श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               वि.प. यांनी तक्रारकर्तीला भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने आणि रक्‍कमही परत न केल्‍याने सदर तक्रार दाखल केलेली आहे. वि.प. ही एक भागीदारी फर्म असून, ते मे. मा दुर्गा रीयल ईस्‍टेट अँड लँड डेव्‍हलपर्स या नावाने  भुखंड विकसित करुन खरेदी विक्रीचा व्‍यवसाय करतात.

2.               तक्रारकर्तीची तक्रार अशी आहे की, तिने वि.प.च्‍या मौजा-मटकाझरी, ता. उमरेड व जि. नागपूर, ख.क्र.74, 75 वरील लेआऊटमधील भुखंड क्र. 108 हा रु.41,506/- मध्‍ये विकत घेण्‍याकरीता रु.5,000/- अग्रीम देऊन दि.09.01.2007 रोजी विक्रीचा करारनामा केला. तक्रारकर्तीने दि.12.12.2006 ते 11.01.2011 पर्यंत एकूण रु.35,000/- वि.प.ला दिले. सदर रक्‍कम दिल्‍यानंतर तिने वारंवार वि.प.ला विक्रीपत्र करुन देण्‍याकरीता तगादा लावला असता नागपूर सुधार प्रन्‍यासकडे लेआऊटच्‍या मंजूरीबाबत अर्ज पाठविल्‍याची प्रत पाठवून मंजूरी मिळाल्‍यावर विक्रीपत्र करुन देण्‍यात येईल असे सांगितले. तक्राकर्तीच्‍या पतीला वि.प.ने त्‍यांची फसगत केल्‍याचे लक्षात आल्‍यावर भुखंडाचे आरक्षण रद्द करण्‍याचा निर्णय घेतला. दि.25.10.2019 रोजी कायदेशीर नोटीस पाठवून भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन मिळावे किंवा रु.35,000/- परत करावे अशी मागणी केली. परंतू वि.प.ने त्‍याची दखल न घेतल्‍याने शेवटी आयोगासमोर तक्रार दाखल करुन विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन मिळावे अथवा रु.35,000/- आरक्षण केल्‍याच्‍या तारखेपासून 18 टक्‍के व्‍याजासह परत करावे, मानसिक व शारिरीक त्रासापोटी नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर प्रकरणाची नोटीस वि.प.क्र. 1 ते 3 यांचेवर वर्तमानपत्रात प्रकाशित करण्‍यात आली. परंतू वि.प.क्र. 1 ते 3 आयोगासमोर हजर न झाल्‍याने आयोगाने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित केला. प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर आयोगाने तक्रारकर्त्‍याचा तोंडी युक्‍तीवाद हा त्‍यांच्‍या वकीलांमार्फत ऐकला. तसेच दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष –

4.                              सदर प्रकरणी दाखल बयानापत्र व इसारपत्र यांचे अवलोकन केले असता असता वि.प.ने विवादित भुखंड विकण्‍याचा विक्रीचा करार हा दि.09.01.2007 रोजी केल्‍याचे व त्‍यादाखल अग्रीम रक्‍कम स्विकारल्‍याचे दिसून येते. मनपा तथा नागपूर सुधार प्रन्‍यासने आकारलेले शुल्‍क देण्‍यास तक्रारकर्ती बांधील असल्‍याचेही वि.प.ने नमूद केले आहे. यावरुन तक्रारकर्तीकडून विकास शुल्‍क घेऊन वि.प. लेआऊट विकसित करुन व अकृषक परवानगी मिळवून देणार असल्‍याचेही या इसार पत्रावरुन व हप्‍ता पुस्तीकेवरुन दिसून येते. त्‍यामुळे प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प.क्र. 1 ते 3 यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ व ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या ‘M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC)’  या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवण्यात येते. वि.प. ने शेत जमिनीचे लेआऊट द्वारे बेकायदेशीर "प्लॉटिंग' करून व अश्या प्रकारचे व्यवहार करून मुळातच अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब केल्याचे स्पष्ट होते. तसेच सदर प्रकरणामध्‍ये वि.प.ने अद्यापही तक्रारकर्तीला भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून न दिल्‍याने वादाचे कारण हे अखंड सुरु असल्‍याचे ही आयोगाचे मत आहे. मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्या “Saroj  Kharbanda V. Bigjo’s Estate Limited & Anr.”- II (2018) CPJ 146 (NC) व “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). निवाड्यांवर भिस्त ठेवण्यात येते. सदर निवाड्यांमध्ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा/सदनिकेचा  कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. वरील सर्व बाबींचा विचार करता सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्‍याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.

