श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार ग्रा.सं.का.चे कलम 12 अन्‍वये वि.प.ने भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याकरीता रक्‍कम घेऊन विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने व दिलेली रक्‍कम परत न केल्‍याने दाखल केलेली आहे. वि.प. मे. पवनसुत रीएल ईस्‍टेट अँड लँड डेव्‍हलपर्स ही जमिनी खरेदी विक्रीचा, ती विकसित करण्‍याचा व त्‍यावर भुखंड पाडून ते ग्राहकांना विकण्‍याचा व्‍यवसाय करणारी कंपनी असून त्‍याचे प्रोप्रायटर संतोष कोंडबाजी बुरेवार होते व त्‍यांचे निधन झाल्‍याने त्‍यांची कायदेशीर वारस पत्‍नी श्रीमती ज्ञानदेवी उर्फ संतोष बुर्रेवार सदर व्‍यवसाय पाहत आहे. 

2.               तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अशी आहे की, त्‍याने वि.प.कडून मौजा-ठाणा, ता. उमरेड, जि.नागपूर, प.ह.क्र.13, ख. क्र. 05 मधील भुखंड क्र. 140 एकूण क्षेत्रफळ 1500 चौ.फु.,एकूण किंमत रु.30,000/- होती व तो विकत घेण्‍याचा करार, बयाना रु.5,000/- रोख देऊन दि. 26.12.2005 रोजी केला. सदर बयानाप्रमाणे उर्वरित रक्‍कम रु.25,000/- दि.26.12.2005 पासून 26.12.2007 पर्यंत वि.प.ला द्यावयाचे होते. तक्रारकर्त्‍याने दि.07.10.2010 पर्यंत एकूण रु.30,000/- वि.प.ला दिले. करारनामा केल्यावर संतोष बुर्रेवार यांचे निधन झाले आणि त्‍यांच्‍या संस्‍थेचा कारभार त्‍यांच्‍या पत्‍नीने सांभाळला. त्‍यांनाही विक्रीपत्र करुन देण्‍याची मागणी केली असता त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍यास दाद दिली नाही, म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने वकीलांमार्फत वि.प.वर नोटीस बजावली. परंतू वि.प.ने नोटीसची दखल घेतली नाही. तक्रारकर्त्‍याने रक्‍कम परत मिळण्‍याकरीता वारंवार वि.प.च्‍या कार्यालयाला भेट दिली व रक्‍कम परत मागितली. परंतू वि.प.ने तिला कुठलीही दाद दिली नाही, म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार मंचासमोर दाखल करुन, भुखंड क्र.140 चे विक्रीपत्र करुन मिळावे व ताबा देण्‍यात यावा. ते शक्‍य नसल्‍यास वि.प.च्‍या इतर लेआऊटमधील भुखंड द्यावा किंवा आजच्‍या बाजारभावाने भुखंडाची रक्‍कम द्यावी, मानसिक, शारिरीक व आर्थिक त्रासाबाबत भरपाई मिळावी आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर तक्रारीची नोटीस वि.प. यांना नोटीस पाठविली व वृत्तपत्रात प्रकाशित करण्यात आली. वि.प.ने तक्रारीस लेखी उत्‍तर दाखल करुन तक्रारीवर काही प्राथमिक आक्षेप घेतले. वि.प.च्‍या मते, श्रीमती ज्ञानदेवी बुर्रेवार ही संतोष बुर्रेवार यांची विधवा पत्‍नी असून, तिचा व तक्रारकर्तीचा कुठलाही भुखंड विक्रीचा व्‍यवहार झालेला नाही. तक्रारकर्तीने हेतूपुरस्‍सरपणे तिला विपक्ष केल्याने सदर तक्रार खारीज करण्‍याची मागणी केलेली आहे. तसेच वि.