(दि.05/11/2012) द्वारा : मा. प्रभारी अध्‍यक्ष, सौ. ज्‍योती अभय मांधळे 1. तक्रारदारांची तक्रार थेडक्‍यात खलीलप्रमाणे - तक्रारदार नवी मुंबई येथील जुईनगर सानपाडा येथील रहिवासी आहेत तसेच विरुध्द पक्ष हे बिल्‍डर आहेत. तक्रारदाराने सदरची तक्रार विरुध्द पक्षाने त्‍यांना दोषपुर्ण सेवा दिली असल्‍याने तसेच फरोक्‍त खत न करुन दिला असल्‍याने दाखल केलेली आहे. तक्रारदाराने विरुध्द पक्ष यांचे कडुन सदनिका क्र.101 तसेच सदनिका क्र.201 रक्कम रु.5,00,000/- देऊन खरेदी केलेली आहे. दोन्‍ही सदनिकेबाबत वेगवेगळा करारनामा केलेला आहे. सदरचे करारनामे दि.24/05/2010 रोजी नोंदणीकृत करण्‍यात आलेले आहेत. 2. विरुध्द पक्षाने सदनिका क्र.101 श्री.प्रेमजी सिरिंजी यांना आधी विकले होते सदरचे सदनिकेवर्ती दि.29/03/2007 रोजी आय.सी.आय.सी.आय बँक यांचेकडुन रक्कम रु.9,00,000/- साठी बँकेकडे गहाण ठेवण्‍यात आले आहे. अशा प्रकारे विरुध्द पक्षाने तसेच बँकेच्‍या कर्मचा-याने त्‍यांना फसवले आहे असे त्‍यांचे म्‍हणणे आहे. त्‍यानंतर विरुध्द पक्षानी सदरची सदनिका श्री. सागर दत्‍तात्रे नाईक यांना विकली आहे व श्री नायकांना तमीलनाड मर्कन्‍टाईल बँक मधुन रक्कम रु.10,00,000/- चे हाऊसिंग लोन मंजुर करुन दिले आहे. सदर कर्ज मंजुर करतांना विरुध्द पक्ष हे स्‍वतः श्री नायकांना जामीन राहिले होते. त्‍याच प्रकारे विरुध्द पक्षाने सदनिका क्र. 201 सुध्‍दा श्री. अशोक कुमार पटनाईक यांना विकली होती. त्‍यानंतर तीच सदनिका विरुध्द पक्षाने श्री. विजय मारूती दानावले यांना विकली हांती व त्‍यांनाही तमीलनाड मर्कन्‍टाईल बँकेमधुन रु.10,00,000/- मंजुर करुन दिले व त्‍यासाठीही विरुध्द पक्ष हे जामीनदार राहिले होते. अशा प्रकारे विरुध्द पक्षाने त्‍यानंतर तक्रारदाराला ह्या दोन्‍ही सदनिका विेलेल्‍या आहेत व विकतांना त्‍याना असे सांगण्‍यात आले होते की, या दोन्‍ही सदनिका बँकेला गहाण नाहीत विरुध्द पक्षाने तक्रारदाराला असे सांगितल्‍यानंतर तक्रारदाराने विरुध्द पक्षाकडुन या दोन्‍ही सदनिका विकत घेतल्या व त्‍याचा ताबाही घेतला व दि.24/05/2010 पासुन दीड वर्षापर्यंत आजतगायत आपल्‍या सदनिकेमध्‍ये घरपट्टी व देखभाल शुल्‍क भरुन राहत आहेत. तक्रारदाराने आपल्‍या दोन्‍ही सदनिकेमध्‍ये विद्युत मिटरची जोडणी करुन घेतली व त्‍यांचे देयकांचा नियमित भरणा ते एम.एस.ई.बी कडे करीत आहेत. तक्रारदाराचे पुढे म्‍हणणे असे की, दि.04/07/2011 च्‍या आसपास आय.सी.आय.सी.आय बँकेने त्‍यांचे सदनिकेच्‍या बाहेरील भिंतिवर सरफेसी अॅक्‍ट 2002 च्‍या कलम 13(2) अन्‍वये एक नोटिस चिटकवली होती. त्‍यावर असे लिहिलेले होते की, दि.29/03/2007 रोजी आय.