रायगड जिल्‍हा ग्राहक तक्रार निवारण मंच, अलिबाग.

                                            तक्रार क्र.28/2008.                                                तक्रार दाखल दि.16-6-2008.                                               तक्रार निकाली दि.10-12-2008.

श्री.निवृत्‍ती लक्ष्‍मण मगरे,

रा.नियोजित प्रेस्‍टीज गार्डन को.ऑप.हौसिंग

सोसायटी, बी विंग, पहिला मजला, रुम नं.106,

बंद रोड, कोर्टाचे समोर, जुने पनवेल, ता.पनवेल,

जि.रायगड 410 206.                            ...  तक्रारदार.

     विरुध्‍द

मे.सी वर्ड डेव्‍हलपर्स प्रा.लि.

तर्फे संचालक- श्री.साजित शेख महंमद मुर्गे,

रा.1-2/18, बुशरापार्क, 52, बंगलो एरिया,

ता.पनवेल, जि.रायगड410 206.                 ...  विरुध्‍द पक्षकार.

                        उपस्थिती- मा.श्री.आर.डी.म्‍हेत्रस, अध्‍यक्ष.

                              श्री.बी.एम.कानिटकर, सदस्‍य.

              तक्रारदारतर्फे वकील – श्री.डी.बी.राणे/ श्री.आर.एस.म्‍हात्रे.

                          सामनेवालें तर्फे वकील- श्री.विनोद शिंदे/श्री.चिटणीस.                    

                              -निकालपत्र -

द्वारा- मा.अध्‍यक्ष, श्री.आर.डी.म्‍हेत्रस.                          

1.           ही तक्रार तक्रारदारानी सामनेवालेविरुध्‍द ग्राहक संरक्षण कायद्यातील तरतुदीअन्‍वये दाखल केली असून तिचे स्‍वरुप खालीलप्रमाणे आहे-

      सामनेवालेनी पनवेल येथील सर्व्‍हे नं.797, हि.नं.2, ही नगरपरीषद पनवेलच्‍या हद्दीतील बिनशेती मिळकत दि.7-11-03 रोजीच्‍या कराराने जयेश गांधी, यतीन गांधी, हेमाक्षी गांधी व रसीला गांधी व कांतिलाल जीवन गुजर यांचेकडून विकसित करण्‍यासाठी घेतली व त्‍याप्रमाणे त्‍यानी विकसित करुन तेथे ए,बी,सी असे तीन विंग असलेले एकूण 72 निवासी सदनिका असलेली इमारत बांधली.  तक्रारदाराने यापैकी बी विंगमध्‍ये पहिल्‍या मजल्‍यावरील रुम नं.106, सुपर बिल्‍टअप क्षेत्र 556 सामनेवाले‍कडून रक्‍कम रु.3,88,375/- ला खरेदी करणेचा रजिस्‍टर्ड करार दि.5-2-04 रोजी केला.   त्‍याप्रमाणे तक्रारदारानी त्‍यास सर्व रक्‍कम अदा केली आहे. 

2.          सामनेवालेनी करार करतेवेळी ज्‍या ज्‍या सुविधा तो देणार होता त्‍याचा उल्‍लेख करारनाम्‍यातील दस्‍तामध्‍ये केला आहे.  त्‍याचप्रमाणे तक्रारदारानी सामनेवालेकडून तो ज्‍या ज्‍या सुविधा निवासी गाळेधारकाना देणार होता त्‍यासंदर्भातील सामनेवालेनी काढलेले परिपत्रक करार नोंदवण्‍यापूर्वी एक परिपत्रक काढले होते व ते तक्रारदारानी वाचले होते.  त्‍यामध्‍ये ज्‍या ज्‍या सोयी सामनेवाले पुरवणार आहेत, उदा. प्रेस्‍टीज गार्डन्‍स या नावाने प्‍लॅन, एमिनीटीज, साईट व लोकेशन प्‍लॅन याचा उल्‍लेख त्‍या परिपत्रकात होता, ते परिपत्रक तक्रारदारानी सोबत जोडले आहे, तसेच सामनेवालेनी एक हँडबीलही प्रसिध्‍द केले होते, त्‍यामध्‍ये सदनिकाधारकांसाठी तो कोणकोणत्‍या सोयी सुविधा देणार होता त्‍याचा उल्‍लेख त्‍यात आहे. 

3.          तक्रारदारानी सामनेवालेस सर्व रक्‍कम दिली आहे व 1 जुलै 06 रोजी त्‍यास सदनिकेचा ताबाही मिळाला आहे, परंतु सामनेवालेनी परिपत्रकात करारनाम्‍यात व हँडबीलमध्‍ये नमूद केलेल्‍या सोयीसुविधांची पूर्तता केलेली नाही व ती कामे अदयापही होणे बाकी आहे.  त्‍या अपूर्ण सोयीसुविधा खालीलप्रमाणे-

1.           इमारतीसभोवतालची भिंत बांधून देणे.

2.          संपूर्ण तळमजल्‍याची फ्लोअरिंगच्‍या कामाची पूर्तता करुन देणे.

3.          गार्डनचे काम पूर्ण करणे.

4.          आकर्षक प्रवेशद्वाराचे काम पूर्ण करणे.

5.          इमारतीपासून रेल्‍वेस्‍थानकापर्यंत बसची सुविधा उपलब्‍ध करुन देणे.

6.          सोसायटी रजिस्‍ट्रेशन करणे व त्‍यानंतर इमारतीखालील जागेचे खरेदीखत सोसायटीचे नावे करुन देणे.

7.          सदनिकाधारकांची नावे नगरपालिकेत त्‍यांच्‍या निवासी गाळयांच्‍या असेसमेंटला नोंदवून देणे.

8.          सदनिकाधारकांच्‍या नावे असेसमेंटला नोंद होत नाही तोपर्यंत सामनेवालेने नगरपालिका कर भरणे.

9.          इलेक्‍ट्रीक मीटर उघडे होते त्‍यास आम्‍ही आमचे खर्चाने केबीन बनविले, त्‍याचे पैसे सामनेवालेनी आम्‍हांस देणे.

