श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्य  यांचे आदेशांन्वाये. 

 

1. तक्रारकर्त्याशने सदर तक्रार ग्रा.सं.का.चे कलम 12 अन्व.ये वि.प.ने भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्याेकरीता रक्कगम घेऊन विक्रीपत्र करुन न दिल्यालने व दिलेली रक्कडम परत न केल्याणने दाखल केलेली आहे. वि.प.क्र. 1 मे. पवनसुत रीएल ईस्टेकट अँड लँड डेव्हवलपर्स ही जमिनी खरेदी विक्रीचा, ती विकसित करण्यादचा व त्याेवर भुखंड पाडून ते ग्राहकांना विकण्यासचा व्यीवसाय करणारी कंपनी असून त्यायचे प्रोप्रायटर संतोष कोंडबाजी बुरेवार होते व त्यां चे निधन झाल्या्ने त्यांकची कायदेशीर वारस पत्नीा श्रीमती ज्ञानदेवी उर्फ संतोष बुर्रेवार वि.प.क्र. 3 आणि वि.प.क्र. 2 त्यांेचे भाऊ सुरेश कोंडबाजी बुर्रेवार सदर व्योवसाय पाहत आहे.  

 

2. तक्रारकर्त्यातची तक्रार अशी आहे की, त्यां नी वि.प.कडून मौजा-बोथली, ता.उमरेड, जि.नागपूर, प.ह.क्र.13, ख. क्र. 12 मधील भुखंड क्र. 81 एकूण क्षेत्रफळ 1614.6 चौ.फु.चे एकूण किंमत रु.32,292/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा करार बयाना  रु.8,000/- रोख देऊन दि. 06.12.2006 रोजी केला. सदर बयानाप्रमाणे उर्वरित रक्कनम ही हप्ते1वारीने द्यावयाची होती व तक्रारकर्त्याएने वि.प.ला वेळोवेळी एकूण रु.32,292/- दिले व वि.प.च्याा मागणीनुसार विकास शुल्कानची रक्क2म रु.12,000/- सुध्दा् दिली. विकास शुल्का4ची नोंद वि.प.ने त्यािच्यान रजिस्ट2र्डमध्येळ घेतली. परंतू पावती प्रदान केली नाही. तक्रारकर्त्यााने भुखंडाच्याण किमतीची पूर्ण रक्काम व विकास शुल्के दिल्या0ने, वि.प.ला विक्रीपत्र नोंदवून देण्यावकरीता विचारणा केल्या्वर त्या ने कुठलीही माहिती दिली नाही व विक्रीपत्र नोंदविण्याणकरीता टाळाटाळ केली. तक्रारकर्त्या्ने चौकशी केल्याहवर त्याीला असे कळले की, उभय पक्षांमध्ये  ज्याी जमिनीच्याा विक्रीबाबत व्यीवहार झाला होता ती जमिन मुळात वि.प.च्याा नावावर नव्हाती आणि त्या‍ जमिनीची कुठलीही कागदपत्रे वि.प.कडे नव्हतती. तक्रारकर्त्यावला त्यातची फसवणूक झाल्यानचे लक्षात आल्याावर त्यााने पोलीस स्टेतशनला रीतसर तक्रार केली. तक्रारकर्त्याणने रक्काम परत मिळण्यातकरीता वारंवार वि.प.च्या  कार्यालयाला भेट दिली व रक्किम परत मागितली. परंतू वि.प.ने त्याेला कुठलीही दाद दिली नाही, म्हकणून तक्रारकर्त्यािने सदर तक्रार मंचासमोर दाखल करुन दिलेली रक्करम रु.44,292/- व्या जासह परत मिळावी, मानसिक, शारिरीक व आर्थिक त्रासाबाबत भरपाई मिळावी अशा मागण्याी केलेल्याक आहेत. 

 

3. सदर तक्रारीची नोटीस वि.प.क्र. 1 ते 3 यांना नोटीस पाठविली असता त्यांीनी घेण्याटर नकार दिल्यााने व वि.प.क्र. 1 ते 3 मंचासमोर हजर न झाल्या ने त्यांीचेविरुध्दट एकतर्फी कारवाई चालविण्या चा आदेश पारित करण्यानत आला.

 

4. मंचाने तक्रारकर्त्या‍चे वकीलांचा युक्तीयवाद ऐकला. मंचाने तक्रारीत दाखल दस्तंऐवजांचे अवलोकन केले असता मंचाचे निष्कार्ष खालीलप्रमाणे. 