सी.आय.सी.आय बँकेने श्री. प्रेम श्रीरंगी यांना सदनिका क्र.101 च्‍याबाबत कर्ज करारनाम्‍यानुसार रक्कम रु.9,00,000/- दिले होते. तक्रारदाराला याबाबत काहीही कल्‍पना नव्‍हती कारण त्‍यांनी सदरची सदनिका विरुध्द पक्ष क्र. 2 यांचेकडुन विकत घेतली होती. तक्रारदारांनी बॅकेच्‍या नोटिसला उत्‍तर दिले व बँकेनेही तक्रारदाराच्‍या नोटिसीला आपले प्रतिउत्‍तर पाठवले. तक्रारदाराचे पुढे म्‍हणणे असे की, त्‍यांनी विरुध्द पक्षाकडुन सदर सदनिकेचा ताबा घेतलेनंतर त्‍यांनी विरुध्द पक्षाला अनेकवेळा विनंती करुनही इमारतीचे ऑक्‍युपेशनसी सर्टफिकेट दिले नाही. तसेच इमारतीचा हस्‍तांतरण लेख ही लिहुन दिला नाही. 3. तक्रारदारांची विनंती की, विरुध्द पक्ष 1 व 2 यांनी सदनिका क्र. 101 व 201 च्‍याबाबत कन्‍व्‍हेयन्‍स डिड, इमारतीचे कंम्‍प्‍लीशन व ऑक्‍युपेशन सटर्फिकेट तसेच त्यांच्या सदनिकेबाबत बँकेशी जो काही कर्जाचा व्‍यवहार केला असेल तो पुर्णपणे क्‍लीयर करुन त्‍यांना त्यांच्या सदनिकेचा शंततापुर्वक ताबा द्यावा असे आदेश मंचाने पारीत करावे त्‍याचबरोबर त्‍यांना विरुध्द पक्षाच्‍या या गैरव्‍यवहारामुळे झालेल्‍या मानसिक त्रासाबाबत नुकसान भरपाई व तक्रारीचा खर्च देण्‍याचे आदेश मंचाने पारित करावे अशी मागणी केलेली आहे. 4. तक्रारदारानी आपल्‍या तक्रार अर्जासोबत निशाणी 2 अन्‍वये प्रतिज्ञापत्र व निशाणी 3 अन्‍वये कागदपत्रांची यादी दाखल केली आहे. त्‍यात मुख्‍यतः दि.24/05/2010 रोजी सदनिका क्र.101 व सदनिका क्र. 201 च्‍या करारानाम्‍याची प्रत दाखल केलेली आहे, बॅकेने श्री. प्रेम श्रीरंगी यांना सर्फेसी अॅक्‍टच्‍या तरतुदीनुसार जारी केलेली नोटिस दाखल केली आहे. दि.05/11/2011 रोजी तमीलनाड मर्कन्‍टाईल बँक यांनी दिलेली नोटिस दाखल केलेली. श्री.अशोक पटनाईक यांना आय.सी.आय.सी.आय बँकेनी पाठवलेला टेलीग्राम दि.05/11/2011 रोजी श्री. विजय मारुती दानावले यांना तमीलनाड मर्कन्‍टाईल यांनी जारी केलेली नोटिस, घरपट्टी भरल्‍याची पावती, देखभाल शुल्‍क भरल्‍याची पावती, एम.एस.इ.बी ने तक्रारदाराच्‍या नावाने दिलेले विद्युत देयके, तक्रारदाराने आय.सी.आय.सी.