सौ. मंजुश्री खनके, सदस्‍या यांचे आदेशांन्‍वये.
- आ दे श -
(पारित दिनांक – 30 सप्‍टेंबर, 2015)
1. तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार ग्रा.सं.का.चे कलम 12 अंतर्गत दाखल केलेली आहे. वि.प. ही प्रोप्रायटरी संस्‍था आहे. ते पवनसुत रीएल ईस्‍टेट अँड लँड डेव्‍हलपर्स या नावाने नोंदणी करुन प्‍लॉट खरेदी विक्रीचा व्‍यवसाय करतात. सदर तक्रारीचा थोडक्‍यात आशय असा की, तक्रारकर्त्‍याने वि.प.कडून मौजा – पीटीचुआ, ता.उमरेड, जि.नागपूर, प.ह.क्र.25, ख.क्र.6, भुखंड क्र. 86 भुखंडाचे एकूण क्षेत्रफळ 1614 चौ.फु. असून त्‍यांची एकूण किंमत रु.32,280/- होती व त्‍याबाबतचा करार दि.07.11.2006 रोजी उभय पक्षांमध्‍ये करण्‍यात आला. सदर कराराप्रमाणे रु.5,000/- बयाना म्‍हणून देण्‍यात आली व एकूण उर्वरित रक्‍कम रु.27,280/- तक्रारकर्त्‍याने हप्‍त्‍यांद्वारे वि.प.कडे रु.500/- हप्‍त्‍याप्रमाणे द्यावयाचे होते. तक्रारकर्त्‍याने एकूण रु.32,300/- वि.प.ला विविध धनादेशाद्वारे दिले. वि.प.ने सभा घेऊन प्‍लॉटधारकांना त्‍याच्‍या लेआऊटमधील कायदेशीर अडचणी दूर करुन खरेदीदारांना विक्रीपत्र करुन देण्‍याचे आश्‍वासन दिले. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला भेटून सदर भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन मिळण्‍याची मागणी केली. तेव्‍हाही संस्‍थेचे प्रोप्रायटर यांनी आताच विक्रीपत्र करुन देऊ शकत नाही असे सांगून टाळाटाळ केली असे तक्रारकर्त्‍याने आपल्‍या तक्रारीत म्‍हटले आहे. त्‍यानंतरही वि.प.कडे अनेक खरेदीधारकांनी भेट देऊन प्‍लॉटचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याची मागणी केली असता, संस्‍थेच्‍या प्रोप्रायटरचे निधन झाल्‍याने संस्‍थेच्‍या नविन प्रोप्रायटरने लेआऊटबद्दल असलेल्‍या कायदेशीर अडचणी आणि कायद्याच्‍या अडचणीमुळे प्‍लॉटधारकांना विक्रीपत्र करुन देणे शक्‍य नसल्‍याचे वि.प.ने सांगितले. नंतर वि.प.ने सभा घेऊन कायद्याची आडकाठी दूर करुन लवकरच विक्रीपत्र करुन देण्‍याची खात्री दिली. लोकमत वृत्‍तपत्रातही वि.प.ने प्रकाशित केले होते की, जेव्‍हाही वि.प.संस्‍थेच्‍या मालकीच्‍या जमिनीची कायदेशीर अडचण दूर होईल तेव्‍हा, वि.प. खरेदीदारांना विक्रीपत्र नोंदवून देतील असे जाहिरपणे कळविले होते. दि.09.10.2013 नंतर कधीही वि.प.ने सदर जमिनीसंबंधी कायदेशीर पूर्तता झाल्‍याचे कळविले नाही, म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने दि.08.11.2014 रोजी वि.प.ला कायदेशीर नोटीस पाठवून उर्वरित रक्‍कम घेऊन विक्रीपत्र करुन देण्‍याची विनंती केली. परंतू वि.प.ने विक्रीपत्र करुन देण्‍यासंबंधी कुठलीही कार्यवाही न केल्‍याने, म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने वि.प.विरुध्‍द मंचासमोर प्रकरण दाखल केले आणि उर्वरित रक्‍कम स्विकारुन विक्रीपत्र करुन द्यावे व तसेच वैकल्‍पीक प्रार्थना केली की, आजच्‍या शासकीय बाजार भावाप्रमाणे प्रस्‍तुत प्‍लॉटच्‍या क्षेत्रफळाएवढी जागा या लेआऊटमध्‍ये अन्‍य दुस-या लेआऊटमधील द्यावी, शारिरीक, मानसिक व आर्थिक त्रासापोटी नुकसान भरपाई व तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.
