द्वारा: मा.अध्‍यक्षा : श्रीमती प्रणाली सावंत
// नि का ल प त्र //
1) प्रस्‍तुत प्रकरणातील बिल्‍डरने सदनिकेचा ताबा दिला नाही म्‍हणून तक्रारदारांनी सदरहू तक्रारअर्ज दाखल केला आहे. या बाबत थोडक्‍यात हकीकत अशी की तक्रारदार श्री अशोक शंकर काळे यांनी जाबदार संकल्‍प कन्‍स्‍ट्रक्‍शनचे भागीदार जाबदार क्र 1 व 2 ( ज्‍यांचा उल्‍लेख यापुढे “बिल्‍डर” असा केला जाईल. ) यांचेकडून ते बांधत असलेल्‍या ईमारतीमध्‍ये सदनिका विकत घेण्‍याचा नोंदणीकृत करार दिनांक 01/11/2004 रोजी केला होता. बिल्‍डर बांधत असलेल्‍या इमारतीतील सदनिका क्र 14 रु 2,80,000/- मात्रला विकत घेण्‍याचे उभयपक्षकारांचे दरम्‍यान ठरले होते. वर नमुद रकमेपैकी जीआयसी ने रक्‍कम रु 1,50,000/- बिल्‍डरला अदा केले तसेच तक्रारदारांनी रक्‍कम रु 16,350/- मात्र बिल्‍डरला बुकींग अमाउन्‍ट म्‍हणून अदा केली. वादग्रस्‍त सदनिकेचा ताबा बिल्‍डरने कराराच्‍या तारखे पासून 14 महिन्‍यांच्‍या आत देण्‍याचे कबुल केले होते. मात्र अद्यापही बिल्‍डरने आपल्‍याला ताबा दिलेला नाही अशी तक्रारदारांची तक्रार आहे. घेतलेल्‍या कर्जाच्‍या परतफेडीसाठी आपण दरमहा रु 2,730/- जीआयसीला देत असून त्‍या व्‍यतिरिक्‍त आपण घराचे भाडेही भरत आहोत असे तक्रारदारांनी नमूद केले आहे. सदनिकेचा ताबा मिळण्‍यासाठी आपण वारंवार बिल्‍डरशी संपर्क साधला मात्र त्‍यांनी या बाबत काहीही कार्यवाही केली नाही अशी तक्रारदारांची तक्रार आहे दिनांक 11/11/2007 रोजी सदनिकेचा ताबा देण्‍याची विनंती करण्‍यासाठी तक्रारदार बिल्‍डरच्‍या ऑफिसमध्‍ये गेले असता आधीचा करार रद्य करुन रु 4,00,000/- असा मोबदला दर्शविणारा नविन करार करण्‍या बाबत बिल्‍डरने तक्रारदारांना सुचविले. अशा प्रकारे नविन करार न केल्‍यास वादग्रस्‍त सदनिका ति-हाईत इसमास विकून टाकण्‍यात येईल असे बिल्‍डरने तक्रारदारांस सांगितले. अशा प्रकारे बांधकाम पूर्ण न करता ज्‍यादा रकमेचा करार करुन मागण्‍याची बिल्‍डरची कृती बेकायदेशिर ठरते असे तक्रारदारांनी नमूद केले आहे. बिल्‍डरने अद्यापही ईमारतीचे संपूर्ण बांधकाम पूर्ण केलेले नसल्‍याने बांधकाम पूर्ण करुन आवश्‍यक त्‍या कागदपत्रांस‍ह आपल्‍याला ताबा देण्‍याचे त्‍यांना निर्देश देण्‍यात यावेत तसेच अन्‍य नुकसानभरपाई मंजूर करण्‍यात यावी अशी तक्रारदारांनी विनंती केली आहे. तक्रारदारांनी तक्रारअर्जाचे पुष्‍टयर्थ आपले प्रतिज्ञापत्र व कागदपत्रे दाखल केली आहेत.