प.ने संतोष बुर्रेवारचा कुठलाही व्‍यवहार अंगीकारलेला नाही. तसेच संतोष बुर्रेवारचे अचानक निधन झाल्‍यावर त्‍यांच्‍यावर करोडो रुपयांचे आर्थिक कर्ज होते. तसेच विवादित मालमत्‍तेबद्दल या प्रकरणात जो वाद आहे ती मालमत्‍ता मुळातच संतोष बुर्रेवारच्‍या मालकीची नाही. त्‍यामुळे दाखल विक्रीच्‍या करारनाम्‍यानुसार तक्रार चालविण्‍यायोग्‍य नाही. वि.प.चे कार्यालय गुन्‍हे शाखा नागपूर यांनी सील केलेले आहे आणि ही शक्‍यता नाकारता येत नाही की, संतोष बुर्रेवार यांच्‍या निधनाचा गैरफायदा घेऊन खोटे विक्रीचे करारनामे तयार करीत असेल. प्रत्‍येक दस्‍तऐवजामध्‍ये संतोष बुर्रेवार यांची स्‍वाक्षरी वेगवेगळी आढळून येते. वि.प.च्‍या मते तिच्‍या पतीच्‍या निधनानंतर अनेक तक्रारी  पोलिसांकडे झाल्‍याने पोलिस खात्‍याने मे. पवनसुत रीएल ईस्‍टेटचे बँकेचे खाते सील केलेले आहेत. सदरहू वि.प.कडे आता एकच बँक खाते असून तिला तिच्‍या पतीकडून कुठलीही आर्थिक आवक नसल्‍याने ती आता तिचा उदरनिर्वाहाकरीता माहेरी राहते. त्‍यामुळे ती मे. पवनसुत रीएल ईस्‍टेटची प्रोप्रायटर नाही. तसेच सदर प्रकरणी अनेक गुंतागुंतीचे मुद्दे उपस्थित होत असल्‍याने प्रकरण मंचासमोर चालविण्‍यालायक नाही. सन 2010 नंतर तक्रारकर्त्‍याने रक्‍कम दिलेली नाही आणि सन 2015 मध्‍ये तक्रार दाखल केलेली असल्‍याने सदर तक्रार ही कालमर्यादेच्‍या बाहेर आहे. तसेच संतोष बुर्रेवार यांच्‍या मालकीची विवादित जमिन नसल्‍याने, त्‍यांच्‍या बेकायदेशीर कृतीस सदरहू वि.प. जबाबदार नाही. तसेच तक्रारकर्ता सदरहू वि.प.चा ग्राहक ठरत नाही. आपल्‍या परिच्‍छेदनिहाय लेखी उत्‍तरामध्‍ये वि.प.ने अनेक दस्‍तऐवजांवर वेगवेगळया हस्‍ताक्षरामध्‍ये रीकाम्‍या जागा भरल्‍याचे नमूद करुन त्‍या संतोष बुर्रेवार यांच्‍या हस्‍ताक्षरामध्‍ये नसल्‍याने त्‍या संशयास्‍पद असून बनावटी व खोटे दस्‍तऐवज असल्‍याचे त्‍यांचे म्‍हणणे आहे. तक्रारकर्त्‍याची उर्वरित तक्रार नाकारुन, वि.प.ने असे नमूद केले आहे की, मोकळया शेत जमिनीवर भुखंड पाडून ते विकणे बेकायदेशीर असून अशा प्रकारच्‍या तक्रारी मंचासमोर चालू शकत नाही असा निष्‍कर्ष अनेक आदेशातून मंचाने काढला आहे, त्‍यामुळे सदर तक्रार मंचासमोर चालविण्‍यायोग्‍य नाही असे वि.प.चे मत आहे.

4.               तक्रारकर्त्‍याने प्रतिउत्तर दाखल करून तक्रारीतील कथनांचा पुनरुच्चार करीत वि.प. प्रोप्रायटर श्री संतोष बुरेवार (मयत) यांची पत्नी या नात्याने कायदेशीर वारस असल्यामुळे प्रस्तुत प्रकरणी जबाबदार असल्याचे नमूद करून तक्रार मंजूर करण्याची मागणी केली. 