5.               आयोगाने सदर प्रकरणी दाखल करण्‍यात आलेल्‍या रकमा दिल्‍याच्‍या पावत्‍यांच्‍या प्रतींचे अवलोकन केले असता तक्रारकर्तीने एकूण रु.35,000/- दि.12.12.2006 पासून 11.01.2011 पर्यंत दिल्‍याचे दिसून येते. वि.प.ने त्‍याबाबत रीतसर पावत्‍या त्‍याचे स्‍वाक्षरी व शिक्‍यासह दिलेल्‍या असल्‍याने वि.प. सदर बाब नाकारु शकत नाही. वि.प.ने इसार पत्रामध्‍ये दि.09.01.2007 पर्यंत विक्रीपत्र करुन घेण्‍याची मुदत नमूद केलेली आहे. तसेच हप्‍ता पुस्तिकेमध्‍ये अनेक अटी नमूद केलेल्‍या आहेत आणि विहित कालावधीत रक्‍कम भरली नाहीतर भुखंडाचे आवंटन रद्द करण्‍याची बाबही नमूद केलेली आहे. परंतू प्रत्‍यक्षात मात्र वि.प.ने सदर मुदतीनंतर तक्रारकर्तीकडून रकमा स्विकारुन त्‍याच्‍या पावत्‍याही दिलेल्‍या असल्‍याने सदर अटी तक्रारकर्तीवर बंधनकारक राहू शकत नाही असे आयोगाचे मत आहे.

6.               सदर प्रकरणी दाखल दस्‍तऐवजांचा विचार करता वि.प.चे सदर लेआऊट हे प्रस्‍तावित लेआऊट असून सदर जमिनीला गैरकृषी वापराची परवानगी मिळालेली दिसून येत नाही. कारण सदर बाब वि.प.ने इसार पत्रात स्‍वतःच नमूद केलेली आहे. तसेच सदर लेआऊटचा नकाशाला मंजूरी, ना.सु.प्र, मनपा आणि इतर संबंधित विभागाकडून लेआऊटला मंजूरी मिळाल्‍याचे कुठलेही पत्र वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला पुरविले नाही आणि तसा मंजूरी मिळाल्‍याचा उल्‍लेख इसार पत्रात केला नाही. तक्रारकर्तीला विक्रीचा करारनामा करतांना वि.प.ने भुखंडामध्‍ये किंवा लेआऊटमध्‍ये कुठलाही बदल संबंधित विभागाने केला तर तो तक्रारकर्ती ग्राहकास मान्‍य करावा लागेल असे नमूद केले आहे. मात्र कुठल्‍या विभागाने आणि कुठला बदल हे निश्चितपणे व स्‍पष्‍टपणे नमूद केले नाही. भुखंडाची विक्री करतांना संदिग्‍धपणे विक्रीचे करारनामे करुन अस्तित्‍वात नसलेल्‍या भुखंडाच्‍या विक्रीचे व्‍यवहार करण्‍याची वि.प.क्र. 1 ते 3 ची कृती ही अनुचित व्‍यापार प्रथेचा अवलंब करणारी असल्‍याचे स्‍पष्‍ट होत असल्‍याने तक्रारकर्तीची तक्रार ही दाद मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे. 

7.               वि.प.ने सन 2007 मध्‍ये तक्रारकर्तीला विक्रीचा करारनामा करुन दिलेला आहे आणि रक्‍कम स्विकारलेली आहे. त्‍यानंतर मात्र वि.प.ने केवळ रकमा स्विकारलेल्‍या आहेत, परंतू त्‍याचे लेआऊट मंजूर झाले, नकाशा मंजूर झाला, अकृषक परवानगी मिळाली, ना.सु.प्र.कडे विकास शुल्‍क भरले, मनपाला कर भरला असे कुठलेही प्रमाणपत्र, पावत्‍या अथवा मंजूरी तक्रारकर्तीला दाखविली नाही किंवा त्‍याच्‍या प्रती तिला पुरविल्‍या नाही. त्‍यामुळे तक्रारकर्तीने जे कथन केले आहे की, सदर लेआऊटला वि.प. ना.सु.प्र.ची परवानगी मिळाल्‍यावर विक्रीपत्र करुन देणार म्‍हटले असल्‍याचे सत्‍य समजण्‍यास आयोगाला हरकत वाटत नाही. तक्रारकर्तीने आयोगासमोर असा कुठलाही दस्‍तऐवज दाखल केला नाही की, ज्‍यावरुन लेआऊट हे मंजूरीप्राप्‍त आहे व नकाशाला संबंधित विभागाने मंजूरी दिलेली आहे किंवा गैरकृषी परवानगी मिळालेली आहे हे स्‍पष्‍ट होईल. त्‍यावरुन विवादित लेआऊट हे अद्यापही कुठलीही परवानगी किंवा मंजूरीप्राप्‍त असल्‍याचे दिसून येत नाही. त्‍यामुळे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचा आदेश देणे हा कागदोपत्री राहण्‍याची शक्‍यता दिसून येते. त्‍यामुळे तक्रारकर्तीला तिने वि.प.ला दिलेली रक्‍कम दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्‍याचा आदेश देणे न्यायोचित ठरेल असे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.

