श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               तक्रारकर्तीने सदर तक्रार ग्रा.सं.का.चे कलम 12 अन्‍वये वि.प.ने भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याकरीता रक्‍कम घेऊन विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने व दिलेली रक्‍कम परत न केल्‍याने दाखल केलेली आहे. वि.प.क्र. 1 ही जमिनी खरेदी विक्रीचा व  त्‍यावर भुखंड पाडून ते ग्राहकांना विकण्‍याचा व्‍यवसाय करणारी कंपनी असून ती वि.प.क्र. 2 व 3 चालवित आहे. 

2.               तक्रारकर्तीची तक्रार अशी आहे की, त्‍यांनी वि.प.कडून मौजा-थारा, ता.उमरेड, जि.नागपूर, प.ह.क्र.14, ख. क्र. 20 मधील भुखंड क्र. 67 प्रत्‍येकी क्षेत्रफळ 1500 चौ.फु.चे एकूण किंमत रु.37,500/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा करार बयाना प्रत्‍येकी रु.5,000/- रोख देऊन दि.19.03.2006 रोजी केला. सदर बयानाप्रमाणे उर्वरित रक्‍कम ही हप्‍तेवारीने द्यावयाची होती व तक्रारकर्तीने वि.प.ला हप्‍तेवारीने एकूण रु.37,500/- पैकी रु.33,000/- दिले व उर्वरित रक्‍कम वि.प.ला देण्‍याकरीता गेला असता त्‍याचे कार्यालय बंद दिसले. अधिक विचारणा केल्‍यावर कुठलीही माहिती दिली नाही व विक्रीपत्र नोंदविण्‍याकरीता टाळाटाळ केली. तक्रारकर्तीने चौकशी केल्‍यावर त्‍याला असे कळले की, उभय पक्षांमध्‍ये ज्‍या जमिनीच्‍या विक्रीबाबत व्‍यवहार झाला होता ती जमिन मुळात वि.प.च्‍या नावावर नव्‍हते. तक्रारकर्तीला त्‍याची फसवणूक झाल्‍याचे लक्षात आल्‍यावर त्‍याने पोलीस स्‍टेशनला रीतसर तक्रार केली. तक्रारकर्तीने रक्‍कम परत मिळण्‍याकरीता वारंवार वि.प.च्‍या कार्यालयाला भेट दिली व रक्‍कम परत मागितली. परंतू वि.प.ने त्‍याला कुठलीही दाद दिली नाही, म्‍हणून तक्रारकर्तीने सदर तक्रार मंचासमोर दाखल करुन दिलेली रक्‍कम ही व्‍याजासह परत मिळावी, मानसिक, शारिरीक व आर्थिक त्रासाबाबत भरपाई मिळावी अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर तक्रारीची नोटीस वि.प.क्र. 1 ते 3 यांना नोटीस तामिल होऊनही वि.प.क्र. 1 ते 3 मंचासमोर हजर न झाल्‍याने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्‍यात आला.

4.               मंचाने तक्रारकर्तीचे वकीलांचा युक्‍तीवाद ऐकला. वि.प.क्र. 1 ते 3  यांचा पुकारा केला असता ते गैरहजर. मंचाने तक्रारीत दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता मंचाचे निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