5.               मंचाने तक्रारकर्ता व वि.प. च्‍या वकीलांचा युक्‍तीवाद ऐकला. तसेच वि.प.ने दाखल केलेल्‍या तक्रार खारिज करण्‍याच्‍या अर्जावर उभय पक्षांचे म्‍हणणे ऐकण्‍यात आले. मंचाने उभय पक्षांचा युक्‍तीवाद, त्‍यांचे अर्जावर म्‍हणणे आणि प्रकरणात दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता मंचाचे निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

                             - नि ष्‍क र्ष –

6.               वि.प.ने सदर तक्रारीमध्‍ये दि.20.07.2019 रोजी अर्ज सादर करुन प्रकरणात मोकळी जमीन अचल संपत्‍ती ही वस्‍तू या सदरात मोडत नसल्‍याने सदर व्‍यवहार हा वस्‍तू विक्रीचा व्‍यवहार नसल्याने तक्रार खारीज करण्‍याची मागणी केलेली आहे. तसेच   सदर प्रकरणी खुला भुखंड हस्‍तांतरीत करण्‍याची बाब असल्‍याने सेवा देण्‍याचा बाब उत्‍पन्‍न होत नाही. तसेच सदर करार हा तक्रारकर्ता आणि वि.प. मधील आहे. सदरहू वि.प.ने मा.उच्‍च न्‍यायालयात आणि नंतर सर्वोच्‍च न्‍यायालयात एस.एल.पी. दाखल केली होती, ज्‍यामध्‍ये वि.प.ला मंचासमोर सदर मुद्दे उपस्थित करुन सोडविण्‍यास सांगितले. मंचाने उभय पक्षांचे म्‍हणणे या अर्जावर ऐकले असता मंचाचे मत खालील परिच्‍छेदात नमूद करीत आहे.

i).               तक्रारकर्त्‍याने दि.26.12.2005 रोजी करण्‍यात आलेल्‍या इसारपत्र याचे अवलोकन केले असता उभय पक्षामध्‍ये मौजा-ठाणा ता.उमरेड व जिल्हा नागपुर, प.ह.क्र.13, खसरा क्र. 05 मधील भुखंड क्र. 140 क्षेत्रफळ 1500 चौ.फु., रु.20/- प्रती चौ.फु. दराने एकूण किंमत रु.30,000/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा करार बयाना रक्कम रु.5,000/- रोख देऊन झाल्‍याचे दिसून येते. सदर दस्‍तऐवजांवर प्रोप्रायटर, श्री संतोष बुरेवार (मयत) यांची स्‍वाक्षरी असून त्‍यावर फर्मचा शिक्‍का आहे. तसेच दि.11.12.2005 ते 07.10.2010 दरम्यान दिलेल्या रकमेच्या दाखल पावत्यानुसार तक्रारकर्त्याने वि.प.ला वेळोवेळी एकूण रु.30,000/- दिल्याचे स्पष्ट होते. सदर दस्‍तऐवजावरुन तक्रारकर्ता वि.प.चा ग्राहक असल्‍याचे दिसून येते. वि.प.ने मा सर्वोच्च न्यायालयाच्या ‘Ganeshlal v/s Shyam’ या प्रकरणामधील निवाड्याचा आधार घेत खुल्या भूखंड व्यवहारसंबंधी वाद ग्रा.सं.कायद्या अंतर्गत येत नसल्याचे निवेदन दिले पण इसारपत्र तरतुदींनुसार सदर लेआऊट विकास/मंजूरी, अकृषक (एन.ए.टी.पी.) करण्याची सेवा (service), देण्याची जबाबदारी वि.प.ने स्वीकारल्याचे स्पष्ट दिसते. त्यामुळे वि.प.ची सेवा पुरवठादार  म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ग्रा.सं.कायदा कलम 2(1)(d) नुसार ‘ग्राहक’, आणि कलम 2(1)(o) नुसार ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. त्यामुळे वि.प.ने सादर केलेला निवाडा प्रस्तुत प्रकरणी लागू नसल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे. तसेच विवादीत व्यवहार ही वैयक्तिक सेवा असल्याचा वि.प.चा आक्षेप निरर्थक असल्याचे मंचाचे मत आहे. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास आश्वासित असल्याने या मंचाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. तसेच वि.प.ने शेत जमिनीचे लेआऊट द्वारे बेकायदेशीर "प्लॉटिंग' करून व अश्या प्रकारचे व्यवहार करून मुळातच अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब केल्याचे स्पष्ट होते.