(2) प्रस्‍तुत प्रकरणातील बिल्‍डरवरीत मंचाच्‍या नोटिसीची बजावणी झाले नंतर विधिज्ञांमार्फत आपले म्‍हणणे दाखल केले. आपल्‍या म्‍हणण्‍यामध्‍ये बिल्‍डरने उभयपक्षकारांचे दरम्‍यान झालेला करार जरी मान्‍य केला असला तरी त्‍यांनी तक्रारदारांच्‍या अन्‍य तक्रारी नाकारलेल्‍या आहेत. जीआयसी कडून आपल्‍याला रु 1,50,000/- मिळाले ही वस्‍तुस्थिती जरी बिल्‍डरला मान्‍य असली तरीही तक्रारदारांनी आपल्‍याला रु 16,350/- अदा केल्‍याची बाब त्‍यांनी स्‍पष्‍टपणे नाकारलेली आहे. तक्रारदारांनी जीआयसीकडे नियमीत हप्‍ते न भरल्‍यामुळे आपल्‍याला जीआयसी कडून पत्र आले व त्‍यामूळे तक्रारदारांची हप्‍त्‍यांची काही रक्‍कम आपण जीआयसीकडे भरणा केली आहे असे बिल्‍डरचे म्‍हणणे आहे. करारापासून 14 महिन्‍याच्‍या आत ताबा देण्‍याचे आपण कबुल केले असले तरीही तक्रारदारांनी स्‍वत: त्‍यांची करारात्‍मक जबाबदारी पार पाडलेली नाही याचा विचार करिता तक्रारदारांना तक्रार करण्‍याचा अधिकार नाही असे बिल्‍डरचे म्‍हणणे आहे. दिनांक 14/09/2006 रोजी आपण युपीसीने तक्रारदारांना करार रद्य केल्‍याची नोटिस व चेक पाठवून दिलेला आहे याचा विचार करीता सदरहू तक्रारअर्ज खर्चासह नामंजूर करण्‍यात यावा अशी बिल्‍डरने विनंती केली आहे. प्रस्‍तुत प्रकरणातील बिल्‍डरने आपल्‍या म्‍हणण्‍याच्‍या पुष्‍टयर्थ आपले प्रतिज्ञापत्र व कागदपत्रे हजर केली आहेत
(3) जाबदार क्र 3 पतसंस्‍थेवर हाती नोटिस बजावल्‍याचा अहवाल तक्रारदारांनी मंचापुढे दाखल केला आहे. मात्र नोटिस प्राप्‍त होवून सुध्‍दा जाबदार क्र 3 गैरहजर राहील्‍याने त्‍यांचे विरुध्‍द एकतर्फा आदेश निशाणी 1 वर पारित करण्‍यात आला.
(4) बिल्‍डरचे म्‍हणणे दाखल झाले नंतर तक्रारदारानी निशाणी 30 अन्‍वये आपले पुराव्‍याचे प्रतिज्ञापत्र तर बिल्‍डरने निशाणी 32 अन्‍वये आपला लेखी युक्तिवाद मंचा पुढे दाखल केला. या नंतर कालांतराने तक्रारदारानी निशाणी 35 अन्‍वये दोन कागदपत्रे तसेच जाबदारांनी निशाणी 41 अन्‍वये आपला पुन्‍हा एकदा लेखी युक्तिवाद तर तक्रारदारांनी निशाणी 45 अन्‍वये आपला लेखी युक्तिवाद मंचापुढे दाखल केला. सदरहू प्रकरण प्रलंबीत असताना वादग्रस्‍त सदनिका हस्‍तांतरीत करणार नाही असे हमीपत्र बिल्‍डर तर्फे मंचापुढे दाखल करण्‍यात आले. बिल्‍डरला रु 16,350/- अदा केल्‍याचा पुरावा तक्रारदारांनी निशाणी 47 अन्‍वये मंचापुढे दाखल केला. ( तसेच तक्रारदारांनी अदा केलेल्‍या व त्‍यांचेकडून येणे असलेल्‍या रकमेचा तपशिल बिल्‍डरने निशाणी 53 अन्‍वये मंचापुढे दाखल केला ) यानंतर तक्रारदारा तर्फे अड श्रीमती कुलकर्णी व बिल्‍डर तर्फे अड श्री देशमुख यांचा युक्तिवाद सदरहू प्रकरण निकालासाठी नेमण्‍यात आले.
