श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.
1. तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार ग्रा.सं.का.चे कलम 12 अन्‍वये दाखल केलेली आहे. सदर तक्रारीतील वि.प.क्र. 1 व 2 मा वैदेही बिल्‍डर्स अँड डेव्‍हलपर्स या बांधकाम करणा-या कंपनीचे भागीदार आहेत. वि.प.क्र. 1 व 2 यांनी वि.प.क्र. 3 व 4 यांच्‍या जमिनीवर सदनिका बांधणार होते. तक्रारकर्त्‍याने स्‍वतःच्‍या मालकीचे घर असावे या हेतूने वि.प.च्या मौजा – सेलु, ता.कळमेश्‍वर, जि.नागपूर येथील ख.क्र. 130/1, 131/1 वरील जमिनीवर ‘’सेलु नगरी’’ या बांधकाम योजनेतील सदनिका क्र. DF-12 ही रु.2,50,000/- मध्ये विकत घेण्‍याचा करार केला. अग्रिमादाखल दि.01.12.2009 पर्यंत रु.5,000/- तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला दिले होते. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला दि.12.12.2009 ते 03.07.2012 पर्यंत एकूण रु.1,41,500/- वि.प.ला दिले. नंतर तक्रारकर्त्‍याचे असे लक्षात आले की, वि.प. रकमा स्विकारीत आहे, परंतू बांधकाम योजनेची सुरुवात करीत नाही, म्‍हणून त्‍याने वि.प.ला विक्रीपत्र करुन मिळण्‍याचा तगादा लावला असता वि.प.ने बांधकामाच्‍या मंजूरीबाबत अर्ज नागपूर सुधार प्रन्‍यासकडे पाठविला असल्याचे त्याला सांगितले. त्‍याउपरही बांधकामाला सुरुवात केलेली नसल्याने तक्रारकर्त्‍याचे लक्षात आले की, वि.प. बांधकाम न करताच त्‍याच्‍याकडून रकमा स्विकारुन त्‍याची फसगत करीत आहे. म्‍हणून त्‍याने वि.प.ला त्‍याच्‍या संथ बांधकामाच्‍या गतीचे त्रासुन सदनिकेचे आवंटन रद्द करुन अदा केलेली रक्कम परत मागितली. वि.प.ने दि.03.06.2013 रोजी मुळ करारनामा परत घेऊन विकास शुल्‍काकरीता घेतलेले रु.43,500/- धनादेशाद्वारे परत केले,परंतू उर्वरित रक्कम रु.98,000/- आजपर्यंत वि.प.ने तक्रारकर्त्याला परत केली नाही. वि.प.विरुध्‍द पोलिस स्‍टेशन कळमेश्‍वर येथे तक्रार दाखल करण्यात आली व तक्रारकर्त्याला शेवटी मंचासमोर तक्रार दाखल करावी लागली. सदर तक्रारीमध्‍ये तक्रारकर्त्‍याने विवादित सदनिकेचे विक्रीपत्र करुन द्यावे, विक्रीपत्र करुन न दिल्‍यास अदा केलेली रक्कम रु.98,000/-रक्कम दिल्‍याच्‍या तारखेपासून 18 टक्‍के व्‍याजासह परत मिळावी, मानसिक, शारिरीक व आर्थिक त्रासापोटी नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्या आहेत.
2. सदर तक्रारीची नोटीस वि.प.क्र. 1 ते 4 यांचेवर बजावली असता वि.प.क्र. 1 व 2 यांचेतर्फे अधिवक्‍ता एस.के.पौनिकर यांनी मेमो ऑफ अॅपीयरंस दाखल केला. परंतू पूढे लेखी उत्तर दाखल करण्‍याकरीता पूरेशी संधी देऊनही लेखी उत्तर दाखल न केल्याने त्‍यांचेविरुध्‍द विना जवाब कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्यात आला. वि.प.क्र. 3 यांना वर्तमान पत्रात जाहिर नोटीस प्रकाशित करण्यात आल्‍यावरही ते गैरहजर. वि.प.क्र. 4 यांना नोटीस प्राप्‍त झाल्‍याची पोच अभिलेखावर दाखल वि.प.क्र. 4 गैरहजर. वि.प.क्र. 3 व 4 गैरहजर असल्याने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्यात आला.