ii).               प्रस्‍तुत प्रकरणी तक्रारकर्त्याची रक्‍कम विरुध्‍दपक्षाकडे जमा असल्‍यामुळे सदर रकमेचा वापर विरुध्‍दपक्ष आजतागायत करीत आहे, तसेच प्रस्तुत सौदा प्रकरणी विवादीत भूखंडाचे विक्रीपत्र/ताबा आजपर्यंत करुन दिलेले नाही. त्‍यामुळे तक्रार दाखल करण्‍याचे कारण सतत घडत असल्‍याने तक्रार मुदतबाह्य नसल्याचे मंचाचे स्‍पष्‍ट मत आहे. त्यासाठी हे न्‍यायमंच मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर आपली भिस्‍त ठेवीत आहे- “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs.Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. त्‍यामुळे वि.प.ने सदर तक्रार मुदतबाह्य असल्‍याचा जो आक्षेप घेतला आहे तो निरस्‍त ठरतो असे मंचाचे मत आहे.

iii).        ग्रा.सं.कायदा कलम 12 अंतर्गत तक्रारकर्त्याने खुला भूखंड खरेदीसंबंधी प्रस्तुत तक्रार दाखल केली पण खुला भूखंड/अचल संपत्‍ती ही The Sales of Goods Act, 1930, कलम 2 (7) अन्वये ‘वस्‍तू’ या सदरात मोडत नसल्‍याने वि.प.ने तक्रार खारीज करण्‍याची मागणी केली. तसेच सदर प्रकरणी खुला भुखंड हस्‍तांतरीत करण्‍याची बाब असल्‍याने सेवा देण्‍याचा बाब उत्‍पन्‍न होत नसल्याचे निवेदन दिले. वरील परिच्छेदत नमूद केल्यानुसार प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ (Consumer) आणि ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध असल्याचे स्पष्ट होते. त्यामुळे प्रस्तुत तक्रार वि.प.च्या सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीबाबत असल्याने वि.प.चा सदर आक्षेप निरर्थक व फेटाळण्यायोग्य असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.

iv).        वि.प.ने अनेक दस्‍तऐवजांवर वेगवेगळया हस्‍ताक्षरामध्‍ये रीकाम्‍या जागा भरल्‍याचे नमूद करुन त्‍या संतोष बुर्रेवार यांच्‍या हस्‍ताक्षरामध्‍ये नसल्‍याने त्‍या संशयास्‍पद असून बनावटी व खोटे दस्‍तऐवज असल्‍याचे त्‍यांचे म्‍हणणे आहे पण वि.प. ही बाब केवळ तक्रारीस उत्‍तर दाखल करतांना नमूद करीत आहे. मात्र त्‍यांच्‍याविरुध्‍द सदर फसवणूकीबाबत कुठलीही कारवाई केल्‍याचे किंवा अन्य संबंधित अधिकार्‍यांकडे तक्रार केल्या संबंधी कुठलाही दस्तऐवज सादर केला नाही. त्‍यामुळे वि.प.चा सदर बचाव पुराव्‍याअभावी मान्‍य करण्‍यायोग्‍य नसल्याचे मंचाचे मत आहे.

