श्री. सतीश सप्रे, मा. अध्‍यक्ष यांचे आदेशांन्‍वये.
1. वि.प. मे. रॉयल इंफ्राटेक डेव्‍हलपर्स यांचा बांधकाम करण्‍याचा व जमिनीचा विकास करण्‍याचा व्‍यवसाय आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍यांसोबत भुखंड विकण्‍याचा करार करुन व रक्कम स्विकारुन भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही म्‍हणून वि.प.ने दिलेल्‍या त्रुटीपूर्ण सेवेमुळे झालेल्‍या नुकसान भरपाईबाबत ग्रा.सं.का. अन्‍वये दाखल केलेली आहे.
2. तक्रारकर्त्‍याची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, वि.प.च्या मौजा-इसासनी, ता.हिंगणा, जि.नागपूर, प.ह.क्र. 06, ख.क्र.112/1 वरील भुखंड क्र. 30 हा 1700.25 चौ.फु.चा रु.6,12,090/- किमतीमध्‍ये घेण्‍याचा करार उभय पक्षांमध्‍ये दि.20.12.2015 रोजी रु.3,00,000/- अग्रीम राशी देऊन झाला. उर्वरित रक्कम रु.3,12,090/- ही विक्रीपत्राचे वेळेस देण्‍याचे व वि.प. 12 महिन्‍यामध्‍ये एर्व कायदेशीर बाबी पूर्ण करणार व आवश्यक परवानग्‍या घेणार असल्याचे उभय पक्षात ठरले होते. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला उर्वरित रक्कम स्विकारुन भुखंडाचे विक्रीपत्र करण्‍याची सतत विनंती केली असता दस्‍तऐवज तयार झाल्‍यावर विक्रीपत्र नोंदणी करण्‍यात येईल असे आश्‍वासन वि.प.ने दिेले. अनेकवेळा विक्रीपत्र नोंदणीची मागणी करुनही वि.प. दाद देत नसल्‍याने त्याला कायदेशीर नोटीस पाठविली असता वि.प.ने नोटीसला प्रतिसाद दिला नाही. अशाप्रकारे वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याची फसवणूक केल्‍याने तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दाखल करुन, वि.प.ने विवादित भुखंडाचे उर्वरित रक्कम स्विकारुन विक्रीपत्र करुन द्यावे, मानसिक व शारिरीक त्रासाबाबत नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.
3. सदर प्रकरणाची नोटीस वि.प. यांना वर्तमान पत्रामध्‍ये प्रकाशित करुन बजावली असता वि.प. गैरहजर असल्याने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्‍यात आला.
4. सदर तक्रार युक्‍तीवादाकरीता आली असता तक्रारकर्त्‍याचे वकीलांचा युक्‍तीवाद आयोगाने ऐकला. तसेच तक्रारीसोबत दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित मुद्दे, निष्‍कर्ष व त्‍यावरील कारणमिमांसा खालीलप्रमाणे.
अ.क्र. मुद्दे उत्‍तर
1. तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षांचा ग्राहक आहे काय ? होय
2. तक्रार ग्रा.सं. कायद्यानुसार विहित कालमर्यादेत व आर्थिक मर्यादेत आहे काय ? होय
3. वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय
4. तक्रारकर्ता कुठला आदेश मिळण्‍यास पात्र आहे ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
5. मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत दाखल केलेल्‍या नि.क्र. 1 (पृ.क्र. 11 ते 13) वरुन उभय पक्षांमध्‍ये मौजा-ईसासनी, ता.हिंगणा, जि.नागपूर, ख.क्र.112/1, प.ह.क्र.06 वरील भुखंड क्र. 30 हा 1700.25 चौ.फु.चा रु.3,00,000/- अग्रीम देऊन उर्वरित रक्कम रु.3,12,090/- विक्रीपत्राचे वेळेस देण्‍याचे उभय पक्षामध्‍ये ठरुन तसा विक्रीचा करारनामा दि.20.12.2015 रोजी करण्‍यात आल्‍याचे स्‍पष्‍टपणे दिसून येते. बुकींग कार्ड वरील अटीनुसार विकास शुल्‍क भुखंड धारकास वि.प.ला वेगळे द्यावे लागेल. लेआऊटच्‍या नकाशावरुन प्रस्तुत लेआऊट हे प्रस्‍तावित असून ते मंजूर झाल्‍याचे त्‍यावर कुठलाही शिक्‍का वा सही संबंधित विभागाची दिसून येत नाही. त्यानुसार वि.प. बांधकाम व्यावसायिक व जमीन विकासक (Builder & Land Developer) असल्याचे स्पष्ट होते. दाखल दस्‍तऐवजांनुसार सदर लेआऊट विकास/मंजूरी, संबंधी वि.प.ची जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. मा. सर्वोच्च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ व ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो, म्‍हणुन मुद्दा क्र. 1 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.
6. मुद्दा क्र. 2 – तक्रारकर्त्‍याला वि.प.ने भुखंड क्र. 30 विकण्‍याचा करार करुन व आंशिक किंमत स्विकारुनसुध्‍दा विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही आणि रक्‍कमही परत केलेली नाही, त्‍यामुळे वादाचे कारण हे सतत घडत आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. त्‍यामुळे सदर तक्रार कालमर्यादेत आहे. तसेच तक्रारीतील तक्रारकर्त्‍याची मागणी पाहता सदर तक्रार ही आयोगाचे आर्थिक मर्यादेत आहे. त्‍यामुळे मुद्दा क्र. 2 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतो.