4. सदर प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता असतांना तक्रारकर्त्‍याचा युक्‍तीवाद मंचाने ऐकला. मंचाने तक्रारकर्ता यांनी दाखल केलेले त्‍यांचे लेखी कथन, तक्रारकर्त्‍याचा प्रतिज्ञालेख व दस्तऐवज यांचे अवलोकन केले असता मंचाचे निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.
- नि ष्‍क र्ष –
5. वि.प.क्र. 1 ते 4 यांनी मंचासमोर हजर होऊन तक्रारकर्त्‍याच्‍या तक्रारीतील कथनाला पुराव्‍यासह नाकारलेले नसल्याने त्‍यांना तक्रारकर्त्‍याचे तक्रारीतील कथन मान्‍य आहे असे समजण्‍यात मंचाला हरकत वाटत नाही. तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रतीचे व जाहिर नोटीसचे अवलोकन केले असता उभय पक्षामध्‍ये वि.प.च्या मौजा – सेलु, ता.कळमेश्‍वर, जि.नागपूर येथील ख.क्र. 130/1, 131/1 वरील जमिनीवर ‘’सेलु नगरी’’ या बांधकाम योजनेतील सदनिका क्र. DF-12 ही सदनिका घेण्‍याचा व्यवहार झाल्‍याचे स्पष्ट होते. यावरुन तक्रारकर्ता आणि वि.प.क्र. 1 व 2 मध्ये सेवादाता आणि ग्राहक हा संबंध दिसून येतो आणि तक्रारकर्ता हा वि.प.क्र. 1 व 2 चा ग्राहक होत असल्याने सदर तक्रार मंचासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्याचे मंचाचे मत आहे.
6. वि.प.क्र. 3 व 4 मंचासमोर उपस्थित झाले नसल्याने त्यांच्याविरुद्ध एकतर्फा कारवाईचे आदेश देण्यात आले. पण वरील जमिनीवर ‘’सेलु नगरी’’ या बांधकाम योजनेतील इतर ग्राहकांनी मंचासमोर दाखल केलेल्या तक्रार क्र CC/17/45, CC/17/46, CC/17/47 (दि 20.10.2018 रोजी आदेश पारित करण्यात आले) मध्ये वि.प.क्र. 3 व 4 लेखी उत्तर दाखल करून त्यांनी विवादीत जागा वि.प.क्र. 1 व 2 ला विकली असल्याने व जागा त्यांच्या ताब्यात असल्याने प्रस्तुत तक्रारीशी वि.प.क्र. 3 व 4 कुठलाही संबंध नसल्याचे नमूद केले. तसेच तक्रारकर्त्याला वि.प.क्र. 3 व 4 यांनी कुठलीही सेवा दिली नाही व त्यांच्यात कुठलाच व्यवहार झालेला नाही त्यामुळे त्यांच्याविरुद्धची तक्रार ग्रा. सं. कायद्याच्या कक्षेबाहेर असून प्रस्तुत तक्रारीतून वि.प.क्र. 3 व 4 चे नाव वगळण्याची प्रार्थना केल्याचे दिसते. त्यामुळे प्रस्तुत प्रकरणात एकतर्फा कारवाईचे आदेश असले तरी वि.प.क्र. 3 व 4 चा प्रस्तुत तक्रारीशी कुठलाही थेट संबंध दिसत नसल्याने त्यांची नाव वगळण्याची मागणी योग्य असून त्यांच्या विरूद्धची तक्रार खारीज होण्यास पात्र असल्याचे मंचाचे मत आहे.
