-ः निकालपत्र ः-

द्वारा- मा.अध्‍यक्ष, श्री.आर.डी.म्‍हेत्रस,

1.           तक्रारदारानी या सर्व तक्रारी सामनेवालेविरुध्‍द दाखल केल्‍या असून त्‍याचे थोडक्‍यात स्‍वरुप खालीलप्रमाणे- 

      सामनेवाले 1 बिल्‍डर डेव्‍हलपर असून सामनेवाले 2 हे सामनेवाले 1 चे प्रोप्रा. आहेत.  सर्व तक्रारदार हे तक्रारीतील नमूद पत्‍त्‍यावर रहात असून सामनेवालेनी प्‍लॉट नं.258 व 258 ए या ठीकाणी सरसोल या गावी जयभवानी अपार्टमेंट बांधली आहे.  ती इमारत तळमजला व वर एकूण चार मजली अशी आहे. 

2.          तक्रारदाराना रहाण्‍यास जागा हव्‍या होत्‍या म्‍हणून त्‍यांनी सामनेवालेबरोबर या इमारतीतील सदनिकेबाबत करार केला.  प्रत्‍येक तक्रारदाराने तक्रारीत आपल्‍या सदनिकेचा क्रमांक, त्‍याचा एरिया (बिल्‍टअप व सुपरबिल्‍टअप) या सर्व बाबी नमूद केल्‍या आहेत.   सर्व तक्रारीत याबाबत वाद नसल्‍याने याचे सविस्‍तर वर्णन देणेचे काही कारण नाही.  या सर्व सदनिका तक्रारीत नमूद केलेल्‍या प्‍लॉट नं.258 व 258 ए, सरसोले गाव, नवी मुंबई येथे आहेत. 

याप्रमाणे सामनेवालेबरोबर करार करण्‍यात आले असून प्रत्‍येंकाची किंमत ही कॉमन एरिया व फॅसिलीटी व सुविधासह देण्‍यात आली आहे, त्‍याचा तपशील करारात नमूद आहे.    सर्व तक्रारदारानी आपले ठरलेले पेमेंट सामनेवालेस करारानुसार दिले असून तक्रारदाराना सामनेवालेनी तक्रारीत नमूद केलेल्‍या सदनिकेचा ताबाही दिला आहे.  प्रत्‍येक तक्रारदारास ताबा केव्‍हा मिळाला त्‍याच्‍या तारखा पुढीलप्रमाणे-

तक्रार क्र. व तक्रारदाराचे नाव                ताबा दिनांक         

138/10  भाऊसाहेब देवकाते.                  28-6-05          

139/10 -  आशा विदयाधर मोकल.             18-11-06   

140/10 -  जयवंत जानू पायल                20-09-06.

141/10 -  दिलीप भोराडे.                     28-4-06

142/10 -  प्रकाश हरी पाठक                  09-09-05.

143/10 -  दिलीप घोरपडे.                    10-02-06.

144/10  - अनंत धोंडू सागवेकर.              08-04-06.

145/10  - विनोदकुमार शर्मा.                 25-04-06.

146/10  - नवनाथ कारभारी.                  23-01-06.

147/10. -  अप्‍पाजी शेगर.                         13-03-06.

149/10 -  पावलास नामदेव दाभाडे.            16-08-05.  

150/10 -  जितेंद्रकुमार शुक्‍ला.                24-06-05.  

152/10 -  गजानन दामोदर खळे.              18-08-05.  

153/10 -  जालंदर कांबळे.                   23-05-06.

ताबा दिल्‍यानंतर तसे ताबा दिल्‍याचे पत्र सामनेवालेनी तक्रारदारास दिले आहे.   पैसे दिल्‍याच्‍या सर्व पावत्‍या, डिमांड लेटर, पझेशन लेटर, इ.सर्व कागदपत्रे या सर्व तक्रारीचे कामी दाखल आहेत. 

3.          तक्रारदारांचे पुढे असे कथन आहे की, नवी मुंबई महापालिकेने 24-10-05 रोजी ऑक्‍युपन्‍सी प्रमाणपत्रही दिले आहे.   हे ऑक्‍यु.प्रमाणपत्र प्‍लॉट नं.258 व 258 ए बाबत आहे.   तक्रारदार व सामनेवालेदरम्‍यान झालेले करार रजि.असून त्‍या करारानुसार सामनेवालेवर पुढील सुविधा- इलेक्‍ट्रीक सप्‍लाय, वॉटर कनेक्‍शन, नकाशात मंजूर असल्‍याप्रमाणे, ड्रेनेज पाईपलाईन जी कॉर्पो.पाईपलाईनला जोडणे या बाबीची पूर्तता करणेची जबाबदारी त्‍याची आहे, पण अदयापही सामनेवालेनी याची पूर्तता केलेली नाही.  सामनेवालेनी या सुविधांची पूर्तता न केल्‍याने सर्व तक्रारदाराना एकत्रित वर्गणी काढून खर्च करावा लागत आहे.  सामनेवालेनी मंजुरीप्रमाणे या सर्व सुविधा पुरवल्‍या नाहीत, त्‍यामुळे सर्व तक्रारदाराना या सुविधांच्‍या दुरुस्‍तीसाठी वर्गणी काढून खर्च करुन त्‍या सर्व नीट करुन घ्‍याव्‍या लागल्‍या आहेत.  वास्‍तविकतः सामनेवालेवर दुरुस्‍तीची व लिकेजची पूर्तता करणेची जबाबदारी कमीतकमी दोन वर्षे त्‍याची देखभाल करणेची होती.  असे असूनही सामनेवालेशी अनेकदा चर्चा करुन त्‍याला लेखी देऊन त्‍याने त्‍या दुरुस्‍ती व गळतीबाबत काही पाहिले नाही.   प्रत्‍येक तक्रारदाराला या सर्व दुरुस्‍तीसाठी पुढीलप्रमाणे खर्च आला आहे. 

