तक्रारदारांतर्फे अॅड राहूल गांधी
जाबदेणारांतर्फे अॅड ए.पी.आकूत
द्वारा- श्रीमती. अंजली देशमुख, मा. अध्यक्ष
:- निकालपत्र :-
दिनांक 30 नोव्हेंबर 2012
तक्रारदारांनी ग्राहक संरक्षण कायदा 1986 कलम 12 सी प्रमाणे अर्ज केला. पेपर पब्लिकेशन देण्यात आले.
तक्रारदारांची तक्रार थोडक्यात खालीलप्रमाणे-
1. तक्रारदार आणि जाबदेणार यांच्यात सदनिका खरेदी करण्या संदर्भात करार झाला. त्यानंतर जाबदेणार यांनी तक्रारदारांना करारानुसार सर्व सोई सुविधा युक्त सदनिका देण्याचे मान्य केले. तक्रारदारांनी करारानुसार सर्व रक्क्म जाबदेणार यांना अदा केली. त्यानंतर जाबदेणार यांनी तक्रारदारांना सदनिकांचा ताबा घेण्यास सांगितले. त्यावेळी सर्व सदनिका धारकांनी सदनिकांची पाहणी केली असता सदनिका/इमारतीचे बांधकाम अपूर्ण असल्याचे त्यांच्या निदर्शनास आले, अपूर्ण बांधकाम खालीलप्रमाणे -
[a] लिफटला जनरेटर बॅकअप देण्यात आलेला नव्हता.
[b] इमारतीला आतील बाजूस ऑईल बाऊंड डिस्टेंपर व बाहेरील बाजूस वॉटर प्रूफ सिमेंट पेंन्ट देण्यात आलेला नव्हता.
[c ] टेरेसच्या दरवाजांना ऑईल पेंट देण्यात आलेला नव्हता.
[d] कोलॅप्सीबल स्लाईडींग अथवा अतिरिक्त फोल्डींग दरवाजा, किचन मध्ये एल शेप ओटा, टॉयलेट मध्ये सिलींग हाईट पर्यन्त डॅडो देण्यात आलेला नव्हता, सर्व साधनांनी युक्त हेल्थ क्लब, चिल्ड्रन प्ले एरिया, व्हिडीओ डोअर फोन देण्यात आलेले नव्हते.
[e] लिफट चालू स्थितीत नव्हती, लिफट कार मध्ये आतील बाजूस फिटनेस सर्टिफिकीट लावण्यात आलेले नव्हते. लिफट रुम, बॅक अप, हेल्थ क्लब, प्ले ग्राऊंड, वॉचमन केबिन देण्यात आलेले नव्हते.
अशा अर्धवट बांधकाम असलेल्या स्थितीत जाबदेणार यांनी तक्रारदारांना सदनिकांचा ताबा घेण्यास सांगितले. त्यावेळी काही दिवसांनी उर्वरित बांधकाम पूर्ण करु असे आश्वासन जाबदेणार यांनी दिले. त्यामुळे काही सदनिका धारकांनी सदनिकांचा ताबा घेतला, काहींनी ताबा घेतला नाही. आश्वासन देऊनही जाबदेणार यांनी अपूर्ण कामे पूर्ण केली नाहीत. तक्रारदारांनी जाबदेणार क्र.1 यांच्याकडे यासंदर्भात पाठपुरावा केला असता करारानुसार व ब्रोशर नुसार काही कालावधीतच सर्व सोई सुविधा देण्यात येतील असे आश्वासन तक्रारदारांना दिले. सदनिकांचा ताबा घेतल्यानंतर पिण्याच्या पाण्याचा पुरवठा व्यवस्थित, पुरेसा, सारख्या दाबाचा नसल्याचे तक्रारदारांच्या निदर्शनास आले. यासंदर्भात तक्रार केली असता मोठया डायामिटरची पाण्याची लाईन देण्यात येईल असे जाबदेणार यांनी आश्वासन दिले. इमारतीला पुणे महानगर पालिकेची पाण्याची लाईन देण्यात आलेली नव्हती. परंतू नंतर ती इमारतीपर्यन्त आणण्यात आली पण पाण्याच्या टाकीस जोडण्यात आली