8.               तक्रारकर्तीने वि.प.ला कायदेशीर नोटीस बजावून विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन मिळण्‍याची विनंती केली होती. परंतू वि.प.ने तिच्‍या नोटीसची दखल न घेता साधे त्‍याच्‍यासमोर असलेल्‍या परिस्थितीचीसुध्‍दा जाणिव करुन दिलेली नाही. इतक्‍या मोठया कालावधीपासून तक्रारकर्तीची रक्‍कम वि.प.ने स्‍वतःजवळ ठेवून तिचा उपयोग आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता केलेला असल्‍याने तक्रारकर्तीचे आर्थिक नुकसान झाले. तसेच तिला विक्रीपत्र करुन न मिळाल्‍याने भुखंडाचे वैधानिक हक्‍कापासून वंचित राहावे लागले. तक्रारकर्तीने विवादित व्यवहारात एकूण देय रक्कम रु.41,506/- पैकी रु.35,000/- (जवळपास 84%) रक्कम सन 2007 ते 2011 दरम्यान दिल्याचे स्पष्ट दिसते. सदर प्रकरणाची नोटीस वि.प.क्र. 1 ते 3 यांचेवर वर्तमानपत्रात प्रकाशित करण्‍यात आल्यानंतर वि.प. ला संधी मिळूनही आयोगासमोर येऊन तक्रारकर्तीची तक्रार नाकारलेली नाही त्यामुळे तक्रारकर्तीचे निवेदन वि.प.ला मान्य असल्याचे गृहीत धरण्यास आयोगास हरकत वाटत नाही.

     मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.

          मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी नुकत्याच दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

          “Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation             Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.

     शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्तीचे झालेले नुकसान यांचा विचार करता आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्तीला तिने अदा केलेली रक्‍कम दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश देणे न्‍यायोचित ठरेल असे आयोगाचे मत आहे.

9.               वि.प.ने तक्रारकर्तीची रक्‍कम सन 2007-2011 पासून स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे व तक्रारकर्तीला भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्‍यामुळे वि.प.च्‍या अशा वागण्‍याने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक, आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. त्यामुळे तक्रारकर्ती मानसिक, शारिरी‍क त्रासाची माफक नुकसान भरपाई मिळण्यास पात्र ठरते. तक्रारकर्तीने विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन मिळण्‍याकरीता वि.प.ला कायदेशीर नोटीस पाठविली, पुढे आयोगासमोर तिला तक्रार दाखल करावी लागली. त्‍यामुळे तिला न्‍यायिक प्रक्रियेकरीता खर्च करावा लागला, सदर न्‍यायिक खर्चाची भरपाई मिळण्‍यास ती पात्र असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. करिता आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे. 

- आ दे श –

1)         तक्रारकर्तीची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.क्र. 1 ते 3 ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी तक्रारकर्तीला रु.35,000/- ही रक्‍कम दि.11.01.2011 पासून तर रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18 टक्‍के व्‍याजासह परत करावी.

2)   वि.प.क्र. 1 ते 3 ने तक्रारकर्तीला शारिरीक व मानसिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबाबत रु. 20,000/- द्यावे.

3)         वि.प.क्र. 1 ते 3 ने तक्रारकर्तीला तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.10,000/- द्यावे.                                                                                                                                   

4)         सदर आदेशाचे पालन वि.प.क्र. 1 ते 3 ने संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे आदेशाची प्रत मिळाल्‍यापासून 30 दिवसाचे आत करावे.

5)         आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामुल्‍य पुरविण्‍यात यावी.