श्री. अतुल दि. अळशी, मा. प्रभारी अध्‍यक्ष यांचे आदेशान्‍वये.

            तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्षांविरुध्‍द ग्राहक संरक्षण अधिनियम, 1986 च्‍या कलम 12 अन्‍वये प्रस्‍तुत तक्रार दाखल केलेली असुन तक्रारकर्त्‍याचे कथन थोडक्‍यात येणेप्रमाणे...

1.          तक्रारकर्त्‍याने राहण्‍याकरीता घर विकत घेण्‍याचा विचार केला होता व त्‍या शोधात असतांना त्‍याला विरुध्‍द पक्षांच्‍या हिंगणा, वाघधरा येथे कन्‍हैय्या सिटी येथे सुरु असलेल्‍या त्‍यांच्‍या योजनेची माहिती मिळाली. विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ही बांधकाम व्‍यवसायी कंपनी असुन विरुध्‍द पक्ष क्र. 2 ते 5 हे या कंपनीचे संचालक आहेत व ते मे. झाम बिल्‍डर्स अॅन्‍ड डेव्‍हलपर्स प्रा.लि. या नावाने  भुखंड, सदनिका खरेदी विक्रीचा व बहुमजली इमारती, रो हाऊस आणि बंगले बांधून विक्रीचा व्‍यवसाय करतात. विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 5 यांनी तक्रारकर्त्‍यास सदनिकेचे विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने आणि ताबा न दिल्‍याचे अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब केल्‍यावरुन सदर तक्रार दाखल केलेली आहे.

2.          तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्षांची भेट घेतली तेव्‍हा त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याला सदर्हू योजनेची संपूर्ण माहिती दिली. त्‍यानुसार तक्रारकर्त्‍याने सदर्हू कन्‍हैया सिटी फेज-2 मध्‍ये रो-हाऊस क्र.308, ‘रुबी’, 2 बीएचके, प्‍लॉट एरिया 585 चौ.फूट, सुपर बिल्‍टअप क्षेत्रफळ 850 चौ.फूट, खसरा नं.94, प.ह.नं.46, मौजा-वाघधरा, तह. व जिल्‍हा नागपूर हा रु.9,99,000/- ला खरेदी करण्‍याचे निश्चित केले.

3.          तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्षांना दि.17.09.2010 रोजी रु. 11,000/- रोख, दि.09.11.2010 रोजी रु.1,00,000/- धनादेशाव्‍दारे व दि.13.11.2010 रोजी रु.88,800/- धनादेश क्र.323647 व्‍दारे असे एकूण रु.1,99,800/- दिले. त्‍यानंतर दि.30.11.2010 रोजी विरुध्‍द पक्षांनी विक्रीचा करारनामा केला व रु.7,99,200/- विविध टप्‍प्‍याने द्यावयाचे ठरले. त्‍यानंतर तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्षांना वारंवार विचारणा करुन बांधकामाची चौकशी केली आणि प्रत्‍यक्ष बांधकाम सुरु असलेल्‍या ठिकाणी जाऊन पाहणी केली. त्‍यावेळी विरुध्‍द पक्षांनी नियोजीत ठिकाणी बांधकाम सुरु केले नसल्‍याचे पाहून तक्रारकर्त्‍याला धक्‍काच बसला. तक्रारकर्त्‍याने ताबडतोब विरुध्‍द पक्षांचे ऑफीसमध्‍ये जाऊन बांधकाम सुरु न करण्‍यासाठी स्‍पष्‍टीकरण मागितले असता विरुध्‍द पक्षांनी कोणतेही संयुक्तिक कारण दिले नाही. त्‍यानंतर तक्रारकर्त्‍याने अनेकदा विरुध्‍द पक्षांची प्रत्‍यक्ष भेट घेऊन बांधकामा विषयी चौकशी केली परंतु विरुध्‍द पक्षांनी कोणतेही समाधानकारक उत्‍तर दिलेले नाही. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने वकीलामार्फत दि.08.12.2016 रोजी कायदेशिर नोटीस पाठविली. परंतु नोटीस मिळूनही विरुध्‍द पक्षांनी कोणतेही उत्‍तर दिले नाही. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने सदर्हू तक्रार मंचात दाखल केलेली आहे.