तक्रारकर्त्‍याने आपल्‍या तक्रारीचे पुष्‍ट्यर्थ पॉवर ऑफ अटर्नी, पोस्‍टाच्‍या पावत्‍या, नोटीस, ईसारपत्र, बयानापत्र, रक्‍कम भरल्‍याच्‍या पावत्‍या, लेआऊटचा नकाशा, वि.प.ने वर्तमानपत्रात जाहिर केलेली नोटीस, हप्‍तेवारीचे विवरण इ. दस्‍तऐवज तक्रारीसोबत दाखल केलेले आहेत.
2. वि.प.क्र. 1 व 2 ला मंचाने नोटीस बजावली असता नोटीस मिळूनही ते गैरहजर राहिल्‍याने मंचाने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित केला.
3. तक्रारकर्ता व विरुध्‍द पक्ष यांच्‍या परस्‍पर विरोधी विधानांवरुन खालिल मुद्दे मंचाच्‍या विचारार्थ घेण्‍यांत आले. त्‍यावरील मंचाचे निष्‍कर्ष व त्‍याबाबतची कारणमिमांसा पुढीलप्रमाणे.
मुद्दे निष्‍कर्ष
1) विरुध्‍द पक्षाने अनुचित व्‍यापार पध्‍दतीचा अवलंब केला आहे काय ? होय.
2) तक्रारकर्ता मागणीप्रमाणे दाद मिळण्‍यांस पात्र आहे काय ? अंशतः.
3) अंतिम आदेश काय ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
4. मुद्दा क्र.1 बाबत – तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीत नमूद केलेल्‍या भुखंडाचे विवरण, बयानापत्र, रक्‍कम दिल्‍याच्‍या पावत्‍या व वि.प.ने तक्रारकर्त्‍यास दोन्‍ही भुखंडाचा विक्रीचा करारनामा यांच्‍या प्रतीवरुन उभय पक्षांमध्‍ये तक्रारीत वर्णन केलेल्‍या भुखंडासंबंधी विक्रीचा करार झाला होता व त्‍यादाखल तक्रारकर्त्‍याने रु.21,300/- वि.प.ला दिल्‍याचे दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रतीवरुन स्‍पष्‍ट होते. तक्रारकर्त्‍याने जवळ-जवळ संपूर्ण रकमेचा भरणा केला असून, तसेच स्‍वतः वि.प.ने विक्रीचा करारनामा करण्‍याकरीता तक्रारकर्त्‍यास इसारपत्रात कबूल करुनही आजपावेतो विक्रीपत्र करुन देण्‍यास किंवा उर्वरित रक्‍कम घेऊन तक्रारकर्त्‍याला नोटीस देऊन विक्रीपत्र करुन घेण्‍याकरीता कुठलेही पत्र, सुचना किंवा नोटीस दिलेली नाही. तक्रारकर्त्‍याने विक्रीपत्राची मागणी केल्‍यावरही वि.प.ने त्‍याची बाजू मांडण्‍याकरीता सदर लेआऊटचे अकृषीकरण व लेआऊट मंजूरी मिळाली आहे व भुखंड धारकाने येऊन विक्रीपत्र करुन घेण्‍याबाबत कुठलीही माहिती किंवा सुचना भुखंडधारकांना दिलेली नाही. तसेच तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीत नमूद केले आहे की, वि.प.ने वृत्‍तपत्रात जाहिरपणे कळविले की, सदर जमिनीचे विक्रीपत्र करण्‍यासाठी कायदेशीर बाबींची पूर्तता झालेली नाही आणि ती लवकरात लवकर करुन घेण्‍याची कार्यवाही वि.प. करीत आहे आणि ती पूर्ण झाल्‍यावरच वि.प. हे पंजिकृत विक्रीपत्र करुन देऊ शकतील. परंतू पुढे ही कार्यवाही पूर्ण झाली की नाही याबाबतचा कुठलाही पुरावा तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेला नाही. तसेच वि.प.नेही विक्रीपत्र करण्‍यासाठी कुठलेही पावले उचलले नाही, ही वि.प.ने अनुसरलेली अनुचित व्‍यापारी प्रथा होय असे मंचाचे मत आहे. करिता मुद्दा क्र. 1 चे उत्‍तर होकारार्थी नोंदवित आहे.
