तक्रारदार : वकील श्री.गंडवीर यांचे सोबत हजर.
सामनेवाले : त्‍यांचे वकील श्री.पटवर्धन हजर.
*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*
निकालपत्रः- श्री.ज.ल.देशपांडे, अध्‍यक्ष ठिकाणः बांद्रा
*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*
न्‍यायनिर्णय
1. सा.वाले हे विकासक/बिल्‍डर कंपनी आहे. सा.वाले उभारत असलेल्‍या कंन्‍ट्री पार्क , दत्‍तपाडा रोड, बोरीवली (पूर्व) मुंबई येथील प्रकल्‍पामध्‍ये तक्रारदारांनी सदनिका क्रमांक जे/604 ही खरेदी करण्‍याचे ठरविले. त्‍याची एकूण किंमत रु.21,00,605/- अशी होती. व सदनिकेचे क्षेत्रफळ 1105 चौरस फुट असे होते. तक्रारदारांनी सदनिका खरेदीकामी सा.वाले यांना दोन धनादेशाव्‍दारे रु.25,001/- आणि रु.80,029/- असे एकूण रु.1,05,030/- असे जमा केले. सा.वाले यांनी त्‍या बद्दल पावत्‍या दिल्‍या आहेत. सा.वाले यांनी तक्रारदारांना सदनिका नोंदणी प्रमाणपत्रही दिले.
2. तक्रारदारांचे तक्रारीत असे कथन आहे की, तक्रारदारांनी सा.वाले यांना वेळोवेळी स्‍मरण देवूनही व तगादा लाऊनही सा.वाले यांनी तक्रारदारांचे हक्‍कात सदनिकेच्या संदर्भात करारनामा करुन दिला नाही. तक्रारदार हे बाकी रक्‍कम अदा करण्‍यास तंयार होते तसेच करारनामा करुन घेण्‍यास इच्‍छुक होते. त्‍यानंतर सा.वाले यांचेकडून तक्रारदारांना दिनांक 10.2.2004 रोजी एक पत्र प्राप्‍त झाले व त्‍यामध्‍ये महानगर पालिकेकडे परवानगीकामी प्रकल्‍प प्रलंबीत आहे व त्‍यामुळे उशिर होत आहे असा खुलासा दिला. त्‍यानंतर सा.वाले यांचेकडून तक्रारदारांना त्‍याच स्‍वरुपाची दोन पत्रे प्राप्‍त झाली. त्‍या पत्रातील मजकूराप्रमाणे तक्रारदारांनी प्रतिक्षा करण्‍याचे ठरविले. दरम्‍यान दोन वर्षाचा कालावधी उलटून गेला.
3. तक्रारदारांच्‍या कथना प्रमाणे सा.वाले यांनी तक्रारदारांना दिनांक 7.11.2006 रोजीचे नविन पत्र प्राप्‍त झाले व त्‍यामध्‍ये सा.वाले यांनी असे कळविले की, नविन चटईक्षेत्र विकत घेऊन (T.D.R.) उप नगरामध्‍ये बांधकाम करण्‍यास मा.मुंबई उच्‍च न्‍यायालयाने मनाई केल्‍याने प्रकल्‍प पूर्ण होऊ शकत नाही व तक्रारदारांनी त्‍यांची अनामत रक्‍कम रु.1,05,030/- परत घ्‍यावी. तक्रारदारांनी सा.वाले यांनी पाठविलेला धनादेश स्विकारला नाही. त्‍यानंतरही सा.वाले यांनी तक्रारदारांना दिनांक 16.11.2007 रोजी पत्र पाठविले व प्रकल्‍पाचे जागेवर दिनांक 22.11.2007 रोजी हजर व्‍हावे असे सूचना दिली. सा.वाले यांचे वतीने त्‍यांचे प्रतिनिधी जिगना शहा यांनी तक्रारदारांना असे सूचविले की, तक्रारदारांना जर त्‍या प्रकल्‍पामध्‍ये सदनिका खरेदी करावयाची असेल तर तक्रारदारांना सद्याचे दराने रक्‍कम अदा करावी. तक्रारदार त्‍यास तंयार नव्‍हते. या प्रकारे सा.वाले यांनी सदनिकेच्या किंमतीपोटी रु.1,05,030/- स्विकारल्‍यानंतरही तक्रारदारांना करारनामा करुन दिला नाही व मोफा कायद्यातील तरतुदीचा भंग केला. तक्रारदारांचे असे कथन आहे की, सदनिकेच्या किंमतीपैकी बाकी रक्‍कम रु.19,95,575/- ही तक्रारदार अदा करण्‍यास तंयार होते. अंतीमतः तक्रारदारांनी दिनांक 24.10.2008 रोजी प्रस्‍तुतची तक्रार दाखल केली व सा.वाले यांनी तक्रारदारांना सदनिकेच्या संदर्भात करारनामा करुन द्यावा व सदनिकेचा ताबा द्यावा अशी दाद मागीतली.