आय बँक यांना त्‍यांनी दिलेल्‍या नोटिसीचे उत्‍तर व त्यांच्या नोटिसीला बँकेले दिलेले प्रतिउत्‍तर दाखल केलेले आहे तसेच तक्रारदाराने पोलिस आयुक्‍त यांच्‍याकडे दाखल केलेल्‍या तक्रारीची प्रत दाखल केलेली आहे. निशाणी 4 अन्‍वये मंचाने विरुध्द पक्ष यांना नोटिस पाठवुन आपला जबाब दाखल करण्‍याचा निर्देश दिला. निशाणी 5 अन्‍वये तक्रारदाराने प्रतिज्ञापत्र दाखल केले व नमुद केले की, तक्रार अर्जामध्‍ये दिलेला विरुध्द पक्षाचा पत्‍ता बरोबर आहे. निशाणी 6 अन्‍वये तक्रारदाराने वृत्‍तपत्रामध्‍ये नोटिस प्रकाशित करणेची परवानगी मागितली व सदरची नोटिस प्रसिध्‍द केलेबाबत निशाणी 6(1) अन्‍वये वृत्‍तपत्राचा अहवाल दाखल केलेला आहे. निशाणी 7 अन्‍वये विरुध्द पक्षाने प्रतिज्ञापत्राने मंचाला विनंती केली की, विरुध्द पक्ष यांना वृत्‍तपत्रामध्‍ये नोटिस प्रकाशित करुनही हजर न झाल्‍याने कलम 13(2)ब(II) अन्‍वये एकतर्फी सुनावणीचा आदेश पारित करण्‍यात येतो. दि.03/10/2012 रोजी सदरचे प्रकरण अंतीम सुनावणीसाठी आले असता तक्रारदार व त्‍यांचे वकील हजर होते सदरची तक्रार एकतर्फी एकुण अंतिम आदेशासाठी निश्चित करण्‍यात आली. 5. तक्रारदाराने दाखल केलेले तक्रार अर्ज, प्रतिज्ञापत्र, दस्‍तऐवज व त्‍यांचे वकीलांनी मंचासामोर केलेला तोंडी युक्तिवाद या सर्वाचा विचार करुन मंचाने खालील मुद्दे निश्चित केले. मुद्दा क्र.1 – तक्रारदार हा विरुध्द पक्षाचा ग्राहक आहे काय? उत्‍तर - होय. मुद्दा क्र.2 – विरुध्द पक्ष क्र. 1 व 2 यांनी तक्रारदारांना दोषपुर्ण सेवा दिली आहे का? उत्‍तर - होय. मुद्दा क्र.3 – तक्रारदार विरुध्द पक्षाकडुन मानसिक त्रासापोटी नुकसान भरपाई व न्‍यायिक खर्च मिळण्‍यास पात्र आहे काय? उत्‍तर - होय. स्‍पष्टिकरण मुद्दा क्र. 1 – मुद्दा क्र. 1 चे बाबत विचार केले असता मंचाचे असे निदर्शनास येते की, तक्रारदार हा विरुध्द पक्ष यांचा ग्राहक आहे कारण विरुध्द पक्ष हा भुखंड विकसित करुन सदनिका/गाळे बांधणे व ते वेगवेगळया व्‍यक्तिंना विकणेचा बिल्‍डर म्हणुन व्‍यवसाय करतो तसेच तक्रारदारांनी आपल्‍या तक्रार अर्जासोबत निशाणी 3(5) ते 3(14) अन्‍वये दाखल केलेल्‍या करारानाम्‍यामध्‍ये सुध्‍दा विरुध्द पक्ष यांचा बिल्‍डर म्हणुन उल्‍लेख केलेला आहे. ग्राहक संरक्षण कायदा 1986 च्‍या कलम 2(1)(ड) चा विचार केला असता असे आढळते की, तक्रारदाराने विरुध्द पक्ष यांच्‍याकडुन सेवा शुल्‍काचा भरणा करुन सेवा विकत घेतलेली आहे. तक्रारदार हा विरुध्द पक्षाचा ग्राहक असल्‍याने स्वाभाविकपणे सदर तक्रारीचे निराकरण करणे मंचाच्‍या न्‍यायिक कार्यकक्षेत येते. स्‍पष्टिकरण मुद्दा क्र. 2 – मुद्दा क्र. 2 चे बाबत विचार केले असता मंचाचे असे स्‍पष्‍ट मत आहे की, तक्रारदारांने विरुध्द पक्ष यांचे कडुन बांधलेल्‍या इमारतीमध्‍ये दि.24/05/2010 रोजी करारान्‍वये सदनिका क्र.101 व सदनिका क्र.201 प्रत्‍येकी रक्कम रु.5,00,000/- देऊन विकत घेतली या दोन्‍ही सदनिकेचा करारानामा निशाणी 3(5) व 3(14) अन्‍वये दाखल केलेली आहे. सदर इमारत पुर्ण झाली असल्‍याबाबत, नवी मुंबई महानगरपालि‍का यांनी दि. 