श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.
1. तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार वि.प. मे. राधाकृष्‍ण डेव्‍हलपर्स या भागीदारी फर्म विरुध्‍द सदनिकेचे विक्रीपत्र आणि ताबा न दिल्‍यामुळे दाखल केलेली आहे.
2. वि.प. यांची मौजा पिपळा, ता.नागपूर ग्रामिण, जि.नागपूर येथे ख.क्र.216, 217/1/1, प.ह.क्र.38 वर ‘’राधाकृष्‍ण विहार’’ या नावाची एक बहुमजली निवासी योजना तयार करणार होते. त्‍याचा नकाशा त्‍यांनी तयार करुन तो मंजूरीकरीता पाठविणार होते. सदर बांधकाम योजनेची आकर्षक जाहिरात पाहून त्‍यांच्‍या योजनेतील विंग ‘’ए’’ इमारतीतील दुस-या माळ्यावरील सदनिका क्रमांक ए 204 ही एकूण क्षेत्रफळ 865 चौ.फु. ची रु.17,73,250/- ला विकत घेण्‍याबाबत व त्‍यादाखल रु.6,00,000/- रोख दि.04.06.2014 रोजी भरुन त्‍याचदिवशी विक्रीचा करारनामा करण्‍यात आला. सदर करारनाम्‍यानुसार बांधकामाच्‍या स्‍तरानुसार उर्वरित रक्कम देण्याचे उभय पक्षांमध्‍ये ठरले. परंतु पुढे वि.प.ने योजनेच्‍या अनुषंगाने बांधकाम न केल्‍याने, तक्रारकर्त्याने वारंवार विक्रीपत्र व ताबा मिळण्याची मागणी केली असता वि.प.ने दि.31.12.2015 रोजी सुधारीत/पुरवणी करारनामा करुन दिला. यानंतरही वि.प.ने या बांधकाम योजनेचे व तक्रारकर्त्याच्या रो-हाऊसचे बांधकाम केले नाही. वारंवार विनंती करुन देखील वि.प. दाद देत नसल्‍याने शेवटी दिलेली रक्कम परत मागितली. परंतू वि.प.ने अनेक कारणे सांगून तक्रारकर्त्याची रक्कम स्‍वतःजवळ ठेवली व बांधकाम करण्‍यास किंवा रक्कम परत करण्‍यास टाळाटाळ केली, म्‍हणून तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार मंचासमोर दाखल करुन उर्वरित रक्कम स्विकारुन वि.प.ने विक्रीपत्र करारनाम्‍याप्रमाणे विक्रीपत्र करुन सदनिकेचा ताबा द्यावा किंवा तसे जमत नसल्‍यास दि.31.12.2015 चे करारनाम्‍यात मान्‍य केल्‍याप्रमाणे रु.9,60,000/- जुन 2016 पासून व्याजासह परत करावे, आर्थिक, मानसिक व शारिरीक त्रासाबाबत नुकसान भरपाई व तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.
