- आ दे श –

                           (पारित दिनांक – 09 जुलै, 2018)

श्रीमती दिप्‍ती अ. बोबडे, मा. सदस्‍या यांचे आदेशांन्‍वये.

1.                तक्रारकर्त्‍यांनी सदर तक्रारी ग्रा.सं.का.चे कलम 12 अन्‍वये दाखल केलेल्‍या आहेत. सदर तक्रारीतील वि.प. हे समान असून तक्रारकर्त्‍याची मागणीही समान असल्‍याने सदर तक्रारीचा निकाल संयुक्‍तपणे करण्‍यात येत आहे. वि.प. क्र. 1 ते 4 हे मे. एस.एन.हाऊसिंग अॅण्‍ड डेव्‍हलपर्स या नावाने शेतजमिन विकत घेऊन त्‍यांचे प्‍लॉट्स पाडण्‍याचा व विक्री करण्‍याचा व्‍यवसाय करतात.

2.                त.क्र. 284/2015  -  तक्रारकर्त्‍यांची तक्रार थोडक्‍यात अशी आहे की, त्‍याने वि.प.क्र. 1 ते 4 कडून मौजा – इसासनी, ता. हिंगणा, जि.नागपूर येथील प.ह.क्र. 46, प्‍लॉट क्र. 20, एकूण क्षेत्रफळ 1792.75 चौ.फु.चा रु.20,000/- मध्‍ये घेण्‍याचे ठरले. त्‍याप्रमाणे वेळोवेळी वि.प.क्र. 1ते 4 यांना तक्रारकर्त्‍याने रु.20,000/- ही रक्‍कम दिल्‍यावर त्‍यांनी  दि.04.12.2000 रोजी विक्रीपत्र करुन दिले. सदर विक्रीपत्र वि.प.क्र. 1 व 3 यांनी वि.प.क्र. 2 व 4 चे आम मुखत्‍यार पत्र धारक म्‍हणून सही केली. विक्रीपत्रामध्‍ये जरीही ताबा दिल्‍याचे नमूद असले तरीही तक्रारकर्त्‍याने वारंवार मागणी करुनही वि.प.क्र. 1 ते 4 यांनी प्रत्‍यक्ष मोजणी करुन प्‍लॉटचा ताबा दिला नाही व प्‍लॉट विकसित करुन दिला नाही. तक्रारकर्त्‍याने आपल्‍या तक्रारीसोबत विक्रीपत्राची प्रत दाखल केलेली आहे.    

3.                त.क्र. 285/2015  -  तक्रारकर्त्‍यांची तक्रार थोडक्‍यात अशी आहे की, त्‍याने वि.प.क्र. 1 ते 4 कडून मौजा – इसासनी, ता. हिंगणा, जि.नागपूर येथील प.ह.क्र. 46, प्‍लॉट क्र. 21, एकूण क्षेत्रफळ 2338.95 चौ.फु.चा रु.30,000/- मध्‍ये घेण्‍याचे ठरले. त्‍याप्रमाणे वेळोवेळी वि.प.क्र. 1ते 4 यांना तक्रारकर्त्‍याने रु.30,000/- ही रक्‍कम दिल्‍यावर त्‍यांनी  दि.04.12.2000 रोजी विक्रीपत्र करुन दिले. सदर विक्रीपत्र वि.प.क्र. 1 व 3 यांनी वि.प.क्र. 2 व 4 चे आम मुखत्‍यार पत्र धारक म्‍हणून सही केली. विक्रीपत्रामध्‍ये जरीही ताबा दिल्‍याचे नमूद असले तरीही तक्रारकर्त्‍याने वारंवार मागणी करुनही वि.प.क्र. 1 ते 4 यांनी प्रत्‍यक्ष मोजणी करुन प्‍लॉटचा ताबा दिला नाही व प्‍लॉट विकसित करुन दिला नाही. तक्रारकर्त्‍याने आपल्‍या तक्रारीसोबत विक्रीपत्राची प्रत दाखल केलेली आहे.   