 

 

 

 

- नि ष्क  र्ष –

 

 

5. तक्रारकर्त्या ने दि.06.12.2006 रोजी करण्याात आलेल्याि इसार पत्र व बयाना पत्र याचे अवलोकन केले असता उभय पक्षामध्येच मौजा-बोथली, ता.उमरेड, जि.नागपूर, प.ह.क्र.13, ख. क्र. 12 मधील भुखंड क्र. 81 एकूण क्षेत्रफळ 1614.6 चौ.फु.चे एकूण किंमत रु.32,292/- मध्येा विकत घेण्यााचा करार झाल्यातचे दिसून येते. सदर दस्त ऐवजांवर वि.प.च्या- प्रोप्रायटरची स्वाेक्षरी असून त्या्वर फर्मचा शिक्काे आहे. सदर दस्त ऐवजावरुन वि.प.चा तक्रारकर्ता ग्राहक असल्या चे दिसून येते. वि.प.ने शेत जमिनीचे लेआऊट द्वारे बेकायदेशीर "प्लॉटिंग' करून व अश्या प्रकारचे व्यवहार करून मुळातच अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब केल्याचे सिद्ध होते. वि.प.ने शेत जमिनीचा व्यवहार केल्याने सदर लेआऊट विकास/मंजूरी, अकृषक करण्याची जबाबदारी वि.प.ची असल्याचे स्पष्ट होते. बयानापत्र तरतुदींनुसार सदर लेआऊट विकास/मंजूरी, अकृषक करण्याची जबाबदारी वि.प.ने स्वीकारल्याचे दिसते. त्यामुळे वि.प. ची सेवा पुरवठादार(Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. त्यामुळे प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्याामध्ये ‘ग्राहक’ आणि ‘सेवादाता’ हा संबंध दिसून येतो. तक्रारीतील आर्थिक मर्यादा आणि अद्याप भूखंडाचे विक्रीपत्र/ताबा न मिळाल्या ने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्यायने कालमर्यादा याबाबत कुठलाही वाद नसल्याचे मंचाचे मत आहे. सदर तक्रार मंचासमोर चालविण्या योग्यय असल्याीचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.

 

6. तक्रारकर्त्याचने वि.प.ला दि.03.02.2009 पर्यंत रकमा दिल्यादचे दिसून येते. तसेच सदर रकमा या हप्या य  प्रमाणे देण्या.त आलेल्या9 आहेत. इसार पत्राचे अवलोकन केले असता त्याकवर विक्रीपत्र नोंदवून देण्यादची मुदत ही 06.12.2006 ते 06.12.2008 अशी दर्शविण्यातत आलेली आहे. सदर प्रकरणात दाखल पावत्यांुच्याय प्रतींचे मंचाने अवलोकन केले असता वि.प.ला भुखंडाच्याो किमतीबाबत रु.25,000/- दिल्याोचे पावत्यांावरुन व किस्ता पुस्तिकेवरुन दिसून येते. याचाच अर्थ, तक्रारकर्त्यााने जवळ-पास 77% रक्करम वि.प.ला दिलेली आहे आणि उर्वरित रक्केम देण्याास तो वि.प.च्या् कार्यालयात गेला असता कार्यालय बंद असल्यारचे त्याचच्याच निदर्शनास आले. तक्रारकर्त्यारचे सदर कथन मान्यल करण्यालयोग्यर आहे कारण एकूण किंमतीबाबत 77% रक्कतम दिल्यालवर उर्वरित रकमेकरीता विक्रीपत्र नोंदणी भुखंड खरेदीदार थांबणार नाही. वि.प. ग्राहकास द्यावयाच्या‍ सेवेत अक्षम्यर निष्कापळजीपणा करीत होता यावरुन दिसून येते. मा.राष्ट्री य आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

 

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

 

प्रस्तुत प्रकरणात देखील वि.प.ला लेआऊटसाठी, ‘एनएटीपी (NATP)’, मंजूरी मिळाली असल्याबद्दल कोणतेही दस्तऐवज मंचासमोर दाखल नाहीत. त्यामुळे तक्रारकर्त्याTला 77% रक्कयम अदा करुनदेखील सदर भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित राहावे लागत आहे. मंचाचे मते वि.प. जर सदर मंजूरी घेऊ शकत नव्हनता तर तसे त्याहने तक्रारकर्त्याला त्या7ची अडचण कळवून त्यां चेकडून स्विकारलेली रक्कशम ही व्यााजासह परत करणे आवश्याक होते पण तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प.आजतागायत करत आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटि व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते.