नाही. पाण्याची टाकी व्यवस्थित झाकण्यात आली नव्हती तसेच वरील पाण्याच्या टाकीस जोडण्यातही आली नव्हती, पंपही बसविण्यात आलेला नव्हता. जाबदेणार यांनी पुणे महानगर पालिकेकडून पूर्णत्वाचा दाखला घेऊन तक्रारदारांना दिला नाही. एका महिन्यात पुणे महानगर पालिकेकडून पिण्याच्या पाण्याचा पुरवठा करु असे आश्वासन देऊनही जाबदेणार यांनी ते पूर्ण केले नाही. सदनिकांचा ताबा घेतल्यानंतर ब-याचशा भिंतींना, कॉलम, बिम, सिलींगला तडा गेल्याचे तर इमारतीच्या पहिल्या मजल्यापासून सर्वात वरच्या मजल्यापर्यन्त काही ठिकाणी, जिन्यामधील भागास तडा असल्याचे तक्रारदारांच्या लक्षात आले. जाबदेणार यांनी सर्वात वरच्या मजल्यावरील बांधकाम अपूर्ण ठेवल्यामुळे तेथून पाणी तक्रारदारांच्या घरात झिरपते. पार्कींग मधील जागा अनइव्हन, खाली वर असल्यामुळे गाडया लावणे, चालणे धोकादायक आहे. पार्कींग मधील सिलींगचे प्लास्टरिंगही पडावयास आलेले आहे. मेन इलेक्ट्रिकल डिस्ट्रीब्युशन बोर्डला संरक्षित बॉक्स नाही, अर्थिंग नाही. कंपाऊंड वॉल व मेन गेटला तडा गेलेल्या आहेत. पावसाचे पाणी जाण्यासाठी व्यवस्थित सुविधा नाही. फायर फाईटिंग सिस्टीमला अलार्म नाही, हायड्रंट होज नाही. टेरेसला वॉटर प्रुफिंग नाही. जाबदेणार यांनी ब्रोशर मध्ये सांगूनही क्लब हाऊस दिलेले नाही. सोसायटी स्थापन करुन दिलेली नाही. कन्व्हेअन्स डीड करुन दिले नाही. तक्रारदारांनी दिनांक 4/10/2010 रोजी जाबदेणार यांना नोटीस पाठवूनही उपयोग झाला नाही. म्हणून सदरील तक्रार. तक्रारदार जाबदेणार यांच्याकडून सेवेतील त्रुटी व नुकसान भरपाई पोटी रुपये 10,00,000/-, अनुचित व्यापारी पध्दतीचा अवलंब केला म्हणून नुकसान भरपाई पोटी रुपये 2,00,000/-, तक्रारदारांना मानसिक त्रास सहन करावा लागला म्हणून नुकसान भरपाई पोटी रुपये 2,00,000/-, नोटीसचा खर्च रुपये 5,000/-, तक्रारीचा खर्च रुपये 35,000/- एकूण रुपये 14,40,000/- मागतात. तसेच तक्रारदार जाबदेणार यांच्याकडून पुढील बाबींची पूर्तता करुन मागतात-
[A] जाबदेणार यांनी इमारतीच्या भिंतींना तडा गेलेल्या आहेत त्या दूर कराव्यात व वरच्या मजल्यावर योग्य वॉटर प्रुफिंगचे काम करावे, तक्रारदारांच्या सदनिकांमधील लिकेज व सिपेज दूर करावे, सदनिका रिसरफेस करुन परत रंग देऊन रहाण्यास योग्य स्थितीत कराव्यात, पार्कींग मधील व पार्कींगच्या सिलींग मधील सरफेस व्यवस्थित करुन दयावा, रिसरफेस करुन दयावा अशी मागणी तक्रारदार करतात.
[B] जाबदेणार यांनी पिण्याच्या पाण्याची सुविधा दयावी, पाण्याची लाईन अंडरग्राऊंड स्टोअरेज टँकला व तेथून ओव्हरहेड वॉटर टँकला योग्य हॉर्सपॉवरच्या पंपाच्या सहायाने जोडून मिळावी अशी मागणी तक्रारदार करतात.