7. वि.प.क्र. 1 व 2 मंचासमोर उपस्थित झाले पण बर्‍याच संधि मिळूनही लेखी उत्तर दाखल न केल्याने त्यांच्या विरुद्ध लेखी जबाबाशिवाय तक्रार चालविण्याचे आदेश देण्यात आले. वि.प.च्या जाहिर नोटीसमधील म्‍हणण्‍याप्रमाणे दि.20.08.2011 च्या पत्राप्रमाणे 90 दिवसांची दिलेली मुदत संपली आणि त्‍यानंतर सुध्‍दा विकास शुल्‍क भरण्‍याकरीता मुदत वाढवून मिळण्‍याबाबत कोणताही पत्रव्‍यवहार केला नाही. वि.प.ने निर्गमित केलेल्या पावत्‍यांचे अवलोकन केले असता वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून 03.07.2012 पर्यंत रक्कम स्विकारलेली आहे. म्‍हणजेच जरीही 90 दिवसांची मुदत संपली तरीही त्‍यानंतरही वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून रक्कम स्विकारलेली आहे. त्यामुळे जाहिर नोटीसमधील अट ही स्‍वतः वि.प.नेच मोडीत काढली आहे. मंचाचे मते उभय पक्षांमध्‍ये विक्रीचा व्यवहार हा 01.12.2009 रोजी झालेला आहे आणि आणि त्‍यानंतर तब्‍बल दोन वर्षानंतर वि.प. हे विकास शुल्‍काची मागणी करीत आहे. म्‍हणजेच वि.प.ने तब्‍बल दोन वर्षे त्या जमिनीवर कुठल्‍याही प्रकारची विकासाची कामे केलेली नाहीत. वि.प.ने स्‍वतःच विकासाची कामे करण्‍याकरीता विलंब लावला आहे. तसेच तक्रारकर्त्‍याने पृ.क्र.13 वर दाखल दि.03.07.2012 च्या पावतीची प्रत सादर केलेली आहे. सदर पावतीवर रु.43,500/- तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला दिलेले असून ते विकास शुल्‍क व ना परतावा असल्याचे सदर पावतीवर नमूद करण्यात आलेले आहे. विकास शुल्‍क स्विकारुनही वि.प.ने विकासाची कामे केलेली नाहीत व केले असल्‍यास तसा पुरावाही दाखल केलेला नाही. प्रस्तुत प्रकरणी तक्रारकर्त्‍याची रक्कम विरुध्‍दपक्षाकडे जमा असल्यामुळे सदर रकमेचा वापर विरुध्‍दपक्ष आजतागायत करीत आहे, तसेच प्रस्तुत सौदा प्रकरणी विक्रीपत्र आजपर्यंत करुन दिलेले नाही. त्यामुळे तक्रार दाखल करण्याचे कारण सतत घडत असल्याने तक्रार मुदतबाह्य नाही, असे मंचाचे स्पष्ट मत आहे. त्यासाठी हे न्‍यायमंच मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्या निवाडयावर आपली भिस्‍त ठेवीत आहे- “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs.Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक करारा प्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. यावरुन सदर प्रकरणी वादाचे कारण हे अखंड सुरु असून तक्रारकर्त्‍याची तक्रार मुदतीत असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.
8. दि.20.08.2011 रोजीच्‍या जाहीर नोटीसमध्‍ये शेवटच्‍या परिच्‍छेदात वि.प.ने त्‍यांना विकास शुल्‍क दिले नाही तर फ्लॅटधारकाचा फ्लॅट रद्द करुन कराराप्रमाणे उर्वरित रक्कम बँक ड्राफ्ट किंवा चेकद्वारे 90 दिवसानंतर त्‍यांना पाठविण्‍यात येईल असे नमूद केले आहे. तक्रारकर्त्‍याने विकास शुल्‍काची रक्कम दिली नसती तर वि.प.क्र. 1 व 2 ने तक्रारकर्त्‍याचा फ्लॅट बूकिंग रद्द केला असता व कराराप्रमाणे उर्वरित रक्कम त्‍यांना परत केली असती. परंतू प्रत्‍यक्षात वि.प.क्र. 1 व 2 ने तसे केले नाही. त्यांनी तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कमही परत केली नाही किंवा बांधकाम योजना पूर्ण झाल्‍याचे पुरावे दाखल करुन तक्रारकर्त्‍यास विक्रीपत्र करुन दिले नाही. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याची रक्कम परतही केलेली नाही किंवा विक्रीपत्रही करुन दिलेले नाही, यावरुन वि.प.क्र. 1 व 2 यांनी तक्रारकर्त्याला द्यावयाच्‍या सेवेत त्रुटी ठेवल्‍याचे स्पष्ट होते. जेव्‍हा तक्रारकर्त्‍याचे लक्षात आले की, वि.प. बांधकाम योजना पूर्ण करु शकत नाहीत, तेव्‍हा त्यांनी विवादित सदनिकेबाबतचा विक्रीचा करारनामा रद्द केला व वि.प.ने करारनाम्‍याची मुळ प्रत परत मागितली व तक्रारकर्त्याला रु.43,500/- परत केले. परंतू उर्वरित रक्कम रु 98000/- मात्र तक्रार दाखल करेपर्यंत वि.प.ने परत केलेली नाही.
9. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्‍या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात फ्लॅटचा ताबा न देता तक्रारकर्त्याला जमा केलेली रक्कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्‍यांचे झालेले नुकसान भरुन निघण्‍यासाठी जास्त व्‍याजदर मंजुर करण्याचे आदेश दिलेले आहे. तसेच, नुकत्‍याच मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य मुंबई यांनी दिलेला निवाड्यामधील, (“Smt. Mugdha M. Dhongade and others –Versus- Money Magnum Construction, Mumbai, Complaint No. CC/13/484, Order Dated 4.5.2018.”) नोंदविलेल्‍या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवत व प्रस्तुत प्रकरणी झालेला विलंब तसेच वि.प.चा आचार लक्षात घेता तक्रारकर्ता दिलेली रक्कम जास्त व्याजदरासह परत मिळण्यास पात्र असल्याचे मंचाचे मत आहे.
10. वरील जमिनीवर ‘’सेलु नगरी’’ या बांधकाम योजनेतील इतर ग्राहकांनी मंचासमोर दाखल केलेल्या तक्रार क्र CC/17/45, CC/17/46, CC/17/47 (दि 20.10.2018 रोजी आदेश पारित करण्यात आले) त्या तक्रारी मध्ये दाखल दस्तऐवजानुसार सदर बांधकाम योजना ज्‍या ख.क्र. 130 व 131 वर अंमलात येणार होती ती जमिन राष्‍ट्रीय महामार्ग क्र. 547 ई नागपूर चौपदरीकरणाकरीता संपादन करण्यात येत आहे व त्‍याबाबत वि.प.ने आक्षेप नोंदविला असल्याचे या दि.07.09.2018 च्या दाखल दस्‍तऐवजावरुन दिसून येते. तक्रारकर्त्‍याचे मते सदर भुसंपादन 2018 मध्ये झालेले आहे आणि तक्रारकर्त्‍याचा वाद हा सन 2009 पासून आहे. त्यामुळे या भुसंपादनाच्‍या प्रक्रियेचा लाभ वि.प. सदर प्रकरणाशी जोडून करु इच्छितो. मंचाचे मते वि.प.ने त्‍यावर आक्षेप नोंदविला असल्याने पुढे त्‍याबाबत काय झाले ही बाब वि.प.क्र. 1 व 2 ने मंचासमोर स्पष्ट केलेली नाही. सरकारी कामासाठी संपादन केलेल्या जमीनीसाठी मुबलक नुकसान भरपाई देण्याचे सरकारचे धोरण असल्यामुळे त्याचा पूर्ण फायदा वि.प.क्र. 1 व 2 ला मिळण्याची पुर्ण शक्यता आहे.