 

7. तक्रारकर्त्याीचे म्ह णणे आहे की, त्याअला सदर विवादित जमिन ही वि.प.च्या‍ नावावर नसल्याहचे माहित झाल्या्ने त्यासने मंचासमोर तक्रार व पोलिस स्टेसशनला तक्रार केली. वि.प.ने मात्र मंचासमोर येऊन सदर बाब नाकारलेली नाही. याचाच अर्थ वि.प.च्याव नावावर विवादित जमिन नव्होती. तरीही वि.प.ने तक्रारकर्त्या‍सोबत विक्रीचा करारनामा करुन त्या्बाबत रक्कनम प्राप्त  केलेली आहे. वि.प.ची सदर कृती ही अनुचित व्यानपार प्रथेचा अवलंब करणारी आहे आणि वि.प.ने अवैधरीत्या  रक्करम भुखंडाच्यात नावावर घेऊन तक्रारकर्त्यापची फसवणूक केलेली आहे. तक्रारकर्त्याची तक्रार मंचात दाखल झाल्याकनंतर मंचातर्फे नोटीस पाठवून देखील वि.प. मंचासमोर उपस्थित झाला नाही अथवा तक्रारीस व दस्तंऐवजांना समर्पक उत्तहर देऊन ते खोडून काढलेले नाही. त्यासमुळे वि.प.ला या सर्व बाबी मान्य  असाव्यास असा त्यापतून अर्थ निघतो. तक्रारकर्त्यामची तक्रार दाद मिळण्या स पात्र असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.

 

8. मा.राष्ट्री य आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्याआ निवाड्यानुसार ज्यात प्रकरणात भूखंडाचा/फ्लॅट चा ताबा न देता तक्रारकर्त्यावला जमा केलेली रक्किम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्यांेचे झालेले नुकसान भरुन निघण्याकसाठी जास्ते व्यातजदर मंजुर करण्यारचे आदेश दिलेले आहे. तसेच, मा.राज्यी ग्राहक आयोग, महाराष्ट्रष राज्या, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेला निवाड्यामधील नुकसानभरपाई व व्याजदरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त  ठेवण्यात येते. “Gurukripa Housing Agency – Versus- Ravindra s/o. Shamraoji Kale, First Appeal  No. A/09/703, Judgment Dated 04/01/2018.”. शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्याDचे झालेले नुकसान यांचा विचार करता मंचाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्या.ला त्याeने अदा केलेली रक्कचम दंडात्मक व्यावजासह परत करण्याचे आदेश देणे न्याययोचित व वैध राहील. 

 

9. वि.प.ने तक्रारकर्त्यावची रक्कहम सन 2006 पासून स्व तःजवळ ठेवून आपल्याल व्य वसायाकरीता वापरलेली आहे व तक्रारकर्त्यायला भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्या‍मुळे वि.प.च्या  अशा वागण्याचने तक्रारकर्त्या्ला मानसिक, आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. वि.प.वर कायदेशीर नोटीसची बजावणी करावी लागली. तसेच मंचासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. तक्रारकर्ता मानसिक, शारिरी‍क व आर्थिक त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्यारस पात्र असल्याचे मंचाचे मत आहे. 

 

उपरोक्त् निष्किर्षावरुन  मंच सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे. 

 

 

 

 

 

 

 

 

- आ दे श –

 

 

 

1. तक्रारकर्त्यारची तक्रार अंशतः मंजूर करण्याणत येत असून वि.प.क्र. 1 ते 3 ला आदेश देण्यातत येतो की, त्यासने तक्रारकर्त्यादला रु.25,000/- ही रक्काम दि.03.02.2009 पासून तर रकमेच्याण अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18%  व्या जासह परत करावी. 

 

2. वि.प.क्र. 1 ते 3 ने तक्रारकर्त्यालला शारिरीक, मानसिक, आर्थिक त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.5,000/- व तक्रारीच्या् खर्चादाखल रु.5,000/- द्यावे. 

 

 

3. वि.प.क्र. 1 ते 3 ने आदेशाची पुर्तता संयुक्तशपणे किंवा पृथ्थदकपणे निकालपत्राची प्रत प्राप्तब झाल्या.पासून 30 दिवसाचे आत करावी.

 

4. आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्यद पुरविण्याात यावी.