[C] जाबदेणार यांनी सदनिकांच्या टेरेसच्या स्लाईंडिंग दरवाजांना ऑईल पेंट दयावा, कोलॅप्सीबल अथवा अतिरिक्त फोल्डींग दरवाजे दयावेत, व्हिडीओ डोअर फोन सर्व सदनिकांना दयावेत अशी मागणी तक्रारदार करतात.
[D] जाबदेणार यांनी प्रत्येक सदनिकेत ब्रॉडबॅन्ड, केबल टी.व्ही कनेक्शन, इंटरकॉम कनेक्शन, डोअरबेल, टॉयलेट्स मध्ये सिलींग हाईट पर्यन्त डॅडो देण्यात यावे, एल शेप किचन प्लॅटफॉर्म दयावा अशी मागणी तक्रारदार करतात.
[E] जाबदेणार यांनी पॅसेंजर लिफट चालू स्थितीत करुन दयावी, लिफटला जनरेटर बॅकअप दयावे, वॉटर प्रुफ लिफट ऑपरेटिंग/मोटर रुम दयावी, लिफट मध्ये फिटनेस सर्टिफिकीट दयावे अशी मागणी तक्रारदार करतात.
[F] जाबदेणार यांनी सर्व साधनांनी युक्त जिम दयावी, हेल्थ क्लब हाऊस दयावे, प्ले ग्राऊंड दयावे अशी मागणी तक्रारदार करतात.
[G] जाबदेणार यांनी सदनिकांच्या आतील बाजूस ऑईल बॉन्ड डिस्टेंपर दयावे, इमारतीच्या बाहेरील बाजूस तडा काढल्यानंतर वॉटर प्रुफ पेंट दयावा अशी मागणी तक्रारदार करतात.
[H] जाबदेणार यांनी सर्व सदनिकांना पुरेशा पिण्याचा पाण्याचा पुरवठा दयावा अशी मागणी तक्रारदार करतात.
[I] जाबदेणार यांनी विद्युत मिटरला सेफटी बॉक्स दयावे, पत्र पेटी दयावी दयावे अशी मागणी तक्रारदार करतात.
[J] जाबदेणार यांनी थकित विद्युत देयके अदा करावीत, तसेच तक्रारदार क्र. 7 यांचे पुणे महानगर पालिकेकडून पूर्णत्वाचा दाखला मिळेपर्यन्त व सोसायटी स्थापन होईपर्यन्त मेंटेनन्स चार्जेस अदा करावेत अशी मागणी तक्रारदार करतात.
[K] जाबदेणार यांनी पूर्णत्वाचा दाखला घ्यावा व तक्रारदारांना तो देण्यात यावा अशी मागणी तक्रारदार करतात.
[L] जाबदेणार यांनी सोसायटी/असोसिएशन स्थापन करुन दयावी अशी मागणी तक्रारदार करतात.
[M] जाबदेणार यांनी सोसायटी/असोसिएशनच्या नावे कन्व्हेअन्स डीड करुन दयावे अशी मागणी तक्रारदार करतात.
तक्रारदारांनी शपथपत्र व कागदपत्रे दाखल केली.