3. सदर तक्रारीची नोटीस वि.प.क्र. 1 व 2 वर बजावण्‍यात आली असता त्‍यांनी तक्रारीस प्राथमिक आक्षेपासह लेखी उत्तर दाखल केले. वि.प.क्र. 1 व 2 यांच्‍या मते सदर तक्रार ही मुदतबाह्य असल्याने तिचा गुणवत्‍तेवर विचार करण्‍यापूर्वी ती खारीज करण्‍यात यावी. तक्रारकर्त्याने यामध्‍ये विलंब माफीचा अर्ज दाखल केलेला नाही. वि.प.ने त्‍यांची बहुमजली निवासी इमारत बांधकामाची योजना ‘’राधाकृष्‍ण विहार’’ या नावाने अंमलात येणार होती. त्‍यांचा नकाशा त्‍यांनी तयार केला होता व तो संबंधित विभागाकडे पाठविण्‍यात येणार होता आणि सदर योजनेला कुठल्‍याही विभागाची मंजूरी प्राप्‍त नव्‍हती आणि याची कल्‍पना तक्रारकर्त्याला देण्‍यात आली होती. वि.प.ने त्‍याच्‍या लेखी उत्‍तरात तक्रारकर्त्‍यासोबत झालेला करारनामा आणि सदनिकेची किंमत आणि दिलेली रक्कम मान्‍य केली. तसेच तक्रारकर्त्याने बांधकाम योजना वि.प.ने सुरुच केली नाही असे जे नमूद केले आहे ते अमान्‍य केले आहे. वि.प.च्‍या म्हणण्‍यानुसार तक्रारकर्ता आणि त्‍यांचा भाऊ यांनी सतत वि.प.क्र. 1 ला धमक्‍या दिल्‍या व घरी येऊन त्रास दिल्‍याने त्‍यांनी शेवटी पोलिस स्‍टेशन सक्‍करदरा येथे त्‍यांच्‍याविरुध्‍द तक्रार नोंदविली. तक्रारकर्त्याची मागणी नाकारुन सदर तक्रार खारिज करण्‍याची मागणी केलेली आहे. आपल्‍या विशेष कथनात वि.प.क्र.1 ने मुळ जमिन मालकाला रु.83,00,000/- देऊन आम मुखत्‍यारपत्र करुन जमिनीचा विकास करण्‍याचा करार केला. वि.प.तेथे एक बहुमजली इमारत बांधणार होते. त्‍यांची ही एक नियोजित योजना होती व अनेक लोकांनी प्राथमिक स्‍तरावर त्‍यांची गुंतवणुक सदनिकेकरीता कमी मोबदल्‍यात मिळतात म्‍हणून केली होती. वि.प.ने रक्कम दिलेली असतांना ती जमिन मुळ जमिन मालकांनी दुस-याला विकली. तक्रारकर्ता आणि त्‍याचे भाऊ संदीप कोल्‍हे यांनीसुध्‍दा रु.6,00,000/- रक्कम वि.प.कडे भरली होती. वि.प.ने ती त्‍याला परत केली. वि.प.च्‍या मते वेळोवेळी संबंधित विभागाने त्‍यांच्‍या सक्षम विभागांना नियम बदलविल्‍याने त्यांना वांरवार मंजूरी व परवानग्या घेण्‍यासाठी या बदलामुळे उशिर झाला व त्‍यामध्‍ये वि.प.चे फार नुकसान झालेले आहे. कारण दिवसेंदिवस बांधकाम साहित्‍याचे दर वाढत आहेत व ग्राहकांना त्यांना कबूल केलेल्‍या किमतीमध्‍येच सदनिका विक्री करुन द्यावयाच्‍या आहेत. तक्रारकर्त्याला रक्कम परत करण्‍याकरीता वि.प. तयार होते परंतू तक्रारकर्त्याने त्‍याच्‍या भावाची रक्कम परत करण्‍याची इच्‍छा दर्शविल्‍याने त्‍यांची रक्कम परत करण्‍यात आली. वि.प.ला आता सर्वच खरेदीदार रकमा परत मागित असल्याने त्‍यांच्‍यावर आता रकमा परत करण्‍याचे ओझे आले आहे. तक्रारकर्त्याने सत्‍यता लपविली आहे. तक्रार मुदतबाह्य असल्याने ती दंडासह खारिज करण्‍याची मागणी वि.प.ने केलेली आहे.
4. सदर प्रकरण युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यानंतर उभय पक्षांचे वकील हजर. वि.प.च्‍या वकीलांनी सदर तक्रार मुदतबाह्य असल्याने ती रद्द करण्‍याकरीता अर्ज सादर केला. प्रकरण अंतिम युक्‍तीवादकरीता असल्याने सदर अर्ज अंतिम निकालाचे वेळी विचारात घेण्‍याचा मंचाने आदेश केला. मंचाने उभय पक्षांचे वकीलांचा युक्‍तीवाद ऐकला. तसेच दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता मंचाचे निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.