4. सा.वाले यांनी आपली कैफीयत दाखल केली व त्‍यामध्‍ये असे कथन केले की, मा.उच्‍च न्‍यायालयाने रिट याचिका क्रमांक 637/2003 यामध्‍ये दिलेल्‍या आदेशाप्रमाणे मुंबई उप नगरामध्‍ये ज्‍यादा चटईक्षेत्र खरेदी करुन (T.D.R.) बांधकाम करण्‍यास स्‍थगिती करण्‍यात आली. त्‍यानंतर सा.वाले यांनी तक्रारदारांना मुळची रक्‍कम रु.1,05,030/- परत करण्‍यास तंयार होते व त्‍या रक्‍कमेचा धनादेश सा.वाले यांनी तक्रारदारांना पाठविला होता. परंतु तक्रारदारांनी तो स्विकारला नाही. सा.वाले यांनी असे कथन केले की, धनादेश पाठविण्‍याची कार्यवाही ही दिनांक 28.7.2006 रोजी सा.वाले यांनी केलेली असल्‍याने ऑक्‍टोबर,2008 मध्‍ये दाखल केलेली तक्रार मुदतबाहय आहे. सा.वाले यांनी असेही कथन केले की, मा.उच्‍च न्‍यायालयाने ती रिट याचिका निकाली केल्‍यानंतर प्रकरण मा.सर्वोच्‍च न्‍यायालयात प्रलंबीत असल्‍याने कराराची पुर्तता होऊ शकत नाही. दरम्‍यान सा.वाले कंपनीने कनाकीया कन्‍स्‍ट्रक्‍शन प्रा.लि. हे नांव बदलून कनाकीया स्‍पेसेस प्रा.लि. असे करण्‍यात आले. यावरुन सा.वाले यांनी तक्रारदारांना सेवा सुविधा पुरविण्‍यात कसुर केली या आरोपास नकार दिला.
5. तक्रारदारांनी सा.वाले यांच्‍या कैफीयतीस प्रति उत्‍तराचे तथा पुराव्‍याचे शपथपत्र दाखल केले. व त्‍यामध्‍ये मा. उच्‍च न्‍यायालयाने निट याचिका निकाली काढल्‍यानंतर महानगर पालिकेने सा.वाले यांना बांधकाम परवानगी दिली व त्‍यानंतर सा.वाले यांनी प्रकल्‍पाचे बांधकाम सुरु केलेले आहे असेही कथन केले.
6. सा.वाले यांनी त्‍यांचे पुराव्‍याचे शपथपत्र दाखल केले. तसेच दोन्‍ही बाजुंनी कागदपत्रे दाखल केली. तसेच दोन्‍ही बाजुंनी आपला लेखी युक्‍तीवाद दाखल केला.
7. प्रस्‍तुत मंचाने तक्रार, कैफीयत, शपथपत्रे, कागदपत्रे, व लेखी युक्‍तीवाद यांचे वाचन केले. त्‍यावरुन तक्रारीचे निकालीकामी पुढील मुद्दे कायम करण्‍यात येतात.
क्र. | मुद्दे | उत्‍तर |
1 | सा.वाले यांनी तक्रारदारांना सदनिकेच्या संदर्भात सेवा सुविधा पुरविण्‍यात कसुर केली ही बाब तक्रारदार सिध्‍द करतात काय ? | होय. |
2 | सा.वाले यांनी तक्रारदारांना सदनिकेचा करारनामा करुन द्यावा व सदनिकेचा ताबाही द्यावा ही दाद मिळण्‍यास तक्रारदार पात्र आहेत काय ? | होय. |
3. | अंतीम आदेश | तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येते. |
कारण मिमांसा
8. तक्रारदारांनी तक्रारीसोबत निशाणी ए/1 येथे रक्‍कम अदा केल्‍यानंतर सा.वाले यांनी तक्रारदारांना दिलेल्‍या पावतीच्‍या प्रती हजर केलेल्‍या आहेत. त्‍यातील मजकूरावरुन असे दिसून येते की, तक्रारदारांनी सा.वाले यांना दिनांक 6.5.2002 रोजी रु.25,001/- आणि रु.80,029/- असे एकूण रु.1,05,030/- दोन धनादेशाव्‍दारे अदा केले. सा.वाले यांनी तक्रारदारांकडून सदनिकेच्या किंमतीपोटी ही रक्‍कम प्राप्‍त झाली होती यांस नकार दिलेला नाही. उलट धनादेशाव्‍दारे ती रक्‍कम परत करण्‍याचा प्रयत्‍न केला. यावरुन तक्रारदारांचे कथन त्‍यांनी मान्‍यच केलेले आहे. सा.वाले यांनी तक्रारदारांना सदनिकेच्या नोंदणीबद्दल Booking memo दिनांक 22.4.2002 रोजी दिला होता त्‍याची प्रत तक्रारदारांनी निशाणी ए/2 तक्रारीसोबत दाखल केलेली आहे. त्‍यातील मजकूर असे दर्शवितो की, सा.वाले यांनी तक्रारदारांना सदनिका क्रमांक जे/604, 1105 चौरस फुट क्षेत्रफळ ही सदनिका रु.21,00,605/-येवढया किंमतीस विक्री करण्‍याचे ठरविले होते.