4.          तक्रार दाखल झाल्‍यानंतर मंचामार्फत नोटीस पाठविली असता सदरची नोटीस मिळूनही विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 हजर न झाल्‍याने त्‍यांचे विरुध्‍द प्रकरण ‘एकतर्फी’ चालविण्‍याचा आदेश मंचाने पारित केला.

5.          विरुध्‍द पक्ष क्र.5 यांनी आयोगासमक्ष उपस्थित होऊन आपले लेखीउत्‍तर दाखल केले त्‍यात त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याचे तक्रारीतील मुद्दे अमान्‍य केले. विरुध्‍द पक्ष क्र.1 कंपनीचे व्‍यवहाराशी त्‍यांचा कुठलाही संबंध नसुन त्‍यांना फक्‍त नागपूर सुधार प्रन्‍यास आणि नागपूर महानगर पालिकेतील कामकाज करण्‍याकरीता त्‍यांना नियुक्‍त करण्‍यांत आले असल्‍याचे निवेदन केले. तसेच सदर कामकाज करण्‍याकरीता त्‍यांची दि.31.07.2015 रोजी नियुक्‍ती करण्‍यांत आली असुन दि.02.04.2017 रोजी कंपनी सोडण्‍याचे नमुद करुन तक्रारकर्त्‍याचे विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 सोबत झालेल्‍या व्‍यवहाराशी त्‍यांचा कुठलाही संबंध नसल्‍यामुळे त्‍यांचे विरुध्‍दची तक्रार खारीत करण्‍याचे विनंती केली आहे.

• // निष्‍कर्ष // -

6.          तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्षांच्‍या कन्‍हैया सिटी फेज-2 मध्‍ये रो-हाऊस क्र.308, ‘रुबी’, 2 बीएचके, प्‍लॉट एरिया 585 चौ.फूट, सुपर बिल्‍टअप क्षेत्रफळ 850 चौ.फूट, खसरा नं.94, प.ह.नं.46, मौजा-वाघधरा, तह. व जिल्‍हा नागपूर हा रु.9,99,000/- ला खरेदी करण्‍याचे निश्चित केले होते ही बाब तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या विक्रीच्‍या करारनाम्‍यावरुन स्‍पष्‍ट होते. तसेच तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्षाला एकूण रु.1,99,800/- रो-हाऊसच्‍या किमतीपोटी वेळोवेळी दिले होते हे तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या पावत्‍यांवरुन स्‍पष्‍ट होते. म्‍हणजेच तक्रारकर्ता हा विरुध्‍द पक्षांचा ‘ग्राहक’ आहे हे स्‍पष्‍ट होते. विरुध्‍द पक्षांनी तक्रारकर्त्‍याकडून रक्‍कम घेऊन रो-हाऊसचे नियोजीत ठिकाणी बांधकामास सुरवातही केलेली नाही हे तक्रारकर्त्‍याने प्रत्‍यक्ष बांधकामाचे ठिकाणी पाहणी केल्‍यानंतर त्‍याच्‍या लक्षात आले. त्‍यानंतर तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्षास प्रत्‍यक्ष भेटून बांधकाम चालू करण्‍याची विनंती केली, तसेच विरुध्‍द पक्षांना कायदेशिर नोटीस दि.08.12.2016 रोजी पाठविली. परंतु नोटीस मिळाल्‍यानंतरही विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 यांनी बांधकामास सुरवात केली नाही किंवा तक्रारकर्त्‍याचे पैसेही परत केले नाही. हा विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 चा त्रुटीपूर्ण व्‍यवहार असून तक्रारकर्त्‍याकडून पैसे स्विकारुन बांधकाम करुन न देणे ही अनुचित व्‍यापार पध्‍दत आहे, असे आयोगाचे मत आहे आणि त्‍यासाठी विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 स्‍वतः जबाबदार आहे. तसेच विरुध्‍द पक्ष क्र.5 यांचा तक्रारकर्त्‍यासोबत झालेल्‍या व्‍यवहाराशी प्रत्‍यक्ष संबंध नसुन ते विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 तर्फे नियुक्‍त संचालक म्‍हणून शासकीय कामकाज पाहत असल्‍यामुळे त्‍यांचे विरुध्‍दची तक्रार खारीज करण्‍या योग्‍य आहे असे आयोगाचे स्‍पष्‍ट मत आहे. करीता पुढील प्रमाणे आदेश पारित करण्‍यांत येतो.  