10.         संपूर्ण इमारतीत होत असलेली पाण्‍याची गळती थांबविण्‍यावषियी उपाययोजना करुन देणे.

11.          पाण्‍याचे कॉमन नादुरुस्‍त मीटर बदलून देणे व प्रत्‍येक गाळेधारकांस स्‍वतंत्र पाण्‍याचे मीटर बसवून देणे.

4.          तसेच त्‍यांची अशी तक्रार आहे की, सोसायटी रजिस्‍टर्ड नसल्‍याने व सदनिकेचा मालकी हक्‍क इमारतीचे जागेवर नसल्‍याने सदनिकाधारकाना लागणारी पाणी व वीजबिले याचा सर्व खर्च सामनेवालेनी करणे आवश्‍यक आहे.    तक्रारदार व सर्व सदनिकाधारकांकडून त्‍यानी प्रतिमाह रु.200/-प्रमाणे 2006 पासून वीज व पाणीबिल भरण्‍यासाठी रक्‍कम घेतली आहे, ती त्‍याने भरलेली नाही, त्‍यामुळे ती त्‍याना परत मिळण्‍याचा हक्‍क आहे.   हा खर्च सामनेवालेनीच करणे आवश्‍यक असल्‍याची तक्रार आहे. 

5.          सामनेवाले हा काहीही करीत नाही, कबूल केलेल्‍या कामाची पूर्तता त्‍याने केलेली नाही.  गटारलाईनच्‍या कामाची पूर्तता त्‍याने केलेली नाही, इमारतीशेजारी घाणीचे साम्राज्‍य पसरले आहे, सर्व इमारतीमधील मैला सांडपाणी इमारतीच्‍या कडेला पसरुन सर्व सदनिकाधारकांना नरकयातना सोसाव्‍या लागत आहेत.  तसेच फ्लोअरिंगचे काम न केल्‍याने सर्व परिसर भकास आहे.  तो सोसायटी रजिस्‍टर्ड करण्‍यासाठी योग्‍य सभासदसंख्‍या असूनही त्‍याविषयी व इमारतीच्‍या जागेचे खरेदीखत सोसायटीचे नावे करुन देण्‍याबाबत काही करत नसल्‍याने जमिनीचे मूळ मालक या नियोजित प्रेस्‍टीज गार्डनच्‍या सोसायटीमध्‍ये जी गार्डन सामनेवालेनी केली आहे ते तोडण्‍याच्‍या प्रयत्‍नात असल्‍याचे तक्रारदारास कळवले आहे.  तक्रारदारानी स्‍वतः अनेकदा तसेच सर्व सदनिकाधारकांचे वतीने व सर्वांचे सहीने दि.5-10-06 रोजी एक लेखी निवेदन सामनेवालेस देऊनही तो कोणतीही कृती करण्‍यास तयार नाही व उडवाउडवीची उत्‍तरे देत आहे.  म्‍हणून त्‍यानी दि.7-4-08 रोजी सर्व निवासी गाळेधारकांचे वतीने श्री. राजेंद्र हरी लोंढे या वकीलांमार्फत सामनेवालेस नोटीस दिली, पण त्‍याचा काहीच उपयोग झाला नाही.  

6.          सामनेवालेच्‍या या कृत्‍यामुळे तक्रारदारास खूप मानसिक त्रास व इतर यातना सोसाव्‍या लागत आहेत.  म्‍हणून त्‍याने सामनेवालेकडून रक्‍कम रु.50,000/-ची मागणी केली आहे, तसेच वर नमूद केलेल्‍या गोष्‍टीची पूर्तता सामनेवालेनी करण्‍याचा आदेश पारित करावा व या अर्जाचा खर्च त्‍यास मिळण्‍याबाबत त्‍याचे म्‍हणणे आहे. 

7.          तक्रारदारानी तक्रारीसोबत नि.2 अन्‍वये पुराव्‍याचे प्रतिज्ञापत्र दिले आहे.  तसेच नि.5 अन्‍वये एकूण 4 कागद दाखल केले आहेत.  त्‍यात  रजिस्‍टर्ड कराराची प्रत, प्रेस्‍टीज गार्डनचे परिपत्रक, सी वर्ड डेव्‍हलपरचे हँडबील व दि.5-10-06 रोजीचे लेखी निवेदन इ.कागद नि.5/1 ते 5/4 अन्‍वये आहेत.   

8.          तक्रार दाखल झाल्‍यावर नि.7 अन्‍वये सामनेवालेना तक्रारीसंदर्भात नोटीस पाठवणेत आली.  सामनेवालेतर्फे संचालक श्री.साजिद शेख महंमद मुर्गे हजर झाले.  त्‍यांनी त्‍यांचे म्‍हणणे नि.13 अन्‍वये याकामी दाखल केले.   