9. वरील व्‍यवहार वर्ष 2002 झाल्‍यानंतर दरम्‍यान मा.मुंबई उच्‍च न्‍यायालयाकडे रिट याचिका क्रमांक 637/2003 दाखल करण्‍यात आली. सा.वाले यांचे असे कथन आहे की, या रिट याचिकेमध्‍ये मा.उच्‍च न्‍यायालयाने असा अंतरीम आदेश दिला की, मुंबई उप नगरामध्‍ये ज्‍यादा चटई क्षेत्र खरेदी करुन (T.D.R.) बांधकाम करण्‍यात येऊ नये. या स्‍वरुपाचा आदेश मा. उच्‍च न्‍यायालयाने दिला यास तक्रारदारांनी देखील नकार दिलेला नाही. तक्रारदारांनी तक्रारीसोबत निशाणी ए/3 येथे सा.वाले यांनी दिनांक 10.2.2004 रोजी पाठविलेल्‍या पत्राची प्रत हजर केलेली आहे. त्‍यामध्‍ये सा.वाले यांनी तक्रारदारांना असे कळविले होते की, महानगर पालिकेकडे प्रकरण प्रलंबीत असल्‍याने प्रकल्‍प पूर्ण होण्‍यास उशिर होत आहे. त्‍या पत्रास तक्रारदारानी आपले उत्‍तराचे पत्र दिनांक 24.2.2004 रोजी दिले. त्‍या पत्राची प्रत तक्रारदारांनी निशाणी ए/4 येथे दाखल केलेली आहे व त्‍यामध्‍ये महानगर पालिकेमध्‍ये प्रकरण प्रलंबीत असल्‍याने प्रकल्‍प पूर्ण करण्‍यात येत नाही ही सबब सा.वाले यांनी सागू नये व सा.वाले यांनी तो प्रश्‍न त्‍यांचे पातळीवर सोडवावा असे तक्रारदारांनी सा.वाले यांना कळविले. त्‍यानंतर दोन वर्षे गेल्‍यानंतर सा.वाले यांनी तक्रारदारांना दिनांक 28.7.2006 रोजी पत्र पाठविले व त्‍या पत्रामध्‍ये असे कळविले की, महानगर पालिकेने प्रकल्‍पास परवानगी दिलेली नसल्‍याने तक्रारदारांनी अनामत रक्‍कम रु.1,05,030/- परत करण्‍यात येत आहे. त्‍या पत्रासोबत धनादेश जोडलेला होता. परंतु तक्रारदारांनी त्‍यांचे पत्र दिनांक 3.8.2006 निशाणी ए/6 व्‍दारे धनादेशासह परत केले. त्‍या पत्रातील मजकूर महत्‍वाचा असून सा.वाले यांना असे कळविले की, तक्रारदारांचा सा.वाले यांचेवर विश्‍वास असल्‍याने त्‍यांनी वर्ष 2002 पासून ते वर्ष 2006 पर्यत प्रतिक्षा केली व ते पुढेही प्रतिक्षा करण्‍यास तंयार आहेत, जो पर्यत महानगर पालिकेकडून प्रकल्‍पास मंजूरी मिळत नाही . या प्रमाणे तक्रारदारांनी सा.वाले यांना करार रद्द न करण्‍याचे आवाहन केले तसेच तक्रारदार हे कराराची पुर्तता करण्‍यास तंयार आहेत असे ही कळविले व रक्‍कम रु.1,05,030/- हा धनादेश परत केला.
10. त्‍यानंतर सा.वाले यांनी रक्‍कम परत करण्‍याचा अजून एक प्रयत्‍न करुन पाहिला व आपले पत्र दिनांक 7.11.2006 निशाणी ए/7 सोबत दिलेला रुपये रु.1,05,030/- चा धनादेश तक्रारदारांकडे पाठविला. त्‍या पत्रामध्‍ये सा.वाले यांनी असे कळविले की, मा.मुंबई उच्‍च न्‍यायालयाच्‍या आदेशाप्रमाणे चटईक्षेत्र हस्‍तांतरण होऊ शकत नसल्‍याने व प्रकरणातील बांधकाम हस्‍तांतरण केलेल्‍या चटई क्षेत्रावरच करणे असल्‍याने सा.वाले प्रकल्‍पाचे बांधकाम करु शकत नाही. तथापी तक्रारदारांनी तो धनादेश स्विकारला नाही.
