श्री. अतुल दि. अळशी, मा. प्रभारी अध्‍यक्ष यांचे आदेशान्‍वये.
1. विरुध्‍द पक्ष 1 मे. इन्‍फ्राटेक रियल इस्‍टेट प्रा.लि., ही एक बांधकाम व्‍यवसाय करणारी कंपनी असून विरुध्‍द पक्ष क्र. 2 ते 4 हे सदर कंपनीचे डायरेक्‍टर आहेत. तसेच विरुध्‍द पक्ष नागपूरात घराचे बांधकाम, फ्लॅट स्‍कीम, रो-हाऊस बनविण्‍याचा व्‍यवसाय करतात. तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार विरुध्‍द पक्षांविरुध्‍द भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन न दिल्‍यामुळे ग्राहक संरक्षण कायदा 2019 चे कलम 35 (1) अंतर्गत दाखल केलेली आहे.
2. तक्रारकर्त्‍याची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, त्याने स्‍वतःला राहण्‍याचे दृष्‍टीने नागपूरात एक घर असावे म्हणून विरुध्‍द पक्षांच्‍या मौजा- पिपरी, रामदासपेठ पिपरी, प.ह.नं.1, ता. कुही, जिल्‍हा नागपूर येथील सेक्‍टर 13 ह्या स्किममधील भुखंड क्र.95 आरक्षीत केला. सदर भुखंड 1722.24 चौ.फूट असुन विरुध्‍द पक्षांनी त्‍याची किंमत रु.11,19,456/- असल्याचे सांगितले. त्‍यानुसार तक्रारकर्त्याने दि.04.01.2011 ते 01.03.2011 दरम्‍यान रु.7,40,000/- विरुध्‍द पक्षांना दिले व त्‍यानंतर वेळोवेळी खालिलप्रमाणे विरुध्‍द पक्षांना रकमा दिलेल्या आहेत...
अ.क्र. | दिनांक | पावती क्रमांक | रक्कम रु. |
1. | 04.01.2011 | 11334 | 40,000/- |
2. | 12.02.2011 | 11761 | 2,00,000/- |
3. | 03.03.2011 | 11920 | 5,00,000/- |
4. | 09.05.2011 | 12462 | 31,622/- |
5. | 12.07.2011 | 13004 | 31,622/- |
6. | 25.08.2011 | 14884 | 15,811/- |
7. | 20.09.2011 | 15593 | 15,811/- |
8. | 21.10.2011 | 16453 | 15,811/- |
9. | 24.11.2011 | 17147 | 15,811/- |
10. | 27.12.2011 | 17841 | 15,811/- |
11. | 30.01.2012 | 18405 | 15,811/- |
12. | 23.02.2012 | 20626 | 15,811/- |
| | एकूण रु. | 9,13,921/- |
तसेच विरुध्‍द पक्षांनी तक्रारकर्त्यास दि.14.03.2011 रोजी रामदासपेठ पिपरी, प.ह.नं.1, ता. कुही, जिल्‍हा नागपूर येथील सेक्‍टर 13 या स्‍कीममधील भुखंड क्र.95 चे विक्रीपत्राचा करारनामा करुन दिला.
3. तक्रारकर्त्याने पुढे नमुद केले आहे की, त्याला विरुध्‍द पक्षाने सदर भुखंडाचे 23 महिन्‍यात ताबा देण्याचे आश्‍वासन दिले होते, परंतु विरुध्‍द पक्षांना वारंवार विक्रीपत्र करुन देण्‍याची विनंती केली असता नागपूर सुधार प्रन्‍यास यांचेकडे ले-आऊट मंजूरीबाबत पाठविल्‍याची माहीती दिली व मंजूरी मिळाल्‍यानंतर विक्रीपत्र करुन देतो असे सांगितले. त्‍यानंतर तक्रारकर्त्यास सदर ले-आऊटला मंजूरी नसतांनाही आपल्‍याकडून विरुध्‍द पक्षांनी पैसे घेऊन फसवणूक केल्याचे लक्षात आले. त्‍यानंतर तक्रारकर्त्याने विरुध्‍द पक्षांना सदर भुखंडाची दिलेली रक्कम परत मागितली परंतु त्‍यांनी त्‍याबाबत काहीही कळविले नाही व रक्‍कमही परत केली नाही. त्यामुळे क्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दाखल करुन भुखंडादाखल दिलेली रक्कम रु.9,13,921/- दि.14.03.2011 पासुन 18% व्‍याजासह परत करावी. तसेच शारिरीक व मानसिक त्रासाबाबत नुकसान भरपाई रु.50,000/- आणि तक्रारीचा खर्च रु.20,000/- मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्या आहेत.