v).         तक्रारीचे स्वरूप लक्षात घेता तक्रार दिवाणी कोर्टात दाखल करणे आवश्यक असल्याचा आक्षेप वि.प.ने घेतला पण प्रस्तुत प्रकरणातील तथ्ये व वस्तुस्थिती लक्षात घेता व मंचासमोर तक्रार दाखल करण्याचा ग्राहक सरंक्षण कायदा 1986, कलम 3 नुसार ग्राहकास उपलब्ध असलेला अतिरिक्‍त व दिवाणी स्‍वरुपाचा कायदेशिर हक्‍क लक्षात घेता प्रस्तुत तक्रारीचे निवारण मंचाद्वारे करणे शक्य असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.

vi).        प्रस्‍तुत प्रकरणी दाखल दस्तऐवज क्र. 1 ते 3 नुसार तक्रारकर्ता व वि.प. दरम्यान भूखंड विक्रीबद्दल व्यवहार झाल्याचे स्पष्ट दिसते. वादाचा मुद्दा हा आहे की, सदरच्‍या भूखंडाचा ताबा/विक्रीपत्र करून देण्यास टाळाटाळ केल्‍याचे दिसते. वि.प. चे पती संतोष बुर्रेवारचे अचानक निधन झाल्‍यावर त्‍यांच्‍यावर करोडो रुपयांचे आर्थिक कर्ज होते. संतोष बुर्रेवारचा कुठलाही व्‍यवहार अंगीकारलेला नसल्याने सदर तक्रार खारीज करण्‍याची मागणी केली आहे. तक्रारकर्त्‍याच्‍या म्‍हणण्‍याप्रमाणे प्रोप्रायटर, श्री संतोष बुरेवार (मयत) मृत्‍युनंतर त्‍यांची वारस पत्नी, वि.प. ही कायदेशिर वारस असल्याने सदरचा व्‍यवहार त्‍यांना बंधनकारक आहे. तक्रारकर्त्याच्‍या निवेदनाशी आम्ही सहमत आहोत, कारण मे. पवनसुत रीएल ईस्‍टेट अँड लँड डेव्‍हलपर्स ही एक प्रोप्रायटरी फर्म आहे, तिचे मुळ प्रोप्रायटर हे श्री संतोष बुरेवार होते. यापूर्वी वि.प. विरुद्धच्या अन्य तक्रारीत (तक्रार क CC/16/3 –शामराव पुनजी धुंदे  विरुद्ध मे. पवनसुत रीएल ईस्‍टेट अँड लँड डेव्‍हलपर्स - आदेश पारित दि 24.06.2019) मंचासमोर दि.11.10.2013 रोजीची वृत्तपत्रातील जाहीर सूचना सादर करण्यात आली होती. त्यामधील निवेदनानुसार पवनसुत फर्म च्या नावाने असलेल्या मिळकतीवर मयत वारस नामंतरणाद्वारे वारसदारांच्या नावांची नोंद करण्याची प्रक्रिया सुरू केल्याचे स्पष्टपणे नमूद आहे.  सदर बाब वि.प.ने अमान्य केली नव्हती. कायद्यानुसार प्रोप्रायटरची जबाबदारी ही अनिर्बंधीत (Unlimited Liability)  असते.  मुळ प्रोप्रायटरच्‍या मृत्‍यु प्रश्‍चात त्‍यांचे कायदेशिर वारस, पत्नी /प्रतींनिधी हे प्रोप्रायटर/फर्मच्‍या देयतेसाठी (liabilities) उत्तरदायी असतात. वि.प. व श्री संतोष बुरेवार (मयत) हे विभक्त झाले होते असा कुठलही दस्तऐवज मंचासमोर सादर नाही व त्यांनी प्रोप्रायटर म्हणून व्यवसायात कमावलेली मालमत्ता/पैसा कुटुंबात वि.प. पत्नीला न देता अन्य व्यक्तीस दिल्याबद्दल कुठलाही दस्तऐवज सादर नाही. वि.प.ने पोलिस निरीक्षक, आर्थिक गुन्हे शाखा, नागपुर यांचे दि 21.05.2014 रोजीचे पत्र सादर केले करून पवनसुत फर्मचे ऑफिस सील केल्याचे नमूद केले पण सदर पत्रात देखील वि.प.चा उल्लेख कार्यालयाचे मालक असा केल्याचे स्पष्ट दिसते. त्यामुळे संभाव्यतेच्या शक्यतेचा (Preponderance of probability) विचार करता वि.प.चे पती प्रोप्रायटर,श्री संतोष बुरेवार (मयत) यांच्या मृत्‍युनंतर वारस पत्नी, वि.प.ला कुठलीही संपत्ती मिळाली नसल्याचे निवेदन विश्वासार्ह नसल्याचे व देयता टाळण्याच्या उद्देशाने दिल्याचे मंचाचे मत आहे. गरजू ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून भूखंडाचे व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून रक्कमा स्वीकारणे व नंतर तांत्रिक मुद्दे पुढे करून भूखंड अथवा त्यापोटी स्वीकारलेली रक्कम परत देण्यास नकार देण्याची वि.प.ची कृती पूर्णता अयोग्य असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे. त्यामुळे प्रस्तुत प्रकरणी श्री संतोष बुरेवार(मयत) यांच्या पत्नी श्रीमती ज्ञानदेवी संतोष बुर्रेवार, वि.प.सदर व्यवहारामुळे असणारी दिवाणी स्वरूपाची जबाबदारी पार पाडण्यास जबाबदार असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.