11. त्‍यानंतर महत्‍वाची घटणा म्‍हणजे सा.वाले यांनी तक्रारदारांना दिनांक 16.11.2007 रोजी पत्र निशाणी ए/9 लिहून प्रकल्‍पाचे जागेत दुपारी 2 वाजता भेट द्यावी व जिगना शहा , उप व्‍यवस्‍थापक यांना भेटावे असे तक्रारदारांना सूचविले. तक्रारदारांनी आपल्‍या तक्रारीमध्‍ये असे कथन केलेले आहे की, त्‍या पत्रा प्रमाणे तक्रारदार हे प्रकल्‍पातील जागेवर जिगना शहा यांना भेटले व सा.वाले यांच्‍या वतीने जिगना शहा यांनी तक्रारदारांना असे सूचविले की, तक्रारदार त्‍या प्रकल्‍पामध्‍ये जर सदनिका खरेदी करावयाची असेल तर त्‍या वेळचे दराने सदनिकेची किंमत अदा करावी लागेल. त्‍या व्‍यतिरिक्‍त सा.वाले यांनी तक्रारदारांना रु.3 लाख देण्‍याचे कबुल केले. परंतु तक्रारदारांनी आपले पत्र दिनांक 14.12.2007 निशाणी ए/10 व्‍दारे सा.वाले यांचेकडून आलेला तो प्रस्‍ताव नाकारला. तक्रारदार आपल्‍या दिनांक 14.12.2007 चे पत्रात असे असे स्‍पष्‍ट कथन करतात की, त्‍यांचे कुटुंबाकरीता सद्याची सदनिका कमी पडत असल्‍याने वर्ष 2002 मध्‍ये त्‍यांनी मोठी सदनिका खरेदी करणेकामी सा.वाले यांचेकडे सदनिका खरेदी करण्‍याचे ठरविले व रक्‍कम रु.1,05,030/- अदा केली होती. तक्रारदारांनी सा.वाले यांना असे कळविले की, तक्रारदारांनी बरीच प्रतिक्षा केलेली आहे व संयम ठेवला आहे. परंतु कुठल्‍याही परिस्थितीत ते ज्‍यादा रक्‍कम अदा करण्‍यास अथवा करार रद्द करण्‍यास तंयार नाहीत. तक्रारदारांनी आपल्‍या पुराव्‍याचे शपथपत्राचे पृष्‍ट क्र.4 वर सा.वाले यांचेकडून दिनांक 16.11.2007 रोजी प्राप्‍त झालेल्‍या पत्राचा उल्‍लेख केलेला आहे. सा.वाले यांनी आपल्‍या कैफीयतीचे परिच्‍छेद क्र.ज यामध्‍ये तक्रारदारांच्‍या तक्रारीतील कथनास नकार दिलेला आहे. तथापी सा.वाले यांनी आपल्‍या कैफीयतीमध्‍ये त्‍यांचेकडून दिनांक 16.11.2007 रोजीचे निशाणी ए/9 हे पत्र पाठविले नव्‍हते तसेच जिगना शहा हे त्‍यांचे कर्मचारी नव्‍हत्‍या असे कथन केलेले नाही. या प्रकारे सा.वाले यांनी केवळ तक्रारांच्‍या तक्रारीतील कलम 11 मधील कथनास नकार दिलेला आहे. परंतु दिनांक 16.11.2007 चे पत्र नाकारले नाही. तसेच तक्रारदारांना प्रकल्‍पाचे जागेवर दिनांक 22.11.2007 रोजी का बोलाविण्‍यात आले होते व जिगना शहा यांचे या संबंधात प्रकल्‍पात काय संबंध होता या बद्दल संदिग्‍धता ठेवली आहे. या वरुन तक्रारदारांच्‍या तक्रारीतील व पुराव्‍याच्‍या शपथपत्रातील तसेच तक्रारदारांच्‍या उत्‍तराचे पत्र निशाणी ए/10 या मधील कथन सत्‍य आहे असा निष्‍कर्ष काढावा लागतो. यावरुन असे दिसते की, रिट याचिकेमधील अंतरीम आदेश रद्द झाल्‍या नंतरही सा.वाले यांनी तक्रारदारांना जून्‍या दराप्रमाणे सदनिका देण्‍याचे टाळले. येवढेच नव्‍हेतर त्‍या वेळेच्‍या दराप्रमाणे सदनिकेची किंमत मागीतली व त्‍यास तक्रारदार तंयार नसतील तर रु.3 लाख स्विकारुन तक्रारदारांनी आपला सदनिकेच्या संदर्भातील हक्‍क सोडून द्यावा असे तक्रारदारांना सूचविले. या प्रकारचे सा.वाले यांचे वर्तन हे अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब केला असे दर्शविते व सा.वाले यांना मुळचे दराप्रमाणे तक्रारदारांना सदनिका विक्री करण्‍याची नव्‍हती व त्‍यांनी दरम्‍यानचे काळामध्‍ये विचार बदलून त्‍या सदनिकेच्या किंमतीवर जास्‍त नफा कमविण्‍याचे ठरविले असे दिसून येते.
12. त्‍यानंतर तक्रारदारांनी मुंबई ग्राहक पंचायत येथे संपर्क प्रस्‍तापित केला व मुंबई ग्राहक पंचायतीने तक्रारदारांचे वतीने सा.वाले यांना दिनांक 13.3.2008 रोजी व 2.4.2008 रोजी दोन पत्रे दिली व मुळच्‍या कराराप्रमाणे तक्रारदारांच्‍या सदनिकेचा विक्री व्‍यवहार पूर्ण करावा अशी सा.वाले यांना विनंती केली. त्‍या प्रत्राच्‍या प्रती सा.वाले यांनी निशाणी ए/N येथे हजर केलेली आहे. त्‍यास सा.वाले यांनी काही दाद दिली नाही व उत्‍तरही दिले नाही. त्‍यानंतर तक्रारदारांनी वकीलामार्फत सा.वाले यांना दिनांक 19.7.2008 रोजी कायदेशीर नोटीस दिली व सदनिकेच्या संदर्भात नोंदणीकृत करारनामा करुन द्यावा व तक्रारदारांकडून सदनिकेच्या संदर्भात शिल्‍लक रक्‍कम स्विकारावी अशी मागणी केली. त्‍या नोटीसला देखील सा.वाले यांनी उत्‍तर दिले नाही व काही कृती केली नाही.