तक्रार क्र. व त.दा,चे नांव                खर्च रु.

138/10  -भाऊसाहेब देवकाटे.            25,000/-

139/10 -  आशा विदयाधर मोकल.       25,000/-        

140/10 -  जयवंत जानू पायल          25,000/-

141/10 -  दिलीप भोराडे.               25,000/-  

142/10 -  प्रकाश हरी पाठक            25,000/-  

143/10 -  दिलीप घोरपडे.              25,000/-        

144/10  - अनंत धोंडू सागवेकर.        25,000/-  

145/10  - विनोदकुमार शर्मा.           25,000/-  

146/10  - नवनाथ कारभारी.            25,000/-  

147/10. -  अप्‍पाजी शेगर.                   25,000/-  

149/10 -  पावलास नामदेव दाभाडे.      25,000/-        

150/10 -  जितेंद्रकुमार शुक्‍ला.          25,000/-  

152/10 -  गजानन दामोदर खळे.        25,000/-        

153/10 -  जालंदर कांबळे.             25,000/-

सामनेवालेनी बांधकामासाठी जे मटेरियल वापरले आहे ते चांगल्‍या दर्जाचे नसल्‍याने त्‍याची दुरुस्‍ती करणे भाग पडले. 

4.          सन 2005 पासून पुढे सर्व तक्रारदारानी सामनेवालेची कमीतकमी 25 वेळा गाठ घेतली आहे व जयभवानी अपार्टमेंटची को.ऑप.सोसायटी रजि.बाबत सांगितले आहे.  पण सामनेवालेनी तोंडी आश्‍वासन देणेपलिकडे काही केले नाही.   पण जाने.10 मध्‍ये सामनेवालेनी सर्व तक्रारदाराना असे सांगितले की, तुम्‍ही मला असे लिहून दया की, आम्‍ही सर्वजण आपणहून या ठीकाणी को.ऑ.हौ.सोसायटी स्‍थापनेसाठी प्रयत्‍न करीत आहोत.  असे त्‍यानी तक्रारदाराकडून लिहून घेतले.  याप्रमाणे त्‍यानी त्‍यांचेवरील सोसायटी स्‍थापण्‍याची कायदेशीर जबाबदारी टाळली आहे व तसे करुन मोफा कायदयातील तरतुदीचा भंग करुन गुन्‍हाही केला आहे.  अशा परिस्थितीत सामनेवालेना या प्‍लॉटचे कन्‍व्‍हेनियन्‍स डीड या प्‍लॉटमधील इमारतीतील सदनिकेतील रहिवाशांची को.ऑ.सोसायटी स्‍थापन करावी व सोसायटीचे हक्‍कात हस्‍तांतरणाचा दस्‍त करुन देणेचा आदेश करणेसाठी ही तक्रार करावी लागत आहे. 

5.          तक्रारदाराना असे समजले आहे की, सामनेवालेनी पांडुरंग दत्‍तात्रय पाटील, रामचंद्र विश्‍वनाथ भोसले आणि नानाजी एम दामा यांचेशी समझोता करार केला आहे.  त्‍यात असे ठरले आहे की, त्‍यांनी सोसायटी स्‍थापनेबाबत योग्‍य कागदपत्रे गोळा करणेची आहेत.  पण तशी त्‍यांचेकडून सोसायटी स्‍थापन झालेली नाही, त्‍याबाबतीतील कागद याकामी दाखल आहेत.  हे समझोतापत्र दि.26-07-07 चे आहे. 

6.          ताबे मिळाल्‍यावर व ओ.सी. मिळाल्‍यावर 3 वर्षाचा काळ गेल्‍यावर सामनेवालेनी काही बाहेरील व्‍यक्‍तींना याठिकाणी खोल्‍या बांधणेस सांगितले.  या खोल्‍या पार्किंग स्‍पेसमध्‍ये त्‍यांनी बांधल्‍या असून ते बेकायदेशीर आहे, तसेच ते मंजूर नकाशाविरुध्‍दही आहे.   यामुळे तक्रारदार व अप्‍पाजी बाजीराव शेगर –सोसायटीचे प्रपोज्‍ड सेक्रेटरी, नेरुळ नवी मुंबई यांचेकडे 5-6-08 रोजी एक अर्ज देऊन सामनेवालेनी बांधलेले बेकायदेशीर बांधकाम पाडण्‍यास कळवले.  याच्‍या तक्रारीवरुन बेकायदेशीर बांधकाम संबंधित ऑफिसरने पाडले तेव्‍हापासून सामनेवाले तक्रारदारावर राग धरुन आहे, तो तक्रारदाराशी नीट वागत नाही व कोणतेही सहकार्य करत नाही व तो सोसायटी स्‍थापन न करण्‍याची भाषा वापरत आहे.   याबाबतीतील सर्व व्‍यवहार या कामी दाखल आहे. 