7.          तक्रारकर्त्‍याने वि.प. ला रक्कम रु.1,99,800/- दिल्याचे दाखल दस्‍तावेजांवरुन स्‍पष्‍ट होते. विवादीत सदनिकेचे बांधकाम पूर्ण करुन ताबा देण्‍यायोग्‍य झाल्‍याबद्दल कुठलाही दस्‍तावेज आयोगासमोर दाखल केलेला नाही.

मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे न्यायोचित असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.

मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याजदरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

        “Smita D/O Suresh Deshmukh Vs Infratech Real Estate Private Limited & ors, Consumer Complaint CC/17/156, Judgment Dated 30.06.2022”.

येथे विशेष नोंद घेण्यात येते की, तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला रक्‍कम रु.1,99,800/- दिल्याचे दिसते. विवादीत सदनिकेची रक्‍कम वि.प.च्या ताब्यात आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून सन 2010 पासुन  रक्कम स्वीकारून त्याच्या व्यवसायासाठी वापरल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्याने सदनिका खरेदीसाठी वि.प.ला दिलेली रक्कम मुदत ठेव म्हणून दिली नव्हती, त्यामुळे रक्कम परतीचे आदेश देताना बँक दराशी तुलना करून आदेश देणे योग्य ठरणार नाही. शासनाने वरील कालावधीत वेळोवेळी जाहीर केलेल्या शासन निर्धारित भूखंडाच्या/ सदनिकांच्‍या दरांचा अभ्यास केला असता शहरा नजीकच्या जमिनीच्या किमती मोठ्या प्रमाणावर वाढलेल्या दिसतात. तसेच कायदेमान्य स्थापित स्थितिनुसार नुकसान भरपाई मंजूर करताना बाधित व्यक्तीस नुकसान झाले नसते तर ज्या स्थितित ती व्यक्ति राहिली असती त्यास्थितीत आणण्यासाठी आवश्यक नुकसान भरपाई मंजूर करणे न्यायोचित ठरते. तक्रारकर्त्‍याने रु.1,99,800/- दिल्‍याचे दाखल पावतींचे प्रतींवरुन निदर्शनास येते. तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याने अदा केलेली रक्‍कम एकूण रक्‍कम रु.1,99,800/- दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.

9.          विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 यांनी तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे व तक्रारकर्त्‍याला भूखंडाच्या वैधानिक हक्‍कापासून वंचित ठेवले त्‍यामुळे विरुध्‍द पक्षाच्‍या अश्‍या वागण्‍याने तक्रारकर्त्‍याला मा‍नसिक तसेच आर्थीक त्रास सहन करावा लागला व तक्रार दाखल करावी लागली. त्‍यामुळे तक्रारकर्ता मानसिक, शारीरिक त्रासापोटी नुकसान भरपाई मिळण्‍यांस पात्र आहे. सबब आयोग खालिल प्रमाणे आदेश पारीत करीत आहे.

            करीता आयोग सदर प्रकरणी दाखल दस्‍तऐवज व उपरोक्‍त निष्‍कर्षाच्‍या आधारे खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

                 -// अंतिम  आदेश  //-

1.    तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यांत येते. 

2.    विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 यांना  आदेश देण्‍यांत येतो की, त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍या-

      कडून रो-हाऊसकरीता घेतलेली रक्‍कम रु.1,99,800/- दि.13.11.2010

      पासुन प्रत्‍यक्ष अदायगीपर्यंत द.सा.द.शे.18% व्‍याजासह पर्यंत परत करावी.

2.    विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 यांनी तक्रारकर्त्‍यास झालेल्‍या शारीरिक, मानसिक

      त्रासापोटी रु.15,000/- आणि तक्रारीचा खर्च रु.10,000/- अदा करावा.

3.    विरुध्‍द पक्ष क्र.5 यांचे विरुध्‍दची तक्रार खारीज करण्‍यांत येते.

4.    सदर आदेशाचे पालन विरुध्‍द पक्ष 1 ते 4 यांनी आदेशाची प्रत प्राप्‍त     झाल्‍यापासून 45 दिवसांचे आत करावे.

4.    उभय पक्षांना आदेशाची प्रथम प्रत निशुल्‍क द्यावी.

5.    तक्रारकर्त्‍याला प्रकरणाची ‘ब’ व ‘क’ फाईल परत करावी.