13. सा.वाले यांनी आपल्‍या कैफीयतीमध्‍ये मुदतीचा मुद्दा उपस्थित केलेला आहे. परंतु तक्रारदार व सा.वाले यांचे दरम्‍यान पत्र व्‍यवहार होत होता. व सा.वाले यांचेकडून तक्रारदारांना शेवटचे पत्र दिनांक 16.11.2006 रोजी प्राप्‍त झाले. त्‍यामध्‍ये सा.वाले यांनी प्रकल्‍पाच्‍या जागेवर दिनांक 22.11.2007 रोजी बोलाविले होते. वर चर्चा केल्‍याप्रमाणे सा.वाले यांनी त्‍या पत्रास नकार दिलेला नाही. त्‍यानंतर तक्रारदारांनी प्रस्‍तुतची तक्रार ही ऑक्‍टोबर, 2008 मध्‍ये दाखल केलेली असल्‍याने ती शेवटच्‍या पत्रापासून दोन वर्षाच्‍या मुदतीत आहे. त्‍यातही सा.वाले हे विकासक/बिल्‍डर असल्‍याने व सा.वाले व तक्रारदार यांचे दरम्‍यानचे व्‍यवहार सदनिकेकच्‍या खरेदीच्‍या संदर्भात असल्‍याने मोफा कायद्या अंतर्गत कराराची पुर्तता करण्‍याची जबाबदारी सा.वाले यांचेवर आहे. मोफा कायद्याचे कलम 4 प्रमाणे विकासक/बिल्‍डर यांनी सदनिका खरेदीदाराकडून कुठलीही रक्‍कम स्विकारल्‍यानंतर त्‍या सदनिकेच्या संदर्भात नोंदणीकृत करारनामा करुन देणे बंधनकारक आहे. प्रस्‍तुतच्‍या प्रकरणामध्‍ये सा.वाले यांनी तक्रारदारांकडून रु.1,05,030/- येवढी रक्‍कम सदनिका किंमतीपोटी स्विकारली, परंतु नोंदणीकृत करारनामा करुन दिलेला नाही. दरम्‍यान मा.उच्‍च न्‍यायालयाने रिट याचिका क्रमांक 637/2003 यामध्‍ये अंतरीम मनाई हुकुम दिलेला होता. परंतु महानगर पालिकेने मा.मुंबई उच्‍च न्‍यायालयाकडे सर्व परिस्थितीचे कथन केल्‍यानंतर व सर्व आकडेवारी सादर केल्‍यानंतर मा.उच्‍च न्‍यायालयाने त्‍या अंतरीम मनाई हुकुमावरील स्‍थगिती आदेश परत घेतला. त्‍यानंतर देखील सा.वाले यांनी कराराची पुर्तता करण्‍याची तंयारी दाखविली नाही व तक्रारदारांकडून सदनिकेच्या किंमतीपोटी ज्‍यादा रक्‍कमेची मागणी केली. अथवा रुपये 3 लाख स्विकारुन आपला हक्‍क सोडून द्यावा असा प्रस्‍ताव ठेवला. सा.वाले यांचे या संबंधातील संपूर्ण वर्तन हे त्‍यांचा अप्रमाणिकपणा दाखविते. तसेच सा.वाले यांनी मोफा कायद्यातील तरतुदींचा भंग केला व अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब केला असेही दर्शविते.
14. तक्रारदारांनी आपल्‍या पुराव्‍याचे शपथपत्र परिच्‍छेद क्र.28 मध्‍ये असे कथन केलेले आहे की, त्‍यांनी महानगर पालिकेकडून इमारत बांधकाम नकाशा व बांधकाम परवानगीची प्रत हस्‍तगद केलेली असून सा.वाले हे प्रकल्‍पाचे काम पूर्ण करीत आहेत असे कथन केलेले आहे. तक्रारदारांनी पुराव्‍याचे शपथपत्रासोबत दिनांक 12.12.2002 रोजी महानगर पालिकेने सा.वाले यांना M.R.T.P. कायद्याच्‍या कलम 53 प्रमाणे काम थांबविण्‍याची जी नोटीस दिली, त्‍याची प्रत हजर केलेली आहे. त्‍यातील मजकूरावरुन असे दिसते की, इमारत क्र.3 चे विंग ए व बी च्‍या तिस-या मजल्‍यापर्यत काम पूर्ण झाले होते. त्‍यानंतर शपथपत्रा सोबतचे निशाणी ए/2 वरील नोंदीवरुन असे दिसते की, महानगर पालिकेने 2006 मध्‍ये बांधकाम परवाना सा.वाले यांना दिलेला होता. या बद्दलच्‍या टिप्‍पणीची प्रत तक्रारदारांनी पुराव्‍याचे शपथपत्राचे निशाणी ए/3 येथे हजर केलेली आहे. येवढेच नव्‍हेतर सा.वाले यांनी अन्‍य विकासकांकडून चटईक्षेत्र विकत घेतल्‍याबद्दल झालेल्‍या करारनाम्‍याची प्रत तक्रारदारांनी मिळविली व ती शपथपत्रासोबत दाखल केलेली आहे. या वरुन सा.वाले यांना प्रकल्‍प पूर्ण करणेकामी ज्‍यादा चटईक्षेत्र प्राप्‍त झाले होते असे दिसून येते. या प्रमाणे प्रकल्‍प पूर्ण करण्‍यास मा.मुंबई उच्‍च न्‍यायालयाने मनाई हुकुम मागे घेतल्‍यानंतर कुठलीही कायदेशीर अडचण नव्‍हती.
