श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               वि.प. यांनी तक्रारकर्त्‍याला भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने आणि रक्‍कमही परत न केल्‍याने सदर तक्रार दाखल केलेली आहे. वि.प. ही एक भागीदारी फर्म असून, ते मे. मा दुर्गा रीयल ईस्‍टेट अँड लँड डेव्‍हलपर्स या नावाने  भुखंड विकसित करुन खरेदी विक्रीचा व्‍यवसाय करतात.

2.               तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अशी आहे की, त्‍याने वि.प.च्‍या मौजा-मटकाझरी, ता. उमरेड व जि. नागपूर, ख.क्र. 67, 69, 70 वरील लेआऊटमधील भुखंड क्र. 114 हा रु.24,375/- मध्‍ये विकत घेण्‍याकरीता रु.5,000/- अग्रीम देऊन दि.14.11.2006 रोजी विक्रीचा करारनामा केला. तक्रारकर्त्‍याने दि.07.11.2006 ते 11.12.2010 पर्यंत एकूण रु.24,375/- वि.प.ला दिले. सदर रक्‍कम दिल्‍यानंतर वारंवार वि.प.ला विक्रीपत्र करुन देण्‍याकरीता तगादा लावला असता नागपूर सुधार प्रन्‍यासकडे लेआऊटच्‍या मंजूरीबाबत अर्ज पाठविल्‍याची प्रत पाठवून मंजूरी मिळाल्‍यावर विक्रीपत्र करुन देण्‍यात येईल असे सांगितले. तक्राकर्त्‍याला वि.प.ने त्‍यांची फसगत केल्‍याचे लक्षात आल्‍यावर भुखंडाचे आरक्षण रद्द करण्‍याचा निर्णय घेतला. शेवटी तक्रारकर्त्‍याने आयोगासमोर तक्रार दाखल करुन विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन मिळावे अथवा रु.24,375/- आरक्षण केल्‍याच्‍या तारखेपासून 18 टक्‍के व्‍याजासह परत करावे, मानसिक व शारिरीक त्रासापोटी नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर प्रकरणाची नोटीस वि.प.क्र. 1 ते 3 यांचेवर वर्तमानपत्रात प्रकाशित करण्‍यात आली. परंतू वि.प.क्र. 1 ते 3 आयोगासमोर हजर न झाल्‍याने आयोगाने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित केला. प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर आयोगाने तक्रारकर्त्‍याचा तोंडी युक्‍तीवाद हा त्‍यांच्‍या वकीलांमार्फत ऐकला. आयोगाने तक्रारीसोबत दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित राहीलेले मुद्दे आणि त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.  

अ.क्र.                   मुद्दे                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ?                                   होय.

2.       तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ?                     होय.

3.       वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?        होय.

4.       तक्रारकर्ता कुठली दाद मिळण्‍यास पात्र आहे ?               अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष –

4.                              मुद्दा क्र. 1 - सदर प्रकरणी दाखल बयानापत्र व इसारपत्र यांचे अवलोकन केले असता वि.प.ने मौजा मटकाझरी, ता.उमरेड, जि.नागपूर, पह.क्र. 12, ख.क्र. 67, 69, 70 मधील 1625 चौ.फु.चा भुखंड क्र. 114 हा रु.24,375/- मध्‍ये विकण्‍याचा विक्रीचा करार हा दि.14.11.2006 रोजी केल्‍याचे व त्‍यादाखल अग्रीम रक्‍कम स्विकारल्‍याचे दिसून येते. मनपा तथा नागपूर सुधार प्रन्‍यासने आकारलेले विकास शुल्‍क देण्‍यास तक्रारकर्ता बांधील असल्‍याचेही वि.प.ने नमूद केले आहे. यावरुन तक्रारकर्त्‍याकडून विकास शुल्‍क घेऊन वि.प. लेआऊट विकसित करुन व अकृषक परवानगी मिळवून देणार असल्‍याचेही या इसार पत्रावरुन व हप्‍ता पुस्तीकेवरुन दिसून येते. त्‍यामुळे प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प.क्र. 1 ते 3 यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ व ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या ‘M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC)’  या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. सबब, मुद्दा क्र. 1 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नों‍दविण्‍यात येतात.

5.               मुद्दा क्र. 2 - प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.ने बयाना पत्रानुसार तक्रारकर्त्‍याकडून भुखंडाच्‍या किंमतीबाबत रक्‍कम स्वीकारलेली आहे. परंतू वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला आजतागायत विक्रीपत्र करुन दिले नाही किंवा बयानात्रानुसार विक्रीपत्र त्‍यांनी करुन न दिल्‍यास वि.प.ने नुकसान भरपाई देण्‍याचे कबुल केले आहे मात्र तसे वि.प.ने काही केल्‍याचे दिसून येत नाही. त्यामुळे तक्रार दाखल करण्‍याचे कारण सतत घडत असल्याचे (Continuous cause of action)  आयोगाचे मत आहे. त्‍यामुळे वि.प.चा सदर तक्रार मुदतबाह्य असल्‍याचा आक्षेप निरर्थक ठरतो. मा. राष्ट्रीय आयोगाच्या “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). या प्रकरणात दिलेल्या निवाड्यावर भिस्त ठेवण्यात येते. सदर निवाडयामध्‍ये मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे फार्मलँड/भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तसेच तक्रारकर्त्‍याची मागणी पाहता ती आयोगाचे आर्थिक मर्यादेत असल्‍याचे दिसून येत असल्‍याने मुद्दा क्र. 2 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