सामनेवालेनी त्‍यांच्‍या म्‍हणण्‍यामध्‍ये ही तक्रार कायद्याने समर्थनीय नाही, तसेच ही तक्रार मंचाला चालविण्‍याचा अधिकार नाही तसेच प्रेस्‍टीज गार्डन हा ए,बी,सी विंग असलेला प्रकल्‍प अद्याप पूर्ण झालेला नाही.  तक्रारदारांच्‍या तक्रारीतील परि.5 व 6 मधील कथने चुकीची आहेत.  वीज व पाणी बिलाची मागणी करण्‍याचा हक्‍क तक्रारदाराना नाही, तसेच जमिनीचे मूळ मालक हे सोसायटीमध्‍ये तयार केलेली गार्डन तोडण्‍याच्‍या प्रयत्‍नात आहेत ही माहिती चुकीची आहे.  तक्रारीला काहीही कारण घडलेले नाही, तसेच तक्रारदारानी सामनेवालेना कोणतेही लेखी निवेदन दिलेले नाही.  ज्‍या सदनिकाधारकांनी लेखी निवेदन दिले आहे त्‍याना उत्‍तर दिले आहे.  करारनाम्‍यामध्‍ये तिस-या शेडयूलमध्‍ये नमूद केलेल्‍या ज्‍या गोष्‍टी ठरल्‍या आहेत त्‍याशिवाय अन्‍य कोणत्‍याही सुविधा देण्‍याचे ठरलेले नव्‍हते.  ज्‍या गोष्‍टी त्‍याला कबूल आहेत त्‍या त्‍यानी या म्‍हणण्‍याच्‍या परि.13(ब) मध्‍ये कबूल केल्‍या आहेत.  त्‍याने दि.1-7-06 रोजीच ताबा घेतला असल्‍यामुळे नगरपालिकेचा कर भरण्‍याची जबाबदारी तक्रारदारावर येते.  तसेच इलेक्‍ट्रीक मीटरला केबीन सुरुवातीपासून तयार करुन दिली होती परंतु जर काही जादा खर्च केबीनसंदर्भात केला असेल तर तो खर्च पुरावा दाखविल्‍यास तो देण्‍यास तयार आहेत.  इमारतीमध्‍ये कोणत्‍याही प्रकारची गळती होत नाही त्‍यामुळे पाण्‍याची गळती थांबवण्‍याबाबत उपाययोजना करण्‍याचे कारण नाही.  सदनिका देताना पाण्‍याचे कॉमन मीटर व्‍यवस्थित चालू होते.  वापर चालू झाल्‍यावर तो नादुरुस्‍त झाल्‍यास त्‍याची जबाबदारी सामनेवालेंवर येणार नाही.  वीज, पाणी बिलाच्‍या संदर्भात दरमहा रु.200/- सन 2006 मध्‍ये तक्रारदारानी दिले हे खरे नाही.  जो सामाईक खर्च होता म्‍हणजे वॉचमन, सफाईकामगारांचा पगार यासाठी योग्‍य ती रक्‍कम तक्रारदार व इतर सदनिकाधारकांकडून मिळालेली त्‍याने त्‍या कारणासाठी खर्च केली आहे.  या कारणांचा विचार करावा.  तक्रारदारांची तक्रार खोटी असल्‍यामुळे ती रु.50,000/- खर्च देऊन ती नामंजूर करावी.

  नि.14 अन्‍वये त्‍यानी म्‍हणण्‍याचे पृष्‍टयर्थ प्रतिज्ञापत्र दिले आहे.  तक्रारदारानी नि.31 अन्‍वये अर्ज देऊन तसेच नि.32 अन्‍वये प्रतिज्ञापत्र देऊन नि.33च्‍या यादीसोबत पुराव्‍याचे त्‍याने काढलेले फोटो दाखल केले आहेत, तसेच नारायण जंगम यांना पनवेल नगरपरीषदेकडून रु.13,340/-या बिलाची मागणी पाणीपट्टी भरण्‍याचे संदर्भात करण्‍यात आली ते नि.33/5 अन्‍वये आहे, ते पनवेल नगरपरीषदेचे पत्र तसेच मनोहर शांताराम पांचाळे यांनी बी विंगच्‍या मीटरबॉक्‍सला दरवाजे बसवले त्‍याचे सामान व मजुरी रु.3,600/- दि.28-1-08 रोजी भरले त्‍याची पावती नि.33/6 अन्‍वये आहे.  तसेच नि.31/8 व 31/9 येथे जब्‍बारशेठ नामक या व्‍यक्‍तीस (जी या सदनिकेत रहाते तिला) पनवेल नगरपरीषदेतर्फे पाणीपट्टी बील रु.14,450/- ची झेरॉक्‍स प्रत, तसेच जब्‍बार पटेल याने पाणीपट्टी बिलाचा मीटर नं.1588 नादुरुस्‍त होता तो दुरुस्‍त करुन घेतल्‍याची पावती रु.2100/-ची पावती दाखल केली आहे.   सामनेवालेनी नि.34 अन्‍वये याकामी लेखी युक्‍तीवाद सादर केला असून नि.35 अन्‍वये एकूण 1 ते 8 कागद दाखल केले आहेत.  तसेच त्‍यानी नि.36 अन्‍वये अर्ज देऊन सन 2005 ते 2008 या काळात जो खर्च केला त्‍याची बिले दाखल केली आहेत.  यामध्‍ये सामनेवालेनी नि.35 अन्‍वये जे कागद दाखल केले आहेत, त्‍यात दि.7-11-03 रोजी झालेल्‍या कराराची सत्‍यप्रत, नगरपरीषदेने दिलेला पूर्णत्‍वाचा दाखला, सामनेवालेनी तक्रारदारास दि.13-6-05 रोजी रकमेची मागणी केली व तक्रारदारानी त्‍याला पैसे दिल्‍याच्‍या पावत्‍यांच्‍या सत्‍यप्रती, तसेच त्‍याने सन 2005-2008 या काळात जो मेंटेनन्‍स ठेवला त्‍यासंदर्भातील स्‍टेटमेंट, तक्रारदारानी जे निवेदन दिले, तसेच वकीलांनी जी नोटीस दिली त्‍याना दिलेले उत्‍तराची प्रत, गार्डनसंबंधीचे कोटेशन व ताळेबंदाच्‍या तपशीलाची सत्‍यप्रत, तसेच 74 सदनिकाधारकांना गृहनिर्माण संस्‍था स्‍थापन करण्‍यासंदर्भात विनोद म्‍हापणकर याना दिलेले पत्र व सहाय्यक निबंधक सहकारी संस्‍थेला दिलेले पत्र व त्‍यासंदर्भातील कुरियरच्‍या पावत्‍या व दि.8-5-08 रोजी सामनेवालेच्‍या वकीलांनी सर्व भूखंडधारकांना दिलेल्‍या नोटिसची प्रत व सर्व भूखंडधारकांनी दि.20-5-08 रोजी दिलेल्‍या उत्‍तराची सत्‍यप्रत व प्रियल डेव्‍हलपर्स यांच्‍या माहितीपत्रकाची प्रत इ.कागदांचा समावेश आहे. 