2. जाबदेणार यांनी लेखी जबाब दाखल करुन तक्रारदारांच्या मागणीस विरोध दर्शविला. जाबदेणार यांच्या म्हणण्यानुसार सर्व तक्रारदारांनी सदनिकांचा ताबा साधारण मार्च 2009 मध्ये घेतला असल्यामुळे मे 2011 मध्ये म्हणजेच तक्रारीस कारण घडल्यापासून दोन वर्षानंतर दाखल केली त्यामुळे प्रस्तुतची तक्रार मुदतबाहय आहे. जाबदेणार यांच्या म्हणण्यानुसार तक्रारदारांनी अर्धवट बांधकाम केलेले दिसून आले तरीही सदनिकांचा ताबा घेतल्याचे तक्रारदारांना मान्य आहे. त्यामुळे तक्रारीस कारण सतत घडत नाही. तक्रार मुदतबाहय असल्यामुळे नामंजुर करावी अशी मागणी जाबदेणार करतात. जाबदेणार यांच्या म्हणण्यानुसार त्यांनी पुणे महानगर पालिकेची पाण्याची लाईन अंडर ग्राऊंड वॉटर टँकला जोडण्यात येऊन ती ओव्हरहेड वॉटर टँकला जोडण्यात आलेली आहे. तक्रारदारांनी ही बाब त्यांच्या दिनांक 27/7/2011 रोजीच्या पत्रात मान्य केलेली आहे. जाबदेणारांनी बोअरवेल द्वारे सुध्दा पाण्याचा पुरवठा केलेला आहे. जाबदेणार यांच्या म्हणण्यानुसार त्यांनी मार्च 2009 मध्ये आवश्यक मंजूरी घेऊन तक्रारदारांच्या इमारतीत लिफट बसविलेली असून ती चालू स्थितीमध्ये त्यांच्या सुपूर्दही केलेली आहे. तक्रारदार लिफटचा वापरही करीत आहेत. तक्रारदारांचे म्हणणे की फिटनेस सर्टिफिकीटशिवाय लिफट चालू आहे हे जाबदेणार यांना अमान्य आहे. टेरेसच्या वॉटर प्रुफिंगचे काम पूर्ण झालेले आहे. इमारतीच्या बाहेरील बाजूस प्रायमरी व्हाईट वॉश देण्यात आलेला आहे. तक्रारदारांच्या तक्रारीतील इतर सर्व मुद्ये अमान्य करीत तक्रारदारांची तक्रार नामंजुर करावी अशी मागणी जाबदेणार करतात.
3. तक्रारदारांनी पुराव्याचे शपथपत्र दाखल करुन जाबदेणार यांचा लेखी जबाब नाकारला. शपथपत्रामध्ये आजही इमारतीचे बांधकाम अपूर्ण आहे, करारानुसार बांधकाम – सोई सुविधा देण्यात आलेल्या नाहीत. लिफट सुरुवातीपासून बंद आहे. ती मध्येच अडकते. लिफट मशीन रुमचे बाजूच्या खिडक्या उघडया होत्या त्यातून व दरवाज्यातून पाणी लिफट मध्ये जाऊन तळाला साठलेले आहे. लिफटचे प्लोअरवर येणारे दरवाजे लेव्हल मध्ये नाहीत. त्यामुळे लिफट धोकादायक आहे. करारानुसार लिफटला जनरेटर बॅकअप देण्यात आलेला नाही. लिफट मध्ये फिटनेस सर्टिफिकीट लावण्यात आलेले नाही. जाबदेणारांनी लिफटच्या दरवाजांवर तात्पुरता पत्रा बसविला आहे, खिडक्यांना पत्रयाचे झाकण लावले तेही लेव्हल मध्ये नाही व चालूही केलेली नाही. सदनिकांची अपूर्ण कामे पूर्ण केल्याशिवाय मुदतीचा मुद्या लागू होणार नाही. पार्कींगचे पैसे घेऊनही वाटप करण्यात आलेले नाही, ताब्यात देण्यात आलेले नाही. जेष्ठ नागरिकांना सदनिकेत जाणे येणे त्रासदायक होते. इमारत पूर्णत्वाचा दाखला, सोसायटी/असोसिएशन स्थापन करणे, कन्व्हेअन्स डीड करणे बाकी आहे. पाण्याच्या वरील टाकीतून पाणी गळते, भिंतींमध्ये उतरते. जाबदेणार यांनी केवळ दुरुस्तीदेखल सिमेंटचे पट्टे केवळ वरवर ओढलेले आहेत. लिकेज थांबलेले नाही. इमारतीच्या भिंतींच्या चिरा वरच्या स्लॅब मधून पाणी खाली मुरतच आहे, लिक होत आहे. तक्रारदारांनी पुराव्या दाखल फोटोग्राफ दाखल केलेले आहेत. पाण्याची टाकी गळत असून त्याचे पाणी जिन्याच्या बाजूच्या भिंतींमध्ये मुरल्याने भिंत ओली होऊन कमकुवत होत आहे. जाबदेणार यांनी टाकीचे झाकण पत्रयाचे टाकले परंतू ते मोकळे असून त्यातून कचरा टाकीत जातो, पत्राही गंजलेला असल्यामुळे आरोग्यास हानीकारक आहे. टाकीला सिमेंटची झाकणे बसविणे जरुरीचे आहे. अर्धा इंची कनेक्शन घेतल्याने पाणी अपुरे आहे. टेरेसला वॉटर प्रुफिंग केलेले नाही केवळ सिमेंटचे पांढरे दिखावू पट्टे ओढलेले आहेत. त्यामुळे लिकेज थांबलेले नाही. दुरुस्त्यांची कामे पूर्ण करणे जरुरीचे आहे. त्याशिवाय सदनिकांचा वापर करणे धोकादायक आहे असे तक्रारदारांनी शपथपत्रात नमूद केले आहे.