(5) प्रस्‍तूत प्रकरणातील तक्रार अर्ज, म्‍हणणे, दाखल कागदपत्रे व युक्तिवाद यांचा साकल्‍याने विचार करता खालील मुद्दे (points for consideration) मंचाच्‍या विचारार्थ उपस्थित होतात. मंचाचे मुद्दे व त्‍यांची उत्‍तरे पुढीलप्रमाणे :-
मुद्ये उत्‍तरे
मुद्दा क्रमांक 1 :- प्रस्‍तूत प्रकरणातील बिल्‍डरने तक्रारदारांना
सदोष सेवा दिली ही बाब सिध्‍द होते काय ? ... होय
मुद्दा क्रमांक.2 :- तक्रार अर्ज मंजूर होण्‍यास पात्र ठरतो का ? ... होय
मुद्दा क्रमांक. 3 :- काय आदेश ? ...अंतिम आदेशाप्रमाणे
मुद्दा क्र. 1 व 2 (i) :- हे दोन्‍ही मुद्दे एकमेकांशी संलग्‍न असल्‍याने त्‍यांचे एकत्रित विवेचन करण्‍यात आले आहे. प्रस्‍तूत प्रकरणातील तक्रारदारांच्‍या तक्रारीच्‍या अनुषंगे बिल्‍डरचे म्‍हणणे पाहिले असता त्‍यांनी तक्रारदारांना अद्यापही सदनिकेचा ताबा दिलेला नाही ही वस्‍तुस्थिती त्‍यांना मान्‍य असल्‍याचे लक्षात येते. फक्‍त बिल्‍डरच्‍या म्‍हणण्‍याप्रमाणे तक्रारदारांनी कराराप्रमाणे रक्‍कम अदा न केल्‍यामुळे आपण त्‍यांच्‍याबरोबर केलेला करार रद्द कला व ही वस्‍तुस्थिती त्‍यांना कळविली असल्‍यामुळे तक्रारदारांना तक्रार करण्‍याचा अधिकार नाही. बिल्‍डरच्‍या या भूमिकेच्‍या अनुषंगे त्‍यांनी दाखल केलेल्‍या कागदपत्रांचे अवलोकन केले असता रक्‍कम अदा न केल्‍यामुळे करार ऱद्द केल्‍याचे पत्र त्‍यांनी तक्रारदारांना यु.पी.सी. ने पाठविलेले आढळून येते. ही कागदपत्रे आपल्‍याला मिळाल्‍याचे तक्रारदारांनी प्रतिज्ञापत्रावर स्‍पष्‍टपणे नाकारलेले असून बिल्‍डरने पश्‍चातबुध्‍दीने हा पुरावा दाखल केलेला आहे असा त्‍यांनी आक्षेप घेतला आहे. तक्रारदारांच्‍या या आक्षेपाच्‍या पार्श्‍वभूमीवर तक्रारदारांना ही पत्रे प्राप्‍त झाल्‍याचा पुरावा बिल्‍डरने दाखल केलेला नाही. अर्थात अशा परिस्थितीत करार रद्द केल्‍याची सुचना तक्रारदारांना देण्‍यात आली होती ही बाब सिध्‍द होत नाही असा मंचाचा निष्‍कर्ष आहे.
(iii) कराराप्रमाणे तक्रारदारांनी रक्‍कम अदा केली नाही या बिल्‍डरच्‍या म्‍हणण्‍याच्‍या अनुषंगे कराराचे अवलोकन केले असता, बांधकामाच्‍या स्थितीप्रमाणे तक्रारदारांनी रक्‍कम अदा करण्‍याचे करारात्‍मक बंधन तक्रारदारांवरती होते ही बाब सिध्‍द होते. बांधकामाच्‍या स्थितीप्रमाणे आपण तक्रारदारांकडून रकमेची मागणी केली व त्‍यांनी त्‍याप्रमाणे रक्‍कम अदा केली नाही असे बिल्‍डरचे म्‍हणणे नाही. किंबहूना बांधकामाच्‍या स्थितीप्रमाणे रक्‍कम मागणी केल्‍याचे तक्रारदारांना पाठविलेले पत्र बिल्‍डरने करारात दाखल केलेले नाही. अशा परिस्थितीमध्ये तक्रारदारांनी कराराचा भंग केला ही बिल्‍डरची भूमिका मान्‍य करता येणे शक्‍य नाही असा मंचाचा निष्‍कर्ष आहे. कराराप्रमाणे 14 महिन्‍यांच्‍या आत सदनिकेचा ताबा देण्‍याचे बिल्‍डरने कबूल केले होते. याप्रमाणे विहीत मुदतीमध्‍ये इमारतीचे बांधकाम पूर्ण झाले होते असेही बिल्‍डरचे म्‍हणणे नाही. अशाप्रकारे इमारत पूर्ण झाल्‍याचा पूर्णत्‍वाचा दाखला या प्रकरणामध्‍ये आजही बिल्‍डरने दाखल केलेला नाही. अर्थात अशा परिस्थितीत इमारतीचे बांधकाम पूर्ण आहे मात्र तक्रारदारांनी रक्‍कम अदा केलेली नाही अशी भूमिका बिल्‍डरला घेता येणार नाही असा मंचाचा निष्‍कर्ष आहे.
