(द्वारा श्रीमती. माधुरी एस. विश्‍वरुपे - मा. सदस्‍या)
1. तक्रारदार यांची तक्रार थोडक्‍यात अशी की, तक्रारदार यांनी सामनेवाले यांचेकडुन सदनिका क्र. 105 ता. 19/10/2012 रोजीच्‍या नोंदणीकृत करारनाम्यानुसार विकत घेतली असुन कराराची नोंदणी फीस, मुद्रांक शुल्‍क भरणा केले आहे.तसेच सामनेवाले यांना तक्रारदार यांनी रु. 12,000/- मेन्‍टेनन्‍स चार्जेस, पाणी पुरवठा कनेक्‍शनसाठी कराराचे वेळी रोखीने अदा केले आहेत.
2. सामनेवाले यांनी तक्रारदारांकडे सर्व सदनिकाधारकांकडे Vat व Service Tax ची मागणी केली आहे. सामनेवाले यांना सदर इमारतीच्या मंजुर नकाशाप्रमाणे (G + 3) एवढया मजल्याचे बांधकामाची मंजुरी मिळाली असुन त्यांनी पाच मजल्याचे बांधकाम केले आहे.
3. तक्रारदार यांना सामनेवाले यांनी ता. 28/05/2013 रोजी सदनिकेचे ताबापत्राची प्रत देवुन ताबा दिला आहे. तथापी ताबा पावतीची मुळ प्रत दिली नाही अथवा तक्रारदार यांनी गृहकर्ज घेतलेल्या बँकेकडे दिलेली नाही.
4. तक्रारदार यांनी सदनिकेचा ताबा घेतला आहे तथापी सदनिकेमध्‍ये राहण्‍यासारखी परिस्थिती नसल्‍याने ते सदनिका क्र. 105 “कुसुम अपार्टमेंट” मध्‍ये राहणे शक्य नसल्‍याने जुन्या जागेत राहत आहेत. तक्रारदार यांच्या म्‍हणण्‍यानुसार सामनेवाले यांनी करारनाम्यामध्‍ये नमुद केल्‍यानुसार 735 चौ.फुट क्षेत्रफळाची सदनिका ताब्यामध्ये दिली नाही. तसेच सदनिकेच्या आतील बांधकामाच्‍या प्‍लॅनमध्‍ये करारनाम्यानंतर फेरबदल करुन किचन व बेडरुमच्या जागेमध्‍ये तक्रारदारांच्‍या संमतीशिवाय व माहीती न देता बदल केला आहे.
5. सामनेवाले यांनी सदर इमारतीच्या दुस-या व तिस-या मजल्‍यावरील बांधकामामध्‍ये फेरबदल केला असुन त्‍यामुळे तक्रारदारांच्‍या सदनिकेमध्‍ये गळती चालु झाली आहे. तिस-या व दुस-या मजल्‍यावरील ड्रेनेजचे पाण्‍याची गळती तक्रारदारांच्‍या सदनिकेमध्‍ये येत आहे. तसेच तक्रारदार यांच्या किचनमध्‍ये दुस-या मजल्‍यावरुन गळती सुरू झाली आहे. सामनेवाले यांनी इमारतीच्या बांधकामासाठी कमी दर्जाच्‍या मालाचा वापर केल्‍याने सदर गळती चालु झाली आहे.
6. तक्रारदार यांच्या इमारतीतील काही सदनिका जमिनीच्‍या मुळ मालकांनी घेतल्या असुन सदर सदनिकाधारक तक्रारदार यांना व इतर उर्वरित सदनिकाधारकांना त्‍यांच्‍या स्‍वतःच्‍या सदनिकेमध्‍ये जाण्‍यास मज्जाव करतात म्‍हणजेच सामनेवाले तक्रारदार व इतर सदनिकाधारकांना समाईक जागेचा वापर करण्‍यास मज्जाव केला आहे.