4. सदर तक्रारीची नोटीस विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 ला बजावण्‍यात आली असता सदर नोटीस अपूर्ण पत्‍ता या शे-यासह परत आली. त्‍यानंतर विरुध्‍द पक्षास वर्तमान पत्राव्‍दारे जाहीर नोटीस दि.09072.2022 रोजी बजावण्‍यात आली, परंतु त्‍यानंतरही विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 आयोगासमक्ष हजर झाले नाही व आपले म्‍हणणे सादर केले नाही. त्यामुळे आयोगातर्फे दि.08.09.2022 रोजी विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 विरुध्‍द प्रकरण ‘एकतर्फी’ चालविण्‍याचा आदेश निशाणी क्र.1 वर पारीत करण्‍यांत आला.
5. त्‍यानंतर प्रकरण लेखी व तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर तक्रारकर्त्‍याचा त्‍यांचे वकीलामार्फत युक्तिवाद ऐकण्‍यांत आला. आयोगाने तक्रारीसोबत तक्रारकर्त्याने दाखल केलेले दस्‍तऐवज आणि तक्रारीचे अवलोकन केले असता खालील मुद्दे विचारात घेण्यात येतात. आयोगाचे निष्कर्ष खालीलप्रमाणे.
अ.क्र. मुद्दे उत्‍तर
1. तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ? होय
2. तक्रार ग्रा.सं. कायदा, 2019 नुसार विहित कालमर्यादेत आहे काय ? होय
3. विरुध्‍द पक्षच्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय
4. अंतिम आदेश काय ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
6. मुद्दा क्र.1 ते 3 :- तक्रारकर्त्याने तक्रारीसोबत दस्‍तावेज क्र. 1 व 2 वर दाखल केलेल्या विक्रीचा करारनामा व पावत्‍यांवरुन असे निदर्शनास येते की, तक्रारकर्त्याने विरुध्‍द पक्षासोबत मौजा- पिपरी, रामदासपेठ पिपरी, प.ह.नं.1, ता. कुही, जिल्‍हा नागपूर येथील सेक्‍टर 13 ह्या स्किममधील भुखंड क्र.95 रु.11,19,456/- ला खरेदी करण्‍याचा करारनामा केला व त्‍यापैकी रु. 9,13,921/- विरुध्‍द पक्षांना वेळोवेळी दिल्‍याचे स्पष्ट होते. त्यामुळे तक्रारकर्ता व विरुध्‍द पक्षांत भुखंड खरेदीचा व्यवहार झाल्‍याचे दिसुन येत असल्‍यामुळे तक्रारकर्ता हा विरुध्‍द पक्षांचा ‘ग्राहक’ आहे हि बाब स्पष्ट होते.
7. विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्‍यासोबत भुखंड विक्रीचा व्यवहार केला, परंतू सदर प्रस्‍तावित ले-आऊटचा नकाशासुध्‍दा तक्रारकर्त्‍याला पुरविण्‍यात आला नसल्‍याचे दाखल दस्‍तऐवजांवरुन दिसून येते. तक्रारकर्त्याने वारंवार विक्रीपत्राची मागणी केली असता विरुध्‍द पक्षाने त्याला विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही अथवा प्रस्‍तावित ले-आऊट मंजूर करुन घेतल्‍याबाबत कुठलेही दस्‍तऐवज तक्रारकर्त्यास पुरविले नाही अथवा आयोगासमोर उपस्थित होऊन सादर केले नाही. तक्रारीतील आर्थिक मर्यादा आणि अद्याप भूखंडाचे विक्रीपत्र/ ताबा न मिळाल्‍याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्ली यांनी पारीत केलेल्या निवाडयावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. वरील सर्व बाबींचा विचार करता सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
8. दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रतींचे अवलोकन केले असता तक्रारकर्त्याने विरुध्‍द पक्षाला एकूण रु.9,13,921/- दिल्‍याचे स्पष्ट दिसून येते. तसेच विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 ने आयोगासमोर येऊन सदर बाब नाकारलेली नाही किंवा उभय पक्षातील विक्रीचा व्यवहार व निर्गमित केलेल्या पावत्‍या नाकारलेल्‍या नसल्‍याने सदर बाब त्‍यांना मान्‍य असल्याचे त्‍यांच्‍या कृतीतून स्पष्ट होते. विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 ने सदर ले-आऊटला कुठलीही मंजूरी नसतांना, त्‍यामध्‍ये भुखंड पाडून अवैधपणे ग्राहकांना विकल्‍याचे सदर प्रकरणातून दिसून येते. कारण विक्रीचा व्यवहार झाल्‍यावर भुखंडाच्‍या आराजीप्रमाणे रकमा विरुध्‍द पक्षाने स्विकारल्‍याचे तक्रारीसोबत दाखल पावत्‍यांवरुन स्पष्ट होते. तक्रारकर्त्याने विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 ला भुखंडाची संपूर्ण रक्कम दिलेली असून देखील त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याला प्रस्‍तावित ले-आऊट संबंधी शासनाकडून विविध परवानग्‍या मिळाल्‍याचे कधीही कळविल्‍याचे दिसून येत नाही. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर विरुध्‍द पक्ष आजतागायत करत आहे. विरुध्‍द पक्षाची वरील कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याची तक्रार दाद मिळण्यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.