11. वि.प.क्र. 1 व 2 यांनी त्‍यांना बांधकाम योजनेची मंजूरी नसतांना सदनिका वाटपाचे काम करुन तक्रारकर्त्‍याकडून रक्कम स्विकारलेली आहे. वि.प.ची सदर कृती अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब करीत असल्याचे स्पष्ट करते. त्यामुळे तक्रारकर्ता सदर प्रकरणी दाद मिळण्यास पात्र आहे असे मंचाचे मत आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून रक्कम घेऊनही सदनिकेचे बांधकाम करुन विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही, त्यामुळे तक्रारकर्ता उर्वरित रक्कम भरुन सदनिकेचे विक्रीपत्र करुन घेण्‍यास जरी तयार असला तरी ती जमिन राष्‍ट्रीय महामार्ग क्र. 547 ई नागपूर चौपदरीकरणाकरीता संपादन करण्यात येत असल्यामुळे उद्भवलेल्या परिस्थितीत फ्लॅटचे विक्रीपत्र करून देण्याचा आदेश केवळ कागदोपत्री राहण्याची जास्त शक्यता आहे त्यामुळे तसा आदेश पारित करणे सयुक्तिक नसल्याचे मंचाचे मत आहे. येथे विशेष निदर्शनास आले की तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्या (तक्रारकर्ता दस्तऐवज क्र 2) नुसार दि 01.12.2009 च्या पावतीवर खाली रु 32500/- दि 10.01.2010 रोजी जमा केल्याची नोंद दिसते. तसेच अभिलेखावरील दाखल इतर पावत्यानुसार रु. 1,41,500/- दिल्याचे स्पष्ट होते. तसेच पुढे विक्रीचा करारनामा रद्द करुन वि.प.ने रु.1,41,500/- पैकी फक्‍त रु.43,500/- परत केलेले आहे. त्यामुळे तक्रारकर्ताची जमा असलेली उर्वरित रक्कम रु.98,000/- ही शेवटचा भुगतान केल्याच्या दि.03.07.2012 पासून तर प्रत्‍यक्ष रकमेच्‍या अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे. 15 टक्‍के व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश देणे न्यायोचित असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.
12. वि.प.क्र. 1 व 2 ने सेवेत त्रुटी ठेवत अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब केल्याने तक्रारकर्त्‍याच्‍या घर घेण्याच्या मुळ हेतूला तडा गेल्‍याचे दिसते व त्‍याची रक्कम वि.प.कडे अडकून असल्याने त्‍याचे आर्थिक नुकसान झालेले आहे. तसेच त्याला शारिरीक व मानसिक त्रास सहन करावा लागला. म्‍हणून तक्रारकर्ता शारिरीक, मानसिक व आर्थिक नुकसानाची भरपाई मिळण्यास पात्र आहे असे मंचाचे मत आहे. तसेच वि.प.च्या सदर कृतीने मंचासमोर तक्रार दाखल करावी लागल्‍याने तक्रारीचा खर्च मिळण्यास पात्र आहे असे मंचाचे मत आहे.
13. सबब, प्रकरणातील वस्‍तुस्थिती, पुराव्‍याचा व वरील नमूद कारणांचा विचार करून मंच खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
आ दे श –
तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्यात येते.
1 ) वि.प.क्र.1 व 2 ने तक्रारकर्त्‍यास देय असलेली उर्वरित रक्कम रु. 98,500/- शेवटचा भुगतान केल्याचा दि. 03.07.2012 पासून ते रकमेचे प्रत्‍यक्ष अदायगी पर्यंत द.सा.द.शे.15 % येणार्‍या रक्‍कमेसह तक्रारकर्त्‍यास परत करावी.
- वि.प.क्र.1 व 2 ने तक्रारकर्त्याला शारिरीक व मानसिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाई बाबत रु. 10,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु. 5,000/- द्यावे.
3) सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प. ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसात करावी अन्यथा वि.प. ग्रा.सं.कायद्याच्या कलम 25/27 मधील तरतुदींनुसार स्वतंत्रपणे कारवाईस पात्र राहील.
4) वि.प.क्र.1 व 2 यांनी आदेशाची पुर्तता वरील मुदतीत न केल्यास त्‍यानंतर वरील देय रकमे व्‍यतिरिक्‍त पुढील कालावधीसाठी विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्तीला रुपये 25/- प्रती दिवस प्रत्‍यक्ष अदायगीपर्यंत द्यावेत.
- वि.प.क्र. 3 व 4 विरूद्धची तक्रार खारीज करण्यात येते.
6) आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामुल्‍य पुरविण्‍यात यावी.