15. येवढेच नव्‍हेतर सा.वाले यांनी महानगर पालिकेकडून इमारत बांधकाम परवाना दिनांक 30.11.2007 रोजी मिळविल्‍या बद्दलच्‍या आदेशाची प्रत तक्रारदारांनी पुराव्‍याच्‍या शपथपत्रासोबत निशाणी ए/7 येथे दाखल केलेली आहे.त्‍यातील नोंदीवरुन असे दिसते की, प्रस्‍तुत प्रकरणातील इमारत क्र.3 यामधील विंग ए.बी.सी. व ई यास चौथ्‍या मजल्‍या पर्यत व डी विंगला पाया पर्यत परवानगी मिळालेली होती. त्‍यापुढे ती आठव्‍या मजल्‍यापर्यत वाढविण्‍यात आली. तक्रारदारांनी आपल्‍या लेखी युक्‍तीवादात असे कथन केलेले आहे की, सदनिकेच्या खरेदी बाबतचा व्‍यवहार होते वेळेस व रक्‍कम अदा करीत असतांना एप्रिल, 2002 मध्‍ये इमारत क्र.3 चे बांधकाम झाले होते व नकाशे देखील हजर करण्‍यात आले होते. येवढेच नव्‍हेतर तळ मजला व वरच्‍या दोन मजल्‍याचे बांधकाम नोव्‍हेंबर 2002 पर्यत पूर्ण करण्‍यात आलेले होते. त्‍यानंतर तक्रारदारांनी आपल्‍या युक्‍तीवादाचे परिच्‍छेद 12 ते 17 यामध्‍ये मा.मुंबई उच्‍च न्‍यायालयाने दिलेल्‍या अंतरीम मनाई हुकुम व व त्‍यातील महानगर पालिकेची भुमिका व नंतर झालेला आदेश याचा उल्‍लेख केलेला आहे. वरील कागदपत्रावरुन असे दिसून येते की, मा.उच्‍च न्‍यायालयाने अंतरीम मनाई हुकुम मागे घेतल्‍यानंतरही सा.वाले यांनी प्रकल्‍पाचे पुढील बांधकाम करणेकामी महानगर पालिकेकडून परवानगी प्राप्‍त केली. परंतु दरम्‍यान तक्रारदारांना मात्र सदनिकेच्या संदर्भात करारनामा करुन दिला नाही व रुपये 3 लाख स्विकारुन सदनिकेचा हक्‍क सोडून द्यावा असा प्रस्‍ताव ठेवला हया सर्व बाबी सा.वाले यांचेकडून झालेला मोफा कायद्यातील तरतुदींचा भंग व अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब सिध्‍द करतात.
16. सा.वाले यांच्‍या कैफीयेतीमध्‍ये व लेखी युक्‍तीवादामध्‍ये प्रामुख्‍याने असे कथन आहे की, मा.मुंबई उच्‍च न्‍यायालयाची रिट याचिका क्रमांक 637/2003 यामध्‍ये दिलेल्‍या अंतरीम आदेशाने सा.वाले जादा चटईक्षेत्र विकत घेऊन बांधकाम पूर्ण करु शकले नाहीत. व त्‍यामुळे तक्रारदार व सा.वाले यांचेमध्‍ये झालेला तोंडी करार हा संपुष्‍टात आला. व त्‍या कराराचे आधारे तक्रारदार सा.वाले यांचे विरुध्‍द कुठलीही दाद मागू शकत नाही. येथे एक महत्‍वाची बाब नोंदणे आवश्‍यक आहे की, सा.वाले यांनी तक्रारदारांना दिनांक 22.4.2002 चा बुकींग मेमो दिला त्‍यामध्‍ये ही बाब कोठेही नोंदविलेली नाही. सा.वाले यांनी तक्रारदारांना असे सुचविले नव्‍हते की, ते चटईक्षेत्र अन्‍य ठिकाणाहून विकत घेऊन प्रस्‍तुतचा प्रकल्‍प पूर्ण करतील व चटईक्षेत्र मिळविणेकामी काही अडचणी निर्माण झाल्‍यास करार पूर्ण होऊ शकत नाही. या प्रकारची नोंद तक्रारदाराना दिलेल्‍या पावत्‍यामध्‍ये नाही. तसेच सदनिकेच्या वाटप प्रमाणपत्रात नाही. त्‍यावरुन सा.वाले हे रिट याचिका क्र.637/2003 या मधील आदेशाचा फायदा उठऊ पहात आहेत असे दिसून येते.