04/01/2008 रेाजी भोगवटा प्रमाणपत्र जारी केले आहे सदर पत्रानुसार इमारत वापर करण्‍याची परवानगी देण्‍यात आलेली आहे. विरुध्द पक्ष यांने भुखंड क्र. 44, सेक्टर 24, सानपाडा, नवी मुंबई येथे या इमारतीचे बांधकाम केलेले आहे. तक्रारदाराने सदरचे करारनामे करतेवेळी विरुध्द पक्ष यास दोन्‍ही सदनिकेची किंमत अदा केलेली आहे. त्‍याबाबतची पावती करारनाम्‍यासोबत जोडण्‍यात आलेली आहे. विरुध्द पक्षाने सदर करारनाम्‍यासोबत तक्रारदारास ताबा पावतीही अदा केलेली आहे. सदरचे दोन्‍हीही करारनामे सहा. दुय्यम निबंधक ठाणे-8 यांचेकडे नोंदणीकृत केलेले आहेत. सदरचे इमारतीला सन 08 मध्‍ये जारी भोगवटा प्रमाणपत्र अदा केलेल असले तरी तक्रारदाराने विरुध्द पक्षाकडुन दोन्‍ही सदनिकेची खरेदी सन 2010 मध्‍ये केलेली आहे. विरुध्द पक्षाने करारानाम्‍याच्‍या कलम 5 मध्‍ये खालील प्रमाणे नमुद केलेले आहे – 5. The Builder made the following repersentation and declaration to the Purchaser: a) There are no suits, litigations, civil or criminal or any other proceedings pending as against the sale affecting the said premises. b) There are no attachments or prohibitory orders as against or affecting the said premises and the said premises are free from all encumbrances or charges and the Builder has not received any notice either from the Government, or any other public authority, or NMMC regarding any of the proceedings in respect of the said premises. c)The Builder has good and clear title free from encumbrances of any nature whatsoever of the said premises. असे असतांना देखील तक्रारदाराला सदनिका बँकेकडे गहाण झालेली आहे याबाबतची नोटिस येणे ही विरुध्द पक्षाने तक्रारदाराला दिलेली दोषपुर्ण सेवा ठरते. तक्रारदारानी आपल्‍या तक्रार अर्जामध्‍ये प्रार्थनेत असे नमुद केले आहे की, विरुध्द पक्षाने अद्यापर्यंत तक्रारदाराला वापर परवाना व बिल्‍डींग पुर्णत्‍वाचा दाखला दिलेला नाही तसेच सदनिका क्र.101 व 102 चे बाबत हस्‍तांतरणाचा लेख करुन दिलेले नाही. महाराष्‍ट्र सदनिका मालकी हक्‍क कायदा 1963 मधील तरतुदी या उभय पक्षांना बंधनकारक आहेत. इमारतीचा वापर परवाना प्राप्त झालेनंतर सदनिकाधारकांची सहकारी गृहनिर्माण संस्‍था नोंदविण्‍याची जबाबदारी बिल्‍डर या नात्‍याने विरूध्‍द पक्षाची आहे व अशा नोंदणीकृत संस्‍थेच्‍या