7.          सर्व तक्रारदारानी सामनेवालेची गाठ घेऊन त्‍याला को.ऑ.हौ.सोसायटी स्‍थापन करणेस कळवले, पण सामनेवालेनी तसे न करता त्‍यांचेबरोबर दमदाटीची भाषा केली, त्‍यामुळे काही तक्रारदारानी सामनेवालेविरुध्‍द पोलिस स्‍टेशनला 1316/08 ची वर्दी कलम 504, 506 प्रमाणे दाखल केली आहे.  त्‍याची प्रत या कामी दाखल असून ती नेरुळ पोलिस स्‍टेशनची आहे.  सामनेवालेनी जाणीवपूर्वक तक्रारदारांची फसवणूक केली आहे, तो त्‍यांचेबरोबर बनवाबनवी करीत आहे.  त्‍याचे मनात दुष्‍ट हेतू आहे.   त्‍याने तक्रारदारास असे सांगितले की, तो त्‍यांना को.ऑ.सोसायटी स्‍थापनेसाठी आवश्‍यक ते कागद व कन्‍व्‍हेनियन्‍स डीडही करुन देईल.  पण तत्‍पूर्वी तुम्‍ही मला कागद मिळाल्‍याचे लिहून दया.  त्‍यावरुन तक्रारदारांचा समज झाला आहे की, सामनेवाले त्‍यांची फसवणूक करत आहे.  त्‍याने 7-1-10 पासून फसवणूक चालू केली आहे.  तो असे म्‍हणत आहे की, मी सर्व कागद तुमच्‍याच ताब्‍यात दिली असून आता माझेवर सोसायटी स्‍थापण्‍याची जबाबदारी नाही.  अशा प्रकारे सामनेवालेनी सर्व तक्रारदारांची फसवणूक केल्‍यामुळे तक्रारदाराना तक्रार दाखल करणे भाग पडत आहे.    सबब तक्रारदारांची खालीलप्रमाणे विनंती आहे-

      प्‍लॉट नं.258 व 258 ए या जमिनीच्‍या हस्‍तांतरणाचा दस्‍त जयभवानी अपार्टमेंटचे नावे करणेचा आदेश सामनेवालेना दयावा.  सामनेवालेना आदेशित करावे की, त्‍यानी जयभवानी अपार्टमेंट मधील सदनिकाधारकांची को.ऑ.हौ.सोसा.कायदयातील तरतुदीनुसार स्‍थापन करावी.   सामनेवालेनी इमारतीतील लिकेजेस, क्रॅक्‍स, तसेच अंडरग्राऊंड कॉमन जमिनीखालील वॉटर टँकचे जे नुकसान झाले आहे, तसेच ड्रेनेज लाईनची होणारी गळती नीट नियमाप्रमाणे करुन दयावी.  सर्व तक्रारदारानी लिकेजेस, सिपेजेससाठी जो खर्च केला आहे तो 18 टक्‍के व्‍याजाने त्‍यानी परत दयावा.  या तक्रारीचा खर्च सामनेवालेकडून तक्रारदारास मिळावा.  तक्रारीस झालेला विलंब माफ करावा. 

8.          तक्रारदारानी नि.2 ला प्रतिज्ञापत्र दाखल केले असून तक्रारीचे पान क्र.13 ते 43 अखेर, ज्‍याचा उल्‍लेख तक्रारीत आहेत ते जोडले आहेत.  त्‍यात काळया रंगाने नि.नंबर दिले असून ते नि.ए लगत ए/2, बी, सी, डी, ई, एफ, जी, एच/1 व 2 असे आहेत.  त्‍यात रकमांच्‍या पावत्‍या, बिल्‍डरचे सदनिकेबाबतचे 17-5-05 चे पत्र, प्रत्‍येक तक्रारदाराचे सेलडीड, पैसे मागणीचे पत्र, पैसे मिळाल्‍याची पावती, ताबा दिलेची पावती, भोगवटा प्रमाणपत्र, सामनेवाले मंगलदास भानुशाली,  नानाजी एम,दामा, पांडुरंग दत्‍तात्रय पाटील व रामचंद्र विश्‍वनाथ भोसले यांचेदरम्‍यान दि.26-7-07 रोजी झालेले समझोता पत्र जे नोटराईज्‍ड आहे.  वॉर्ड ऑफिसर नेरुळ डिव्‍ही.यांना दिलेली पत्रे, नेरुळ पोलिस स्‍टेशनचे एन.सी.दाखल करुन घेतल्‍याची पोच, जयभवानी अपार्टमेंटच्‍या लेटरहेडवर सर्व सदनिकाधारकांनी सोसायटी स्‍थापन करणेबाबत डेव्‍हलपरबरोबर व्‍यवहार करणेसाठी दिलीप  बोराडे व विनोद शर्मा यांची नियुक्‍ती केल्‍याचे पत्र व या दोघांनी सामनेवालेंस कागदपत्रे मिळाल्‍याबाबत दिल्‍याचे अर्ज, इ.चा समावेश आहे. 