17. त्‍यातही पुन्‍हा महत्‍वाची बाब म्‍हणजे तक्रारदारांनी आपल्‍या लेखी युक्‍तीवादासोबत सा.वाले यांनी म्‍हणजे कनाकीया स्‍पेसेस यांनी स्‍थानिक वृत्‍तपत्रामध्‍ये दिनांक 10.5.2008 रोजी दिलेल्‍या जाहीरातीचे कात्रण हजर केलेले आहे. त्‍यासोबत वेगळे जाहीरात पत्रही (Brochure) हजर केलेले आहे. त्‍यातील मजकूरावरुन असे दिसते की, कनाकीया स्‍पेसेस यांनी त्‍यांचा प्रकल्‍प म्‍हणजे कंन्‍ट्री पार्क हा 2008 मध्‍ये पुन्‍हा उभारण्‍याचे ठरविले, जाहीरात दिली, बांधकाम परवाना मिळविला व प्रकल्‍प काही प्रमाणात पूर्णही झाला. तक्रारदारांनी यादीसोबत जी कागदपत्रे दाखल केलेली आहेत त्‍याचा उल्‍लेख न्‍याय निर्णयाच्‍या वरील भागात आलेला आहे. त्‍यामध्‍ये इमारत बांधकाम प्रगतीचा अहवाल निशाणी ए/8(C.C.) दिनांक 13.2.2009 दाखल आहे. त्‍यातील नोंदीवरुन असे दिसते की, कंन्‍ट्री पार्क या प्रकल्‍पाकरीता ए,बी,सी व ई या करीता इमारत बांधकाम परवाना देण्‍यात आलेला होता. तो 8 व्‍या मजल्‍या पर्यत होता. व ड विंग करीता तो फक्‍त तळ मजल्‍याकरीता होता. तक्रारदारांनी दिनांक 14.12.2011 च्‍या अर्जासोबत भोगवटा प्रमाणपत्र दिनांक 16.7.2009 ची प्रत हजर केलेली आहे. त्‍यातील नोंदीवरुन असे दिसून येते की, इमारत क्रमांक 3 ए,बी,सी, व ई विंग पूर्ण 8 मजले तसेच डी विंग तळ मजला या करीता महानगर पालिकेने भोगवटा प्रमाणपत्र जारी केलेले आहे. या सर्व कागदपत्रावरुन असे दिसते की, सा.वाले यांनी 2008 मध्‍ये त्‍यांचे प्रकल्‍पाची जाहीरात दिली, बांधकाम परवाना मिळविला, पाच विंग असलेली इमारत बांधली, त्‍यातील सदनिका विक्री केल्‍या व भोगवटा प्रमाणपत्रही हस्‍तगत केले. हे सर्व करीत असतांना त्‍यांच्‍या प्रकल्‍पामध्‍ये तक्रारदारांनी नोंदविलेली सदनिकेच्या बद्दल तक्रारदारांना करारनामा करुन दिला नाही. तसेच तक्रारदारांकडून बाकी रक्‍कम स्विकारुन व्‍यवहार पूर्ण करण्‍याचा प्रयत्‍न केला नाही. या उलट प्रकल्‍प पुन्‍हा सुरु करण्‍यापूर्वी तक्रारदारांना रुपये 3 लाख स्विकारुन आपला हक्‍क सोडून द्यावा अशी समज दिली व तक्रारदारांनी या प्रस्‍तावास नकार दिल्‍यानंतर तक्रारदारांना या प्रकल्‍पा पासून दूरच ठेवले. हया सर्व बाबी असे दर्शवितात की, सा.वाले यांनी 2006 च्‍या नंतर त्‍यांनी नविन नकाशासह प्रकल्‍प पुन्‍हा उभारण्‍याचे ठरविल्‍यानंतर तक्रारदारांकडून जुन्‍या कराराप्रमाणे पैसे स्विकारुन सदनिकेचा ताबा देऊ शकले असते. परंतु केवळ दरम्‍यानचे काळात जागांचे दर वाढल्‍याने सा.वाले यांनी तक्रारदारांची मागणी फेटाळली व तक्रारदारांच्‍या कायदेशीर हक्‍काचे विरुध्‍द वर्तन केले.
18. अद्यापही प्रकल्‍प पूर्ण झालेला नाही व सा.वाले त्‍या प्रकल्‍पामध्‍ये तक्रारदारांना एक अन्‍य सदनिका त्‍याच क्षेत्रफळाची त्‍याच दराने देऊ शकतात. सा.वाले यांनी या स्‍वरुपाचा प्रस्‍ताव आपल्‍या कैफीयतीमध्‍ये किंवा युक्‍तीवादात दिलेला नाही. परंतु इमारतीचा बांधकाम परवाना, इमारत पुर्णत्‍वाचा दाखला, भोगवटा प्रमाणपत्र, या वरुन असे दिसते की, त्‍या प्रकल्‍पामध्‍ये शक्‍य असल्‍यास सा.वाले हे तक्रारदारांना एक सदनिका राखून ठेवून व्‍यवहार पूर्ण करु शकतात. सा.वाले यांनी त्‍या प्रकल्‍पामधील सर्व सदनिका विक्री केल्‍या असतील व त्‍या प्रकल्‍पामध्‍ये तक्रारदारांना सदनिका देणे शक्‍य नसेल तर सा.वाले यांनी त्‍याच उपनगरामध्‍ये परंतु या प्रकल्‍पाचे जवळपास अन्‍य सदनिका त्‍याच क्षेत्रफळाची शोधून तक्रारदारांना ताबा द्यावा व व्‍यवहार पूर्ण करावा हा आदेश देणे योग्‍य राहील. सा.वाले यांनी व्‍यवहार तक्रारदारांबरोबर मे.कनाकीया कन्‍स्‍ट्रक्‍शन या नावाने केला असता तरीही त्‍यानंतर कंपनीचे नांव कनाकीया स्‍पेसेस असे झालेले आहे. सा.वाले यांनी आपल्‍या कैफीयतीमध्‍ये ही बाब मान्‍य केलेली आहे व आपली कैफीयतसुध्‍दा कनाकीया स्‍पेसेस प्रा.लि. (पुर्विची कनाकीया कन्‍स्‍ट्रक्‍शन) नावाने दाखल केलेली आहे. या वरुन अन्‍य व्‍यक्‍ती किंवा अन्‍य कंपनी प्रकल्‍पाचे ताब्‍यात आहेत असे दिसून येत नाही. तक्रारदारांनी तक्रार प्रलंबीत असताना सा.वाले यांच्‍या नांवामध्‍ये बदल करुन कनाकीया स्‍पेसेस असे नांव नमुद केलेले आहे.