7. सामनेवाले यांनी तक्रारदार यांच्या सदनिकेतील इलेक्‍ट्रीक फिटींग योग्य प्रकारे केले नसुन सदनिकाधारकांच्‍या मिटर करीता जागा उपलब्ध केली नसल्‍याने तक्रारदार यांनी त्‍यांचे सदनिकेच्या दाराजवळ इलेक्‍ट्रीक मिटर बसवले आहे.
8. तक्रारदार यांनी सामनेवाले यांचेकडे वर नमुद असुविधा बाबत तोंडी व लेखी तक्रार देवुनही त्यांनी कोणताही प्रतिसाद दिला नाही. तक्रारदार यांनी ता. 22/02/2014 रोजी वकीलामार्फत कायदेशिर नोटिस पाठवुन ही सामनेवाले यांनी नोटिस प्रमाणे कार्यवाही केली नसल्‍याने व कोणताही प्रतिसाद न दिल्‍याने प्रस्तुत तक्रार दाखल केली आहे.
9. सामनेवाले यांनी मंचाची नोटिस स्विकारण्‍यास नकार दिला असल्‍याने सामनेवाले यांचे विरुध्‍द प्रस्तुत प्रकरण एकतर्फा चालविण्‍याबाबतचा आदेश मंचाने पारित केला. तक्रारदार यांनी पुरावा शपथपत्र व लेखी युक्तिवाद दाखल केला. तक्रारदार यांच्या वकीलांचा तोडी युक्तिवाद ऐकला. सबब मंच खालील निष्‍कर्ष काढत आहे.
10. कारण मिमांसा
अ. तक्रारदार यांनी सामनेवाले यांचे कडुन मौ. कशेळी, ता. भिवंडी, जि. ठाणे येथील सर्व्‍हे नं. 1 हिस्‍सा न. 9 या मिळकतीतील बांधकाम केलेली कुसुम को.ऑप. हॉ. सोसायटी जि., कशेळी इमारतीतील सदनिका क्र. 15 पहील्‍या मजल्‍यावरील 735 चौ.फुट क्षेत्रफळाची व रक्कम रु. 15,80,250/- एवढया किमतीची विकत घेतल्याबाबतच्या ता. 19/10/2012 रोजीच्‍या नोंदणीकृत करारनाम्याची प्रत मंचात दाखल आहेत.
ब. तक्रारदार यांच्या इमारतीच्या मुळ जमिन मालकांनी (land Owner) जितेंद्र जनार्धन पाटील यांनी सदर जमिनीवर G + 3 या मापाचे घर बांधण्‍यासाठी ग्राम पंचायत कशेळी यांचे कडुन ता. 27/02/2010 रोजी परवानगी घेतल्याबाबतच्या परवाना दाखल्‍याची प्रत मंचात दाखल आहे. सोबत site plan ची प्रत दाखल आहे. मुळ जमीन मालकांनी / जनार्दन सोवार पाटील यांनी सामनेवाले यांना सदर मिळकत विकसित करण्‍यासाठी कुलमुखत्यारपत्र ता. 13/04/2012 रोजी दिल्‍याबाबतची प्रत मंचात दाखल आहे.
क. मंचाने प्रस्तुत प्रकरणात मा. राज्‍य आयोग मुंबई यांनी RBT/CC/17/1008 To RBT/CC/17/1020 In CC/15/407 to CC/15/409, CC/15/421 To CC/15/428 & CC/15/800 & CC/15/801 या प्रकरणात ता. 09/01/2018 रोजी दिलेल्या न्यायनिर्णयाचा आधार घेतला आहे.
वरील न्‍यायनिर्णयामध्‍ये मा. राज्‍य आयोग यांनी Vat व Service Tax बाबत खालील प्रमाणे नमुद केले आहे. सदरील न्यायनिर्णय प्रस्तुत प्रकरणामध्‍ये लागू होतो असे मंचाचे मत आहे.