4.                तक्रारकर्त्‍यांनी त्‍यांना कायदेशीररीत्‍या मोजणी करुन प्‍लॉटचा ताबा वि.प.क्र. 1 ते 4 यांनी न दिल्‍याने तक्रारकर्त्‍यांनी मंचामध्‍ये तक्रार दाखल करुन खालीलप्रमाणे मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

1) वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याने खरेदीखत करुन दिलेल्‍या प्‍लॉटची प्रत्‍यक्ष मोजणी करुन मुलभूत सुविधेस तो विकसित करुन द्यावा. जर वि.प. काही कारणास्‍तव वादग्रस्‍त प्‍लॉट मोजणी करुन व सुविधेसह ताबा देण्‍यास असमर्थ असतील तर प्‍लॉटचे आजच्‍या बाजारमुल्‍याप्रमाणेची असलेली रक्‍कम 18 टक्‍के व्‍याजासह द्यावी.

2) वि.प.ने शारिरीक व मानसिक त्रासाबाबत नुकसान भरपाई म्‍हणून रु.1,00,000/- तक्रारकर्त्‍यास द्यावे.

3) तक्रारीच्‍या खर्चापोटी वि.प.ने रु.25,000/- द्यावे.   

5.                सदर तक्रारीची नोटीस वि.प.क्र. 1 ते 4 वर बजावण्‍यात आली असता वि.प.क्र. 2 ते 4 मंचासमोर हजर झाले नाही किंवा तक्रारीस लेखी उत्‍तरही दाखल केले नाही. वि.प. गैरहजर असल्‍याने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्‍यात आला. वि.प.क्र. 1 ने नोटीसची बजावणी झाली असता तक्रारीस लेखी उत्‍तर दाखल केले.

6.                वि.प.क्र. 1 ने लेखी उत्‍तरासोबत तक्रारीवर तक्रार ही कालमर्यादेच्‍या बाहेर असल्‍याचा प्राथमिक आक्षेप घेतला आहे. आपल्‍या लेखी उत्‍तरात वि.प.क्र. 1 ने असे नमूद केले आहे की, त्‍याने तक्रारकर्त्‍यांना नोंदणीकृत खरेदीखत करुन देतांनाचा ताबा दिलेला आहे. ही बाब खरेदीखतामध्‍ये नमूद असलेल्‍या पृष्‍ठ क्र. 3 व 4 वरुन दिसून येते. त्‍यामध्‍ये प्‍लॉटचे व्‍यवस्थित मोजमाप लिहिले आहे. कागदोपत्री प्‍लॉटच्‍या क्षेत्रफळ व आजूबाजूस असलेल्‍या जागेचा पुरावा खरेदीखतात नमूद असल्‍याने तक्रारकर्त्‍याचे हे कथन वि.प.क्र. 1 ने अमान्‍य केले आहे. नोंदणीकृत खरेदीखत केलेले असल्‍याने उभय पक्षांमध्‍ये ग्राहक व विक्रेता हे संबंध राहिलेले नाही. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याची सदर तक्रार खोटी आहे व ती दंडासह खारिज करण्‍यात यावी असे लेखी उत्‍तरात म्‍हटले आहे.

7.                सदर प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता असतांना पूकारा केला असता विरुध्‍द पक्ष व त्‍यांचे वकील गैरहजर होते. तक्रारकर्त्‍याचा युक्‍तीवाद ऐकला. मंचाने तक्रारकर्ते व वि.प.क्र. 1 यांनी दाखल केलेले त्‍यांचे कथन व दस्तऐवज यांचे अवलोकन केले असता मंचाचे निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

