‍याबाबत मागणी केली होती असा कोणताही पुरावा नाही.  ते बसवून देण्‍याबाबत त्‍यांच्‍या करारनाम्‍यात काहीच उल्‍लेख नाही त्‍यामुळे ही दोषपूर्ण सेवा असल्‍याचे मानता येणार नाही.  मंचाच्‍या मते  सामनेवालें हे त्‍यांनी तक्रारदारांस कराराप्रमाणे कमी क्षेत्रफळ दिले तसेच तक्रारदारांनी 3 (बी) प्रमाणे रक्‍कम देऊनही त्‍यांनी सहकारी संस्‍था स्‍थापन करुन दिली नाही व फरोक्‍तखत करुन दिले नाही त्‍यासाठी त्‍यांना दोषी धरता येईल असे मंचाचे मत आहे.  सबब मुद्दा क्र.1 चे उत्‍तर होय असे आहे. 

विवेचन मुद्दा क्र.2-

12.         तक्रारदारांनी त्‍यांच्‍या अर्जात विनंती करुन सामनेवालेकडून त्‍याला जी कमी क्षेत्रफळाची सदनिका दिली आहे त्‍या कमी क्षेत्रफळाची रक्‍कम परत मागितली आहे, तसेच त्‍यांना झालेल्‍या आर्थिक, शारिरीक, मानसिक त्रासापोटी रु.40,000/- ची मागणी केली आहे.  तक्रारदार व सामनेवालेनी किती रक्‍कम जमा केली याबाबत पुरावा दाखल केला आहे.  मंचाचे काम हे तक्रारदार व सामनेवालेचे हिशोब     तपासून त्‍याबाबत निर्णय देण्‍याचे नाही.  कराराप्रमाणे सेवा देण्‍यात जर काही त्रुटी झाली असेल किंवा सामनेवालेकडून अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब झाला असेल तर तक्रारदारास नुकसानभरपाई देता येऊ शकेल.  सदर तक्रारीमध्‍ये सामनेवालेकडून तक्रारदारास करारापेक्षा कमी जागा देणे तसेच करारात नमूद केल्‍याप्रमाणे कलम 3(बी)   प्रमाणे रक्‍कम दिल्‍यावर त्‍यांचे हक्‍कात सोसायटी स्‍थापन न करणे, तसेच संस्‍थेच्‍या नावे फरोक्‍तखत करुन न देणे इ.बाबी सदोष सेवा असल्‍यामुळे त्‍याबाबत तक्रारदाराची तक्रार मंजूर करणे योग्‍य होईल असे मंचाचे मत आहे.

            कागदपत्रांवरुन सामनेवालेनी 106 चौ.फुटाचे बांधीव क्षेत्रफळ कमी दिले आहे.  त्‍यावेळेचे हिशोबाप्रमाणे तक्रारदारांनी जागा ही रु.901/- चौ.फुटाप्रमाणे घेतली आहे.  हा करारनामा दि.28-5-04 रोजी नोंदला आहे.  त्‍यावेळच्‍या व आताच्‍या बाजारभावात खूप फरक झाला आहे.  तक्रारदारानी आपल्‍या तक्रारीत रु.3,000/-चौ.फूट हा दर लावून रक्‍कम मिळण्‍याची मागणी केली आहे.  त्‍यावेळचा व आताचा दर विचारात घेता व चालू बाजारभावाप्रमाणे देणे रक्‍कम होईल असे मंचाचे मत आहे.  तक्रारदाराची ही फसवणूक झाली असल्‍यामुळे व चालू बाजारभावाचा विचार करता त्‍यांनी अर्जात मागणी केल्‍याप्रमाणे रक्‍कम रु.3,000/- प्रति चौ.फूटाचा दर देण्‍यास काही हरकत नसल्‍याचे मंचाचे मत आहे.  तक्रारदारानी 4 वर्षात त्‍याचे नुकसान नक्‍की झाले आहे व या नुकसानीस सामनेवाला हा सर्वस्‍वी जबाबदार आहे त्‍यामुळे कमी असलेले क्षेत्रफळ 106 चौ.फूट ×3,000 याप्रमाणे एकूण रक्‍कम रु.3,18,000/- सामनेवालेनी त्‍याला नुकसानी दयावी असे मंचाचे मत आहे.