[14] However, as against this Ld. Advocate appearing for the opponent has relied on the Judgment passed by the Hon’ble Supreme Court in Larsen and Toubro Limited and another versus State of Karnataka in which the Hon’ble Supreme Court has also considered that in such transactions imposition of VAT and service tax is not illegal. Under such circumstances we are of the opinion that the opponent is entitled to recover amount of service tax and VAT from the complainants who are flat purchasers. It is also the contention of the Ld. Advocate appearing for the complainants that the rate of purchase of flats @ Rs.3362/- per sq.ft. was inclusive of service tax and VAT. It is his contention that ‘Jain Sangh Pune’ had informed this fact to the complainants by giving e-mail. However, opponent has specifically denied this fact. Complainants have not filed any document on record to show that the opponent has admitted this fact. We are of the opinion that the communication that had taken place in between ‘Jain Sangh Pune’ and complainants will not be binding on opponent unless there is evidence on record that opponent had accepted that the rate of Rs. 3362/- will include the amount of service tax and VAT. In absence of any such evidence the contention of Ld. Advocate appearing for complainants cannot be accepted that the rate of purchase of flats was inclusive of amount of service tax and VAT and hence we are of the opinion that the complainants are required to pay the amount of service tax and VAT to the opponent at the time of taking possession of flats from the opponent. सबब तक्रारदार यांनी सामनेवाले यांना नियमाप्रमाणे सदनिकेच्या Vat व Service Tax ची रक्कम देणे बंधनकारक आहे.
ड) तक्रारदार यांनी प्रस्तुत तक्रारीच्या प्रार्थना कलम b मध्‍ये नमुद केल्याप्रमाणे सदनिका क्र. 105 मधील दुरूस्तीसाठी रक्कम रु.1,50,000/- ची सामनेवाले यांचेकडे मागणी केली आहे. तक्रारदार यांनी तक्रारीसोबत दाखल केलेल्या इमारतीच्या व सदनिका क्र. 105 च्‍या आतील भागाचे फोटोच्‍या प्रती मंचात दाखल केल्‍या आहेत. सदर फोटोग्राफ्सचे अवलोकन केले असता इमारतीच्या बाहेरच्‍या बाजुने ड्रेनेज पाईप लाईन मधुन गळती होत असल्‍याचे दिसुन येते. सदर गळतीमुळे इमारतीच्या बाहेरच्‍या बाजुच्‍या भिंती खराब झाल्‍याचे दिसुन येते. तसेच सदनिकेच्या आतील भागाच्‍या फोटोग्राफ्सवरुन किचनचे सिलिंग खराब झाल्‍याचे दिसुन येते. सदर फोटोग्राफ्सवरुन तक्रारदार यांच्या सदनिकेच्या बाहेरच्‍या भिंती ड्रेनेज लिकेज मुळे खराब झाल्‍याच्‍या दिसून येतात. तसेच सदनिकेच्या आतील भागामध्‍ये किचनचे सिलिंग गळतीमुळे सिलिंग खराब झाल्‍याचे स्‍पष्‍ट होते. तक्रारदार यांना ता. 28/05/2013 रोजी ताबा पत्र मिळाल्‍यानंतर सुमारे 6 – 7 महीन्‍यातच सदनिकेच्या बाहेर व आतील बाजुला लिकेज झाल्‍याने तक्रारदार यांनी सामनेवाले यांना ता. 22/02/2014 रोजी नोटिस पाठवल्‍याचे दिसुन येते. तथापी सामनेवाले यांनी अद्यापही तक्रारदार यांच्या सदनिकेची लिकेजबाबत दुरूस्‍तीची कार्यवाही न केल्‍याने तक्रारदार यांनी एवढया मोठया प्रमाणात सदनिका खरेदीपोटी रककम अदा करुनही सदनिकेचा राहण्‍यासाठी वापर करणे शक्य झाले नसल्‍याचे दिसुन येते. सदनिकेचा ताबा दिल्‍यानंतर एवढया अल्‍पकाळातच सदनिकेमध्‍ये लिकेज बाबतच्या समस्‍या निर्माण झाल्‍यामुळे निश्चितच तक्रारदारांना शारिरीक, मानसिक त्रास झाला आहे. आर्थिक नुकसान झाले आहे. सबब सामनेवाले यांनी तक्रारदार यांना नुकसान भरपाई रक्कम रु. 20,000/- व तक्रारीच्या खर्चाची रक्कम रु. 20,000/- देणे उचित आहे. तसेच सामनेवाले यांनी तक्रारदार यांना सदनिकेच्या आतील दुरूस्‍ती व इमारतीच्या बाहेरील ड्रेनेज पाईपलाईनची तात्‍काळ दुरूस्‍ती आदेशापासुन दोन महिन्‍यात करुन देणे आवश्‍यक आहे असे मंचाचे मत आहे.