19. सा.वाले यांनी दाखल केलेली कैफीयत ही कनाकीया स्‍पेसेस यांचे मार्फत दाखल केलेली आहे. त्‍यामध्‍ये कनाकीया स्‍पेसेसचे पुर्वीचे नांव कनाकीया कन्‍स्‍ट्रक्‍शन असे होते असे देखील नमुद केलेले आहे. तक्रारदारांनी आपल्‍या लेखी युक्‍तीवादासोबत निशाणी ए-1 येथे ब्रोशरची एक प्रत दाखल केलेली आहे. तसेच वृत्‍त पत्रात प्रसिध्‍द झालेल्‍या जाहीरातीची प्रत देखील दाखल केलेली आहे. त्‍यातील मजकूरावरुन असे दिसते की, कन्‍ट्रीपार्क हा प्रकल्‍प सद्या कनाकीया स्‍पेसेस हे उभारीत आहेत. यावरुन तक्रार प्रलंबीत असतांना पुर्विचे कनाकीया कन्‍स्‍ट्रक्‍शन म्‍हणजे सद्याचे कनाकीय स्‍पेसेस यांनी कन्‍ट्रीपार्क हा प्रकल्‍प पुढे चालु ठेवला व त्‍यामध्‍ये इमारती बांधल्‍या असे दिसून येते. सा.वाले यांनी दाखल केलेल्‍या आपल्‍या कैफीयतीमध्‍ये अथवा लेखी युक्‍तीवादामध्‍ये असे कुठेही कथन नाही की, कनाकीय स्‍पेसेस उभारीत असलेल्‍या बोरीवली (पूर्व) येथील कन्‍ट्रीपार्क प्रकल्‍पामध्‍ये सदनिका उपलब्‍ध नाहीत. यावरुन तक्रारदार ज्‍या सदनिकेच्या संदर्भात हक्‍क सांगतात त्‍या क्षेत्रफळाची सदनिका सा.वाले उपलब्‍ध करुन देऊ शकतात असा निष्‍कर्ष काढावा लागतो.
20. वरील चर्चेनुरुप व निष्‍कर्षावरुन पुढील प्रमाणे आदेश करण्‍यात येतो.
आदेश
1. तक्रार क्रमांक 632/2008 अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.
2. सामनेवाले यांनी तक्रारदारांचे सदनिकेच्या संदर्भात अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब केला व सेवा सुविधा पुरविण्‍यात कसुर केली असे जाहीर करण्‍यात येते.
3. सामनेवाले यांनी तक्रारदारांना सदनिकेचे नोंदणीपत्र दिनांक 22.4.2002 प्रमाणे सदनिका क्रमांक 604, 6 वा मजला, जे विंग, या सदनिकेबद्दल करारनामा करुन द्यावा व उर्वरित रक्‍कम स्विकारुन तक्रारदारांना सदनिकेचा ताबा द्यावा असाही आदेश देण्‍यात येतो.
4. सामनेवाले यांना या प्रकारची कार्यवाही शक्‍य नसेल तर सामनेवाले यांनी तक्रारदारांना त्‍याच प्रकल्‍पामध्‍ये तेवढयाच क्षेत्रफळाची अन्‍य सदनिका उपलब्‍ध करुन द्यावी. अथवा त्‍याच उपनगरामध्‍ये परंतु त्‍याच प्रकल्‍पाच्‍या जवळपास त्‍याच क्षेत्रफळाची अन्‍य सदनिका शोधून तक्रारदारांचे पसंत्‍तीने त्‍याचा करारनामा करुन तक्रारदारांना त्‍या सदनिकेचा ताबा द्यावा असाही आदेश देण्‍यात येतो.
5. वरील कार्यवाही पूर्ण करणेकामी सामनेवाले यांना तिन महिन्‍याची मुदत देण्‍यात येते.
6. या व्‍यतिरिक्‍त सामनेवाले यांनी तक्रारदारांना तक्रारीच्‍या खर्चाबद्दल रुपये 10,000/- अदा करावेत असाही आदेश देण्‍यात येतो.
7. आदेशाच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना विनामुल्‍य
पाठविण्‍यात याव्‍यात.