6.               मुद्दा क्र. 3 - आयोगाने सदर प्रकरणी दाखल करण्‍यात आलेल्‍या रकमा दिल्‍याच्‍या पावत्‍यांच्‍या प्रतींचे अवलोकन केले असता तक्रारकर्त्‍याने एकूण रु.24,375/- दि.07.11.2006 पासून 11.12.2010 पर्यंत दिल्‍याचे दिसून येते. वि.प.ने त्‍याबाबत रीतसर पावत्‍या त्‍याचे स्‍वाक्षरी व शिक्‍यासह दिलेल्‍या असल्‍याने वि.प. सदर बाब नाकारु शकत नाही. वि.प.ने इसार पत्रामध्‍ये दि.14.11.2008 पर्यंत विक्रीपत्र करुन घेण्‍याची मुदत नमूद केलेली आहे. तसेच हप्‍ता पुस्तिकेमध्‍ये अनेक अटी नमूद केलेल्‍या आहेत आणि विहित कालावधीत रक्‍कम भरली नाहीतर भुखंडाचे आवंटन रद्द करण्‍याची बाबही नमूद केलेली आहे. परंतू प्रत्‍यक्षात मात्र वि.प.ने सदर मुदतीनंतर तक्रारकर्त्‍याकडून रकमा स्विकारुन त्‍याच्‍या पावत्‍याही दिलेल्‍या असल्‍याने सदर अटी तक्रारकर्त्‍यावर बंधनकारक राहू शकत नाही असे आयोगाचे मत आहे.

7.               सदर प्रकरणी दाखल दस्‍तऐवजांचा विचार करता वि.प.चे सदर लेआऊट हे प्रस्‍तावित लेआऊट असून सदर जमिनीला गैरकृषी वापराची परवानगी मिळालेली दिसून येत नाही. कारण सदर बाब वि.प.ने इसार पत्रात स्‍वतःच नमूद केलेली आहे. तसेच सदर लेआऊटचा नकाशाला मंजूरी, ना.सु.प्र, मनपा आणि इतर संबंधित विभागाकडून लेआऊटला मंजूरी मिळाल्‍याचे कुठलेही पत्र वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला पुरविले नाही आणि तसा मंजूरी मिळाल्‍याचा उल्‍लेख इसार पत्रात केला नाही. तक्रारकर्त्‍याला विक्रीचा करारनामा करतांना वि.प.ने भुखंडामध्‍ये किंवा लेआऊटमध्‍ये कुठलाही बदल संबंधित विभागाने केला तर तो तक्रारकर्ता ग्राहकास मान्‍य करावा लागेल असे नमूद केले आहे. मात्र कुठल्‍या विभागाने आणि कुठला बदल हे निश्चितपणे व स्‍पष्‍टपणे नमूद केले नाही. भुखंडाची विक्री करतांना संदिग्‍धपणे विक्रीचे करारनामे करुन अस्तित्‍वात नसलेल्‍या भुखंडाच्‍या विक्रीचे व्‍यवहार करण्‍याची वि.प.क्र. 1 ते 3 ची कृती ही अनुचित व्‍यापार प्रथेचा अवलंब करणारी असल्‍याचे स्‍पष्‍ट होत असल्‍याने मुद्दा क्र. 3 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.  

8.               वि.प.ने सन 2006 मध्‍ये तक्रारकर्त्‍याला विक्रीचा करारनामा करुन दिलेला आहे आणि रक्‍कम स्विकारलेली आहे. त्‍यानंतर मात्र वि.प.ने केवळ रकमा स्विकारलेल्‍या आहेत, परंतू त्‍याचे लेआऊट मंजूर झाले, नकाशा मंजूर झाला, अकृषक परवानगी मिळाली, ना.सु.प्र.कडे विकास शुल्‍क भरले, मनपाला कर भरला असे कुठलेही प्रमाणपत्र, पावत्‍या अथवा मंजूरी तक्रारकर्त्‍याला दाखविली नाही किंवा त्‍याच्‍या प्रती त्‍याला पुरविल्‍या नाही. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने जे कथन केले आहे की, सदर लेआऊटला वि.प. ना.सु.प्र.ची परवानगी मिळाल्‍यावर विक्रीपत्र करुन देणार म्‍हटले असल्‍याचे सत्‍य समजण्‍यास आयोगाला हरकत वाटत नाही. तक्रारकर्त्‍याने आयोगासमोर असा कुठलाही दस्‍तऐवज दाखल केला नाही की, ज्‍यावरुन लेआऊट हे मंजूरीप्राप्‍त आहे व नकाशाला संबंधित विभागाने मंजूरी दिलेली आहे किंवा गैरकृषी परवानगी मिळालेली आहे हे स्‍पष्‍ट होईल. त्‍यावरुन विवादित लेआऊट हे अद्यापही कुठलीही परवानगी किंवा मंजूरीप्राप्‍त असल्‍याचे दिसून येत नाही. त्‍यामुळे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचा आदेश देणे हा कागदोपत्री राहण्‍याची शक्‍यता दिसून येते. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याला त्‍याने वि.प.ला दिलेली रक्‍कम दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्‍याचा आदेश देणे न्यायोचित ठरेल असे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.