इ) तक्रारदार यांच्या इमारतीतील सदनिकाधारकांची सामनेवाले यांनी मोफा कायद्यातील तरतुदीनुसार विहीत मुदतीत सोसायटी निर्माण करुन नोंदणीकृत करणे बंधनकारक आहे. तसेच सोसायटी नोंदणीकृत झाल्‍यानंतर इमारतीचे व भुखंडाचे अभिहस्‍तांतरण पत्र सोसायटीच्‍या लाभात करुन देणे बंधनकारक आहे असे मंचाचे मत आहे. सामनेवाले यांनी सोसायटी नोंदणी व अभिहस्‍तांतरण पत्रासाठी आवश्‍यक असलेल्या कागदपत्रांची पुर्तता करणे आवश्‍यक आहे. तसेच तक्रारदार यांना सदनिका क्र. 105 च्‍या ताबा पावतीची मुळ प्रत अदा करणे उचित आहे असे मंचाचे मत आहे.
ई) तक्रारदार यांनी प्रस्तुत प्रकरणात सदर सदनिका क्र. 105 मधील परिस्थिती राहण्‍यासारखी नसल्‍याने त्‍यांना जुन्या जागेत राहावे लागत असल्‍याने रक्कम रु. 11,000/- प्रतिमहा भाड्याच्‍या रकमेची अथवा राहण्‍यासाठी जागेची (alternative accomodation) मागणी केली आहे. तथापी तक्रारदारांनी जुन्या जागेच्‍या भाडयाबाबतचा कोणताही कागदोपत्री पुरावा मंचात दाखल केला नाही सबब तक्रारदार यांची सदर मागणी सबळ पुराव्या अभावी ग्राह्य धरता येत नाही असे मंचाचे मत आहे.
उ) तक्रारदार यांच्या म्‍हणण्‍यानुसार सदनिका क्र. 105 चे क्षेत्रफळ करानाम्यानुसार सदनिका क्र. 105 चे क्षेत्रफळ करारनाम्यामध्‍ये नमुद केल्याप्रमाणे 735 चौ.फुट पेक्षा कमी आहे. तसेच सदनिकेच्या आतील भागामध्‍ये फेरबदल केला आहे. तसेच मंजुर नकाशामध्‍ये नमुद केलेल्या प्‍लॅन मध्‍ये बदल करुन 3 मजले ऐवजी 65 मजल्याचे बांधकाम केले आहे. तथापी याबाबतचा कोणताही पुरावा मंचासमोर नाही. सबब तक्रारदार यांची सदर मागणी सबळ पुराव्या अभावी ग्राह्य धरता येत नाही असे मंचाचे मत आहे.
ऊ) सामनेवाले यांना तक्रारदार यांच्‍याकडुन सदनिका खरेदीची पुर्ण रक्कम प्राप्‍त झाल्‍याचे सदनिका क्र. 105 च्‍या ता. 28/05/2013 रोजीच्‍या “Possession Letter” नुसार स्‍पष्‍ट होते. सबब सामनेवाले यांनी तक्रारदार यांना “Possession Letter” ची मुळ प्रत अदा करणे बंधनकारक आहे असे मंचाचे मत आहे.