9.          या तक्रारीसंदर्भात उभय पक्षकारांचा युक्‍तीवाद ऐकला.  सामनेवालेंचा लेखी युक्‍तीवाद वाचला, तसेच सर्व कागदपत्रांचे अवलोकन केले असता सदर तक्रारीच्‍या निराकरणार्थ खालील मुद्दे उपस्थित होतात-

मुद्दा क्र.1 – तक्रारदाराची तक्रार ग्राहक संरक्षण कायद्याच्‍या तरतुदीनुसार मुदतीत आहे काय? उत्‍तर    -  होय.

मुद्दा क्र.2 – या तक्रारीस जमिनीचे मूळ मालक श्री.कांतिलाल जीवन गुजर व इतर यांना सामील केले नाही म्‍हणून Non Joinder किंवा Mis Joinder तत्‍वाची बाधा येते काय?

उत्‍तर    - नाही.

मुद्दा क्र.3 – सामनेवालेकडून तक्रारदारास दोषपूर्ण सेवा मिळाली आहे काय?

उत्‍तर    - होय.

मुद्दा क्र.4 – तक्रारदाराचा अर्ज त्‍यांच्‍या मागणीप्रमाणे मंजूर होण्‍यास पात्र आहे काय?

उत्‍तर    - अंतिम आदेशात नमूद केल्‍याप्रमाणे. 

विवेचन मुद्दा क्र.1 -

10.         सामनेवालेनी आपल्‍या लेखी युक्‍तीवादामध्‍ये तक्रार मुदतबाहय असल्‍याचे म्‍हटले आहे व सदनिकेचा ताबा तक्रारदारानी दि.13-6-05 रोजी घेतला असताना तो दि.1-7-06 रोजी घेतल्‍याचे नमूद केले आहे म्‍हणून तक्रार ग्राहक संरक्षण कायद्याचे कलम 24(अ) प्रमाणे मुदतीत नसल्‍याचा लेखी युक्‍तीवाद दिला आहे.  परंतु प्रत्‍यक्षात आपल्‍या म्‍हणण्‍यातील कलम 8 मध्‍ये तक्रारदाराने दि.1-7-06 रोजीच मिळकतीचा ताबा घेतला असल्‍याचे नमूद केले आहे, तसेच त्‍याने आपल्‍या वकीलांमार्फत तक्रारदारांच्‍या नोटिसा व निवेदनांना उत्‍तरेही दिली आहेत.   प्रत्‍यक्षात ही तक्रार मंचाकडे तक्रारदारानी दि.16-6-08 रोजी दाखल केली आहे म्‍हणजेच दोन वर्षाची मुदत संपण्‍यापूर्वीच तक्रार मंचाकडे दाखल करण्‍यात आली असल्‍याने ती मुदतीत असल्‍याचे मंचाचे मत आहे.  त्‍यामुळे हा मुद्दा सामनेवालेनी नंतर विचार करुन (After thought) उपस्थित केला असल्‍याने त्‍याचा विचार करता येणार नाही.   सबब मुद्दा क्र.1 चे उत्‍तर होय असे आहे. 

विवेचन मुद्दा क्र.2

11.          सामनेवालेनी याचबरोबर Non Joinder व Mis Joinder of  parties या तत्‍वाची बाधा येत असल्‍याचे म्‍हटले आहे व मूळ मालक कांतिलाल जीवन गुजर व इतर यांना या कामी आवश्‍यक पक्षकार म्‍हणून सामील न केल्‍यामुळे तक्रार खारिज करावी असा युक्‍तीवाद त्‍यानी केला आहे.  मंचाचे मते कांतिलाल जीवन गुजर हे मूळ मालक आहेत.  त्‍यांचा या तक्रारीशी काहीही संबंध नाही.  ही तंटयातील जमीन विकसित करुन त्‍याची विक्री करण्‍यासाठी सामनेवालेनी घेतली आहे व सामनेवालेनी तक्रारदाराबरोबर करार केला आहे.  भूखंडाच्‍या मूळ मालकाशी तक्रारदाराचा काहीही संबंध नाही, त्‍यामुळे त्‍यांना या कामी पक्षकार करण्‍याचे काहीही कारण नाही त्‍यामुळे सामनेवालेच्‍या या युक्‍तीवादास काही अर्थ नाही असे मंचाचे मत आहे.  सबब मुद्दा क्र.2 चे उत्‍तर नाही असे आहे. 

विवेचन मुद्दा क्र.3

12.         सामनेवालेनी आपल्‍या लेखी युक्‍तीवादामध्‍ये वर मुद्दा क्र.1 व 2 मध्‍ये उपस्थित केलेल्‍या कायदेशीर मुद्दयाशिवाय अन्‍य काही युक्‍तीवाद केला आहे.  तो युक्‍तीवाद त्‍याच्‍या मूळ म्‍हणण्‍याशी धरुन नाही.  त्‍याच्‍या लेखी युक्‍तीवादातील कलम 2 ते 6 मधील पुढीलप्रमाणे असलेला युक्‍तीवाद म्‍हणजेच भूखंड किती विकसित करण्‍यासाठी दिला व मूळ मालकांचे व त्‍यांचेमध्‍ये सामंजस्‍याचा करार‍ दि.14-10-03रोजी झाला व दि.7-11-03 रोजी डेव्‍हलपमेंट करार झाला, त्‍यासंदर्भातील कागद त्‍यानी युक्‍तीवादासोबत जोडले आहे, तसेच बिनशेती आदेशाची प्रत व बांधकाम परवानगी वगैरे कागदही त्‍यानी सोबत जोडले आहेत.  त्‍यानी दोन टप्‍प्‍यात भूखंड विकसित करण्‍याचा करार केला होता व त्‍यामुळे त्‍याला अधिक एफ.एस.आय.मिळणार होता व तो एफ.एस.आय.नंतर विकसित करण्‍याचा होता.  तो प्रथम प्रेस्‍टीज गार्डन हे निवासी संकुल दोन टप्‍प्‍यात विकसित करणार होता.  त्‍यापैकी तीन इमारती पूर्ण केल्‍या व चौथ्‍या इमारतीचे काम चालू होते व दुस-या टप्‍प्‍यातील इतर चार इमारतीचे काम नंतर करावयाचे होते.  या युक्‍तीवादाचा मूळ तक्रारीशी काहीही संबंध नसल्‍याचे मंचाचे मत आहे.  तसेच आपल्‍या म्‍हणण्‍यामध्‍ये त्‍याने याबाबत काहीही उल्‍लेख केलेला नाही.  तक्रारदार हे सदनिकेचा वापर ताब्‍यात असल्‍यापासून करीत आहेत व तेच सर्व मेंटेनन्‍स चार्ज भरत आहेत.  सोबत  तक्रारदारांकडून मेंटेनन्‍स चार्ज भरण्‍याबाबत हे त्‍याने स्‍वतः दाखल केलेल्‍या Financial Account Statements वरुन सिध्‍द होते.  याशिवाय त्‍यानेही स्‍वतःहून अधिक खर्च केला आहे व बहुतांशी सदनिकाधारकांकडून त्‍याचीच मेंटेनन्‍स रक्‍कम येणे बाकी असल्‍याचे म्‍हणणे आहे.  तसेच त्‍याने तक्रारीला काही कारण घडले नाही असे नमूद करुन खालील न्‍यायालयीन निर्णयांचा आधार घेतला आहे.