                             - नि ष्‍क र्ष –

5.               तक्रारकर्तीने दि.19.03.2006 रोजी करण्‍यात आलेल्‍या इसार पत्र व बयाना पत्र याचे अवलोकन केले असता उभय पक्षामध्‍ये मौजा-थारा, ता.उमरेड, जि.नागपूर, प.ह.क्र.14, सर्व्‍हे क्र. 20 मधील भुखंड क्र. 67 प्रत्‍येकी क्षेत्रफळ  1500 चौ.फु.चे एकूण किंमत रु.37,500/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा करार झाल्‍याचे दिसून येते. सदर दस्‍तऐवजांवर वि.प.च्‍या प्रोप्रायटरची स्‍वाक्षरी असून त्‍यावर फर्मचा शिक्‍का आहे. सदर दस्‍तऐवजावरुन वि.प.चा तक्रारकर्ती ग्राहक असल्‍याचे दिसून येते. बयाणापत्र तरतुदीं नुसार सदर लेआऊट विकास/मंजूरी, अकृषक करण्याची जबाबदारी वि.प.ने स्वीकारल्याचे दिसते. त्यामुळे वि.प. ची सेवा पुरवठादार (Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. त्यामुळे प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ आणि ‘सेवादाता’ हा संबंध दिसून येतो. तक्रारीतील आर्थिक मर्यादा आणि अद्याप भूखंडाचे विक्रीपत्र/ताबा न मिळाल्‍याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्‍याने कालमर्यादा याबाबत कुठलाही वाद नसल्याचे मंचाचे मत आहे. सदर तक्रार मंचासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्‍याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.

6.               तक्रारकर्तीने वि.प.ला दि.09.11.2011 पर्यंत रकमा दिल्‍याचे दिसून येते. तसेच सदर रकमा या हप्‍त्‍याप्रमाणे देण्‍यात आलेल्‍या आहेत. इसार पत्राचे अवलोकन केले असता त्‍यावर विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची मुदत ही 19.03.2006 ते 19.03.2008 अशी दर्शविण्‍यात आलेली आहे. सदर प्रकरणात दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रतींचे मंचाने अवलोकन केले असता वि.प.ला भुखंडाच्‍या किमतीबाबत रु.33,000/- दिल्‍याचे पावत्‍यांवरुन दिसून येते. याचाच अर्थ, तक्रारकर्तीने जवळ-पास 88% रक्‍कम वि.प.ला दिलेली आहे आणि उर्वरित रक्‍कम देण्‍यास तो वि.प.च्‍या कार्यालयात गेला असता कार्यालय बंद असल्‍याचे त्‍याच्‍या निदर्शनास आले. तक्रारकर्तीचे सदर कथन मान्‍य करण्‍यायोग्‍य आहे कारण एकूण किंमतीबाबत जास्‍त रक्‍कम दिल्‍यावर छोटयाशा रकमेकरीता विक्रीपत्र नोंदणी भुखंड खरेदीदार थांबणार नाही. वि.प. ग्राहकास द्यावयाच्‍या सेवेत अक्षम्‍य निष्‍काळजीपणा करीत होता यावरुन दिसून येते. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात,बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

प्रस्तुत प्रकरणात देखील वि.प.ला लेआऊटसाठी, ‘एनएटीपी (NATP)’, मंजूरी मिळाली असल्याबद्दल कोणतेही दस्तऐवज मंचासमोर दाखल नाहीत. त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याला 88% रक्‍कम अदा करुनदेखील सदर भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित राहावे लागत आहे. मंचाचे मते वि.प. जर सदर मंजूरी घेऊ शकत नव्‍हता तर तसे त्‍याने तक्रारकर्तीला त्‍याची अडचण कळवून त्‍यांचेकडून स्विकारलेली रक्‍कम ही व्‍याजासह परत करणे आवश्‍यक होते पण तक्रारकर्तीकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प.आजतागायत करत आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटि व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते.

7.               तक्रारकर्तीचे म्‍हणणे आहे की, त्‍याला सदर विवादित जमिन ही वि.प.च्‍या नावावर नसल्‍याचे माहित झाल्‍याने त्‍याने मंचासमोर तक्रार व पोलिस स्‍टेशनला तक्रार केली. वि.प.ने मात्र मंचासमोर येऊन सदर बाब नाकारलेली नाही. याचाच अर्थ वि.प.च्‍या नावावर विवादित जमिन नव्‍हती. तरीही वि.प.ने तक्रारकर्त्‍यासोबत विक्रीचा करारनामा करुन त्‍याबाबत रक्‍कम प्राप्‍त केलेली आहे. वि.प.ची सदर कृती ही अनुचित व्‍यापार प्रथेचा अवलंब करणारी आहे आणि वि.प.ने अवैधरीत्‍या रक्‍कम भुखंडाच्‍या नावावर घेऊन तक्रारकर्तीची फसवणूक केलेली आहे. तक्रारकर्तीची तक्रार मंचात दाखल झाल्‍यानंतर नोटीस तामिल होऊनदेखील वि.प. मंचासमोर उपस्थित झाला नाही अथवा तक्रारीस व दस्‍तऐवजांना समर्पक उत्‍तर देऊन ते खोडून काढलेले नाही. त्‍यामुळे वि.प.ला या सर्व बाबी मान्‍य असाव्‍या असा त्‍यातून अर्थ निघतो. तक्रारकर्तीची तक्रार दाद मिळण्‍यास पात्र असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.