9.          तक्रार दाखल झाल्‍यावर सामनेवालेना नोटीस काढणेत आली.  तक्रारीसोबत तक्रारदारानी त्‍याना तक्रार दाखल करणेस विलंब झाल्‍यामुळे त्‍याची विलंबमाफी होऊन तक्रार दाखल करणेबाबतचा अर्ज दिला होता तो अर्ज मंचाने मंजूर करुन तक्रार दाखल करुन घेतली व विलंबमाफीचे अर्जावर व मूळ तक्रारीवर सामनेवालेना म्‍हणणे देणेसाठी नोटीस काढणेत आली. 

10.         सामनेवाले या कामी वकीलांतर्फे हजर झाले.  त्‍यानी नि.9अन्‍वये सविस्‍तर म्‍हणणे-विलंबमाफीचे अर्जासह दाखल केले.   नि.10 अन्‍वये प्रतिज्ञापत्र दिले आहे.  

11.          सामनेवालेंचे थोडक्‍यात खालीलप्रमाणे म्‍हणणे आहे-

            त्‍यांचें मते तक्रार खोटी असून कायदयाने टिकणारी नाही.  तक्रारदार म्‍हणतात त्‍याला कोणताही आधार नाही, त्‍यानी पुरावा देणे आवश्‍यक आहे.   तक्रार दाखल होणेस कोणतेच कारण घडले नाही, तसेच तक्रार दाखल होण्‍यास विलंब झाला आहे तो त्‍यांचे चुकीने झाला आहे.  त्‍याबाबत त्‍यानी विलंब का झाला म्‍हणून प्रत्‍येक दिवसाचे नीट कारण देणे आवश्‍यक आहे, तसेच त्‍यांनी न पटणारी कारणे दिली आहेत.  प्रथमदर्शनी असे दिसते की, विलंब हा तक्रारदारांचेच निष्‍काळजीपणाने झाला आहे. 

            तक्रारदारानी वस्‍तुस्थिती दडवुन तक्रार दाखल केली आहे.  वस्‍तुस्थिती काय आहे ती पुढीलप्रमाणे-

            सामनेवालेनी याठीकाणी इमारत बांधल्‍याचे त्‍याना मान्‍य आहे, त्‍यासाठी त्‍यानी परवानगी घेतली आहे.  मूळ जमीन बाबु भुरया पारधी व आत्‍माराम नामा भोये व तरुण भु-यालाल मोदी यांची होती.  नवी मुंबई महापालिकेने त्‍याप्रमाणे प्‍लॅन्‍स मंजूर केले व मंजुरी दिली त्‍याप्रमाणे त्‍यांनी तेथे जयभवानी अपार्टमेंट बांधली आहे.  सामनेवालेनी इमारत पूर्ण बांधल्‍यावर त्‍यानी नानजी एन. दामा, पांडुरंग दत्‍तात्रय पाटील व रामचंद्र विश्‍वनाथ भोसले, यांचेशी करारनामा केला आहे, तो करारनामा त्‍यानी सोसायटी स्‍थापन करुन जमिनीचे हस्‍तांतरणाचा दस्‍त करावा यासाठी आहे.  तो 26-7-07 रोजी झाला आहे.  या करारनाम्‍याची माहिती त्‍यानी सर्व तक्रारदाराना दिली आहे.  सर्व तक्रारदाराना या करारनाम्‍याची माहिती असून हा करारनामा स्‍वतः या कामी दाखल केला आहे.   सामनेवालेचे असे म्‍हणणे आहे की, त्‍यांनी काम पूर्ण झाल्‍यावर नवी मुंबई महापालिकेकडे ओ.सी.मागितली.  ती त्‍यांना मिळाली आहे.  ओ.सी.देणेपूर्वी त्‍यांचे अधिका-याने तपासणी करुनच ओ.सी.दिली आहे.  कोणत्‍याही तक्रारदारानी सामनेवालेकडे मासिक चार्जेस, सोसायटी फॉर्मेशन चार्जेस, रजिस्‍ट्रेशन चार्जेस दिलेले नाहीत.  पांडुरंग पाटील व रामचंद्र भोसले यानी प्रत्‍येक तक्रारदाराला त्‍यांची वर्गणी देणेबाबत सांगितले पण तक्रारदारानी तिकडे दुर्लक्ष केले.  पण त्‍यांनी 7-1-10 रोजी एक पत्र सामनेवालेस दिले, त्‍यात त्‍यानी असे कळवले की, त्‍यानी प्रपोज्‍ड सोसायटीबाबत काम करणेचे अधिकार दिलीप बोराडे व विनोद शर्मा याना दिले आहेत.  त्‍यांना त्‍यांचे विनंतीवरुन सामनेवालेनी सर्व कागदही दिले आहेत.  हे कागद त्‍यानी 1-3-10 ला दिले आहेत.  तशी पोच त्‍यांना वरील लोकांनीही दिली आहे.   सामनेवालेचे असे म्‍हणणे आहे की, वरील लोकाना सोसायटी स्‍थापन करता आली नाही कारण त्‍याना आपसातील लोकानी सहकार्य केले नाही म्‍हणून त्‍यानी खोटी कारणे दाखवून ही तक्रार दाखल केली आहे.   त्‍यांनी या कामी सामनेवालेवर दबावतंत्राचा वापर केला आहे. 