5. तक्रारकर्त्याने तक्रारीत नमूद केलेल्‍या मौजा पिपळा, ता.नागपूर ग्रामिण, जि.नागपूर येथे ख.क्र.216, 217/1/1, प.ह.क्र.38 वर ‘’राधाकृष्‍ण विहार’’ या नावाची एक बहुमजली निवासी विंग ‘’ए’’ इमारतीतील दुस-या माळ्यावरील सदनिका क्रमांक ए 204 ही एकूण क्षेत्रफळ 865 चौ.फु. ची रु.17,73,250/- ला विकत घेण्‍याबाबत व त्‍यादाखल रु.6,00,000/- रोख दि.04.06.2014 रोजी भरुन (तक्रार दस्तऐवज क्रं 1) त्‍याचदिवशी विक्रीचा करारनामा (तक्रार दस्तऐवज क्रं 2) करण्‍यात आल्‍याची बाब वि.प.क्र. 1 व 2 यांनी मान्‍य केलेली आहे. पुढे वि.प.ने योजनेच्‍या अनुषंगाने बांधकाम न केल्‍याने, तक्रारकर्त्याने वारंवार विक्रीपत्र व ताबा मिळण्याची मागणी केली असता वि.प.ने दि.31.12.2015 रोजी सुधारीत/पुरवणी करारनामा (तक्रार दस्तऐवज क्रं 3) करुन दिल्‍याचेही वि.प.क्र. 1 व 2 ने मान्‍य केलेले आहे. एकूण वि.प.क्र. 1 व 2 ने तक्रारकर्त्याने तक्रारीत नमूद केलेल्‍या बाबी नाकारलेल्‍या नाहीत.
6. वि.प.क्र. 1 व 2 चे एवढेच म्‍हणणे आहे व त्‍यांचा प्राथमिक आक्षेपही हाच आहे की, सदर तक्रार ही मुदतबाह्य असल्याने ती खारिज करण्‍यात यावी. सदर प्रकरणी वि.प.क्र. 1 व 2 यांनी तक्रारकर्त्‍यासोबत बहुमजली योजनेतील सदनिका विकण्‍याचा विक्रीचा करारनामा दि.04.06.2014 रोजी व पुढे पुरवणी करारनामा दि.31.12.2015 रोजी केलेला आहे व ही बाब उभय पक्षांना मान्‍य आहे. सदर करारनाम्‍याने अवलोकन केले असता दि. 31.12.2015 ला करार करतांना कलम (5) मध्ये तक्रारीत नमूद जागेवर राधाकृष्‍ण विहार प्रकल्‍पातील सदनिका बांधकामाचे काम सुरु झालेले नाही असे नमूद करण्‍यात आलेले आहे. तसेच रु.6,00,000/- दिले असतांना उर्वरित रक्कम ही बांधकामाच्‍या कलम (3) मध्ये नमूद टप्‍यानुसार द्यावयाची होती आणि सदर करारनाम्‍यावर वि.प.क्र. 1 आणि तक्रारकर्ता यांची स्‍वाक्षरी आहे. वि.प.ने अद्यापही बांधकाम सुरु केलेले नाही तसेच त्‍याला अजूनही काही संबंधित विभागाच्या परवानग्या सुध्‍दा मिळालेल्‍या नाहीत असे त्‍यांनी स्‍वतःच लेखी उत्‍तरात नमूद केलेले आहे. त्यामुळे वि.प.क्र. 1 व 2 ने वारंवार विक्रीचा करारनामा करुन संबंधितांच्‍या मंजूरी घेऊन बांधकाम सुरु केलेले नाही. तसेच बांधकाम पूर्ण करुन व टप्‍यानुसार रकमा घेऊन तक्रारकर्त्याला विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही आणि ताबा दिलेला नाही, त्यामुळे सदर तक्रारीचे कारण अखंड सुरु असल्याने तक्रार ही कालबाह्य नसल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे. उभय पक्षामध्ये पुरवणी करारनामा दि.31.12.2015 रोजी झाल्याचे दिसते व त्यानुसार 5 महिन्यात बांधकाम सुरू न झाल्यास तक्रारकर्त्यास बाजारभाव मूल्याप्रमाणे रु 9,60,000/- देण्याचे वि.प.क्र. 1 व 2 वर बंधन होते. सदर करारनाम्याचा भंग जुन 2016 मध्ये झाल्याचे दिसते त्यामुळे दि. 29.04.2017 रोजी दाखल केलेली प्रस्तुत तक्रार ग्रा.सं.कायदा 24-A नुसार असलेल्या 2 वर्षाच्या मुदतीत असल्याचे व कालबाह्य नसल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे. मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य मुंबई यांनी दिलेला निवाड्यामधील, (“Smt. Mugdha M. Dhongade and others –Versus- Money Magnum Construction, Mumbai, Complaint No. CC/13/484, Order Dated 4.5.2018.”) परिच्छेद क्रं 10 मध्ये नोंदविलेल्‍या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते. त्यामुळे प्रस्तुत तक्रार मुदतबाह्य असल्याचा वि.प.क्र. 1 व 2 चा आक्षेप हा निरर्थक असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.