     मा सर्वोच्च न्यायालयाने खालील निवाड्यात प्रोप्रायटरी फर्मच्या व्यवहारासंबंधी प्रोप्रायटरच्‍या मृत्‍यु प्रश्‍चात त्‍यांचे कायदेशिर वारस/प्रतिंनिधी दावा दाखल करण्यास अथवा त्यांच्या विरुद्ध दावा दाखल केला जाऊ शकतो असे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहे. सदर निरीक्षण प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे स्पष्ट होते.

AIR 1999 SC 1484 (M/s.Ashok Transport Agency vs Awadhesh Kumar & anr.

7. In the present case A.C. Basu, Proprietor of Ashok Transport Agency, had died before the date of the institution of the suit and on the date of the institution of the suit, the proprietary concern was not in existence. Only the legal representatives of A.C. Basu could be sued with regard to any cause of action arising against A.C. Basu in connection with the proprietary business. ................................

     ग्रा.सं.कायदा कलम 13(7) नुसार मंचासमोरील तक्रारीत तक्रारकर्ता किंवा विरुद्धपक्ष यांच्यापैकी कोणाचाही मृत्यू झाल्यास सिविल प्रोसीजर कोड 1908, ऑर्डर XXII मधील तरतुदी लागू राहतील असे स्पष्टपणे नमूद केले आहे.

13             (7)        In the event of death of a complainant who is a consumer or of the opposite party against whom the complaint has been filed, the provisions of Order XXII of the First Schedule to the Code of Civil Procedure, 1908 (5 of 1908) shall apply subject to the modification that every reference therein to the plaintiff and the defendant shall be construed as reference to a complainant or the opposite party, as the case may be.

वरील संपूर्ण तथ्ये/वस्तुस्थिती व कायदेशीर तरतुदींचा विचार करता वि.प.चे सर्व प्राथमिक आक्षेप व तक्रार खारीज करण्याचा अर्ज मान्य करण्यायोग्य नसल्याने फेटाळण्यात येतात.

7.               तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला दि.07.10.2010 पर्यंत रकमा दिल्‍याचे दिसून येते. तसेच सदर रकमा या हप्‍त्‍याप्रमाणे देण्‍यात आलेल्‍या आहेत. इसार पत्राचे अवलोकन केले असता त्‍यावर विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची मुदत ही दि.26.12.2005 ते 26.12.2007 अशी दर्शविण्‍यात आलेली आहे. सदर प्रकरणात दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रतींचे मंचाने अवलोकन केले असता वि.प.ला भुखंडाच्‍या किमतीबाबत रु.30,000/- दिल्‍याचे पावत्‍यांवरुन दिसून येते. याचाच अर्थ, तक्रारकर्त्‍याने 100 % रक्‍कम वि.प.ला दिलेली आहे आणि विक्री पत्र करून देण्याच्या मागणी करता तो वि.प.च्‍या कार्यालयात गेली असता कार्यालय बंद असल्‍याचे त्याच्या निदर्शनास आले. तक्रारकर्त्‍याचे सदर कथन मान्‍य करण्‍यायोग्‍य आहे वि.प.ने ग्राहकास द्यावयाच्‍या सेवेत निष्‍काळजीपणा केल्याचे दिसून येते. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात,बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