            II (1993) CPJ 1118 Guj. SCDRC LIC of India V/s. Ambalal Madhavlal Patel; III (1992) CPJ 8 Guj.SCDRC  General Manager Telecom V/s. Dr.H.I.Sanghvi;  III (2005) CPJ 642 UT  SCDRC S. Kumar V/s. New India Assurance Co.Ltd. & Anr.

                त्‍याने हे निर्णय संक्षिप्‍त स्‍वरुपात मंचाकडे दाखल केले आहेत.    कागदोपत्री पुरावा दाखल केल्‍याशिवाय फक्‍त तक्रारदाराच्‍या तोंडी कथनावर विश्‍वास ठेवता येणार नाही.  कागदोपत्री पुरावा असल्‍याशिवाय निर्णय देता येणार नाही, असे स्‍वरुप सामनेवालेनी दाखल केलेल्‍या या निवाडयाचे आहे.  मंचाचे मते तक्रारदारानी योग्‍य तो पुरावा मंचाकडे दाखल केला आहे.  याशिवाय सामनेवालेनी त्‍यांच्‍या लेखी युक्‍तीवादात कलम 11 मध्‍ये अ,ब,क,ड यामध्‍ये आपण खालील कामे केली असल्‍याचे नमूद केले आहे.  उदा. इमारतीसभोवतालची भिंत बांधणे, तळमजल्‍यावरील फ्लोअरिंग, प्रवेशद्वाराचे काम व या बाबी त्‍यांनी पूर्ण केल्‍या असल्‍याचा त्‍यांचा युक्‍तीवाद आहे, तसेच त्‍यानी गार्डनही पूर्ण केले होते.  त्‍यामध्‍ये झाडे, लाईट, पाणी इ.ची पूर्तता केली होती व हे काम त्‍याने पूर्वीच पूर्ण केले असल्‍याचे मे.ग्रीन वर्ल्‍ड कंपनीकडून पूर्ण केले आहे व त्‍यासाठी त्‍यांनी त्‍यांचे कोटेशन्‍स वगैरे बाबी दाखल केल्‍या आहेत.  तसेच सोसायटी रजिस्‍टर्ड करण्‍यासाठी सुध्‍दा सुरुवात केली आहे व ही सुरुवात दि.22-11-08 पासून केल्‍याचे नमूद केले आहे व त्‍यासंदर्भातील कागद त्‍याने दाखल केले आहेत.  रेल्‍वेस्‍थानकापासून बस सुविधा उपलब्‍ध करुन देण्‍याचे त्‍याने केव्‍हाही कबूल केले नव्‍हते.  ज्‍यावेळी बांधकाम चालू होते त्‍यावेळी बसची सुविधा त्‍याने बांधकाम दाखवण्‍यासाठी उपलब्‍ध करुन दिली होती.   दि.8-5-08 रोजी आपले वकील श्री.व्‍ही.डी.बापट यांचेमार्फत उत्‍तर दिलेले आहेच.  तसेच त्‍याने गार्डन व सभोवतालची भिंत व प्रवेशद्वाराचे काम पूर्ण झाले किंवा नाही हे पहाण्‍यासाठी कोर्ट कमिशनरची नेमणूक तक्रारदारांच्‍या खर्चाने करावयाची असे म्‍हटले आहे. 