( iv) वर नमुद विवेचनावरुन कराराचा भंग तक्रारदारांकडून झाला होता ही बाब सिध्‍द होऊ शकत नाही हे लक्षात येते. करारात कबूल केल्‍याप्रमाणे बांधकामाची प्रगती होत गेली मात्र त्‍याप्रमाणे तक्रारदारांनी रक्‍कम अदा केलेली नाही ही बाब सुध्‍दा या प्रकरणामध्‍ये सिध्‍द होऊ शकली नाही. अर्थातच अशा परिस्थितीमध्ये तक्रारदारांकडून कराराचा भंग झाला म्‍हणून आपण त्‍यांच्‍याबरोबर करार रद्द केला ही बिल्‍डरची भूमिका मान्‍य करता येणे शक्‍य नाही असा मंचाचा निष्‍कर्ष आहे. करार रद्द केल्‍याची सूचना तक्रारदारांना प्राप्‍त झाल्‍याची बाब सुध्‍दा या प्रकरणात सिध्‍द होऊ शकली नाही. एकूणच या प्रकरणातील सर्व वस्‍तूस्थितीचे व वर नमुद विवेचनाचे एकत्रित अवलोकन केले असता बिल्‍डरकडूनच करारामध्‍ये कबूल केलेल्‍या मुदतीमध्‍ये बांधकाम पूर्ण झाले नाही व कबूल केलेल्‍या मुदतीत त्‍यांनी सदनिकेचा ताबा तक्रारदारांना दिला नाही ही बाब सिध्‍द होते. अर्थातच ही बाब बिल्‍डरच्‍या सेवेमध्‍ये दोष निर्माण करते असा मंचाचा निष्‍कर्ष आहे.
(v) प्रस्‍तुत प्रकरणातील बिल्‍डरला आपण रु 1,50,000/- जीआयसी मार्फत व रु 16,350/- मात्र रोखीने अदा केले आहेत असे तक्रारदारांचे म्‍हणणे आहे. तक्रारदारांनी जीआयसी मार्फत अदा केलेली रक्‍कम बिल्‍डरने मान्‍य केली असून रु 16,350/- नाकारले आहे. बिल्‍डरच्‍या या आक्षेपाच्‍या अनुषंगे तक्रारदारांच्‍या प्रतिउत्‍तराचे अवलोकन केले असता त्‍यांनी ही रक्‍कम आपण जाबदारांच्‍या श्री शहाजी शिंदे नावांच्‍या कर्मचा-याला अदा केली होती असे नमूद केले आहे. आपल्‍या या निवेदनाच्‍या पुष्‍ठयर्थ तक्रारदारांनी निशाणी 48 अन्‍वये पासबुकची प्रत मंचापुढे दाखल केली आहे. या पासबुकचे अवलोक केले असता श्री सोमनाथ रणदिवे या व्‍यक्तिला हया रकमा दिल्‍याचा उल्‍लेख पासबुक मध्‍ये आढळतो. प्रतिउत्‍तरामध्‍ये श्री शिंदे यांना रक्‍कम अदा केली असा उल्‍लेख करताना श्री रणदिवे यांना रक्‍कम अदा केल्‍याचा पुरावा तक्रारदारांनी दाखल केला आहे. तक्रारदारांच्‍या स्‍वत:चे निवेदन व पुराव्‍यातील असलेल्‍या या तफावतीचा विचार करता रु 16,350/- मात्र त्‍यांनी जाबदारांना सदनिकेच्‍या किंमती पोटी अदा केले होते ही बाब सिध्‍द होत नाही असा मंचाचा निष्‍कर्ष आहे. सबब तक्रारदारांना ही रक्‍कम बिल्‍डरला अदा करण्‍याचे निर्देश देण्‍यात येत आहे.