7. वि.प.क्र. 1 व 2 च्‍या लेखी उत्तर व दाखल दस्तऐवजानुसार परिच्छेद 17 व 18 मध्ये नागपुर सुधार प्रन्यास यांची मंजूरी 14.09.2016 रोजी मिळाल्याचे व अकृषक (N.A.) परवानगी जिल्हाधिकारी यांच्याकडे प्रलंबित असल्याचे नमूद केले आहे. त्यामुळे दि.04.06.2014 रोजी तक्रारकर्त्या कडून पैसे स्वीकारताना आवश्यक परवानगी नसल्याचे स्पष्ट होते. वि.प.क्र. 1 व 2 च्‍या लेखी उत्‍तरावरुन त्यांना अद्यापही बांधकामासंबंधी मंजूरी व आवश्यक परवानगी मिळालेली नाही. त्यामुळे तक्रारकर्त्याच्या मागणी नुसार सदनिकेचा ताबा आणि विक्रीपत्र करुन देण्‍याचा आदेश देणे हा केवळ कागदोपत्री राहण्याची शक्यता दिसते. त्यामुळे तसा आदेश पारित करणे सयुक्तिक नसल्याचे मंचाचे मत आहे. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहे.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S. Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
प्रस्तुत प्रकरणात देखील दि. 04.06.2014 रोजी वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून सदनिकेच्‍या किमतीदाखल रक्कम रु.6,00,000/- स्वीकारल्याचे दिसते. विक्रीपत्रात नमूद केल्‍याप्रमाणे संबंधित विभागाच्या आवश्यक परवानग्या घेतल्याचे व सदनिकेचे बांधकाम सुरु केल्याचे दिसत नाही. त्यामुळे तक्रारकर्त्याला रक्कम अदा करुनदेखील सदर सदनिकेच्‍या उपभोगापासून वंचित राहावे लागत आहे. मंचाचे मते वि.प.जर सदर बांधकाम योजना पूर्ण करु शकत नव्‍हता तर तसे त्‍याने तक्रारकर्त्याला त्‍याची अडचण कळवून त्‍यांचेकडून स्विकारलेली रक्कम ही व्याजासह परत करणे आवश्यक होते पण तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प.आजतागायत करत आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटि व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते.
8. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्‍या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात फ्लॅटचा ताबा न देता तक्रारकर्त्याला जमा केलेली रक्कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्‍यांचे झालेले नुकसान भरुन निघण्यासाठी जास्‍त व्‍याजदर मंजुर करण्‍याचे आदेश दिलेले आहे. तसेच, नुकत्‍याच मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य मुंबई यांनी दिलेला निवाड्यामधील, (“Smt. Mugdha M. Dhongade and others –Versus- Money Magnum Construction,Mumbai, Complaint No. CC/13/484,Order Dtd 4.5.2018.”) नोंदविलेल्‍या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते. प्रस्तुत प्रकरणात वि.प.क्र. 1 ने दि.31.12.2015 ला करुन दिलेल्‍या विक्रीच्‍या करारनाम्‍यामध्‍ये कलम (3) मध्ये करारनाम्‍या पासून 5 महिन्‍यांचा कालावधी बांधकाम सुरु करण्‍याकरीता दिलेला आहे आणि कलम (4) मध्ये जर बांधकाम या कालावधीत सुरु करण्‍यात आले नाही तर 5 व्‍या महिन्‍याच्‍या शेवटच्‍या तारखेपर्यंत बाजारभाव मुल्‍याप्रमाणे रु. 9,60,000/- परत करण्‍यास वि.प.क्र. 1 व 2 बाध्य असल्याचे नमूद करण्‍यात आले आहे. यावरुन वि.प.क्र. 1 व 2 तक्रारकर्त्याला रु.9,60,000/- देण्यास बाध्य असल्याचे मंचाचे मत आहे. सध्‍याच्‍या परिस्थितीमध्‍ये नागपुर नजीक प्‍लॉटचे/सदनिकेचे दर दिवसेंदिवस वाढत आहेत. त्यामुळे तक्रारकर्त्याचे झालेले आर्थिक नुकसान भरून निघण्यासाठी तक्रारकर्त्याची रु. 9,60,000/- रक्कम व्याजासह परत मिळण्याची मागणी योग्य असल्याचे मंचाचे मत आहे. तक्रारकर्त्याने दि. 04.06.2014 रोजी रु 6,00,000/- दिल्याचे दिसते आणि बांधकाम सुरू न झाल्यास त्याबदल्यात वि.प.क्र.1 व 2 तक्रारकर्त्याला रु.9,60,000/- परत देण्यास बाध्य असल्याने तक्रारकर्त्याचे झालेले आर्थिक नुकसान काही प्रमाणात भरून निघाल्याचे स्पष्ट होते. प्रस्तुत प्रकरणातील सर्व वस्तुस्थितीचा विचार करता तक्रारकर्त्याची सदर रक्कम द.सा.द.शे.12 टक्‍के व्याजासह परतीचे आदेश देणे न्यायोचित असल्याचे मंचाचे मत आहे.
9. वि.प.क्र. 1 व 2 यांनी काही रक्कम घेऊनही बांधकाम सुरु केले नाही व आवश्यक त्‍या परवानग्‍याही घेतलेल्‍या नाहीत. तक्रारकर्त्याला सदनिकेचा ताबा व विक्रीपत्र करुन मिळाले नसल्‍याने त्‍याला मानसिक व शारिरीक त्रास सहन करावा लागला, म्‍हणून तक्रारकर्ता सदर त्रासाची नुकसान भरपाई मिळण्‍यास पात्र असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे. तसेच मंचासमोर येऊन सदर तक्रार दाखल करावी लागली म्‍हणून तक्रारीच्‍या कार्यवाहीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र आहे असे मंचाचे मत आहे.
उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन मंच सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
तक्रारकर्त्याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.क्र. 1 व 2 ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी तक्रारकर्त्याला रु. 9,60,000/- ही रक्कम दि. 01.06.2016 पासून तर रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.12 टक्‍के व्याजासह परत करावी.
- वि.प.क्र. 1 व 2 यांनी तक्रारकर्त्याला झालेल्या मानसिक व शारिरीक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबाबत रु. 25,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु. 5000/- द्यावेत.
3) सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.क्र. 1 व 2 यांनी आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे 30 दिवसाचे आत करावे अन्यथा वि.प. ग्रा.सं.कायद्याच्या कलम 25/27 मधील तरतुदींनुसार स्वतंत्रपणे कारवाईस पात्र राहील.
4) वरील आदेशाची मुदतीत अंमलबजावणी न केल्यास त्‍यानंतर वरील देय रकमे व्‍यतिरिक्‍त पुढील कालावधीसाठी विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्याला अतिरिक्त नुकसान भरपाई रुपये 250/- प्रतीदिवस प्रत्‍यक्ष अदायगी पर्यंत द्यावेत.
-
