श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.
1. तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार ग्रा.सं.का.चे कलम 12 अन्‍वये दाखल केलेली आहे. सदर तक्रारीतील वि.प. मे. रेवती कंस्‍ट्रक्‍शन या नावाने निवासी उपयोगाकरीता इमारती उभारुन त्‍यातील गाळे विकण्‍याचा व्‍यवसाय करतात.
2. तक्रारकर्त्याची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, वि.प.ने यवतमाळ येथे होमफेयर प्रदर्शनीमध्‍ये तक्रारकर्त्याला निवडून अत्‍यल्‍प दरात भुखंड विक्रीचे आकर्षक आश्‍वासन दिले. तेथेच तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला रु.500/- देऊन भुखंड क्र. 69 हा नोंदणी केला. वि.प.च्या या लोभस जाहिरातीला बळी पडून तक्रारकर्त्‍याने वि.प.च्या मौजा कान्‍होली येथील ‘’सिल्‍व्‍हर पाईंट-1’’ मधील भुखंड क्र. 69 हा 1077.47 चौ.फू. क्षेत्रफळ असलेला रु.3,58,900/- ला खरेदी करण्‍याकरीता दि.23.03.2009 रोजी रु.60,000/- दिले. दि.23.03.2009 पासून 27.05.2009 पर्यंत वि.प.च्या मागणीनुसार तक्रारकर्त्‍याने एकूण रक्कम रु.3,00,000/- वि.प.ला अदा केले. तक्रारकर्त्‍याने इतकी मोठी रक्कम दिल्‍यावर वि.प.च्या कार्यालयात जाऊन उर्वरित रक्कम घेऊन विक्रीपत्र नोंदवून देण्याची मागणी केली. परंतू वि.प.ने वेळकाढूपणाचे धोरण अवलंबून अनुचित व्यवहार सुरु ठेवला. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.च्या या कृतीस कंटाळून रक्कम परत करण्याची मागणी केली. परंतू वि.प.ने रक्‍कमही परत केली नाही. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.वर शेवटी कायदेशीर नोटीसची बजावणी केली असता वि.प.ने नोटीसलाही प्रतिसाद दिला नाही. तक्रारकर्त्याला भुखंडाच्‍या किमतीबाबत इतकी मोठी रक्कम देऊन विक्रीपत्र करुन न मिळाल्‍याने मानसिक, शारिरीक व आर्थिक त्रास सहन करावा लागला, म्हणून त्‍याने मंचासमोर तक्रार दाखल करुन करारात नमूद गाळयाचा ताबा देऊन विक्रीपत्र करुन देण्‍यात यावे, मानसिक व शारिरीक त्रासाची नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्या आहेत.
3. सदर तक्रारीची नोटीस वि.प.वर तामिल झाली असता त्‍यांनी तक्रारीस लेखी उत्‍तर दाखल केले. वि.प.च्या म्‍हणण्‍यानुसार भुखंडाची नोंदणी, त्‍याची किंमत आणि अदा केलेली रक्कम हे वादातील मुद्दे नाहीत. तसेच तक्रारकर्त्याला भुखंड नोंदवितांना माहिती होती की, वि.प.ने संबंधित विभागाकडे आवश्‍यक त्‍या परवानग्‍या मिळण्‍याकरीता कार्यवाही केलेली आहे. भुखंडाची नोंदणी करतांना वि.प.ने संबंधित प्राधिकरणाकडून ना हरकत प्रमाणपत्र प्राप्‍त केले होते. परंतू पुढे सदर जमिन ही मेट्रो रीजनमध्‍ये असल्‍याने त्‍यांच्‍या योजनेनुसार ती मंजूर होईल व अशी मंजूरी मिळाल्यावर तक्रारकर्ता व इतर भुखंड खरेदीदार यांना विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍यात येईल. त्यामुळे त्‍यांनी सेवेत निष्‍काळजीपणा केला असे म्‍हणता येणार नाही. तक्रारकर्त्याची इतर तक्रार वि.प.ने नाकारलेली आहे. तक्रारकर्त्याची तक्रार खोटी असून ती खर्चासह खारिज करण्याची मागणी वि.प.ने केलेली आहे.
4. मंचाने तक्रारकर्त्‍याचा युक्‍तीवाद त्‍यांचे वकिलांमार्फत ऐकला. युक्‍तीवादाचे वेळेस वि.प.गैरहजर. तक्रारीत दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता मंचाचे निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.
