श्री. सतिश सप्रे, मा. अध्‍यक्ष यांचे आदेशान्‍वये.

1.       तक्रारकार्त्याने प्रस्तुत तक्रार ग्राहक सरक्षण कायदा 2019 च्या कलम 35 अंतर्गत दाखल केली असून त्यात नमुद केले की, विरुद्ध पक्ष हा नागपूर शहरातील बांधकामं व्यवसायी असून शहरी व ग्रामीण भागात जमीन खरीदी करून विकसीत करून मे. जय अंबे डेव्‍हलपर्स या नावाने भूखंड विक्रीचा व्यवसाय करतो. तक्रारकर्त्‍याने घराकरीता जागा विकत घेण्याकरीता विरुध्‍द पक्षाशी संपर्क केला. त्‍यानुसार गैरअर्जदाराने तक्रारकरर्त्‍याला त्याचा मौजा पिपळा तालुका व जिल्हा नागपूर येथील स्वतःचे लेआऊटची माहिती दिली. सदरचे लेआऊट हे मौजा पिपळा तालुका व जिल्हा नागपूर येथे होते तसेच सदर लेआऊटचा नकाशा पाहून तक्रारकरत्याने एक भूखंड घेण्याचे ठराविले.

2.       गैरअर्जदाराने सदर भूखंड 400 चौ. फूट असून सदर भूखंडाची किंमत 8,50,000/- पडेल असे सांगितले. सदर भूखंड व त्याची किंमत तक्रारकरर्त्‍याला पसंत पडल्याने तक्रारकर्त्याने सदर भूखंडाबाबत गैरअर्जदाराला दिनांक 05.06.2012 रोजी भूखंडाची अमानत रक्कम रु.50,000/- भरून दिले व सदर रकमेची पावती तक्रारकर्त्यास दिली. उर्वरीत रक्कम भूखंड आवंटीत झाल्यावर व विक्रीचा करारनाम्‍याचे वेळस देण्याचे ठरले होते.

3.       तक्रारकरत्याने श्री. अविनाश यावलकर, प्रोप्रा. मे जय अंबे डेव्हलपर्स यांचेकडे भुखंड आवंटीत करून विक्री पत्राचा करारनामा करून देण्याची मागणी केली. परंतु विरुद्ध पक्षाने सदर लेआऊटबाबत सर्व शासकीय परवानग्‍या मिळाल्यानंतर भुखंड आवंटीत करतो व उर्वरित रक्‍कम घेऊन करारनामा लावून देतो असे सांगितले.  तक्रारकर्त्‍याने वारंवार विरुद्ध पक्षास भेटून उर्वरित रक्कम घेऊन विक्रीपत्र लावून देण्याची विनंती केली. परंतु विरुद्धपक्ष सदर भूखंडाचे करारनाम्‍याप्रमाणे विक्रीपत्र लाऊन देण्यास टाळाटाळा करीत राहिला. त्यामुळे तक्रारकरत्याने विरुद्धपक्षांस वकिलामार्फत कायदेशिर नोटीसद्वारे मागणी करून सुद्धा वरील भुखंडाचे तक्रारकर्त्‍याचे नावे विक्रीपत्र करून दिले नाही किंवा तक्रारकरर्त्‍याकडून भुखंड पोटी स्वीकारलेली रक्कमदेखील परत केलेली नाही. ही विरुध्‍द पक्षांची बाब दोषपूर्ण सेवा असून अनुचित व्यापार प्रथेचा अवलंबून आहे. म्हूणन तक्रारकरर्त्‍याने प्रस्तुत तक्रार आयोगा समक्ष दाखल करून मागणी केली की, विरुद्धपक्षाने तक्रारकर्त्‍याकडून उपरोक्‍त नमुद प्लॉट पोटी असलेली उर्वरित रक्कम स्विकारून प्लॉटचे विक्रीपत्र करून दयावे अथवा तक्रारकर्त्याकडून स्विकारलेली रक्कम रु.50,000/- व्याजासह परत करण्याचा आदेश दयावा. तसेच शारीरिक, मानसिक त्रासापोटी नुकसान भरपाई व तक्रारीचा खर्च देण्याचा आदेश दयावा, अशी विनंती केलेली आहे.

4.       विरुद्ध पक्षांला आयोगा मार्फत पाठविण्यात आलेली नोटीस प्राप्त होऊन देखील विरुद्ध पक्ष आयोगासमोर हजर न झाल्यामुळे त्‍याच्‍या विरुद्ध प्रकरण एकतर्फी चालवीण्याचा आदेश दि 28.10.2021 रोजी करण्यात आला.

