श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               वि.प. इंफ्राटेक रीयल ईस्‍टेट प्रा.लि.चे संचालक असून त्‍यांचा व्‍यवसाय जमिनीची खरेदी विक्री करणे व विविध योजनेंतर्गत लेआऊट टाकून व विविध बांधकाम योजना अंमलात आणतात.

2.               तक्रारकर्त्‍याची तक्रार थोडक्‍यात अशी आहे की, त्‍याने वि.प.च्‍या मौजा अजनी, ता. कुही, जि.नागपूर, प.ह.क्र.1 येथील सेक्‍टर  VII, V.C.IV भुखंडाच्‍या योजनेतील भुखंड क्र. 90 ज्‍याचे एकूण क्षेत्रफळ 1210.95 चौ.फु. होते, तो रु.3,02,738/- किमतीमध्‍ये घेण्‍याचे ठरवून दि.1,05,000/- देऊन आरक्षीत केला. वि.प.ने दि.15.02.2009 रोजी विक्रीचा करारनामा करुन दिला. तक्रारकर्त्‍याने दि.30.01.2009 पासून 13.03.2011 पर्यंत वि.प.ला एकूण रु.2,47,000/- दिले. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला विक्रीपत्र करुन मागितले असता वि.प.ने ना.सु.प्र.कडे लेआऊटच्‍या मंजूरीबाबत पत्र पाठविल्‍याचे सांगितले. अशाप्रकारे तक्रारकर्त्‍याची फसवणूक वि.प.ने केल्‍याने तक्रारकर्त्‍याने भुखंडाचे आरक्षण रद्द करुन दिलेली रक्‍कम परत मागितली. परंतू वि.प.ने रक्‍कम परत केली नाही, म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दाखल करुन रु.2,47,000/- व्‍याजासह परत करावे, शारिरीक व मानसिक त्रासाबाबत नुकसान भरपाई व तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या कलेल्‍या आहेत.

3.               मंचाने सदर तक्रारीची नोटीस वर्तमानपत्रात प्रकाशित केली. वि.प. मंचासमोर हजर न झाल्‍याने मंचाने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित केला. मंचाने तक्रारकर्त्‍याच्‍या वकिलांचा युक्‍तीवाद ऐकला. तसेच अभिलेखावर दाखल दस्तऐवजांचे अवलोकन केले असता मंचाचे निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

- नि ष्‍क र्ष –

4.               तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत नि.क्र. 1 वर उभय पक्षामध्‍ये विक्रीचा करारनामा विवादित भुखंडासंबंधी दि. 15.02.2009 झाल्‍याची प्रत सादर केलेली आहे. यावेळेस वि.प.ने रु.1,05,000/- तक्रारकर्त्‍याकडून स्विकारल्‍याची बाब मान्‍य केली आहे व पुढे 23 महिन्‍यांमध्‍ये रु.8,239/- प्रमाणे रकमेचे हप्‍ते द्यावयाचे आहेत. शेवटचा हप्‍ता रु.8,241/- विक्रीपत्राचे वेळेस देण्‍याची बाबही यामध्‍ये नमूद केलेली आहे. या मोबदल्‍यात वि.प. तक्रारकर्त्‍याला प्राथमिक सुख सुविधा उपलब्‍ध करुन देणार होते. विवादीत लेआऊट विकास/मंजूरी, तार रोड, विजेच्‍या पुरवठयासह पथदिवे, पाण्‍याची टाकी व पुरवठा, गटाराची निस्‍सारण, मंदिर, रस्‍त्‍याच्‍या बाजूला वृक्ष लावणे व बाग लावणे आणि ताराचे कुंपण व सुरक्षा  इत्यादी कामे करण्याची जबाबदारी वि.प.ने मान्य केल्याचे दिसते त्यामुळे वि.प.ची सेवा पुरवठादार (Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ आणि ‘सेवादाता’ हा संबंध दिसून येतो. तक्रारीतील आर्थिक मर्यादा आणि अद्याप भूखंडाचे विक्रीपत्र/ ताबा न मिळाल्‍याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्‍याचे मंचाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तक्रारकर्ता वि.प.चा ग्राहक असल्‍याने सदर तक्रार मंचासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्‍याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.

5.               तक्रारकर्त्‍याने रकमा दिल्‍याच्‍या व वि.प.ने निर्गमित केलेल्‍या पावत्‍यांच्‍या प्रती दाखल केलेल्‍या आहेत. त्‍यावरुन तक्रारीत नमूद एकूण रु 3,02,738 पैकी रु.2,47,000/- (जवळपास 82%) वि.प.ला दिल्‍याचे स्‍पष्‍ट दिसून येते. तसेच मंचाने वर्तमान पत्रात नोटीस प्रकाशित केल्‍यावरही वि.प.ने मंचासमोर येऊन सदर लेआऊटला ना.सु.प्र.ची परवानगी मिळाल्‍याचे नमूद केले नाही अथवा अन्य खुलासा सादर केला नाही. त्यामुळे तक्रारकर्त्याचे निवेदन वि.प.ला मान्य असल्याचे गृहीत धरण्यास मंचास हरकत वाटत नाही. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

मंचाचे मते वि.प. जर सदर मंजूरी घेऊ शकत नव्हता तर तसे त्‍याने तक्रारकर्त्याला त्‍याची अडचण कळवून त्‍यांचेकडून स्विकारलेली रक्‍कम ही व्‍याजासह परत करणे आवश्‍यक होते. पण तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प.आजतागायत करत आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटि व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते.