5. मुद्दा क्र. 2 व 3 बाबत – तक्रारकर्त्‍याने प्‍लॉटच्‍या किमतीदाखल वि.प.ला जवळ-जवळ संपूर्ण रक्‍कम दिलेली आहे. वि.प. सदर भुखंडांचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याकरीता टाळाटाळ करीत आहे व भुखंडाचे अकृषीकरण झाले आहे किंवा नाही लेआऊटच्‍या नकाशाला मंजूरी मिळाली की नाही याबाबत भुखंड धारकास सुचित करीत नाही, यावरुन सदर लेआऊटचे एन.ए.टी.पी. झालेले नाही असा निष्‍कर्ष निघतो. तसेच तक्रारकर्त्‍यानेही सदर लेआऊटच्‍या नकाशास संबंधित विभागाकडून मंजूरी मिळाली की नाही किंवा लेआऊटचे अकृषीकरण झालेले आहे किंवा नाही याबाबत कुठलेही दस्‍तऐवज मंचासमोर दाखल केलेले नाही, त्‍यामुळे सदर विवादित लेआऊट हे अकृषक म्‍हणून वापराकरीता मुक्‍त करण्‍यात आले व लेआऊटचा नकाश मंजूरीप्राप्‍त आहे हे मंचासमोर कागदपत्राअभावी स्‍पष्‍ट होत नाही. आपली तक्रार सिध्‍द करण्‍याची जबाबदारी तक्रारकर्त्‍याची आहे, तेव्‍हा तक्रारकर्त्‍याने मंचासमोर तक्रार दाखल केल्‍यानंतर व तक्रारीत विक्रीपत्राची मागणी केल्‍यामुळे संबंधित विभागाने लेआऊटला व त्‍याच्‍या नकाशाला मंजूरी मिळाल्‍याचे दस्‍तऐवज दाखल करणे क्रमप्राप्‍त होते. तसेच तक्रारकर्त्‍याने स्‍वतःच तक्रारीत नमूद केले आहे की, कायदेशीर बाबीची पूर्तता झालेली नाही हे वि.प.ने वर्तमानपत्रात जाहिर केले होते. या सर्व बाबींचा विचार करता मंच या निष्‍कर्षाप्रत पोहोचले आहे की, तक्रारकर्ता हा प्रार्थनेतील मागणीप्रमाणे विक्रीपत्र प्राप्‍त करुन घेण्‍यास पात्र होत नाही.