5.       तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत दाखल केलेल्‍या दस्‍तावेजांचे अवलोकन केले व त्यांचा तोंडी युक्तीवाद ऐकल्यावर खालील मुदे विचारात घेण्यात आले.

अ.क्र.                मुद्दे                                   उत्‍तर

      1. तक्रारकर्ता विरुध्द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ?                    होय

      2. सदर प्रकरण आयोगाचे कार्यक्षेत्रात आणि मुदतीत आहे काय ?       होय

      3. वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा

         अवलंब आहे काय?                                         होय

      4. तक्रारकर्ता कुठली दाद मिळण्यास पात्र आहे ?             अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• // नि ष्‍क र्ष // -
•  

6.       मुद्दा क्र.1 व 2ः- तक्रारकर्त्याने विरुद्ध पक्षाकडून मौजा पिपळा तालुका व जिल्हा नागपूर येथील प्लॉट रु. 8,50,000/- मध्ये विकत घेण्याचे ठरले होते. तक्रारकर्त्याने दि 05.06.2012 रोजी रक्कम रु.50,000/- विरुध्‍द पक्षाला नगदी दिले त्याची पावती विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्याला दिली. तसेच विक्रीपत्र करते वेळेस उर्वरित रक्कम घेण्याचे ठरले होते. हे तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्या पावती वरून दिसून येते.

7.       तक्रारकर्त्‍याची तक्रार प्रतिज्ञा पत्रावर दाखल आहे. आयोगा मार्फत विरुध्‍द पक्षास नोटीस पाठविला असता नोटीस प्राप्त होऊन सुद्धा विरुद्ध पक्ष आयोगासमोर उपस्थित झाले नाही व त्याने आपले लेखी निवेदन दाखल केले नाही. तसेच तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीतून त्याचे विरुध्द केलेले आरोप खोडून काढलेले नाहीत.

8.       उलट, तक्रारर्त्‍याने तक्रार निहाय त्यांचे कथनाचे पुराव्यार्थ विरूद्ध पक्ष मे. जय अंबे डेव्हलपर्स. नवीन सुभेदार लेआऊट, नागपूर (नोंदणी क्रं 6201/99) तर्फे प्रो. प्रा. श्री. अविनाश यावलकर याने  फर्मतर्फे तक्रारकर्त्‍याच्या नावे निर्गमित पावत्याच्या प्रती, तसेच विरुदपक्षास दिनांक- 08.10.2020 रोजी नोंदणीकृत डाकेने पाठविलेल्‍या कायदेशीर नोटीसची प्रत, पोस्टाच्या पावत्या, पुराव्या दाखल सादर केलेल्या आहेत. या पुराव्यांवरून तक्रारकर्त्‍याचे तक्रारीतील कथनाला बळकटी प्राप्त होते. यावरुन तक्रारकर्ता विरुध्द पक्षाचा ग्राहक असल्याचे स्पष्ट होते.

9.       तक्रारकर्त्‍याने विरुध्द पक्षाकडे दि. 05.06.2012 पर्यंत एकूण रक्कम रु. 50,000/- अदा केले असून उर्वरित रक्कम रु.8,00,000/- कायदेशीर विक्रीपत्र नोंदणीच्या वेळी देण्याचे ठरले असतांना सुध्दा विरुध्द पक्षाने तक्रारकर्त्‍याच्या नांवे उपरोक्त प्लॉटचे कायदेशीर विक्रीपत्र नोंदवून देण्यास टाळाटाळ केली असल्याने तक्रारकर्त्‍याने दि.08.10.2020 रोजी वकिला मार्फत नोटीस पाठवून विक्रीपत्र करून देण्याकरिता विनंती केली असल्याची बाब  दाखल दस्तावेजावरुन दिसून येते. विरुध्द पक्षाने तक्रारकर्त्‍याकडून प्लॉट विक्रीपोटी असलेली रक्कम स्वीकारल्यानंतर ही उपरोक्त प्लॉटचे कायदेशीर विक्रीपत्र तक्रारकर्त्‍याच्या नांवे नोंदवून दिले नाही अथवा स्वीकारलेली रक्कमही परत केली नाही. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याची तक्रार या मुदतीत आहेत. या संदर्भात हे ग्राहक आयोग पुढील मा. वरिष्ठ न्यायालयाच्या निवाडयावर आपली भिस्त ठेवीत आहे.

