श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               वि.प. मे. इंफ्राटेक रीएल ईस्‍टेट प्राय. लिमि. या नावाने जमीनीचा विकास करुन त्‍यावर भुखंड पाडून विकण्‍याचा व्‍यवसाय करीत असून विजय शेळके हे त्‍यांचे डायरेक्‍टर आहेत.  तक्रारकर्तीसोबत त्‍यांनी भुखंड विकण्‍याचा करार करुन व रक्‍कम स्विकारुन भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही म्‍हणून तक्रारकर्तीने सदर तक्रार दाखल केलेली आहे.

2.               तक्रारकर्तीची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, तिने वि.प.च्‍या मौजा-रामदासपेठ पीपरी, ता.कुही, जि.नागपूर, प.ह.क्र. 01, सेक्‍टर –XIII मधील 2550.53 क्षेत्रफळ असलेला भुखंड क्र. 73 हा रु.15,30,318 मध्‍ये विकत घेण्‍याकरीता 22.01.2011 रोजी विक्रीचा करारनामा केला. सदर करार करण्‍यापूर्वी अग्रीम रु.7,50,000/- आणि उर्वरित रकमेचे रु.38,258/- रकमेचे हप्‍ते पाडून देण्‍यात आला. शेवटचा हप्‍ता विक्रीपत्राचेवेळेस द्यावयाचा होता. तक्रारकर्तीने दि.14.11.2010 ते 10.06.2011 पर्यंत रकमा वि.प.ला दिल्‍या आणि वि.प.ने त्याच्‍या पावत्‍या तक्रारकर्तीला दिल्‍या. वि.प. लेआऊटमध्‍ये तार रोड नेटवर्क, स्‍ट्रीट लाईट, विजेची आणि पाण्‍याची सोय, ओव्‍हर हेड टँक, सीवेज लाईन, मंदिर, वृक्षांची लागवड, बगिचा, कुंपण इ. सेवा पुरविणार होता. तक्रारकर्ती उर्वरित रक्‍कम देण्‍याकरीता वि.प.कडे गेली आणि तिने संपूर्ण रक्‍कम देऊन तिला विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याबाबत तयारी दर्शविली असता वि.प.ने सदर जमिनीचे अकृषीकरण आणि इतर मंजूरी मिळालेली नसल्‍याने जेव्‍हा मिळेल तसे तिला सुचित करण्‍यात येईल असे सांगितले. परंतू वि.प.ने जमिनीचे अकृषीकरण केले नाही. तक्रारकर्तीने वि.प.ला दूरध्‍वनीद्वारे सदर बाब विचारली असता वि.प.ने टाळाटाळ केली. तक्रारकर्तीने अकृषीकरण नाही झाले तर रक्‍कम परतीची मागणी केली असता वि.प.ने रक्‍कम परत मिळणार नाही, भुखंड मिळेल असे सांगितले. परंतू पुढे वि.प.ने तिच्‍याशी बोलणे टाळले आणि फोनसुध्‍दा बंद करुन ठेवला. शेवटी तक्रारकर्तीने कायदेशीर नोटीसची बजावणी वि.प.वर केली. परंतू तिच्‍या नोटीसला वि.प.ने प्रतिसाद दिला नाही. म्‍हणून तक्रारकर्तीने सदर तक्रार दाखल करुन वि.प.ने जमिनीचे अकृषीकरण आणि इतर मंजूरी घेऊन नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन द्यावे आणि उर्वरित रक्‍कम स्विकारावी. असे करण्‍यास वि.प. असमर्थ असतील तर दिलेली रक्‍कम ही व्‍याजासह परत करावी किंवा आजच्‍या बाजार भावाप्रमाणे असणारी किंमत ही व्‍याजासह द्यावी, शारिरीक, मानसिक व आर्थिक त्रासाबाबत नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर प्रकरण आयोगासमोर दाखल झाल्‍यानंतर आयोगाने वि.प.क्र. 1 व 2 यांचेवर नोटीसची बजावणी केली असता वि.प.क्र. 1 व 2 आयोगासमोर हजर झाले नाही, म्‍हणून त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्‍यात आला.

4.               तोंडी युक्‍तीवादाचेवेळेस तक्रारकर्तीचे अधिवक्‍ता हजर, त्‍यांचा तोंडी युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला. तसेच तक्रारीसोबत दाखल केलेले दस्‍तऐवज यांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे  व त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                  मुद्दे                                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ती विरुध्‍द पक्षाची ग्राहक आहे काय ?                       होय.

2.       तक्रारकर्तीची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ?                 होय.

3.       वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय.