- नि ष्‍क र्ष –

8.                तक्रारकर्त्‍यांनी दाखल केलेल्‍या विक्रीपत्राच्‍या प्रतीवरुन वि.प.क्र. 1 ते 4 यांनी तक्रारकर्त्‍यांना नोंदणीकृत खरेदीखत करुन दिलेले आहे. सदर खरेदीखताच्‍या पृष्‍ठ क्र. 5 वर वि.प.ने स्‍पष्‍टपणे नमूद केले आहे की, डेव्‍हलपमेंट चार्ज फर्मच्‍या नियमाप्रमाणे फर्ममार्फत भरण्‍याचे खरेदीदाराने कबुल केले आहे. सदर आदेशाचे पालन न केल्‍यास खरेदीदार सदस्‍यास भुखंडाची किंमत परत करुन भुखंड आपल्‍या ताब्‍यात घेण्‍याचे सर्व अधिकार फर्मचे राहील. याचाच अर्थ वि.प.ने आपले काही अधिकर राखून ठेवलेले आहे. परंतू संपूर्ण लेखी उत्‍तरात वि.प.क्र. 1 हेच वारंवार नमूद करीत आहेत की, त्‍याचा व तक्रारकर्त्‍याचा नोंदणीकृत खरेदीखत करुन दिल्‍यामुळे ग्राहक व सेवादाता असा संबंध नाही. उपरोक्‍त वि.प.च्‍या विधानामुळे लेखी उत्‍तरात विरोधाभास दिसून येतो, म्‍हणून तक्रारकर्ता हा वि.प.चा ग्राहक ठरतो.

9.                वि.प.ने सदर तक्रार ही खरेदीखत झाल्‍यानंतर 14 वर्षानंतर दाखल केलेली असल्‍याने कालमर्यादेच्‍या बाहेर असल्‍याचे नमूद केले आहे. मंचाच्‍या मते खरेदीखत जरीही वि.प.ने करुन दिले असले तरीही प्रत्‍यक्षात सदर प्लॉट हा मुलभुत सुविधेसह विकसित करुन दिलेला नाही व प्‍लॉट हस्‍तांतरीत करीत असतांना प्‍लॉटचे मोजमाप करुन ताबा दिलेला नाही. अशा प्रकरणांमध्‍ये वादाचे कारण अखंड सुरु असल्‍याने कालमर्यादेची बाधा त्‍यास पोहोचत नाही.

10.               वि.प.च्‍या म्‍हण्‍यानुसार त्‍याने ताबा खरेदीखत करतांनाच दिलेला आहे. परंतू खरेदीखताचे पृष्‍ठ क्र. 3 वर स्‍वतः वि.प.च नमूद करतात की, भविष्‍यात 7/12 व नकाशा यामध्‍ये जो काही सरकारी फेरबदल होईल तो दुरुस्‍तीपत्रानुसार करण्‍यात येईल. म्‍हणजेच लेआऊटमध्‍ये फेरबदल होणार आहेत. वि.प.ने ताबा दिला होता म्‍हणण्‍याचे पुष्‍टयर्थ कुठलेही दस्‍तऐवज दाखल केलेले नाही. त्‍यामुळे ताबा हस्‍तांतरीत केवळ कागदोपत्री केलेला आहे. प्‍लॉटचे प्रत्‍यक्ष मोजमाप करुन ताबा दिलेला नाही. केवळ खरेदीखतामध्‍ये तसे नोंदविलेले आहे. यावरुन वि.प.क्र. 1 ते 4 यांनी आपल्‍या व्‍यवसायात अनुचित व्‍यापार प्रथेचा अवलंब केल्‍याचे सिध्‍द होते. त्‍यामुळे तक्रारकर्ता अधिकृतरीत्‍या प्‍लॉटचा ताबा प्रत्‍यक्ष मोजमाप करुन व सीमा आखून मिळण्‍यास पात्र आहे असे मंचाचे मत आहे.