            वास्‍तविकतः या तक्रारीला पांडुरंग पाटील व रामचंद्र भोसले आवश्‍यक पक्षकार असून त्‍यांचा या मिळकतीत संबंध असल्‍याची जाणीव असूनही त्‍यांना या कामी सामील न केल्‍याने तक्रारीस नॉन जॉईंडर ऑफ पार्टीजची बाधा येते. 

            वरील सर्व बाबी वगळता सामनेवालेचे असे म्‍हणणे आहे की, सामनेवाले अजूनही सर्व खरेदीदारांची सोसायटी स्‍थापण्‍यास तयार आहे व कन्‍व्‍हेनियन्‍स डीड करुन देण्‍यास तयार आहे पण त्‍यासाठी तक्रारदारानी लागणारा सर्व खर्च करणे आवश्‍यक आहे.   तक्रारदारानी स्‍वतःहून ठरवूनही सोसायटी फॉर्म केलेली नाही व त्‍यांचेकडून विलंब झाला आहे त्‍यामुळे आता होणा-या खर्चास सामनेवाले जबाबदार नाहीत.  जर तक्रारदारानी स्‍टॅम्‍प डयूटी, रजिस्‍ट्रेशन खर्च, सोसायटी फॉर्मेशन चार्जेस, कन्‍व्‍हेनियन्‍स डीडचा खर्च दिला तर ते तयार आहेत.   तक्रारदाराना झालेल्‍या विलंबास सामनेवालेना जबाबदार धरता येणार नाही किंवा त्‍यांचे निष्‍काळजीपणामुळे सामनेवालेचे नुकसान होणार नाही हे ही पहाणे आवश्‍यक आहे असे त्‍यांचे म्‍हणणे आहे.   याशिवाय त्‍यांनी तक्रारीत पॅरा. 1 ते 7 बाबत पॅरावाईज उत्‍तरे दिली आहेत.  तक्रार खोटी व द्वेषमूलक बुध्‍दीने केली असल्‍याने काढून टाकावी.   

12.         याकामी तक्रारदार व सामनेवालेनी दाखल केलेले युक्‍तीवाद वाचले.   तसेच त्‍यांचे तोंडी म्‍हणणेही ऐकले.  सामनेवालेनी दिलेला मुंबई राज्‍य आयोगाचा निवाडा I  (2004)  CPJ  415  वाचला.  यावरुन सदर तक्रारीच्‍या निराकरणार्थ पुढील मुद्दे मंचाने विचारात घेतले.

मुद्दा क्र.1-    तक्रारदारांचे तक्रारीस मुदतीची बाधा येते का?

उत्‍तर   -  अंशतः बाधा येते. 

मुद्दा क्र2-   सामनेवालेनी तक्रारदारास दोषपूर्ण सेवा दिली आहे का?

उत्‍तर  -   होय. 

मुद्दा क्र.3-  तक्रारीस नॉन जॉईंडर ऑफ नेसेसरी पार्टीजची बाधा येते काय?

उत्‍तर   - नाही. 

मुद्दा क्र 4-  तक्रार त्‍यांच्‍या विनंतीप्रमाणे मंजूर करणे योग्‍य होईल काय?

विवेचन मुद्दा क्र.1-

13.         तक्रारदारानी तक्रार दाखल करतेवेळी विलंबमाफीचा अर्ज दिला होता.  तो मंचाने मंजूर करुन तक्रार दाखल करुन घेतली आहे.  सामनेवालेनी नोटीस काढल्‍यावर त्‍या अर्जावर तसेच तक्रारदारांचे अर्जावर व तक्रारीवर म्‍हणणे दिले आहे.  कलम 24 अ प्रमाणे एकदा तक्रार मुदतीचे मुद्दयावर दाखल करुन घेतल्‍यावर जोवर सामनेवालेकडून काही बळकट कारण मिळत नाही तोवर त्‍या मुद्दयाचा पुन्‍हा विचार करणे योग्‍य होणार नाही.  त्‍यामुळे तक्रारीस मुदतीची बाधा येत नाही कारण त्‍यावेळी मंचाने विलंबमाफीचा अर्ज माफ करुनच तक्रार दाखल करुन घेतली आहे.  पण तक्रारदारानी तक्रारीत कलम सी,डी, मध्‍ये इमारतीची दुरुस्‍ती करुन मागितली आहे.  तसेच तक्रारदारानी इमारतीचे दुरुस्‍तीसाठी काही खर्च केला असल्‍याचे म्‍हणणे आहे तो त्‍याना व्‍याजासह मिळणेची त्‍यांची मागणी आहे.   तक्रारदारांचे सर्व करारनामे पाहिल्‍यावर असे दिसते की, तक्रारदारानी इमारतीतील सदनिकांचे ताबे 05 व 06 मध्‍ये घेतले आहेत.  त्‍यांची सीपेजेस लिकेजेसबाबत काही तक्रार असल्‍यास कलम 26 अ प्रमाणे 2 वर्षाचे आत तक्रार करणे आवश्‍यक होते.  पण त्‍यांनी याबाबतची तक्रार विलंबाने दाखल केली आहे.  त्‍यामुळे सीपेजेस लिकेजेसबाबत त्‍यानी केलेला खर्च त्‍यांना मागता येणार नाही कारण तो मुदतीचे बाहेर गेला आहे.  त्‍यामुळे तक्रार अंशतः मुदतीत आहे म्‍हणजे सामनेवालेवर ज्‍या कायदेशीर बाबी आहेत उदा.सोसायटी फॉर्म करणे इ.त्‍या पार पाडणेस मुदतीची बाधा येणार नाही त्‍यामुळे तक्रारीस अंशतः मुदतीची बाधा येते असे मंचाचे मत आहे. 