            तक्रारदारानी या कामी रक्‍कम रु.40,000/- सामनेवालेस दिले असल्‍याची पावती दाखल केलेली नाही.  रक्‍कम रु.40,000/-ची कबुली सामनेवालेनी दिली असली तरी प्रत्‍यक्ष पावती नसल्‍यामुळे ती रक्‍कम तक्रारदाराना कशापोटी दिली किंवा करारातील कलम 3(बी) मध्‍ये नमूद केलेल्‍या सर्वांसाठी दिली याचा खुलासा होत नाही.  सामनेवालेच्‍या मते ही रक्‍कम त्‍याने इलेक्‍ट्रीकल अँड वॉटर इन्‍फ्रास्‍ट्रक्‍चर डेव्‍हलपमेंट चार्जेस या कलमाखाली दिली आहे.  तक्रारदारानीसुध्‍दा आपण पाठविलेल्‍या दि.26-7-07 च्‍या नोटीसीमध्‍ये जी नि.5/2 येथे आहे.  त्‍यामध्‍ये रु.40,000/-ची रक्‍कम ही इलेक्‍ट्रीक मीटर डिपॉझिट इन्‍स्‍टॉलेशन, इलेक्‍ट्रीक मीटर, केबल चार्जेस म्‍हणून दिले असल्‍याचे म्‍हटले आहे.  तक्रारदारानी पावती न दिल्‍यामुळे तो म्‍हणतो त्‍याप्रमाणे रक्‍कम रु.40,000/- त्‍याने कलम 3(ब) च्‍या सर्व हेडखाली दिली असल्‍याचे म्‍हणणे मान्‍य करता येणार नाही. 

            सामनेवालेनी नि.14/1 अन्‍वये फॉर्मेशन ऑफ सोसायटी संस्‍थेला रक्‍कम रु.25,000/- ही येणे असल्‍याची मागणी केली आहे.  त्‍याने त्‍यात डेव्‍हलपमेंट चार्जेस म्‍हणून रु.40,000/-मिळाल्‍याची कबुली दिली आहे. परंतु इतर हेडची रक्‍कम म्‍हणजेच एम.एस.ई.बी.डिपॉझिटसाठी, वॉटर कनेक्‍शन, सिडको चार्जेस इ.रक्‍कम सामनेवालेकडून येणे असल्‍याचे म्‍हटले आहे.   त्‍याने दाखल केलेल्‍या कोष्‍टकातील त्‍या कोष्‍टकातील तक्रारदारांच्‍या व इतर येणे असलेल्‍या रकमांचा तपशील मंचाला योग्‍य वाटत नाही, तो जाणीवपूर्वक रक्‍कम मिळविण्‍यासाठी केला असल्‍याचे मंचाचे मत आहे.   दोन्‍ही बाजूंचा याबाबतचा युक्‍तीवाद विचारात घेता तक्रारदाराने आपल्‍या नोटिसीत ज्‍या बाबीसाठी रक्‍कम दिली असल्‍याचे म्‍हटले आहे त्‍या बाबी वगळून इतर बाबींचा खर्च त्‍याने कराराप्रमाणे करणे आवश्‍यक असल्‍याचे मंचाचे मत आहे. 

            तक्रारदारानी तक्रारीत सामनेवालेंनी सोसायटी स्‍थापन करणे व सोसायटीचे नावे कन्‍व्‍हेअन्‍स, फरोक्‍तखत करुन मिळण्‍याबाबत मागणी केली आहे.  या मागणीचा विचार करता सोसायटी फॉर्मेशनसाठी येणारा खर्च हा तक्रारदारानी करणे योग्‍य ठरेल असे मंचाचे मत आहे.   तक्रारदारानी या कामी सोसायटी स्‍थापन करण्‍यासाठी याचे एस्टिमेट दिले आहे.  त्‍यानुसार रु.4,09,074/- इतका खर्च येईल असे म्‍हटले आहे.   या सोसायटीत एकूण सात सभासद असल्‍याचे सामनेवालेनी दाखल केलेल्‍या कागदपत्रावरुन दिसून येईल.  त्‍यांनी तक्रारदाराकडून सोसायटी स्‍थापनेची रक्‍कम अद्याप येणे असल्‍याचे नमूद केले आहे.  तशी रक्‍कम तक्रारदारांना दिल्‍याचा कोणताही पुरावा त्‍यांनी दाखल केलेला नाही.  त्‍यांनी रु.40,000/- सर्व बाबीसाठी दिली असल्‍याचे त्‍यांचे म्‍हणणे आहे.  अशा परिस्थितीचा विचार करता मंचाचे मत असे की, कराराप्रमाणे सोसायटी स्‍थापनेचा खर्च हा प्रत्‍येक सभासदाने करावयाचा आहे त्‍यानुसार तक्रारदारानी सामनेवालेस सोसायटी फॉर्मेशनसाठी त्‍यांच्‍या मागणीनुसार रु.25,000/- दयावेत असे मंचाचे मत आहे.  ही रक्‍कम मिळाल्‍यानंतर सामनेवालेनी सर्व गाळेधारकांची सहकारी संस्‍था स्‍थापन करावी व गाळेधारकाच्‍या इमारतीखालील जागेचे फरोक्‍तखत गृहनिर्माण सोसायटीच्‍या लाभात करुन दयावे.  त्‍यासाठी येणारा रीतसर खर्च हा तक्रारदाराकडून त्‍यांनी वसूल करुन घ्‍यावा असे आदेश पारित करणे योग्‍य ठरेल असे मंचाचे मत आहे. 