8.         मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्‍या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात भूखंडाचा/फ्लॅट चा ताबा न देता तक्रारकर्त्‍याला जमा केलेली रक्‍कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्‍यांचे झालेले नुकसान भरुन निघण्‍यासाठी जास्‍त व्‍याजदर मंजुर करण्‍याचे आदेश दिलेले आहे. तसेच, मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेला निवाड्यामधील नुकसानभरपाई व व्याजदरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Gurukripa Housing Agency – Versus- Ravindra s/o. Shamraoji Kale, First Appeal  No. A/09/703, Judgment Dated 04/01/2018.”. येथे विशेष नमूद करण्यात येते की तक्रारकर्तीने 88% रक्कम दिली आहे आणि उर्वरित जमा करण्यास तयार होती. शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्तीचे झालेले नुकसान यांचा विचार करता मंचाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्तीला त्‍याने अदा केलेली रक्‍कम दंडात्मक व्‍याजासह परत करावी किंवा तक्रारकर्तीला आजच्‍या शासन निर्धारित बाजार भावाप्रमाणे या  भुखंडाची किंमत (तक्रारकर्तीने विवादीत व्यवहार प्रकरणी ठरलेल्या एकूण देय रकमेपैकी प्रत्यक्ष जमा केलेल्या रकमेच्या प्रमाणानुसार) अदा करावी. वरील दोन्ही पर्यायामधील ज्‍याची रक्‍कम जास्‍त असेल त्‍या आदेशाचे वि.प.ने पालन करावे असा आदेश देणे न्‍यायोचित व वैध राहील.

9.               वि.प.ने तक्रारकर्तीची रक्‍कम सन 2006 पासून स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे व तक्रारकर्तीला भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्‍यामुळे वि.प.च्‍या अशा वागण्‍याने तक्रारकर्तीला मानसिक, आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. वि.प.वर कायदेशीर नोटीसची बजावणी करावी लागली. तसेच मंचासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. तक्रारकर्ती मानसिक, शारिरी‍क व आर्थिक त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे मंचाचे मत आहे.

                 उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन  मंच सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

- आ दे श –

1.   तक्रारकर्तीची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.क्र. 1 ते 3 ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍याने तक्रारकर्तीला रु.33,000/- ही रक्‍कम दि.09.11.2011 पासून रकमेच्‍या अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे. 15% व्‍याजासह परत करावी किंवा तक्रारकर्तीला आजच्‍या शासन निर्धारीत बाजार भावाप्रमाणे या भुखंडाची किंमत (तक्रारकर्तीने विवादीत व्यवहार प्रकरणी ठरलेल्या एकूण देय रकमेपैकी प्रत्यक्ष जमा केलेल्या रकमेच्या प्रमाणानुसार) अदा करावी. वरील दोन्ही पर्यायापैकी ज्‍याची रक्‍कम जास्‍त असेल त्‍या आदेशाचे वि.प.क्र. 1 ते 3 ने पालन करावे.

2.   वि.प.क्र. 1 ते 3 ने तक्रारकर्तीला शारिरीक, मानसिक, आर्थिक त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत  रु.15,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.5,000/- द्यावे.

3.   वि.प.क्र. 1 ते 3 ने आदेशाची पुर्तता संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे निकालपत्राची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसाचे आत करावी.

4.   आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.