विवेचन मुद्दा क्र.2-

14.         तक्रारदारानी दिलेले करारनामे पहाता असे दिसते की, त्‍यातील काही करारनामे विक्री व्‍यवहार दर्शवतात तर काही व्‍यवहार अँग्रीमेंट टु सेल स्‍वरुपाचे आहेत.  वास्‍तविकतः मोफा कायदयातील तरतुद व मॉडेल फॉर्मनुसार करारनामा होणे आवश्‍यक आहे.  उभय पक्षाचेदरम्‍यान झालेले करारनामे मोफा कायदयाचे तरतुदीविरुध्‍द करणेत आले आहेत.  त्‍या तरतुदीना अनुसरुनच करारनामा करणे ही सामनेवालेची जबाबदारी आहे.  तसे त्‍यानी न केल्‍याने दोषपूर्ण सेवा दिली आहे असे मंचाचे मत आहे.  वास्‍तविकतः मोफा कायदयाचे मॉडेल फॉर्मनुसार सोसायटी फॉर्म करणे या बाबी त्‍यात नमूद असतात.  पण उभयतामध्‍ये झालेले करारनामे वेगळेच आहेत.  त्‍यात सामनेवालेवर कोणतीही जबाबदारी टाकणेत आलेली नाही हे चुकीचे आहे.  ते कायदेशीर नाही.  कारण मॉडेल फॉर्मनुसार सोसायटी फॉर्मेशनसाठी लागणारा खर्च, हस्‍तांतरणाचा खर्च सभासदांकडून बिल्‍डर डेव्‍हलपरने घेणेचा आहे तसेच बिल्‍डर डेव्‍हलपर हा सोसायटीचा चीफ प्रमोटर असतो, त्‍यानेच सभासदाकडून योग्‍य पैसे घेवून सोसायटी फॉर्म करणेची असते व त्‍यानंतर कन्‍व्‍हेनियन्‍स डीड सोसायटीचे हक्‍कात करुन देणेचे असते व सर्व कागदपत्रही सोसायटीच्‍या ताब्‍यात देण्‍याची असतात.  कायदयानेच ही जबाबदारी बिल्‍डर डेव्‍हलपरवर टाकली आहे, त्‍यानी वेगळया पध्‍दतीने करार करुन जबाबदारी टाळणेचा प्रयत्‍न केला आहे त्‍याचे हे वर्तन दोषपूर्ण सेवेचे लक्षण आहे, त्‍याने असे करुन अनुचित व्‍यापारी प्रथा अवलंबली असल्‍याचे मंचाचे मत आहे.  असे करणेमागचे कारण एकच दिसते की, हे कृत्‍य सामनेवालेनी स्‍वतःचे फायदयासाठी केले असल्‍याचे स्‍पष्‍ट होते.  त्‍यामुळे या मुद्दयाचे उत्‍तर होय असे आहे. 

विवेचन मुद्दा क्र.3-

15.         सामनेवालेनी नॉन जॉईंडर ऑफ नेसेसरी पार्टीज म्‍हणून तक्रार केली आहे.  त्‍यांना असे म्‍हणायचे आहे की, या तक्रारीस नानजी एम.दामा, पांडुरंग पाटील व रामचंद्र भोसले हे पण आवश्‍यक पक्षकार आहेत.  कारण सामनेवाले 1 व त्‍यांचेदरम्‍यान समझोता करार जुलै 07 रोजी झाला आहे.  या कराराची माहिती तक्रारदारास असूनही त्‍यांनी त्‍यांना याकामी सामील केले नाही.  कारण याच मिळकतीत यांचा संबंध आहे.  याबाबत मंचाचे मत असे की, खरेदीचा व्‍यवहार हा सामनेवाले 1 ने प्रत्‍येक तक्रारदाराबरोबर सन 05 व 06 मध्‍ये केले आहेत.  तेव्‍हा त्‍यांनी सर्व तक्रारदाराना या सदनिका माझे एकटयाच्‍या नसून यात नानजी एम दामा, पांडुरंग पाटील व रामचंद्र भोसले यांचाही संबंध असल्‍याचे त्‍यानी उघड करणे आवश्‍यक होते त्‍यानी तसे न केल्‍याने त्‍याना याबाबत तक्रार करता येणार नाही. तसेच  जो समझोता करार या कामी त्‍यानी दाखल केला आहे तो पहाता असे दिसते की, तो जुलै 07 मध्‍ये झाला आहे  याचाच अर्थ असा की, व्‍यवहार केल्‍यावरच समझोता करार त्‍यांनी केला आहे.  केवळ या समझोत्‍याचे कराराचे ज्ञान तक्रारदाराना आहे म्‍हणून त्‍यानी त्‍याना आवश्‍यक पक्षकार करणे आवश्‍यक असल्‍याचे सामनेवालेचे कथन चुकीचे आहे.   याठीकाणी तक्रारदारानी कोणाशी व्‍यवहार केला आहे हे पहाणेची गरज आहे.  करार सामनेवाले 1 शी असल्‍याने तोच सर्व व्‍यवहारास जबाबदार आहे.  त्‍याला या लोकांमागे जाता येणार नाही.  (तक्रारदारांचा नानजी दामा, पांडुरंग पाटील, रामचंद्र भोसले यांचेदरम्‍यान कोणताही करार नाही) त्‍यामुळे सामनेवालेची नॉन जॉईंडर ऑफ नेसेसरी पार्टीजची तक्रार मान्‍य करता येणार नाही.  याचबरोबर सामनेवालेनी ही महत्‍वाची बाब सर्व तक्रारदारांशी दडवून एकटयाने व्‍यवहार केला आहे.  त्‍यामुळे तक्रारदारांची फसवणूकही केली आहे.  सबब या मुददयाचे उत्‍तर नाही असे आहे. 