7. मुद्दा क्र. 3 – तक्रारकर्त्‍याला वि.प.ने भुखंड क्र. 30 आवंटित करुन व भुखंडाची आंशिक किंमत रु.3,00,000/- नियोजित कालावधीत स्विकारुनसुध्‍दा वि.प.ने विक्रीच्‍या करारनाम्‍यात नमूद केल्‍याप्रमाणे 12 महिन्‍याचे आत विक्रीपत्रास आवश्यक असणा-या सर्व औपचारिक व कायदेशीर बाबींची पूर्तता करुन विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही. तक्राकरर्ता हा उर्वरित रक्कम देण्‍यास तयार असून सुध्‍दा वि.प.ने विक्रीपत्रास लागणा-या मंजूरी घेतल्‍याचे तक्रारकर्त्यास कळविलेले नाही. तक्रारकर्त्‍याने वारंवार कायदेशीर नोटीसची बजावणी केल्‍याचे दिसून येते. परंतू वि.प.ने नोटीससुध्‍दा स्विकारला नाही. यावरुन वि.प. तक्रारकर्त्‍या ग्राहकास सेवा देतांना अक्षम्‍य निष्‍काळजीपणा करीत असल्याचे दिसून येते. वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब करणारी असल्याने तक्रारकर्त्‍याची तक्रार ही दाद मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे. उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन मुद्दा क्र. 3 चे निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येत आहे.
8. मुद्दा क्र. 4 – तक्रारकर्त्‍याच्‍या वारंवार विक्रीपत्र करुन मिळण्‍याच्‍या मागणीकडे वि.प.ने दुर्लक्ष केले आहे व प्रस्‍तावित लेआऊट हे मंजूरीप्राप्‍त आहे किंवा नाही हे तक्रारकर्त्यास कळविलेले नाही. वि.प.ला आयोगाने वर्तमान पत्रात नोटीसची बजावणी केलेली आहे. वि.प. आयोगासमोर हजर झाले नाही. तसेच तक्रार खोडून काढलेली नाही. यावरुन त्‍यांना तक्रारकर्त्‍याचे तक्रारीतील कथन व दस्‍तऐवज मान्‍य असल्याचे गृहीत धरण्यास आयोगास हरकत वाटत नाही. वि.प.ला तक्रारकर्त्‍याने दि.20.12.2015 रोजी रु.3,00,000/- दिलेले आहे व उर्वरित रक्कम देण्‍यास तयार आहे, परंतू प्रस्‍तावित लेआऊट विक्रीपत्र करण्‍यायोग्‍य मंजूरीप्राप्‍त आहे अथवा नाही याबाबत तक्रारकर्ता अनभिज्ञ असून त्‍याबाबत त्याने अभिलेखावर तसे कुठलेही दस्‍तऐवज दाखल केलेले नाही, त्‍यामुळे विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याचा आदेश देणे न्‍यायोचित होणार नाही. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्‍या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात भूखंडाचा/फ्लॅट चा ताबा न देता तक्रारकर्त्‍याला जमा केलेली रक्कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान भरुन निघण्‍यासाठी दंडात्मक व्‍याजदरासह मंजुर करण्याचे आदेश दिलेले आहे.
मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम व्याजासह परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्याने अदा केलेली रक्कम दंडात्मक व्याजासह परत करण्याचे आदेश देणे न्‍यायोचित व वैध राहील असे आयोगाचे मत आहे.
9. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून आंशिक रक्कम स्विकारुन सदर रक्कम स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे व तक्रारकर्त्‍याला भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवल्‍याने तक्रारकर्त्‍याला सदर रक्कम ही द.सा.द.शे. 9 टक्‍के व्याजासह परत करण्याचे आदेश पारित करणे न्‍यायोचित व कायदेशीर होईल असे आयोगाचे मत आहे. वि.प.च्या सेवेतील त्रुटीमुळे तक्रारकर्त्‍याला मानसिक, आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. वि.प.वर कायदेशीर नोटीसची बजावणी करावी लागली. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. त्‍यामुळे तक्रारकर्ता मानसिक, शारिरीक त्रासासाठी माफक नुकसान भरपाईदाखल रु.15,000/- आणि तक्रारीचा खर्च रु.10,000/- मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे. प्रकरणातील वस्‍तुस्थिती व दाखल दस्‍तऐवजांवरुन आयोग खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- आ दे श –
1. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्याने तक्रारकर्त्‍याला रु.3,00,000/- ही रक्कम दि.20.12.2015 पासून प्रत्‍यक्ष रक्कम मिळेपर्यंत द.सा.द.शे. 9 टक्‍के व्याजासह परत करावी.
2) तक्रारकर्त्‍याला झालेल्‍या मानसिक, शारिरीक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबद्दल वि.प.ने 15,000/- आणि तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.10,000/- द्यावे.
3) सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसाचे आत करावी अन्‍यथा द.सा.द.शे. 9% ऐवजी परि.क्र. 1 मधील रकमेवर 12% व्‍याज देय राहील.
4) आदेशाच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षांना विनामूल्‍य द्याव्‍या.