5. सदर प्रकरणामध्‍ये तक्रारकर्त्‍याने वि.प.च्या मौजा कान्‍होली येथील ‘’सिल्‍व्‍हर पाईंट-1’’ मधील भुखंड क्र. 69 हा 1077.47 चौ.फू.क्षेत्रफळ (करारनाम्यात 1192.38 चौ.फू.क्षेत्रफळ नमूद दिसते) असलेला रु.3,58,900/- ला खरेदी करण्‍याकरीता दि.23.03.2009 रोजी रु.60,000/- दिल्याचे व दि.23.03.2009 पासून 27.05.2009 पर्यंत वि.प.च्या मागणीनुसार एकूण रक्कम रु.3,00,000/- वि.प.ला अदा केल्याचे दिसते. वि.प.कडून भूखंड खरेदीसंबंधाने काही रक्कम देऊन विक्रीचा करारनामा केल्याचे व पावत्यानुसार रक्कम स्वीकारल्याचे दिसते. तसेच वि.प.च्या लेखी उत्तरानुसार भुखंडाची नोंदणी, त्‍याची किंमत आणि अदा केलेली रक्कम याबाबत कुठलाही वाद नाही. यावरुन तक्रारकर्ता वि.प.चा ग्राहक असल्याचे स्पष्ट होते. विवादीत लेआऊट विकास/मंजूरी, अकृषक करणे, नगररचना विभागाची मंजूरी इत्यादी कामे करण्याची जबाबदारी वि.प.ने मान्य केल्याचे दिसते त्यामुळे वि.प.ची सेवा पुरवठादार (Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ आणि ‘सेवादाता’ हा संबंध दिसून येतो. तक्रारीतील आर्थिक मर्यादा आणि अद्याप भूखंडाचे विक्रीपत्र/ ताबा न मिळाल्‍याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्याचे मंचाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्या निवाडयावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तक्रारकर्ता वि.प.चा ग्राहक असल्‍याने सदर तक्रार मंचासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.
6. विक्रीपत्र करण्‍याच्‍या अगोदर पूर्ण रक्कम भरावयाची होती असेही विक्रीच्‍या करारनाम्‍याप्रमाणे ठरल्‍याचे दिसून येते. सदर प्रकरणात तक्रारकर्ता उर्वरित रक्कम देऊन विक्रीपत्र करुन घेण्‍यास तयार आहे. परंतू वि.प.च्या लेखी उत्‍तराप्रमाणे वि.प.चे लेआऊट हे मेट्रो रीजनमध्‍ये असल्‍याने त्‍यांना काही कायदेशीर कार्यवाहीतून जावे लागेल व ती मेट्रो रीजनच्‍या प्रस्‍तावित योजनेप्रमाणे संबंधित प्राधिकरणाकडून त्‍यांना आवश्‍यक परवानग्‍या घेणे आवश्‍यक आहे. वि.प.ने त्‍याच्‍या या म्‍हणण्‍याच्‍या पुष्‍टयर्थ मंचासमोर कुठलेही दस्तऐवज दाखल केलेले नाही. वि.प.चे लेआऊट जर मेट्रो रीजनमध्‍ये गेले आहे तर त्‍याने संबंधित जमिन तक्रारकर्त्‍यासोबत विक्रीचा व्यवहार केला तेव्‍हा की त्‍यानंतर गेली हे त्‍याच्‍या लेखी उत्‍तरात किंवा पुढे मंचासमोर कधीही ही बाब स्पष्ट केली नाही. त्यामुळे वि.प.च्या सदर म्‍हणण्‍याला कागदोपत्री पुरावा नसल्‍याने मंचाला त्‍याचा आधार घेता येणार नाही. वि.प.ने स्‍वतःच रु.3,00,000/- तक्रारकर्त्याकडून प्राप्‍त झाल्‍याचे कबूल केलेले आहे. तसेच दि.14.03.2017 रोजी दाखल केलेल्या दस्तऐवज क्रं 1 नुसार विवादीत जमीन अकृषक करण्या संबंधी दि. 13.01.2009 रोजी अर्ज केल्याचे दिसते पण त्याबाबत पुढे काही प्रगति झाल्याबद्दल कुठलाही दस्तऐवज अथवा खुलासा मंचसमोर सादर केला नाही. तसेच तक्रार कर्त्यास पत्र, नोटीस वा सुचना दिलेली नाही. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
प्रस्तुत प्रकरणात देखील वि.प.ला लेआऊटसाठी, ‘एनएटीपी (NATP)’, मंजूरी मिळाली असल्याबद्दल कोणतेही दस्तऐवज मंचासमोर दाखल नाहीत. त्यामुळे तक्रारकर्त्याला रु 3,00,000/- (जवळपास 84% रक्कम) अदा करुन देखील सदर भूखंडाच्या उपभोगापासून 9 वर्षापासून वंचित राहावे लागत आहे. मंचाचे मते वि.प. जर सदर मंजूरी घेऊ शकत नव्हता तर तसे त्‍याने तक्रारकर्त्याला त्‍याची अडचण कळवून त्‍यांचेकडून स्विकारलेली रक्कम ही व्‍याजासह परत करणे आवश्‍यक होते पण तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प.आजतागायत करत आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटि व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते.
7. मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेला निवाड्यामधील नुकसानभरपाई व व्याजदरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Gurukripa Housing Agency – Versus- Ravindra s/o. Shamraoji Kale, First Appeal No. A/09/703, Judgment Dated 04/01/2018.”. तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीत विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याबाबत मागणी केल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्‍याने तक्रार दाखल झाल्‍यानंतर असे कुठलेही दस्तऐवज दाखल केले नाही, ज्‍यावरुन वरील सर्व मंजूरी व मूलभूत सुविधा विवादित लेआऊटमध्‍ये झालेली असून ते मोजणी करून ताबा देण्यायोग्य झाले आहे हे स्पष्ट होईल तसेच वि.प.ने देखील विवादित लेआऊट मंजूरी मिळाल्यावर विक्री पत्र करून देण्याची तयारी दर्शविल्याचे दिसते पण निवेदनाच्या समर्थनार्थ कुठलेही दस्तऐवज सादर केले नाहीत. तक्रारकर्त्याच्या मागणीनुसार विवादीत प्लॉट क्रं 69 मूलभूत आश्वासित सुविधेसह विकसित करून व मोजणी करून प्रत्यक्ष ताबा देण्याचे आदेश केवळ कागदोपत्री राहण्याची शक्यता वाटते त्यामुळे तसे आदेश न देता, शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान यांचा विचार करता अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्याला त्‍याने अदा केलेली रक्कम दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश किंवा तक्रारकर्त्याला आजच्‍या शासन निर्धारित बाजार भावाप्रमाणे या भुखंडाची किंमत (तक्रारकर्त्‍याने विवादीत व्यवहार प्रकरणी ठरलेल्या एकूण देय रकमेपैकी प्रत्यक्ष जमा केलेल्या रकमेच्या प्रमाणानुसार) अदा करावी. वरील दोन्ही पर्यायामधील ज्‍याची रक्कम जास्‍त असेल त्‍या आदेशाचे वि.प.ने पालन करावे असा आदेश देणे न्‍यायोचित व वैध राहील.
वि.प.च्या सेवेतील त्रुटि व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब यामुळे तक्रारकर्त्याची तक्रार दाद मिळण्यास पत्र असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.
8. वि.प.ने सन 2009 मध्ये तक्रारकर्त्याकडून रकमा स्विकारलेल्‍या आहेत. त्‍यानंतर मात्र तक्रारकर्त्याच्या विक्रीपत्र मागणीला प्रतिसाद दिलेला नाही किंवा रक्कम परतसुध्‍दा केलेली नाही. वि.प. तक्रारकर्त्याची रक्कम ही स्‍वतःच्‍या व्‍यवसायाकरीता उपयोगात आणून प्रत्‍यक्षात तक्रारकर्त्याला रु 3,00,000/- (जवळपास 84% रक्कम) अदा केल्यावरही त्‍याला भुखंडाच्‍या उपभोगापासून व वैधानिक अधिकारापासून वंचित ठेवित आहे. त्यामुळे त्‍याला जो मानसिक व आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. त्‍याची माफक नुकसान भरपाई मिळण्यास तक्रारकर्ता पात्र आहे. तसेच तक्रारकर्त्याला भुखंडाचा ताबा व विक्रीपत्र मिळण्यास विलंब झाल्याने मंचासमोर सदर तक्रार दाखल करावी लागली, म्हणून तक्रारकर्ता तक्रारीचा खर्च मिळण्यास पात्र असल्याचे मंचाचे मत आहे.
सबब, प्रस्तुत प्रकरणात विरुद्धपक्षाची सेवेतील त्रुटि व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दिसून येतो. वरील सर्व तथ्यांचा विचार करून नोंदविलेल्या कारणासाठी खालील प्रमाणे आदेश देण्‍यात येतात.
आ दे श
1) तक्रारकर्त्याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून, वि.प.ने तक्रारकर्त्याला रु.3,00,000/- ही रक्कम द.सा.द.शे.15% व्‍याजासह दि.27.05.2009 पासून रकमेच्या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द्यावी किंवा तक्रारकर्त्याला आजच्‍या शासन निर्धारीत बाजार भावाप्रमाणे या भुखंडाची किंमत (तक्रारकर्त्‍याने विवादीत व्यवहार प्रकरणी ठरलेल्या एकूण देय रकमेपैकी प्रत्यक्ष जमा केलेल्या रकमेच्या प्रमाणानुसार) अदा करावी. वरील दोन्ही पर्यायापैकी ज्‍याची रक्कम जास्‍त असेल त्‍या आदेशाचे वि.प. ने पालन करावे.
2) वि.प.ने तक्रारकर्त्याला आर्थिक, शारीरिक व मानसिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईदाखल रु.10,000/- तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.5,000/- द्यावे.
3) सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसाचे आत करावे. वरील आदेशाची मुदतीत अंमलबजावणी न केल्यास त्‍यानंतर वरील देय रकमे व्‍यतिरिक्‍त पुढील कालावधीसाठी विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्याला अतिरिक्त दंडात्मक नुकसान भरपाई रुपये 100/- प्रतीदिवस प्रत्यक्ष अदायगी पर्यंत द्यावेत.
4) निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन देण्‍यात याव्‍यात.