6.               मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेला निवाड्यामधील नुकसानभरपाई व व्याजदरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Gurukripa Housing Agency – Versus- Ravindra s/o. Shamraoji Kale, First Appeal No. A/09/703, Judgment Dated 04/01/2018.”. तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीत विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याबाबत मागणी केल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्‍याने  व वि.प.ने असे कुठलेही दस्‍तऐवज दाखल केले नाही, ज्‍यावरुन वरील सर्व मंजूरी व मूलभूत सुविधा विवादित लेआऊटमध्‍ये झालेली असून ते मोजणी करून ताबा देण्यायोग्य झाले आहे हे स्‍पष्‍ट होईल. त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याच्या मागणीनुसार विवादीत प्लॉट क्रं 90 मूलभूत आश्वासित सुविधेसह विकसित करून व मोजणी करून प्रत्यक्ष ताबा देण्याचे आदेश केवळ कागदोपत्री राहण्याची शक्यता वाटते त्यामुळे तसे आदेश न देता, शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान यांचा विचार करता अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याने अदा केलेली रक्‍कम दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश न्यायोचित असल्याचे मंचाचे मत आहे. वि.प.च्या सेवेतील त्रुटि व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब यामुळे तक्रारकर्त्याची तक्रार दाद मिळण्यास पात्र असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.

7.         वि.प.ने सन 2009 पासून तक्रारकर्त्‍याकडून रकमा स्विकारलेल्‍या आहेत. त्‍यानंतर मात्र तक्रारकर्त्‍याच्‍या विक्रीपत्र मागणीला प्रतिसाद दिलेला नाही किंवा रक्‍कम परतसुध्‍दा केलेली नाही. वि.प. तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम ही स्‍वतःच्‍या व्‍यवसायाकरीता उपयोगात आणून प्रत्‍यक्षात तक्रारकर्त्‍याला रु.2,47,000/- अदा केल्यावरही त्‍याला भुखंडाच्‍या उपभोगापासून व वैधानिक अधिकारापासून वंचित ठेवित आहे. त्‍यामुळे त्‍याला जो मानसिक व आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. त्‍याची माफक नुकसान भरपाई मिळण्‍यास तक्रारकर्ता पात्र आहे. तसेच तक्रारकर्त्‍याला भुखंडाचा ताबा व विक्रीपत्र मिळण्‍यास विलंब झाल्याने मंचासमोर सदर तक्रार दाखल करावी लागली, म्‍हणून तक्रारकर्ता तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे मंचाचे मत आहे.

8.               सबब, प्रस्तुत प्रकरणात विरुद्धपक्षाची सेवेतील त्रुटि व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दिसून येतो. वरील सर्व तथ्यांचा विचार करून नोंदविलेल्या कारणासाठी खालील प्रमाणे आदेश देण्‍यात येतात.

आ दे श

1)   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून, वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून स्विकारलेली रक्‍कम रु.2,47,000/- ही द.सा.द.शे.15% व्‍याजासह शेवटचे भुगतान केल्याच्या दि.13.03.2011 पासून रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष अदाएगीपर्यंत परत करावी.

     किंवा

     तक्रारकर्त्‍याला आजच्‍या शासन निर्धारीत बाजार भावाप्रमाणे विवादीत भुखंडाची किंमत (तक्रारकर्त्‍याने विवादीत व्यवहार प्रकरणी ठरलेल्या एकूण देय रकमेपैकी प्रत्यक्ष जमा केलेल्या रकमेच्या प्रमाणानुसार) अदा करावी.

     वरील दोन्ही पर्यायापैकी ज्‍याची रक्‍कम जास्‍त असेल त्‍या आदेशाचे वि.प. ने पालन करावे.

2)   वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला आर्थिक, शारीरिक व मानसिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईदाखल    रु. 15,000/- तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.5,000/- द्यावे.

3)   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसाचे आत करावे. वरील आदेशाची मुदतीत अंमलबजावणी न केल्यास त्‍यानंतर वरील देय रकमे व्‍यतिरिक्‍त पुढील कालावधीसाठी विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्याला अतिरिक्त दंडात्मक नुकसान भरपाई रुपये 50/- प्रतीदिवस प्रत्‍यक्ष अदायगी पर्यंत द्यावेत.

4)   निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन देण्‍यात याव्‍यात.