9. मुद्दा क्र. 4 – वि.प.ने विक्रीच्‍या करारनाम्‍याप्रमाणे कुठलीही कारवाई केल्याचे दिसत नाही. वि.प.ने आपल्‍या सेवेत त्रुटी ठेवल्याचे व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब केल्याचे सिध्‍द झाल्याने तक्रारकर्त्‍याची तक्रार दाद मिळण्यास पात्र ठरते. आयोगाचे मते तक्रारकर्त्याने दि.23.02.2012 पर्यंत देय रु 11,19,456 पैकी रु 9,40,000/- (जवळपास 82%) रक्कम वि.प.ला दिलेली आहे. सदर लेआऊटचा विकास केल्याबद्दल अथवा मंजूरी मिळाल्‍याचे कुठलीही दस्‍तऐवज दाखल केलेले नाही. मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते. मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.
“Smita D/O Suresh Deshmukh Vs Infratech Real Estate Private Limited & ors, Consumer Complaint CC/17/156, Judgment Dated 30.06.2022”.
येथे विशेष नोंद घेण्यात येते की विवादीत जमीन वि.प.च्या ताब्यात आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून सन 2012 मध्ये रक्कम स्वीकारून त्याच्या व्यवसायासाठी वापरल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्याने भूखंड खरेदीसाठी वि.प. मुदत ठेव म्हणून दिली नव्हती त्यामुळे रक्कम परतीचे आदेश देताना बँक दराशी तुलना करून आदेश देणे योग्य ठरणार नाही. शासनाने वरील कालावधीत वेळोवेळी जाहीर केलेल्या शासन निर्धारित भूखंडाच्या दरांचा अभ्यास केला असता शहरा नजीकच्या जमिनीच्या किमती मोठ्या प्रमाणावर वाढलेल्या दिसतात आणि त्याचा फायदा वि.प.ला मिळण्याची शक्यता दिसते. कायदेमान्य स्थापित स्थितिनुसार नुकसान भरपाई मंजूर करताना बाधित व्यक्तीस नुकसान झाले नसते तर ज्या स्थितित ती व्यक्ति राहिली असती त्यास्थितीत आणण्यासाठी आवश्यक नुकसान भरपाई मंजूर करणे न्यायोचित ठरते. त्यामुळे वि.प.ला तक्रारकर्त्याने जमा केलेली रक्कम दंडात्मक व्याजाने परत देण्याचे आदेश न्यायोचित व वैध असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
10. विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 ला मोठी रक्कम दिल्‍यानंतरही ले-आऊटचा विकास किंवा भुखंडाचे विक्रीपत्र व ताबा न मिळाल्‍याने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक व शारिरीक तसेच आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. तसेच विरुध्‍द पक्षाला विचारणा करण्‍याकरीता त्‍याचे कार्यालयात जावे लागले व शेवटी त्‍यांचेशी पत्रव्‍यवहार करावा लागला. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागल्‍याने तक्रारकर्ता या सर्व कार्यवाहीचा खर्च व मानसिक, शारिरीक त्रासाबाबत भरपाई विरुध्‍द पक्षाकडून मिळण्यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे. सबब, मुद्दा क्र. 1 ते 4 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
11. प्रकरणातील वस्‍तुस्थिती, पुराव्‍याचा व वरील नमूद कारणांचा विचार करून आयोग खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- // अंतिम आदेश // -
1. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 यांना आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याला रु.9,13,921/- शेवटचे भुगतान केल्याचा दि.23.02.2012 पासून प्रत्‍यक्ष रक्कम अदा होईपर्यंत द.सा.द.शे.18% व्‍याजासह द्यावी.
2. विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 यांनी तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक व मानसिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबाबत रु.30,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.20,000/- द्यावा.
3. सदर आदेशाची अंमलबजावणी विरुध्‍द पक्षक्र. 1 ते 4 यांनी संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसात करावी.
4. आदेशाच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन देण्‍यात याव्‍यात.