4. दोन्ही पक्षकारांनी मा. वरिष्ठ न्यायालयांचे निवाडे दाखल केले.
5. दोन्ही पक्षकारांनी दाखल केलेल्या कागदपत्रांची मंचाने पाहणी केली. तक्रारदारांनी नक्की कुठल्या वर्षी सदनिकांचा ताबा घेतला हे तक्रारीत नमूद केलेले नाही. जाबदेणार लेखी जबाबामध्ये तक्रारदारांनी सदनिकांचा ताबा साधारण मार्च 2009 मध्ये घेतल्याचे नमूद करतात. तक्रारदारांनी प्रस्तूतची तक्रार दिनांक 19/5/2011 रोजी मंचात दाखल केलेली आहे. जाबदेणार यांनी ताबा पत्र अगर कुठलाही पुरावा सदनिकांच्या ताब्या संदर्भात दाखल केलेले नाही. त्यामुळे जाबदेणार यांचे म्हणणे की तक्रार मुदतबाहय आहे हे सिध्द होत नाही. यासंदर्भात जाबदेणार यांनी दाखल केलेला मा. सर्वोच्च न्यायालयाचा निवाडा सिव्हील अपील नं 2067/ 2002 स्टेट बँक ऑफ इंडिया विरुध्द बी. एस. अॅग्रीकल्चर इंडस्ट्रिज प्रस्तुत प्रकरणी लागू होत नाही असे मंचाचे मत आहे.
उलट मा. राष्ट्रीय ग्राहक वाद निवारण आयोग यांचा निवाडा I (2011) CPJ 71 (NC) मोपार बिल्डर्स अॅन्ड डेव्हलपर्स प्रा. लि. विरुध्द युनिटी को.ऑप हौसिंग सोसायटी लि. प्रस्तूत प्रकरणी लागू होतो असे मंचाचे मत आहे. सदरहू निवाडयानुसार कम्प्लीशन सर्टिफिकीट व ऑक्युपन्सी सर्टिफिकीट न दिल्यामुळे प्रस्तुतची तक्रार मुदतीत आहे असे मंचाचे मत आहे.
मंचाने करारनामा, तसेच करारासोबतचे स्पेसिफिकेशन अॅन्ड अॅमिनीटीज, फोटोग्राफ इ. ची पाहणी केली. करारानुसार स्पेसिफिकेशन अॅन्ड अॅमिनीटीज मध्ये उल्लेख केल्याप्रमाणे जाबदेणार यांनी बांधकाम पूर्ण केले होते अथवा केलेले आहे, त्यानुसार सर्व सोई सुविधा दिलेल्या आहेत यासंदर्भातील कुठलाही कागदोपत्री पुरावा जाबदेणार यांनी मंचासमोर दाखल केलेला नाही. लिफट चालू स्थितीत, फिटनेस सर्टिफिकीटसह, जनरेटर बॅकअप सह देण्यात आल्याचाही कागदोपत्री पुरावा जाबदेणार यांनी दाखल केलेला नाही. तसेच स्पेसिफिकेशन अॅन्ड अॅमिनीटीज मध्ये नमूद केल्याप्रमाणे सर्व सोई सुविधा तक्रारदारांना प्राप्त झाल्यासंदर्भातील कुठलाही कागदोपत्री पुरावा जाबदेणार यांनी मंचासमोर दाखल केलेला नाही. उलट तक्रारदारांनीच मे. कॅपेबल इन्फ्राटेक इंडिया – रजिस्टर्ड कन्सल्टींग इंजिनिअर्स अॅन्ड व्हॅल्युअर्स श्री. डी.डी. पाटील यांचा दिनांक 18/5/2011 रोजीचा तज्ञाचा अहवाल व त्यांचे शपथपत्र दाखल केले आहे. त्याचे अवलोकन केले असता जाबदेणार यांनी केलेले बांधकाम अर्धवट असल्याचे, अयोग्य कार्यपध्दती, तज्ञाच्या देखरेखींचा अभाव व दूर्लक्ष यासर्वांमुळे पाणी गळती – सिपेज ज्यामुळे इमारतीचे संपूर्ण स्ट्रक्चर विक झाल्याचे नमूद केले आहे.