प्रस्तुत प्रकरणात देखील वि.प.ला लेआऊटसाठी, ‘एनएटीपी (NATP)’, मंजूरी मिळाली असल्याबद्दल कोणतेही दस्तऐवज मंचासमोर दाखल नाहीत. त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याला 100% रक्‍कम अदा करुनदेखील सदर भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित राहावे लागले. मंचाचे मते श्री संतोष बुरेवार(मयत) यांच्या मृत्यू नंतर वि.प.जर सदर मंजूरी घेऊ शकत नव्हता तर तसे त्‍याने तक्रारकर्त्याला त्‍याची अडचण कळवून स्विकारलेली रक्‍कम ही व्‍याजासह परत करणे आवश्‍यक होते पण तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प.आजतागायत करत आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते.

8.         तक्रारकर्त्याने विवादित भुखंडाची विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश देण्याची विनंती केली असली तरी लेआऊट विकास/मंजूरी संबंधी कामे पूर्ण झाल्याबद्दल कुठलेच दस्तऐवज सादर केले नाहीत. विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश कागदोपत्रीच राहण्याची शक्यता वाटते त्यामुळे तसे आदेश न देता तक्रारकर्त्याच्या मागणीनुसार शासन निर्धारित आजच्‍या रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मूल्य अथवा तक्रारकर्त्याने अदा केलेली रक्कम दंडात्मक व्याजासह परत करण्याचे आदेश देणे न्यायोचित ठरते. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्‍या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात भूखंडाचा/फ्लॅट चा ताबा न देता तक्रारकर्त्‍याला जमा केलेली रक्‍कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्‍यांचे झालेले नुकसान भरुन निघण्‍यासाठी जास्‍त व्‍याजदर मंजुर करण्‍याचे आदेश दिलेले आहे. तसेच, मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेला निवाड्यामधील नुकसानभरपाई व व्याजदरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Gurukripa Housing Agency - Versus- Ravindra s/o. Shamraoji Kale, First Appeal  No. A/09/703, Judgment Dated 04/01/2018.”. येथे विशेष नमूद करण्यात येते की तक्रारकर्त्याने एकूण संपूर्ण देय रक्कम रु.30,000/- दिली आहे शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान यांचा विचार करता मंचाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्याला शासन निर्धारित आजच्‍या रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार भूखंडाचे मूल्य अथवा त्याने अदा केलेली रक्‍कम दंडात्मक व्‍याजासह परत करावी.

9.               वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम सन 2005 पासून स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे व तक्रारकर्त्‍याला भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्‍यामुळे वि.प.च्‍या अशा वागण्‍याने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक, आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. तसेच मंचासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. त्यामुळे तक्रारकर्ता मानसिक, शारिरी‍क त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे मंचाचे मत आहे.

                 उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन  मंच सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

- आ दे श –

1.   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍याने तक्रारकर्त्‍याला विवादीत (एकूण क्षेत्रफळ 1500 चौ.फु) भुखंडासाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित आजच्‍या रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य द्यावे.

किंवा

वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला रु.30,000/- दि.07.10.2010 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18 टक्‍के व्‍याजासह परत करावे.

वरील दोन्ही पर्यायामधील जास्त देय असलेली रक्कम वि.प.ने तक्रारकर्त्‍यास द्यावी.

2.   वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक, मानसिक, त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.5,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.5,000/- द्यावे.

3.   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसात करावी.

4.   आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.