           याशिवाय तक्रारदारानी त्‍यांना झालेल्‍या मनस्‍तापासाठी रु.40,000/-ची मागणी केली आहे.  सामनेवालेकडून तक्रारदाराची फसवणूक झाली आहे त्‍यामुळे त्‍यास मानसिक, शारिरीक त्रास निश्चितपणे झाला आहे.  मंचाने त्‍याला सामनेवालेकडून त्‍याने कमी दिलेल्‍या क्षेत्रफळापोटी जरी रक्‍कम देण्‍याचे ठरविले असले तरी त्‍यास झालेल्‍या मानसिक, शारिरीक त्रासापोटी योग्‍य रक्‍कम दयावी या मताचे मंच आहे.  एकूण सर्व विचार करता ही रक्‍कम रु.5,000/-, तसेच न्‍यायिक खर्चापोटी रु.2,000/- देण्‍याचा आदेश करणे योग्‍य होईल असे मंचाचे मत आहे.   तसेच तक्रारदारांच्‍या इतर मागण्‍या ज्‍या आहेत त्‍या आदेशात चर्चा केल्‍याप्रमाणे मंजूर करणे योग्‍य होईल असे मंचास वाटत नाही.   

13.         सबब या कामी पुढीलप्रमाणे अंतिम आदेश पारित करण्‍यात येत आहे-

                              -ः अंतिम आदेश ः-

      उभय पक्षकारांनी पुढे नमूद केलेल्‍या आदेशाचे पालन 45 दिवसाचे आत करावे-

अ)   सामनेवालेनी तक्रारदारांस त्‍याने त्‍यास एकूण 106 चौ.फूट बांधीव क्षेत्रफळ कमी दिले असल्‍याने त्‍याच्‍या नुकसानीपोटी रु.3,18,000/-(रु.तीन लाख अठरा हजार मात्र) दयावेत.

ब)   तक्रारदाराने सामनेवालेस सोसायटी स्‍थापनेच्‍या खर्चापोटी रक्‍कम रु.25,000/- (रु.पंचवीस हजार मात्र) सामनेवालेस दयावेत, तसेच सोसायटी स्‍थापनेनंतर फरोक्‍तखत करण्‍यासाठी येणारा नोंदणीचा खर्च त्‍याच्‍यावर येणा-या हिश्‍श्‍याप्रमाणे करावा अथवा ती रक्‍कम त्‍याने सामनेवालेस अदा करावी. 

क)   सामनेवालेनी तक्रारदारास शारिरीक, मानसिक त्रासापोटी रक्‍कम रु.5,000/- (रु.पाच हजार मात्र) दयावेत.

ड)   सामनेवालेनी तक्रारदारास न्‍यायिक खर्चापोटी रु.2,000/- (रु.दोन हजार मात्र) दयावेत.

इ)   सामनेवालेनी तक्रारीत नमूद केलेल्‍या इमारतीतील सदनिकाधारकांची सहकारी संस्‍था स्‍थापन करावी व त्‍या इमारतीच्‍या जमिनीचे फरोक्‍तखत करुन ती जागा संस्‍थेच्‍या ताब्‍यात दयावी. 

ई)   वरील पोटकलम अ मध्‍ये उल्‍लेखलेली रक्‍कम सामनेवालेनी तक्रारदारास विहीत मुदतीत अदा न केल्‍यास ती रक्‍कम द.सा.द.शे.6% व्‍याजदराने आदेश पारित तारखेपासून वसूल करण्‍याचा अधिकार तक्रारदारास राहील.

फ)   सामनेवालेनी स्‍वतःचा खर्च स्‍वतः सोसावा.

ग)   सदर आदेशाच्‍या सत्‍यप्रती उभय पक्षकारांना पाठविण्‍यात याव्‍यात.

ठिकाण- रायगड-अलिबाग.

दिनांक- 31-7-2008.   

     (बी.एम.कानिटकर)      (आर.डी.म्‍हेत्रस)        (ज्‍योती अभय मांधळे)

        सदस्‍य                अध्‍यक्ष              सदस्‍या

              रायगड जिल्‍हा ग्राहक तक्रार निवारण मंच, अलिबाग.