(vi) प्रस्‍तूत प्रकरणातील बिल्‍डरने निशाणी 53 अन्‍वये एक पुरशिस दाखल करुन त्‍यामध्‍ये सदनिकेची ठरलेली किंमत, बिल्‍डरने तक्रारदारांना अदा केलेली रक्‍कम व अंतिमत: तक्रारदारांकडून येणे बाकी असलेली रक्‍कम याचा तपशिल मंचापुढे दाखल केला आहे. या पुरशिसीची तक्रारदारांनी नोंद घेतलेली आहे. या पुरशिसीतला मजकूर आपल्‍याला मान्‍य नाही अथवा यापेक्षा काही वेगळी वस्‍तुस्थिती आहे असे निवेदन अथवा पुरावा तक्रारदारांतर्फे दाखल नाही. तर रक्‍कम रु 16,350/-तक्रारदारांनी बिल्‍डरला अदा केले होते ही बाब सिध्‍द होत नाही असा मंचाने निष्‍कर्ष काढला आहे. सबब निशाणी 53 अन्‍वये दाखल पुरशिसीतील निवेदनाच्‍या आधारे तक्रारदारांनी बिल्‍डरला रु. 1,62,074/- मात्र अदा करुन ही रक्‍कम बिल्‍डरला अदा केल्‍यानंतर तक्रारदारांना करारात कबूल केलेल्‍या सुविधांसह ताबा देण्‍याचे बिल्‍डरला निर्देश देण्‍यात येत आहेत. ब-याच मोठया कालावधीसाठी तक्रारदारांची रक्‍कम बिल्‍डरकडे अडकून पडली होती व दरम्‍यानच्‍या काळात तक्रारदार घरभाडे व कर्जाच्‍या रकमेवर व्‍याज भरत आहेत. याचा विचार करिता जर निर्देशित केलेल्‍या मुदतीत बिल्‍डरने ताबा दिला नाही तर प्रत्‍येक दिवसाच्‍या विलंबासाठी रु 250/- नुकसानभरपाई तक्रारदारांना अदा करण्‍याचे निर्देश बिल्‍डरला देणे योग्‍य ठरले असे मंचाचे मत आहे. सबब त्‍याप्रमाणे आदेश करण्‍यात येत आहेत. तसेच बिल्‍डरच्‍या सदोष सेवेमुळे तक्रारदारांना जो शारीरिक व मानसिक त्रास झाला तसेच त्‍यांना सदरहू तक्रार अर्ज दाखल करावा लागला याचा विचार करता, शारीरिक व मानसिक त्रासाच्‍या नुकसानभरपाईची रक्‍कम म्‍हणून रु.25,000/- व सदरहू तक्रार अर्जाचा खर्च म्‍हणून रु.5,000/- तक्रारदारांना मंजूर करण्‍यात येत आहेत.
(vii) प्रस्‍तूत प्रकरणामध्‍ये मंचाने त्‍यांच्‍या निष्‍कर्षाच्‍या पृष्‍टयर्थ सन्‍मा. राज्‍य आयोग महाराष्‍ट्र यांच्‍या 1) विजय गांगुर्डे विरुध्‍द संकल्‍प कन्‍सट्रक्‍शन व इतर आदेश दि. 3/5/2010 व 2) राजेंद्र म्‍हस्‍के विरुध्‍द शिवाजी मोटे व इतर आदेश दि. 18/10/2011 या दोन ऑथॉरिटीजचा आधार घेतला आहे.
वर नमुद मुद्यांमध्‍ये काढलेले सर्व निष्‍कर्ष व विवेचनांच्‍या आधारे प्रस्‍तूत प्रकरणात पुढीलप्रमाणे आदेश निर्गमित करण्‍यात येत आहेत.
सबब मंचाचा आदेश की,
// आदेश //
(1) तक्रार अर्ज मंजूर करण्‍यात येत आहे.
(2) यातील तक्रारदारांनी रक्‍कम रु. 1,62,074/-( रु एक लाख बासष्‍ट हजार चौ-याहत्‍तर फक्‍त) मात्र बिल्‍डरला अदा करावेत.
(3) कलम 2 मध्‍ये नमूद रक्‍कम प्राप्‍त झाल्‍यानंतर करारात ठरलेल्‍या सर्व सुविधांसह बांधकाम पूर्ण करुन सदनिकेचा ताबा occupancy Certificate सह बिल्‍डरने तक्रारदारांना 30 दिवसांत दृयावा अन्‍यथा त्‍यानंतर विलंबाच्‍या प्रत्‍येक दिवसासाठी त्‍यांना रु 250/- एवढी नुकसानभरपाई तक्रारदारांना दयावी लागेल.
(4) यातील बिल्‍डर यांनी शारीरिक, मानसिक त्रासाची नुकसानभरपाई म्‍हणून रक्‍कम रु.25,000/- व सदरहू तक्रार अर्जाचा खर्च म्‍हणून रु.5,000/- मात्र तक्रारदारांना निकालपत्राची प्रत मिळाल्‍यापासून 30 दिवसांचे आत अदा करावेत.
(5) वर नमूद आदेशांची अंमलबजावणी बिल्‍डर यांनी विहीत मुदतीत न केलेस तक्रारदार त्‍यांचेविरुध्‍द ग्राहक संरक्षण कायद्याच्‍या तरतूदीं अंतर्गत प्रकरण दाखल करु शकतील.
(6) निकालपत्राच्‍या प्रती दोन्‍ही पक्षकारांना नि:शुल्‍क पाठविण्‍यात याव्‍यात.