            तक्रारदारानी आपल्‍या अर्जात नमूद केलेल्‍या सोयीसुविधा त्‍यास मिळाल्‍या किंवा नाही व त्‍या देतेवेळी सामनेवालेकडून त्‍यास योग्‍य सेवा मिळाली किंवा नाही याचा विचार आलेल्‍या पुराव्‍यावरुन मंचाने करावयाचा आहे.  सामनेवालेनी केलेले युक्‍तीवाद व तक्रारदारानी केलेली तक्रार व दोघांनी दाखल केलेल्‍या कागदपत्रांचे अवलोकन मंचाने केले.  तक्रारदारानी या कामी अगदी अलिकडे म्‍हणजे दि.17-11-08 रोजी किंवा त्‍यासुमारास काढलेले फोटोग्राफ्स या कामी दाखल केले आहेत.  त्‍यावरुन सांडपाण्‍याचा निचरा करणारी व्‍यवस्‍था नीट झालेली नाही असे दिसून येते.  तसेच इमारतीच्‍या सभोवती जे फ्लोअरिंग करावयाचे होते ते ही त्‍याने पूर्ण केलेले नसल्‍याचे स्‍पष्‍टपणे दिसते.  सदरील इमारतीचे फोटोग्राफ्स हे वेगवेगळया बाजूनी घेतले आहेत.  याशिवाय इमारतीची गळती होत आहे असे दाखवणारा पुरावाही दाखल आहे, त्‍यावरुन इमारतीच्‍या काही भागात बाथरुममध्‍ये गळती होत असल्‍याचे दिसून येते.   या कामी दि.2-3-08 रोजी गार्डनचा घेतलेला फोटोग्राफ आहे पण त्‍या फोटोवरुन फक्‍त गार्डनला कंपौंड घातले आहे व पुढे गेट केले असून मध्‍ये पोर्च (कौलारु शेड) घातल्‍याचे दिसून येते.   म्‍हणजे त्‍याने तक्रारीतील कलम 5 मध्‍ये नमूद केलेली 1,2,3,4 कामे ही नोव्‍हेंबर 08 अखेरपर्यंत पूर्ण झालेली नव्‍हती.   तसेच त्‍याने सोसायटी रजिस्‍टर्ड केलेली नाही व त्‍याखालील जमीनीचे खरेदीखतही सोसायटीचे नावे केलेले नाही.  त्‍यामुळे पर्यायाने सदनिकाधारकांची नावे निवासी गाळयास लागलेली नाहीत.  ही जबाबदारी जोपर्यंत तो पार पाडत नाही, तोपर्यंत कर भरण्‍याचीही जबाबदारी त्‍याचेवर राहील असे मंचास वाटते.   तक्रारदारानी इलेक्‍ट्रीक मीटरचे केबीन स्‍वर्चाने बांधले आहे, तसेच इमारतीची गळती थांबवण्‍याची जबाबदारीही त्‍याची आहे.  पाण्‍याचे कॉमन नादुरुस्‍त मीटर बदलून देणे व प्रत्‍येक गाळाधारकास स्‍वतंत्र पाण्‍याचे मीटर बसवून देण्‍याची जबाबदारीही त्‍याची आहे अशी तक्रारदाराची तक्रार आहे.  परंतु सामनेवालेनी पाण्‍याचे कॉमन मीटर्स बसवून दिले आहेत.  ते जर नंतर बिघडले तर ते दुरुस्‍त करुन घेण्‍याची जबाबारी गाळेधारकांची राहील. तक्रारदारानी प्रेस्‍टीज गार्डन्‍समध्‍ये सामनेवाले ज्‍या काही सोयीसुविधा देणार होता त्‍याचे माहितीपत्रक दाखल केले आहे, त्‍यानुसार आकर्षक प्रवेशद्वार कुलुपासहित, आकर्षक कंपौंडवॉल, वॉटरफॉल गार्डन व लहान मुलांसाठी गार्डन या सोयी देण्‍याचे त्‍याने मान्‍य केले आहे, पण प्रत्‍यक्षात त्‍याने या सुविधा दिल्‍या नसल्‍याचे स्‍पष्‍ट होते.  एकूण 30 गाळेधारकांनी सामनेवालेस दि.5-10-06 रोजी निवेदन देऊनही करारनाम्‍यातील अपूर्ण कामे त्‍याने केलेली नाहीत.   हे तक्रारदारानी दिलेल्‍या पुराव्‍यावरुन स्‍पष्‍ट होते.  याउलट सामनेवालेनी जो पुरावा दिला आहे त्‍यानुसार असे दिसते की, त्‍याने या सोयी सुविधांची पूर्तता करण्‍यासाठी अलिकडे सुरुवात केली आहे.  त्‍याने दाखल केलेल्‍या नि.35 च्‍या यादीमध्‍ये सोसायटी स्‍थापन करण्‍यासाठी दि.22-11-08 रोजी म्‍हणजेच ही तक्रार चालू असताना केल्‍याचे त्‍यानेच दाखल केलेल्‍या कागदपत्रावरुन दिसून येते. 

            तक्रारदारानी ही तक्रार स्‍वतःसाठी दाखल केली आहे.  त्‍यास सामनेवालेनी ज्‍या सोयी देण्‍याचे कबूल केले होते त्‍या त्‍याला मिळाल्‍या नाही तर त्‍या मागण्‍याचा हक्‍क त्‍याला आहे.    ताबा घेऊनही दोन वर्षे होऊन गेल्‍यावरही सामनेवालेकडून त्‍यास त्‍याने नमूद केलेल्‍या सोयीसुविधा मिळाल्‍या नाहीत.   याउलट इमारतीची गळतीही होत आहे, गार्डनचे काम नीट केलेले नाही, याशिवाय फ्लोअरिंगचे काम नीट न केल्‍यामुळे गटाराच्‍या पाण्‍याची विल्‍हेवाट नीट झाली नसल्‍याने साहजिकच आरोग्‍यसेवेचा प्रश्‍नही उपस्थित होत आहे.   सामनेवालेचे वर्तन हे करारास अनुसरुन नाही.  त्‍याने सोसायटी रजिस्‍टर्ड करण्‍याबाबत आजपर्यंत का प्रयत्‍न केले नाहीत याचा काहीही उल्‍लेख केला नाही.  आपल्‍या युक्‍तीवादात त्‍याने काम करण्‍याची तयारी दाखवली असल्‍याचे म्‍हटले आहे, त्‍याची ही कृती निश्चित त्रुटीपूर्ण सेवा देणारी असल्‍याचे मंचास वाटते.  प्रेस्‍टीज गार्डनमध्‍ये सोसायटी स्‍थापन करण्‍यासाठी पुरेसे गाळाधारक उपलब्‍ध असतानाही त्‍याने सोसायटी स्‍थापन केलेली नाही व त्‍याबाबत त्‍याचेकडून समर्पक उत्‍तरही नाही.  सोसायटी वेळीच स्‍थापन न झाल्‍यामुळे साहजिकच तक्रारदारांस व इतर सदनिकधारकांना त्‍याचा त्रास सोसावा लागणार आहे.  मोफा कायद्यानुसार सोसायटी रजिस्‍टर्ड करणे, तिचे हस्‍तांतर करणे, त्‍यासंदर्भातील योग्‍य ती कागदपत्रे गाळेधारकास देणे ही त्‍याची जबाबदारी आहे.  केवळ ऑक्‍युपन्‍सी सर्टिफिकेट (भोगवटा प्रमाणपत्र) मिळाले म्‍हणजे सर्वकाही झाल्‍याचे म्‍हणता येणार नाही. जोपर्यंत सोसायटी रजिस्‍टर्ड होत नाही तोपर्यंत सदनिकाधारकास त्‍याची सदनिका स्‍वतःचे नावे करता येणार नाही.  जोपर्यंत तसे होत नाही तोपर्यंत सदनिकाधारकास करही भरता येणार नसल्‍याची बाब सत्‍य आहे.  मंचाचे मते या बाबी सामनेवाले जाणीवपूर्वक करीत नाही असे त्‍याच्‍या वर्तनावरुन दिसून येत असल्‍याने जोपर्यंत तो या बाबी पार पाडत नाही तोपर्यंत कर भरण्‍याची जबाबदारी त्‍याची राहील असे मंचाचे मत आहे.  मात्र त्‍याने पाण्‍याचे कॉमन मीटर बसवून दिले आहे ते व्‍यवस्थित मेंटेन करणे ही गाळेधारकाची जबाबदारी आहे व स्‍वतःहून पाण्‍याचे स्‍वतंत्र मीटर घेणे ही जबाबदारी स्‍वतःची असल्‍याचे मंचाचे मत आहे.   सामनेवालेनी त्‍यांच्‍या युक्‍तीवादात त्‍यानी केलेल्‍या खर्चाचे टिपण दाखल केले आहे ते कागदपत्रे व पावत्‍या पहाता त्‍याने 2007 व 2008 साली जे काही खर्च केले आहेत ते आहेत, त्‍यामध्‍ये टँकरने पाणी आणले, प्रेस्‍टीज गार्डनच्‍या चौकीदारास पगार दिला, प्रेस्‍टीज गार्डनसंदर्भातील काही इलेक्‍ट्रीकची बीले भरली असे दाखवणारा तो संदर्भ आहे, यावरुन त्‍याने पूर्ण सेवा दिल्‍याचे म्‍हणता येईल काय याचा विचार करता त्‍याने पूर्ण सेवा दिली नसल्‍याचे मंचाचे मत आहे.