4.       तक्रारकर्ती काय आदेश मिळण्‍यास पात्र आहे ?              अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष –

5.                              मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्तीने तक्रारीसोबत पृ. क्र. 12 वर दाखल केलेल्‍या दि.22.01.2011 रोजीच्‍या विक्रीच्‍या करारनाम्‍याचे अवलोकन केले असता उभय पक्षांमध्‍ये मौजा- पीपरी, ता.कुही, जि.नागपूर, प.ह.क्र. 01, रामदासपेठ पीपरी, सेक्‍टर –XIII मधील 2550.53 क्षेत्रफळाचा भुखंड क्र. 73 हा रु.15,30,318 मध्‍ये विकत घेण्‍याचा करारनामा रु.6,50,000/- अग्रीम देऊन केल्‍याचे दिसून येते. तसेच वि.प.विकासक हा भुखंड खरेदीधारकास तार रोड नेटवर्क, स्‍ट्रीट लाईट, विजेची आणि पाण्‍याची सोय, ओव्‍हर हेड टँक, सीवेज लाईन, मंदिर, रस्‍त्‍याच्‍या बाजूला वृक्षांची लागवड, बगिचा, तारांचे कुंपण आणि सतत सुरक्षा रक्षक इ. सेवा पुरविणार होता. वि.प. सेवा पुरवठादार व तक्रारकर्ता हा ग्राहक असा संबंध त्‍यांच्‍यामध्‍ये निर्माण होतो. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ग्राहक’ व सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

6.               मुद्दा क्र. 2 – तक्रारकर्तीने वि.प.ला दि.14.11.2010 पासून दि.10.06.2011 पर्यंत रकमा दिल्‍याच्‍या पावत्‍या आणि विक्रीच्‍या करारनाम्‍याच्‍या प्रतीवरुन दिसून येते. विक्रीच्‍या करारनाम्‍यामध्‍ये सदर लेआऊट हा प्रस्‍तावित असून त्‍यामध्‍ये भुखंडाचे क्षेत्रफळ कमी जास्‍त होण्‍याची शक्‍यता दर्शविली आहे. यावरुन सदर लेआऊट हा विकसित नसून तो नियमित करण्‍यात आल्‍याचे दिसून येते. तसेच या लेआऊटला कुठल्‍याही मंजूरी असल्‍याचे दस्‍तऐवज वि.प.ने तक्रारकर्तीस पुरविल्‍याचे दिसून येत नाही. पुढे वि.प.ने भुखंडाचा विकास करुन तो नियमित करण्‍यात आलेला आहे याबाबत कधीही पुरविले नाही. तक्रारीतील आर्थिक मर्यादा आणि अद्याप भुखंडाचे विक्रीपत्र/ ताबा न मिळाल्‍याने वादाचे कारण अखंड सुरु (Continuous cause of action) असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC).  तसेच तक्रारीतील तक्रारकर्तीची मागणी पाहता ती आयोगाचे आर्थिक अधिकार क्षेत्रात असल्‍याचे दिसून येते. म्‍हणून मुद्दा क्र. 2 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

7.               मुद्दा क्र. 3 – वि.प.ने विक्रीच्‍या करारनाम्‍यामध्‍ये तार रोड नेटवर्क, स्‍ट्रीट लाईट, विजेची आणि पाण्‍याची सोय, ओव्‍हर हेड टँक, सीवेज लाईन, मंदिर, रस्‍त्‍याच्‍या बाजूला वृक्षांची लागवड, बगिचा, तारांचे कुंपण आणि सतत सुरक्षा रक्षक इ. सेवा भुखंड धारकांना पुरविण्‍यात येईल असे नमूद केले आहे. प्रत्यक्षात मात्र वि.प.ने विक्रीच्‍या करारनाम्‍यामध्‍ये नमूद केल्‍याप्रमाणे जमिनीचे अकृषीकरण केलेले नाही आणि प्रस्‍तावित लेआऊटला मंजूरी मिळवून त्‍याचा विकासही केलेला नाही. तक्रारकर्तीने वि.प.ला एकूण किमतीच्‍या जवळ-पास अर्धी रक्‍कम दिलेली आहे. तसेच तक्रारकर्तीला लेआऊटला मंजूरी मिळविली किंवा नाही याबाबत कुठलीही माहिती पुरविली नाही. तसेच किमतीचा हप्‍ता देण्‍यात जर तक्रारकर्तीची चूक झाली तर 24 टक्‍के व्‍याज त्‍याच्‍या रकमेवर आकारण्‍यात येईल असे नमूद आहे.  तसेच भुखंड खरेदीदाराने विक्रीचा करारनामा रद्द केला तर 20 टक्‍के रक्‍कम कपात करुन दिलेली रक्‍कम परत करण्‍यात येईल असे नमूद केले आहे. तसेच हप्‍ता बरोबर न देणा-याचे आवंटन रद्द करण्‍याचेसुध्‍दा नमूद आहे. एका बाजूला ग्राहकांना आकर्षक योजनेचे प्रलोभन देऊन त्‍यांचेकडून लेआऊट मंजूर झालेले नसतांना त्‍याबाबत वि.प. रक्‍कम स्विकारीत आहे तर दुसरीकडे जाचक अटी टाकून त्‍यांचे बुकींग रद्द करण्‍याची धमकी देत आहे. वि.प. योजना अस्तित्‍वात नसतांनाही त्‍याबाबत  ग्राहकांकडून रक्‍कम स्विकारीत आहे. वि.प.चे सदर वर्तन ग्राहकास द्यावयाच्‍या सेवेत अक्षम्‍य निष्‍काळजीपणा केल्‍याचे दर्शविते. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