ए) तक्रारदार यांनी पार्किंग बाबतची मागणी प्रस्तुत तक्रारी द्वारे केली आहे. तक्रारदाराच्या सदर मागण्यांच्‍याबाबत नमुद करावेसे वाटते की, ठाण्‍याच्‍या विकासासाठी “डेव्‍हलपमेंट कंट्रोल रेग्युलेशन फॉर म्‍युनसिपल कार्पोरेशन ऑफ ठाणे 1994, ता. 01/08/1995 पासुन अंमलात आले. ” सदर डीसीआर नुसार इमारतीचा विकास, पुर्नविकास याबाबत काही विनियम आहेत. तसेच रेग्युलेशन 2(86) मध्‍ये पार्कींग स्‍पेसची व्याख्या, डीसीआर 85 मध्‍ये निवासी विभागातील निवासी इमारतीसाठी पार्कींगपात्र सदनिकाधारक, पार्किंग क्षेत्र, याबाबतचा तपशील आहे. डीसीआर 2 (86) मध्‍ये पार्कींग स्‍पेसची व्याख्या खालील प्रमाणे करण्‍यात आली आहे.
“Parking space means an enclosed or unenclosed, covered or open area, sufficient in size to park vehicle.”
वरील व्‍याख्‍येनुसार पार्कींग स्‍पेस ही स्‍टील्‍टमध्‍ये किंवा कव्‍हर्ड किंवा मोकळी जागाही असु शकते. डीसीआर 85 टेबल VI मधील तरतुदीनुसार, ज्या सदनिकेचे चटई क्षेत्रफळ – 70 चौरस मिटर पेक्षा जास्‍त आहे अशा सदनिकेसाठी विकासकाने 1 पार्किंग स्‍पेसची तरतुद करुन देणे हे त्‍यांचे कायदेशीर व अनिवार्य कर्तव्‍य आहे. प्रस्तुत प्रकरणातील तक्रारदाराच्या सदनिकेचे चटई क्षेत्रफळ 735 चौरसफुट असल्‍याने तक्रारदार एक पार्कींग स्‍पेस मिळण्‍यास पात्र आहेत. तथापी तक्रारदाराच्या सदरील मागण्‍यासंदर्भात असे नमुद करावेसे वाटते की, सामनेवाले यांनी ज्या सदनिकाधारकांना स्टिल्‍ट, कव्‍हर्ड अथवा ओपन स्‍पेस पार्किग वाटप केले आहे ते सदनिकाधारकांची सहकारी संस्था स्‍थापन होऊन, संस्थेने सामनेवालेकडुन इमारतीचा ताबा घेईपर्यंतच्‍या अंतरीम कालावधीमधील अथवा तदर्थ स्‍वरुपाची सोय आहे. कारण सदर प्रकारची पार्कींग ही सदनिकांचाच भाग असल्‍याने तसेच पार्किंग सुविधा ही सामायिक सुविधा असल्‍याने, अशा प्रकारची पार्कीगज विकण्‍याचा अधिकार विकासकास नसल्‍याचा स्‍पष्‍ट निर्वाळा नहालचंद लालूचंद विरुध्‍द पांचाली को.ऑप.हौसिंग. सोसायटी या प्रकरणात मा. मुंबई उच्‍च न्‍यायालयाने तसेच मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयानेही दिला आहे. सबब सामनेवाले विकासकाने ज्या सदनिकाधारकांना कोणत्‍याही स्‍वरुपातील वाटप केलेले / दिलेले पार्कींग, हे कायम स्‍वरुपाचे वाटप (Permanent Allotment of parking space) नसल्‍याने, ता.08/01/2014 पासुन अस्तित्‍वात आलेल्‍या सदनिकाधारकाच्‍या संस्‍थेस प्रचलीत नियम, बायलॉज तसेच सर्वसाधारण सभेमध्‍ये ठराव संमत करुन, पात्र सदनिकाधारकांना कशा प्रकारे पार्कींग सुविधा दयावयाची हा निर्णय घेण्‍याचा अधिकार आता संस्‍थेस प्राप्‍त झाला आहे. वर नमुद केल्याप्रमाणे तक्रारदार पार्कींग स्‍पेस मिळण्‍यास निश्चितपणे पात्र आहेत. सबब सदस्‍यांच्‍या सहकारी संस्‍थेचे कामकाज चालु झाल्‍यानंतर, संस्‍थेच्‍या नियमाप्रमाणे तक्रारदार पार्कींग सुविधेची मागणी संस्‍थेकडे करु शकतात.