लाभात इमारत तसेच भुखंड यांच्‍या मालकी हस्‍तांतरणाचा लेख नोंदवुन देण्‍याची जबाबदारी ही त्‍यांचीच आहे. सदर प्रकरणामध्ये सन 2008 मध्‍ये विरुध्द पक्ष यांचेकडुन सदनिकेची खरेदी केलेली आहे परंतु विरुध्द पक्षाने अजुनही हस्‍तांतरणाचा लेख लिहुन दिला नाही त्याची सदर कृती ही ग्राहक संरक्षण कायद्याचे कलम 2(1)(ड) अन्‍वये दोषपुर्ण सेवा ठरते. स्‍पष्टिकरण मुद्दा क्र. 3 – मुद्दा क्र. 3 चे संदर्भात मंचाचे मत असे की, विरुध्द पक्ष यांनी बिल्‍डर या नात्‍याने आपले कायदेशिर दाईत्‍व पार पाडलेले नाही तक्रारदाराला सन 2010 मध्‍ये सदनिका विकली व सदनिका विक्रीच्‍या नावाखाली रक्कम वसुल करण्‍यात आली. सन 2008 मध्‍ये इमारतीचे भोगवटा प्रमाणपत्रही मिळाले. तक्रारदाराला सदनिकेचा ताबा ताबापावतीसह दिला परंतु अद्यापावेतो हस्‍तांतरणाचा लेख लिहून दिलेला नाही, त्‍यामुळे स्वाभाविकपणे तक्रारदाराला गैरसोय व मनस्‍ताप सहन करावा लागला ऐवढेच नव्‍हेतर या तक्रारदाराच्‍या योग्य मागणीची कोणतीही दखल विरुध्द पक्षाने घेतली नाही ज्‍यामुळे तक्रारदाराला या मंचासमोर तक्रार दाखल करणे भाग पडले. या तक्रारीच्‍या संदर्भात मंचाने पाठवलेली नोटिसीची दखल देखिल त्‍यांनी घेतले नाही त्‍यामुळे तक्रारदाराला सबब तक्रारदार विरुध्द पक्षकडुन मानसिक त्रासासाठी नुकसान भरपाई रक्कम रु.10,000/- तसेच न्‍यायिेक खर्च रु.2,000/- विरुध्द पक्षाकडुन मिळणेस पात्र आहेत. 6. सबब खालील प्रमाणे आदेश पारित करण्‍यात येतो- आदेश 1. तक्रार क्र. 269/2011 मंजुर करण्‍यात येते. 2. आदेश पारित तारखेच्‍या 60 दिवसाचे आत विरुध्द पक्ष क्र. 1 व 2 यांनी एकत्रितरित्‍या अथवा संयुक्तिकरित्‍या खालील आदेशाचे पालन करावे. अ) वादग्रस्‍त सदनिका क्र. 101 व 102 यांचेवर असलेल्‍या बँकेचा बोजा दुर करुन तक्रारदाराला शांततापुर्वक ताबा द्यावा. ब) विरुध्द पक्षाने तक्रारदारास इमारत पुर्णत्‍वाचा दाखला तसेच रहीवासी दाखला द्यावा. क) वादग्रस्‍त संस्‍थेच्‍या लाभात इमारत हस्‍तांतरणाचा लेख करुन दयावा. ड) मानसिक त्रासासाठी नुकसान भरपाई रक्कम रु.10,000/- (रु. दहा हजार फक्‍त) तसेच न्‍यायिक खर्च रु.2,000/- (रु. दोन हजार फक्‍त) तक्रारदाराला विरुध्द पक्षाने द्यावे. 3. उपरोक्‍त आदेशाचे पालन विहित मुदतीत विरुध्द पक्ष क्र. 1 व 2 यांनी एकत्रितरित्‍या अथवा संयुक्तिकरित्‍या न केल्‍यास तक्रारादार उपरोक्‍त संपुर्ण रक्कम आदेश पारीत तारखेपासुन ते प्रत्‍यक्ष रक्कम प्राप्त होईपर्यंत द.सा.द.शे 15% व्‍याजासह वसुल करण्‍यास पात्र राहतील. दिनांक – 05/11/2012 ठिकाण- कोंकण भवन. | 