आयोगाच्या मते वि.प. जर सदर मंजूरी घेऊ शकत नव्हता तर तसे त्‍याने तक्रारकर्तीला त्‍याची अडचण कळवून त्‍यांचेकडून स्विकारलेली रक्‍कम ही व्‍याजासह परत करणे आवश्‍यक होते. तक्रारकर्तीकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प.आजतागायत करत आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब करणारी असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे आणि म्‍हणून मुद्दा क्र. 3 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

8.               मुद्दा क्र. 4 – तक्रारकर्तीकडून वि.प.ने दि.14.11.2010 पासून दि.10.06.2011 पर्यंत एकूण देय रु.15,30,318/- पैकी रु.7,50,000/- रक्‍कम (जवळपास 49%) स्विकारुन, आयोगासमोर तक्रार दाखल करेपर्यंत लेआऊट मंजूर करुन विकसित केलेला नाही, त्‍यामुळे  तक्रारकर्तीला मानसिक व शारिरीक त्रास सहन करावा लागला व ज्‍या उद्देशाने तिने भुखंड घेण्‍याचे ठरविले तो उद्देश सफल झाला नाही. राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात भूखंडाचा/फ्लॅट चा ताबा न देता तक्रारकर्तीला जमा केलेली रक्‍कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्तीचे झालेले नुकसान भरुन निघण्‍यासाठी जास्‍त व्‍याजदर मंजुर करण्‍याचे आदेश दिलेले आहे.

     मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्तीस जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.

     मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

          “Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation             Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.

शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्याने अदा केलेली एकूण रक्‍कम रु.7,50,000/- दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश किंवा वि.प.ने त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य देण्‍याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध राहील.

9.               तक्रारकर्तीने वि.प. त्‍यांचे तोंडी निवेदन ऐकत नसल्‍याने वकीलांमार्फत कायदेशीर नोटीस पाठविलेला आहे. परंतू वि.प.ने सदर कायदेशीर नोटीसलाही प्रतिसाद दिला नाही. शेवटी तक्रारकर्तीला आयोगासमोर तक्रार दाखल करावी लागली. त्‍यामुळे तक्रारकर्ता तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र आहे असे आयोगाचे मत आहे.

10.              तक्रार व दाखल दस्‍तऐवज यांचे अवलोकनावरुन आणि उपरोक्‍त मुद्दयांवरील निष्‍कर्षाच्‍या आधारे आयोग खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

• आ दे श –

1.   तक्रारकर्तीची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.क्र.1 व 2 ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी तक्रारकर्तीला रु.7,50,000/- ही रक्‍कम शेवटचे भुगतान केल्याचा दि.10.06.2011 पासून प्रत्‍यक्ष रक्‍कम अदा करेपर्यंत द.सा.द.शे. 18 टक्‍के व्‍याजासह परत करावी.

किंवा

वि.प.ने तक्रारकर्तीला (एकूण क्षेत्रफळ 2550.53 चौ.फु.) विवादीत भुखंडासाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मूल्याची रक्कम ही तक्रारकर्तीने दिलेल्‍या रकमेच्‍या प्रमाणात (49% ) द्यावी.

वरील पर्यायांपैकी जास्त देय असलेली रक्कम वि.प.ने तक्रारकर्तीला द्यावी.

2)   मानसिक, शारिरीक आणि आर्थिक त्रासाच्‍या भरपाईदाखल वि.प.क्र. 1 व 2 यांनी तक्रारकर्तीला रु.75,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.15,000/- द्वावे.

3)   वि.प.क्र. 1 व 2 यांनी संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे  सदर आदेशाचे पालन आदेशाची प्रमाणित प्रत मिळाल्‍यापासून 45 दिवसांचे आत करावे.

4)   आदेशाची प्रमाणित प्रत विनामूल्‍य पु‍रविण्‍यात यावी.