9.               मुद्दा क्र. 4 - वि.प.ने इतक्‍या मोठया कालावधीपासून तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम  स्‍वतःजवळ ठेवून तिचा उपयोग आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता केलेला असल्‍याने तक्रारकर्त्‍याचे आर्थिक नुकसान झाले. तसेच त्‍याला विक्रीपत्र करुन न मिळाल्‍याने भुखंडाचे वैधानिक हक्‍कापासून वंचित राहावे लागले. तक्रारकर्त्‍याने विवादित व्यवहारात एकूण देय रक्कम  रु.24,375/- (100%) रक्कम सन 2006 ते 2010 दरम्यान दिल्याचे स्पष्ट दिसते. सदर प्रकरणाची नोटीस वि.प.क्र. 1 ते 3 यांचेवर वर्तमानपत्रात प्रकाशित करण्‍यात आल्यानंतर वि.प. ला संधी मिळूनही आयोगासमोर येऊन तक्रारकर्त्‍याची तक्रार नाकारलेली नाही त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याचे निवेदन वि.प.ला मान्य असल्याचे गृहीत धरण्यास आयोगास हरकत वाटत नाही.

                 मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.

                      मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

          “Smita D/O Suresh Deshmukh Vs Infratech Real Estate Private Limited & ors, Consumer Complaint CC/17/156, Judgment Dated 30.06.2022”.”

येथे विशेष नोंद घेण्यात येते की, विवादीत जमीनीबाबतची रक्‍कम वि.प.च्या ताब्यात आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून सन 2006 ते 2010 दरम्यान रक्कम स्वीकारून त्याच्या व्यवसायासाठी वापरल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्याने भूखंड खरेदीसाठी वि.प.ला मुदत ठेव म्हणून दिली नव्हती, त्यामुळे रक्कम परतीचे आदेश देताना बँक दराशी तुलना करून आदेश देणे योग्य ठरणार नाही. शासनाने वरील कालावधीत वेळोवेळी जाहीर केलेल्या शासन निर्धारित भूखंडाच्या दरांचा अभ्यास केला असता शहरा नजीकच्या जमिनीच्या किमती मोठ्या प्रमाणावर वाढलेल्या दिसतात. तसेच कायदेमान्य स्थापित स्थितिनुसार नुकसान भरपाई मंजूर करताना बाधित व्यक्तीस नुकसान झाले नसते तर ज्या स्थितित ती व्यक्ति राहिली असती त्यास्थितीत आणण्यासाठी आवश्यक नुकसान भरपाई मंजूर करणे न्यायोचित ठरते. तक्रारकर्त्‍याने रु.24,375/- रक्‍कम (100%) दिल्‍याचे दाखल पावतींचे प्रतींवरुन निदर्शनास येते. तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याने अदा केलेली रक्‍कम एकूण रक्‍कम रु.24,375/- दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश किंवा वि.प.ने त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य देण्‍याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.

10.              वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम सन 2006-2010 पासून स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे व तक्रारकर्त्‍याला भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्‍यामुळे वि.प.च्‍या अशा वागण्‍याने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक, आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. त्यामुळे तक्रारकर्ता मानसिक, शारिरी‍क त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि न्‍यायिक खर्चाची भरपाई मिळण्‍यास पात्र असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. करिता आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे. 

    - अं ति म आ दे श –

1.   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.क्र. 1 ते 3 ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्याने तक्रारकर्त्‍याला (एकूण क्षेत्रफळ 1625 चौ.फु.) विवादीत भुखंडासाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोनमधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य  तक्रारकर्त्‍याला द्यावे.  

किंवा

वि.प. क्र. 1 ते 3 ने तक्रारकर्त्‍याला रु.24,375/- शेवटची रक्‍कम दिल्‍याचे दि.11.12.2010 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18 टक्‍के व्‍याजासह परत करावे.

वरील पर्यायांपैकी जास्त देय असलेली रक्कम वि.प. क्र. 1 ते 3 ने तक्रारकर्त्‍याला द्यावी.

2.   वि.प. क्र. 1 ते 3 ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक, मानसिक, त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.25,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.15,000/- द्यावे.

3.   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प. क्र. 1 ते 3 ने संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसात करावी.

4.   आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.