“Juliet V. Quadros-Versus-Mrs.Malti Kumar & Ors.”-2005(2) CPR-1 (NC)

सदर निवाड्यामध्ये मा. राष्ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक करारा प्रमाणे भूखंडाचा कणा संवाचित ग्राहकास देण्यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्यास सतत कारण (Continuous cause cause of action) पडत असते. मा. राष्ट्रीय ग्राहक आयोगाचे निवाडयात असंही नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करण्यास विकास बांधकाम व्यवसायिक काही प्रयत्न करीत नसेल किंवा त्याठिकाणी कुठलंच बांधकाम होत नसेल तर खरेदीदारास मासिक हप्ते नियमित भरणे अपेक्षित नाही. यामुळे असा आक्षेप जर विरुध्‍द पक्ष घेत असेल तर त्या आषयाचा कुठलाही विचार करण्याची गरज नसते.

            या प्रकरणात तक्रारकर्त्‍याने वरील न्यायनिवाडयाचा आधार घेतलेला आहे.    यावरून विरुध्द पक्ष यांनी तक्रारकर्त्‍याला दोषपूर्ण सेवा देऊन अनुचित व्यापार प्रथेचा अवलंब केल्याचे दिसून येते, असे आयोगाचे मत आहे. म्हणून मुद्दा क्र. 1 ते 2 चे उत्तर हे होकारार्थी नोंदविण्यात येते.

10.       मुद्दा क्रमांक 3ः-  मुद्दा क्र. 1 व 2 चे निष्कर्ष स्पष्ट करते की, तक्रारकर्ता हा विरुध्द पक्षांचा ग्राहक आहे आणि वर नमूद केल्याप्रमाणे विरुध्द पक्षाने सेवा देण्यास कमतरता केली आहे. विरुध्द पक्षाने तक्रारकर्त्‍याकडून उर्वरित रक्कम रु. 8,00,000/- स्वीकारुन कायदेशीर विक्रीपत्र नोंदवून द्यावे किंवा विरुध्द पक्षाने तक्रारकर्त्‍याकडून प्लॉट विक्रीपोटी स्वीकारलेली रक्कम रुपये 50,000/- व्याजासह परत मिळण्याची मागणी केली आहे. परिणामी तक्रारकर्त्‍याच्या मागणीनुसार वर नमूद मिळकतीचे विक्रीपत्र नोंदवून प्रत्यक्ष ताबा देण्याचे आदेश पारित करणे न्यायोचित ठरते. किंवा तसे शक्य नसल्यास विरुध्द पक्षाने तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेली रक्कम रुपये 50,000/- व त्यावर दि. 05.06.2012 पासून ते प्रत्यक्ष रक्कम अदायगीपर्यंत द.सा.द.शे. 9% दराने व्याजासह रक्कम तक्रारकर्त्‍याला परत करण्याचे आदेश करणे न्यायोचित ठरतात. तसेच प्रस्तुत तक्रारीतील परिस्थिती विचारात घेता तक्रारकर्ता विरुध्द पक्षाकडून शारीरिक व मानसिक त्रासाकरिता रुपये 20,000/- व तक्रारीचा खर्च म्हणून रुपये 10,000/- मिळण्यास पात्र आहे, असे आयोगाचे मत आहे. सबब खालीलप्रमाणे अंतिम आदेश पारित करण्‍यांत येतो.

• // अंतिम आदेश // -

1. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यांत येते.
2. विरुध्द पक्षाने तक्रारकर्त्‍याकडून प्लॉटपोटी खर्चासह स्वीकारलेली रक्कम रुपये 50,000/- दि.05.06.2012 पासून ते प्रत्यक्ष रक्कम अदायगीपर्यंत द.सा.द.शे.9% दराने व्याजासह तक्रारकर्त्‍याला परत करावी.
3. विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्‍याला झालेल्या शारीरिक, मानसिक त्रासाकरिता रु.20,000/- व      तक्रारीचा खर्च म्हणून रु.10,000/- अदा करावे.
4. विरुध्‍द पक्षाने उपरोक्‍त आदेशाची अंमलबजावणी आदेश पारीत झाल्‍याचे दिनांकापासून 45 दिवसांचे आंत करावी.
5. उभय पक्षांना आदेशाची प्रत निशुल्‍क अदा करावी.
6. तक्रारकर्त्‍याला तक्रारीची ‘ब’ व ‘क’ प्रत परत करावी.