11.               वि.प.क्र. 1 ते 4 ने तक्रारकर्त्‍यांना केवळ खरेदीखत नोंदवून दिले आहे. मात्र सदर लेआऊट विकसित करुन दिलेले नाही. त्‍यामुळे तक्रारकर्ता सदर प्‍लॉट वैधानिकरीत्‍या वापरु शकत नाही. मंचाचे मते वि.प.ने ग्राहकास द्यावयाच्‍या सेवेत वि.प.ने उणिव ठेवली आहे, म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याची सदर तक्रार दाद मिळण्‍यास पात्र आहे. मंचाचे मते वि.प.ने सन 2000 पासून आजपर्यंत लेआऊट विकसित केले नाही व तक्रारकर्त्‍यांना विकास शुल्‍काची सुध्‍दा मागणी इतक्‍या कालावधीपर्यंत कधीही केलेली नाही. तसेच लेआऊटची जमीन ही अकृषक आहे किंवा नाही वा सदर नकाशास संबंधित विभागाची परवानगी आहे कींवा नाही हीसुध्‍दा बाब वि.प.क्र. 1 ते 4 ने स्‍पष्‍ट केली नाही. परंतू तक्रारकर्त्‍याच्‍या प्रतिज्ञालेखात ही बाब स्‍पष्‍टपणे नमूद आहे. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍यांना  मानसिक व शारिरीक त्रास सहन करावा लागला. करिता तक्रारकर्ता मानसिक व शारिरीक त्रासाची नुकसान भरपाई मिळण्‍यास पात्र आहे असे मंचाचे मत आहे.

12.               वि.प.क्र. 1 ते 4 जर तक्रारकर्त्‍यांना विवादित प्‍लॉटचे अकृषीकरण, नगर रचना विभागाची परवानगी व मुलभूत सुविधेसह विकसित करुन प्रत्‍यक्ष मोजणी व ताबा या बाबी जर तांत्रिक अडचणीमुळे जर वि.प.करण्‍यास असमर्थ असतील तर त्‍यांनी  तक्रारकर्त्‍यांना त्‍यांनी प्‍लॉटच्‍या किंमतीबाबत दिलेली रक्‍कम ही व्‍याजासह परत करणे रास्‍त होईल असे मंचाचे मत आहे. तक्रारकर्त्‍यांना मंचासमोर आपला वाद मांडावा लागला व पर्यायाने तक्रारीच्‍या कार्यवाहीचा खर्च सहन करावा लागला. मंचाचे मते तक्रारकर्ते तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र आहे.

उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन मंच खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

• आ दे श –

तक्रारकर्त्‍यांची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.

1 )         वि.प.क्र. 1 ते 4 ने तक्रारकर्त्‍यांना तक्रार क्र. 284/2015 व तक्रार क्र. 285/2015 मध्‍ये अनुक्रमे प्‍लॉट क्र. 20 व 21 अकृषक, नगर रचना विभागाची परवानगी व मुलभूत सुविधेसह विकसित करुन प्रत्‍यक्ष मोजणी करुन सहा महिन्‍यांच्‍या आत ताब्‍यात द्यावा. विकास शुल्‍क तक्रारकर्त्‍याने सोसावा.

                                                            किंवा

उपरोक्‍त सोयी देण्‍यास वि.प.क्र. 1 ते 4 असमर्थ असतील तर त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍यांना तक्रार क्र. 284/2015 व तक्रार क्र. 285/2015 मध्‍ये अनुक्रमे रु.20,000/- व रु.30,000/- ही रक्‍कम 18 टक्‍के व्‍याजाने  दि.04.12.2000 पासून तर रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द्यावे.

2)    वि.प.क्र. 1 ते 4 ने तक्रारकर्त्‍यांना शारिरीक व मानसिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबाबत प्रत्‍येकी रु.10,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.5,000/- द्यावे.

3)    सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.क्र. 1 ते 4 यांनी संयुक्‍तरीत्‍या व वैयक्‍तीकरीत्‍या आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 6 महिन्‍याचे आत करावी.

4)    आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामुल्‍य पुरविण्‍यात यावी.