विवेचन मुद्दा क्र.4-

16.         तक्रारदारांचा अर्ज मंजूर करता येईल का नाही याचा विचार करताना खालील बाबी पहाणे आवश्‍यक आहे, त्‍या म्‍हणजे तक्रारदारास सामनेवालेनी दोषपूर्ण सेवा दिली आहे काय.  याबाबत मंचाने दोषपूर्ण सेवा दिली असल्‍याचे म्‍हटले आहे.   याची जबाबदारी सामनेवाले 1 चीच आहे.  तक्रारीतील महत्‍वचा असा भाग आहे की, तक्रारदारानी सर्व कथने जरी नाकारली असले तरी पुढे असे म्‍हटले आहे की, मी सोसायटी फॉर्म करुन देणेस तयार आहे, पण तक्रारदारानी त्‍याचा खर्च करावा.  मी सहकार्य देणेस तयार आहे.  तर तक्रारदारांचे असे कथन आहे की, त्‍यानी ठरलेप्रमाणे रक्‍कम दिली आहे, त्‍याप्रमाणे त्‍यांना रक्‍कम देणेचे कारण नाही.  मूळ जो वाद आहे त्‍याचा विचार करताना सोसायटी स्‍थापनेच्‍या खर्चाची जबाबदारी तसेच हस्‍तांतरणाचा दस्‍त करणेची जबाबदारी, त्‍यासाठी इतर ज्‍या बाबी कराव्‍या लागणार आहेत त्‍या कोणी करायच्‍या.   मंचाचे मत असे की, सामनेवालेनी महत्‍वाच्‍या बाबी दडवून तक्रारदाराशी करार केला आहे.  सर्व तक्रारदारांचे सेलडीड पाहिल्‍यावर असे दिसते की, त्‍याने सर्व सदनिकाधारकांकडून सदनिकेपोटी रक्‍कम स्विकारली आहे.  वास्‍तविक कराराचे वेळी जर त्‍याने मोफा कायदयाच्‍या तरतुदीनुसार मॉडेल फॉर्मनुसार व्‍यवहार केला असला तर सोसायटी स्‍थापण्‍याची जबाबदारी कोणावर टाकायची, त्‍यासाठी शेअरमनी कोणी व कसा घ्‍यायचा, तसेच डीडचा खर्च कोणी करायचा इ.सर्व बाबी त्‍यात नमूद आहेत.  कारण मॉडेल फॉर्ममध्‍ये या बाबींचा उहापोह आहे.  सामनेवालेनी त्‍या नमुन्‍यात करारनामे न करता वेगळया पध्‍दतीने करार केला आहे जे करार सेलडीड व अँग्रीमेंट टु सेल झाले आहे असे दाखवतो.   मॉडेल फॉर्मनुसार सोसायटी स्‍थापण्‍याची जबाबदारी बिल्‍डर-डेव्‍हलपरची आहे.  व त्‍यासाठी लागणारा खर्च संबंधित खरेदीदारांनीच करायचा असतो, तसे करारात नमूद असते.  या ठीकाणी तसे झालेले नाही.  किंबहुना सामनेवालेनी ही बाब दडवून सदनिकांचे सर्व पैसे घेऊन आता मात्र तो सर्व तक्रारदारानी खर्च केला तर मी जबाबदारी पार पाडणेस तयार असल्‍याचे म्‍हणत आहे हे त्‍याचे कथन चुकीचे आहे.  वेळचेवेळी योग्‍य त्‍या शर्ती व योग्‍य तो खुलासा होणे आवश्‍यक आहे.  बिल्‍डर डेव्‍हलपरची जबाबदारी त्‍यानी पार पाडलेली नाही.  मुळातच सामनेवाले आपली जबाबदारी नाकारत नाही व त्‍याने तसे लिहून दिले आहे पण खर्चाबाबतची जबाबदारी तक्रारदाराची असल्‍याचे म्‍हणतात.  तो खर्च तक्रारदारानीच करावा असे त्‍याचे म्‍हणणे आहे.  यासाठी त्‍यानी युक्‍तीवादात मा.राज्‍य आयोगाचा निर्णय 1 2004 सी.पी.जे.415 चा दाखल केला आहे.  त्‍यानुसार त्‍यांचे असे म्‍हणणे आहे की, हा खर्च खरेदीदारानीच करणे आवश्‍यक आहे पण त्‍या निर्णयात असे म्‍हटले आहे की, सदनिकाधारकांचा –खरेदी घेणा-यांचा सहभाग त्‍यात नाही असे दिसून आले तर बिल्‍डरला ती रक्‍कम सदनिकाधारकांकडून वसूल करणेबाबत आदेश देता येईल.  सदर केसमध्‍ये सदनिकाधारकांचा काही दोष नाही.  त्‍यानी सर्व रक्‍कम दिली असल्‍याचे दिसून येते.  आता त्‍यांनी वेगळी रक्‍कम सोसायटी स्‍थापनेसाठी व हस्‍तांतरणाचे दस्‍तासाठी का दयावी, वेळचेवेळी करारनाम्‍यानुसार या बाबी झाल्‍या असत्‍या तर सामनेवालेस तसा हक्‍क राहिला असता पण सामनेवालेनी वेगळेच करारनामे केले आहेत व त्‍यात याची जबाबदारी कोणी स्विकारायची हे नमूद नाही, त्‍यामुळे त्‍याला या निर्णयाचा आधार घेता येणार नाही.    या विवेचनावरुन हे स्‍पष्‍ट होते की, तक्रारदारानी आपली रक्‍कम दिली आहे, सामनेवालेनी त्‍यांची जबाबदारी पार पाडलेली नाही, आता तो वेगवेगळी कारणे दाखवून तक्रार नामंजूर करण्‍याचे म्‍हणत आहे.  जरी सामनेवालेनी सर्व मूळ कागदपत्रे तक्रारदारानी नियुक्‍त केलेल्‍या व्‍यक्‍तींकडे म्‍हणजेच दिलीप भोराडे व विनोद शर्मा यांचेकडे दिले असले तरी केवळ कागद दिल्‍यामुळे त्‍याची सोसायटी फॉर्मेशनची जबाबदारी संपत नाही.  यावरुन मंचाचे मत असे की, तक्रारदारांच्‍या विनंती कॉलममध्‍ये ज्‍या मागण्‍या आहेत त्‍यापैकी सामनेवालेनी सोसायटी स्‍थापन करावी, तसेच त्‍यानंतर तक्रारीत नमूद केलेल्‍या जमिनीचा हस्‍तांतरणाचा दस्‍त सोसायटीचे हक्‍कात करुन दयावा व त्‍यासाठी येणारा सर्व खर्च त्‍यानीच करावा असा आदेश पारित करणे योग्‍य होईल त्‍याचबरोबर तक्रारदाराना अकारण ही तक्रार दाखल करावी लागली आहे व खर्चही करावा लागला आहे त्‍यामुळे सर्व बाबीचा विचार करुन प्रत्‍येक तक्रारदारास जो मानसिक त्रास झाला व न्‍यायिक खर्च झाला त्‍यापोटी रु.7,000/- देणेचा आदेश पारित करणे योग्‍य होईल असे मंचाचे मत आहे.   