10. सबब मंच खालील प्रमाणे आदेश पारीत करत आहे.
आदेश
1. तक्रार क्र. 608/2014 अंशतः मंजुर करण्‍यात येते.
- सामनेवाले यांनी तक्रारदार यांना सदोष सेवा दिल्‍याचे जाहीर करण्‍यात येते.
- तक्रारदारांनी सामनेवाले यांचेकडे नियमानुसार देय असलेली सदनिका क्र. 105 संदर्भातील service tax and VAT ची रक्कम अदा करावी.
- सामनेवाले यांना आदेश देण्‍यात येतो की, तक्रारदारांच्‍या तक्रारीतील नमुद सदनिका क्र. 105 संदर्भातील इमारतीच्या बाहेरच्‍या बाजुच्‍या दुस-या व तिस-या मजल्‍यापासुनच्‍या ड्रेनेज पाईप लाईनच्‍या गळतीबाबत व तक्रारदाराच्या सदनिका क्र. 105 मधील आतील भागातील गळतीबाबतची दुरूस्‍ती तात्‍काळ आदेशापासुन दोन महीन्‍यात म्‍हणजेच ता. 28/05/2018 पर्यंत द्यावी.
- सामनेवाले यांना आदेश देण्‍यात येतो की त्यांनी तक्रारदार यांना प्रस्तुत प्रकरणातील नुकसान भरपाई रु. 20,000/- (अक्षरी रक्कम रु. वीस हजार फक्‍त), तक्रारीचा खर्च रु. 20,000/- (अक्षरी रक्कम रु. वीस हजार फक्‍त ) आदेशापासुन दोन महीन्‍यात म्‍हणजेच ता. 28/05/2018 पर्यंत अदा करावी विहीत मुदतीत अदा न केल्‍यास ता. 29/05/2018 पासुन संपुर्ण आदेशाच्‍या पुर्ततेपर्यत सदर रक्‍कमा द.सा.द.शे 9% व्याजदराने द्याव्यात.
- सामनेवाले यांना आदेश देण्‍यात येतो की तक्रारदारांच्‍या कुसुम को.ऑप. हौसिंग सोसायटी या इमारतीतील सदनिकाधारकांची सोसायटी आदेशापासुन दोन महीन्यामध्‍ये म्‍हणजेच ता. 28/05/2018 रोजी पर्यंत निर्माण करुन नोंदणीकृत करावी. व सदर सोसायटीची नोंदणी झाल्‍यानंतर मोफा कायद्यातील तरतुदीप्रमाणे विहीत मुदतीत इमारतीचे व भुखंडाचे अभिहस्‍तांतरण नोंदणीकृत सोसायटीच्‍या लाभात करावे.
- तक्रारदार यांनी मागणी केलेल्या इतर मागण्‍या सबळ पुराव्या अभावी कारण मिमांसेमध्‍ये नमुद केलेल्या तपशीलानुसार फेटाळण्‍यात येतात.
- आदेशाच्‍या प्रती उभय पक्षांना विनाविलंब व विनामुल्‍य पोष्‍टाने पाठविण्‍यात याव्‍यात.
- संचिकेच्‍या अतिरिक्‍त प्रती असल्‍यास तक्रारदारांना परत करण्‍यात याव्‍यात.