तक्रारदारांकडून सदनिकेचा संपूर्ण मोबदला स्विकारुनही, नोंदणीकृत करारानुसार जाबदेणार यांनी बांधकाम करुन सोई सुविधा तक्रारदारांना न देणे, पूर्णत्वाचा दाखला न देणे, सोसायटी स्थापन करुन न देणे, कन्व्हेअन्स डीड करुन न देणे ही सर्व जाबदेणार यांच्या सेवेतील त्रुटी आहे असे मंचाचे मत आहे. जाबदेणार यांनी करारातील कलम 9 नुसार सदनिकांचा ताबा 15 महिन्यांच्या आत देण्याचे मान्य करुनही तसे केले नाही. त्यामुळे तक्रारदारांना अर्धवट बांधकाम असलेल्या स्थितीत सदनिकांचा ताबा घेणे भाग पडले, सदनिकेचा संपूर्ण मोबदला देऊनही असुविधांना सामोरे जावे लागले, त्रास सहन करावा लागला. यावरुन जाबदेणार यांनी अनुचित व्यापारी पध्दतीचा अवलंब केल्याचे दिसून येते. जाबदेणार यांनी करारानुसार व स्पेसिफिकेशन अॅन्ड अॅमिनीटीज मध्ये उल्लेख केल्याप्रमाणे सर्व सदनिकांचे व इमारतीचे बांधकाम पूर्ण करावे, निकृष्ट बांधकाम काढून टाकून उच्च दर्जाचे करुन दयावे असा मंच आदेश देत आहे. तसेच जाबदेणार यांनी कम्प्लीशन सर्टिफिकीट, सर्व सदनिकाधारकांना ऑक्युपेकशन सर्टिफिकीट दयावे, सोसायटी स्थापन करुन दयावी, कन्व्हेअन्स डीड करुन दयावे असाही मंच आदेश देत आहे.
जाबदेणार यांच्या सेवेतील त्रुटींमुळे व अनुचित व्यापारी पध्दतीमुळे तक्रारदारांना निश्चितच शारिरीक, मानसिक व आर्थिक त्रास सहन करावा लागला असेल. म्हणून तक्रारदार नुकसान भरपाई पोटी रुपये 1,00,000/- मिळण्यास पात्र आहेत असे मंचाचे मत आहे. तक्रारदार तक्रारीचा खर्चही मिळण्यास पात्र आहेत.
वरील विवेचनावरुन व दाखल कागदपत्रांवरुन खालीलप्रमाणे आदेश देण्यात येत आहे-
:- आदेश :-
[1] जाबदेणार यांनी आदेशाची प्रत प्राप्त झाल्यापासून सहा आठवडयांच्या
आत करारानुसार व स्पेसिफिकेशन अॅन्ड अॅमिनीटीज मध्ये उल्लेख केल्याप्रमाणे सर्व सदनिकांचे व इमारतीचे बांधकाम पूर्ण करावे, निकृष्ट बांधकाम काढून टाकून उच्च दर्जाचे करुन दयावे असा मंच आदेश देत आहे. तसेच जाबदेणार यांनी कम्प्लीशन सर्टिफिकीट, सर्व सदनिकाधारकांना ऑक्युपेकशन सर्टिफिकीट, सोसायटी स्थापन करुन कन्व्हेअन्स डीड आदेशाची प्रत प्राप्त झाल्यापासून सहा आठवडयांच्या आत करुन दयावे.
[2] जाबदेणार यांनी तक्रारदारांना नुकसान भरपाई पोटी रुपये 1,00,000/- व तक्रारीचा खर्च रुपये 2000/- आदेशाची प्रत प्राप्त झाल्यापासून सहा आठवडयांच्या आत अदा करावेत.
आदेशाची प्रत उभय पक्षकारांना नि:शुल्क पाठविण्यात यावी.