            तक्रारदारांचे फोटोग्राफ्स हा पुरेसा पुरावा आहे, त्‍यामुळे कमिशनरची नियुक्‍ती करावी असे मंचास वाटत नाही.  जर सामनेवालेंस सर्व काम पूर्ण केल्‍याची खात्री होती तर तो कमिशनर नियुक्‍तीचा अर्ज देऊ शकला असता.  परंतु त्‍याने तसे केले नाही.  यावरुन त्‍याच्‍या हेतूविषयी शंका निर्माण होते. 

            तक्रारदाराने फोटोग्राफ्समध्‍ये दि.2-3-08 रोजी गार्डनचा घेतलेला फोटोग्राफ दाखल केला आहे, तसेच दि.17-11-08 रोजीसुध्‍दा गार्डनचे फोटो घेतल्‍याचे दिसून येत आहे.  या फोटोवरुन असे दिसते की, सामनेवालेनी गार्डनचे काम पूर्ण केले नव्‍हते, त्‍यासंदर्भातील सोयीसुविधा पूर्ण दिल्‍या नव्‍हत्‍या, तसेच त्‍या ठिकाणी अन्‍य काही बांधकाम नवीन सुरु झाल्‍याचे फोटोवरुन दिसून येत आहे.  त्‍याने जर गार्डन पूर्णावस्‍थेत केले होते तर ते अस्‍तीत्‍वात असलेल्‍या सदनिकाधारकांच्‍या परवानगीशिवाय का तोडले याचा खुलासा लेखी युक्‍तीवादात केलेला नाही.  यावरुन एक बाब स्‍पष्‍ट होते की, त्‍याने करारनाम्‍यात/माहितीपत्रकात कबूल केलेल्‍या सोयी दिलेल्‍या नाहीत, याउलट आपण सोयी दिल्‍याचे तो भासवीत आहे.  गाळेधारकांना ताबा घेऊन दोन वर्षे होऊनही जर योग्‍य सोयी उपलब्‍ध होत नसतील तर या सर्व बाबी सेवेतील त्रुटी मानाव्‍यात असे मंचाचे मत आहे.  सबब वरील सर्व विवेचनावरुन मंचाचे मत असे झाले आहे की, सामनेवालेनी तक्रारदारास कबूल करुनही सेवा दिलेली नाही.  ती देण्‍याची कायदेशीर जबाबदारी त्‍याची असून ती त्‍याने पार पाडलेली नाही.  सबब मुद्दा क्र.3 चे उत्‍तर होय असे आहे. 

विवेचन मुद्दा क्र.4 –

13.         या मुद्दयाचा विचार करताना तक्रारदारास सामनेवालेकडून त्रुटीपूर्ण सेवा मिळाल्‍याचे दिसले तर त्‍याचा अर्थ त्‍याच्‍या म्‍हणण्‍याप्रमाणे मंजूर करता येईल किंवा नाही याचा विचार करता येईल.  तक्रारदाराने योग्‍य पुराव्‍याद्वारे आपली तक्रार सिध्‍द केल्‍याचे मंचाचे मत आहे.  सामनेवालेकडून त्‍यास त्रुटीपूर्ण सेवा मिळाली आहे, परंतु त्‍याच्‍या अर्जातील ज्‍या मागण्‍या आहेत या त्‍याच्‍या स्‍वतःच्‍या मिळकतीसंदर्भात नसून सार्वजनिक स्‍वरुपाच्‍या आहेत.  अर्थातच त्‍याला सार्वजनिक स्‍वरुपाच्‍या सेवेबाबत तक्रार करता येईल कारण सर्व सदनिकाधारकांसोबत तो ही लाभधारक आहे.  त्‍यामुळे तक्रारदाराचा अर्ज मंजूर करावा या निष्‍कर्षाप्रत मंच आले आहे.  अर्थात त्‍याच्‍या अर्जातील कोणत्‍या मागण्‍या मंजूर कराव्‍यात याचा विचार करताना त्‍याच्‍या तक्रारीतील कलम 5 मध्‍ये नमूद केलेल्‍या तक्रारीपैकी 1,2,3,4,6,7,8,9,10 या तक्रारी मंजूर कराव्‍यात या निष्‍कर्षाप्रत मंच आले आहे.  क्र.5 व 11 या तक्रारींची पूर्तता झाली असल्‍यामुळे त्‍याचा विचार करता येणार नाही.   प्रत्‍येक गाळेधारकाने स्‍वतंत्र मीटर बसवून घेणे ही स्‍वतःची जबाबदारी आहे व पाण्‍याच्‍या कॉमन मीटरची दुरुस्‍ती करण्‍याची जबाबदारीही त्‍यांची आहे.  पाण्‍याची सुविधाच सामनेवालेनी उपलब्‍ध करुन दिली नसती तर त्‍याची ही तक्रार रास्‍त राहिली असती, परंतु पाण्‍याची सुविधा व कॉमन मीटर सामनेवालेनी दिले आहेच, तसेच गटारलाईनची पूर्तता करणे व त्‍यामुळे निर्माण होणारी घाण काढणे, गार्डन सुविधा देणे या बाबींची पूर्तता करावी व तसे पूर्ततेबाबत आदेश करावेत तसेच सोसायटी स्‍थापन करुन प्रत्‍येक सदनिकाधारकास त्‍याचे नाव लावून दयावे व जमीन सोसायटीचे नावे हस्‍तांतर करुन दयावी असेही आदेश पारित करणे योग्‍य ठरेल असे मंचाचे मत आहे. 