तक्रारकर्त्‍याने आपल्‍या तक्रारीत स्‍वतःच केवळ रु.32,300/- चा भरणा प्‍लॉटच्‍या किमतीबाबत केलेला आहे असे तक्रारीचे परिच्‍छेद क्र. 4 मध्‍ये नमूद केलेले आहे. प्रत्‍यक्षात मात्र मंचाने दाखल पावत्‍यांचे अवलोकन केले असता तक्रारकर्त्‍याने रु. 21,300/- चा भरणा वि.प.कडे केल्‍याचे दिसून येते. तसेच तक्रारकर्त्‍याने ईसारपत्रातील अटीप्रमाणे विहित कालावधीत रकमेचा भरणा केल्‍याचे दिसून येत नाही. तसेच करारनाम्‍यात स्‍पष्‍टपणे नमूद आहे की, विहित कालावधीत रकमेचा भरणा केला नाहीतर सदर भुखंडधारकांना विक्रीपत्र करुन देता येणार नाही व भरण्‍यात आलेली रक्‍कम पचित होईल आणि सदर भुखंड दुस-यांना विकण्‍यास वि.प. स्‍वतंत्र राहील. यानंतर तक्रारकर्त्‍याने आपल्‍या प्रार्थनेत वैकल्‍पीक प्रार्थना केली आहे की, सदर लेआऊटमध्‍ये भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देऊ शकत नसतील तर अन्‍य लेआऊटमध्‍ये तेवढ्याच क्षेत्रफळाच्‍या दुस-या भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन द्यावे. परंतू तक्रारकर्त्‍याने केलेल्‍या या प्रार्थनेच्‍या अनुषंगाने कुठलीही अट उभय पक्षांमध्‍ये झालेल्‍या करारनाम्‍यात नमूद असलेली दिसून येत नाही. तसेच वि.प.चे अन्‍य लेआऊट म्‍हणजे नेमके कुठले लेआऊट व त्‍याला लेआऊट मंजूरी व अकृषक वापराची परवानगी आहे किंवा नाही या सर्व बाबी तक्रारकर्त्‍याने मंचासमोर स्‍पष्‍ट न केल्‍याने दस्‍तऐवजांअभावी तक्रारकर्त्‍याची सदर वैकल्‍पीक मागणी मंच पूर्ण करु शकत नाही. तसेच याऊलट, करारनाम्‍यात स्‍पष्‍टपणे नमूद आहे की, सन 2008 पर्यंत रकमेचा भरणा करावयाचा आहे परंतू करारनाम्‍यातील रकमेचा भरणा करण्‍याची मुदत न वाढविता तक्रारकर्त्‍याने सन 2010 पर्यंत रकमेचा भरणा केल्‍याचे दिसून येते. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याची केवळ विक्रीपत्र करण्‍याची मागणी मंच मान्‍य करु शकत नाही, परंतू तक्रारकर्ता त्‍याने भरणा केलेली रक्‍कम रु. 21,300/- ही द.सा.द.शे. 12 टक्‍के व्‍याजासह दि.12.04.2011 पासून तर प्रत्‍यक्ष रकमेच्‍या अदाएगीपर्यंत तक्रारकर्त्‍यास द्यावी.
मंचाने सदर तक्रारीचा नोटीस वि.प.ला पाठविला होता, परंतू वि.प.ने मंचासमोर येऊन सदर तक्रार ही खोटी आहे किंवा तक्रारकर्त्‍याचे अभिकथन खोडून काढण्‍याकरीता कुठलेही जमिनीबाबत दस्‍तऐवज दाखल केले नाही किंवा मंचासमोर येऊन शपथपत्रावरील तक्रारकर्त्‍याची तक्रार नाकारलेली नाही, म्‍हणून तक्रारकर्ता मागणीप्रमाणे अंशतः स्‍वरुपात दाद मिळण्‍यास पात्र आहे.
तसेच तक्रारकर्त्‍याने शारिरीक, मानसिक व आर्थिक नुकसान भरपाईची मागणी केलेली आहे. मंचाचे मते तक्रारकर्ता शारिरीक, मानसिक व आर्थिक नुकसान भरपाईदाखल रु.5,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.3,000/- मिळण्‍यास पात्र आहे असे मंचाचे मत आहे.
उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन व दाखल दस्‍तऐवजांवरुन मंच सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- आ दे श -
1) तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अशंतः मंजूर करण्‍यात येते.
2) वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, तक्रारकर्त्‍याने भरणा केलेली रक्‍कम रु. 21,300/- ही द.सा.द.शे. 12 टक्‍के व्‍याजासह दि.12.04.2011 पासून तर प्रत्‍यक्ष रकमेच्‍या अदाएगीपर्यंत तक्रारकर्त्‍यास द्यावी.
3) वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक, मानसिक व आर्थिक नुकसान भरपाईदाखल रु.5,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.3,000/- द्यावे.
4) सदर आदेशाचे पालन वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍याचे दिनांकापासून एक महिन्‍याचे आत करावे.