17.         सबब या कामी खालीलप्रमाणे अंतिम आदेश पारित करणेत येत आहे.

                              -ः आदेश ः-

1.         सर्व तक्रारदारांच्‍या तक्रारी खर्चासह मंजूर करण्‍यात येत आहेत. 

2.         सामनेवालेनी खालील आदेशाचे पालन आदेश पारित तारखेपासून 60 दिवसात करावे-

     अ)   तक्रारीत नमूद केलेल्‍या प्‍लॉट नं.258 व 258 ए, सरसोळे गावातील नवी मुंबई येथे जयभवानी अपार्टमेंट म्‍हणून जी इमारत आहे त्‍या इमारतीतील सदनिका ज्‍या तक्रारदारानी खरेदी केल्‍या आहेत, तसेच अन्‍य खरेदीदारांची सहकारी सोसायटी सामनेवालेनी स्‍वखर्चाने स्‍थापन करावी. 

     ब)   सोसायटी स्‍थापनेनंतर त्‍याने स्‍वखर्चाने जमिनीच्‍या हस्‍तांतरणाचा खर्च सोसायटीचे हक्‍कात करुन दयावा तसेच जर मूळ कागदपत्रे त्‍याने सोसायटीकडे दिली नसतील तर ती त्‍याने सोसायटीचे चेअरमन व सेक्रेटरीना देऊन योग्‍य तो हिशोब पण दयावा. 

     क)   प्रत्‍येक तक्रारदारास न्‍यायिक खर्च व झालेल्‍या मानसिक त्रासापोटी प्रत्‍येकी एकूण रु.7,000/- दयावी.  ही रक्‍कम त्‍याने न दिल्‍यास ती द.सा.द.शे.10 टक्‍के व्‍याजाने वसूल करणेचा अधिकार तक्रारदारास राहील. 

     ड)   सामनेवालेनी स्‍वतःचा खर्च स्‍वतः सोसावा. 

     इ)   सदर आदेशाच्‍या सत्‍यप्रती सर्व पक्षकाराना पाठवण्‍यात याव्‍यात. 

ठिकाण- कोकणभवन, नवी मुंबई

दि.9-6-2011. 

                         (ज्‍योती अभय मांधळे)        (आर.डी.म्‍हेत्रस)

                     सदस्‍या                    अध्‍यक्ष

                 अति.ठाणे जिल्‍हा ग्राहक तक्रार निवारण मंच, नवी मुंबई.