            ताबा घेतल्‍यानंतर मिळकतीचे कर भरणे ही प्रत्‍येक सदनिकाधारकाची जबाबदारी आहे, परंतु या तक्रारीत सामनेवालेनी सोसायटीच रजिस्‍टर्ड केली नसल्‍यामुळे सदनिकाधारकाचे नांव नगरपालिकेच्‍या रेकॉर्डला दिसत नाही, त्‍यामुळे नक्‍की किती कर भरावयाचा याची असेसमेंट त्‍यांना करता येणार नाही व जोपर्यंत ही पूर्तता होत नाही तोपर्यंत नगरपालिकेचे कर हे एकत्रितच येणार यात दुमत नाही.  सोसायटी स्‍थापन झाली असती तर हा प्रश्‍न मागेच मिटला असता परंतु सामनेवालेनी सोसायटी स्‍थापन न केल्‍यामुळे जोपर्यत तो सोसायटी स्‍थापन करुन सदनिकाधारकांचे नांवे नगरपालिकेच्‍या असेसमेंटला येत नाहीत, तोपर्यत होणारे सर्व कर त्‍यानेच भरावेत असे मंचाचे मत आहे कारण या सर्व बाबींना तोच जबाबदार आहे.

            तक्रारदाराने शारिरीक, मानसिक त्रासापोटी रु.50,000/- मागितले आहेत.  अर्थात सर्व सदनिकाधारकांसाठी ही तक्रार दाखल केली असती तर सर्वाना मिळून ही रक्‍कम देणे योग्‍य ठरले असते, परंतु त्‍याने ही तक्रार वैयक्तिक स्‍वरुपात दाखल केली असल्‍याने त्‍याला सामनेवालेच्‍या या कृत्‍यामुळे जो शारिरीक, मानसिक त्रास सोसावा लागला आहे त्‍यापोटी रु.5,000/- दयावेत व न्‍यायिक खर्चापोटी रु.2,000/- देऊन त्‍याचा अर्ज मंजूर करावा या निष्‍कर्षाप्रत मंच आले आहे.

14.         सबब खालीलप्रमाणे अंतिम आदेश पारित करण्‍यात येत आहेत-

-ः आदेश ः-

सामनेवालेनी आदेश पारित तारखेपासून 45 दिवसाचे आत खालील बाबींची पूर्तता करावी-

1.         इमारतीभोवतालची भिंत बांधून दयावी, तळमजल्‍यातील फ्लोअरिंगचे काम करावे, गार्डनचे काम, झाडे लावणे, लाईट लावणे, पाणी देणे, इ.कामे पूर्ण करुन प्रवेशद्वाराचे काम पूर्ण करावे.  सोसायटी स्‍थापन करुन  इमारतीखालील जागेचे खरेदीखत सोसायटीचे नावे करुन दयावे व सदनिकाधारकांची नावे निवासी गाळयांना लावून दयावीत, तोपर्यंत येणारा एकत्रित कर त्‍याने स्‍वतः भरावा व इमारतीची गळती थांबवावी.  इलेक्‍ट्रीक मीटरच्‍या केबीनदुरुस्‍ती मजुरीपोटी आलेला खर्च रु.3,600/- (रु.तीन हजार सहाशे मात्र) जो श्री.मनोहर शांताराम पांचाळ या सदनिकाधारकानी केला आहे तो त्‍यांनी सोसायटी स्‍थापनेनंतर सोसायटीच्‍या खजिनदारास दयावा.  तसेच प्रेस्‍टीज गार्डन मधील सर्व इमारतीशेजारी गटाराचे काम नीट न झाल्‍याने जे मैला सांडपाणी साठले आहे, ते गटाराचे काम पूर्ण करुन मैला सांडपाण्‍याची विल्‍हेवाट लावावी व पुन्‍हा तसे होणार नाही याची काळजी म्‍हणून फ्लोअरिंगचे काम नीट पूर्ण करावे. 

2.         तक्रारदारास झालेल्‍या शारिरीक, मानसिक त्रासापोटी रु.5,000/-(रु.पाच हजार मात्र) दयावेत.

3.         न्‍यायिक खर्चापोटी रु.2,000/-(रु.दोन हजार मात्र) दयावेत. 

4.         कलम 2 मधील रक्‍कम सामनेवालेनी वेळेत न दिल्‍यास ती द.सा.द.शे.8% व्‍याजदराने वसूल करण्‍याचा अधिकार तक्रारदारास राहील.

5.         सदर आदेशाच्‍या सत्‍यप्रती उभय पक्षकाराना पाठविण्‍यात याव्‍यात. 

ठिकाण- रायगड- अलिबाग.

दिनांक- 10-12-2008. 

                                         (बी.एम.कानिटकर)           (आर.डी.म्‍हेत्रस)

                     सदस्‍य                 अध्‍यक्ष

                रायगड जिल्‍हा ग्राहक तक्रार निवारण मंच, अलिबाग.