::निकालपत्र::
(पारीत व्‍दारा- श्री नितीन माणिकराव घरडे, मा.सदस्‍य )
(पारीत दिनांक-09 मे, 2017)
01. तक्रारकर्तीने मंचा समक्ष ग्राहक संरक्षण कायदा-1986 चे कलम-12 खालील तक्रार विरुध्‍दपक्ष बिल्‍डर विरुध्‍द करारा प्रमाणे भूखंडाचे विक्रीपत्र व ताबा न दिल्‍याचे कारणावरुन दाखल केली आहे.
02. तक्रारकर्तीचे संक्षीप्‍त कथन खालील प्रमाणे-
तक्रारकर्तीला स्‍वतःचे राहण्‍यासाठी निवासी भूखंडाची आवश्‍यकता होती. विरुध्‍दपक्ष फर्मचा शेतोपयोगी जमीनीचे अकृषक वापरात रुपांतरण करुन भूखंड विक्रीचा व्‍यवसाय असून सुरेश बुरेवार हा सदर फर्मचा प्रोप्रायटर आहे. विरुध्‍दपक्षाने त्‍याचे मौजा बोरी, तहसिल व जिल्‍हा नागपूर येथील खसरा क्रं-255, पटवारी हलका क्रं-76 येथील प्रस्‍तावित ले आऊट मधील भूखंड विक्रीस असल्‍याचे सांगितले, त्‍यावरुन तक्रारकर्तीने त्‍यातील भूखंड क्रं-72,
एकूण क्षेत्रफळ-1335 चौरसफूट, प्रतीचौरसफूट रुपये-65/- प्रमाणे एकूण किम्‍मत रुपये-86,775/- मध्‍ये विक‍त घेण्‍याचे ठरविले, त्‍यानुसार उभय पक्षांमध्‍ये दिनांक-11/10/2006 रोजी भूखंड विक्रीचे बयानापत्र तयार करण्‍यात आले, बयानाचे वेळी इसारा दाखल रक्‍कम रुपये-10,000/- तक्रारकर्तीने अदा केली आणि उर्वरीत रक्‍कम रुपये-76,775/- करार दिनांक-11/10/2006 पासून 24 मासिक हप्‍त्‍यां मध्‍ये प्रतीमाह रुपये-1000/- प्रमाणे देण्‍याचे इसारपत्रा मध्‍ये नमुद करण्‍यात आले तसेच उर्वरीत रक्‍कम विक्रीपत्राचे वेळी देण्‍याचे ठरले. भूखंडाचे एन.ए./टी.पी. झाल्‍या नंतर विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचे करारनाम्‍या मध्‍ये नमुद करण्‍यात आले.
तक्रारकर्तीने पुढे असे नमुद केले की, भूखंडाचे बयानापत्रातील अटी व शर्ती नुसार विरुध्‍दपक्षाने भूखंड विकसित करुन आणि एन.ए./टी.पी. मंजूरी घेऊन भूखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याची जबाबदारी स्विकारली होती. त्‍या अनुसार तक्रारकर्तीने दिनांक-07/10/2006 ते दिनांक-02/10/2012 या कालावधीत भूखंडापोटी रुपये-86,000/- आणि विकासशुल्‍क म्‍हणून रुपये-32,000/- अशी एकूण रुपये-1,18,000/- एवढी रक्‍कम विरुध्‍दपक्षाल अदा केली आणि पावत्‍या प्राप्‍त केल्‍यात. अशाप्रकारे तक्रारकर्तीने करारा नुसार भूखंडाची संपूर्ण किम्‍मत विकासशुल्‍कासह विरुध्‍दपक्षास विहित मुदतीत अदा केल्‍या नंतरही विरुध्‍दपक्षाने आज पर्यंत वेळोवेळी विनंती करुनही भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नाही, तिने दिनांक-10/06/2014 च्‍या पत्रान्‍वये विरुध्‍दपक्षास भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची विनंती केली परंतु प्रतिसाद मिळाला नसल्‍याने दिनांक-15/07/2014 रोजी अप्‍पर पोलीस आयुक्‍त, गुन्‍हे शाखा नागपूर शहर यांचे कडे विरुध्‍दपक्षाचे विरुध्‍द तक्रार नोंदवली. त्‍यानंतर तिने वकीलाचे मार्फतीने विरुध्‍दपक्षाला दिनांक-24/09/2014 आणि दिनांक-11/11/2014 रोजी कायदेशीर नोटीस पाठविली परंतु नोटीस प्राप्‍त होऊनही प्रतिसाद मिळाला नाही. अशाप्रकारे विरुध्‍दपक्षाने करारा प्रमाणे न वागून दोषपूर्ण सेवा दिली म्‍हणून शेवटी तिने ग्राहक मंचा समक्ष प्रस्‍तुत तक्रार दाखल करुन विरुध्‍दपक्षा विरुध्‍द खालील मागण्‍या केल्‍यात-
- विरुध्‍दपक्षाने करारा प्रमाणे भूखंड क्रं-76 चे विक्रीपत्र तक्रारकर्तीचे नावे नोंदवून देण्‍याचे आदेशित व्‍हावे.
- विरुध्‍दपक्षास काही कारणास्‍तव करारातील भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देणे शक्‍य नसल्‍यास तक्रारकर्तीला करारातील भूखंडाचे वर्तमान बाजारमुल्‍य दिनांक-11/10/2006 पासून ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष्‍य अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.18% दराने व्‍याजासह विरुध्‍दपक्षाने देण्‍याचे आदेशित व्‍हावे.
- तक्रारकर्तीला झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल रुपये- 1,00,000/- आणि तक्रारीचा खर्च म्‍हणून रुपये-10,000/- विरुध्‍दपक्षा कडून मिळावेत.
03. मंचाचे मार्फतीने यामधील विरुध्‍दपक्षाला नोटीस पाठविली असता त्‍याने उपस्थित होऊन लेखी उत्‍तर मंचा समक्ष सादर केले. विरुध्‍दपक्षाचे लेखी उत्‍तरा मध्‍ये प्राथमिक आक्षेप घेण्‍यात आला की, तक्रारकर्ती ही स्‍वच्‍छ हाताने मंचा समक्ष आलेली नसून तिने तक्रारीत सत्‍य वस्‍तुस्थिती लपवून ठेवलेली आहे. तक्रारकर्तीचे इसारपत्र हे दिनांक-11/10/2006 रोजीचे असून तक्रार ही दिनांक-20 जानेवारी, 2015 रोजी ग्राहक मंचा समक्ष दाखल केलेली असल्‍याने ती ग्राहक संरक्षण कायद्दातील कलम-24 ए प्रमाणे मुदतबाहय आहे. तक्रारकर्तीने करारा प्रमाणे उर्वरीत राहिलेली रक्‍कम नोंदणीखर्चासह रुपये-1,055,05/- करारातील अटी व शर्ती नुसार दिनांक-11/10/2008 पर्यंत भरणे आवश्‍यक होते परंतु तिने ती रक्‍कम भरलेली नाही. दिनांक-15/07/2014 रोजीचे तक्रारकर्तीचे पत्रा नुसार तक्रार ही मुदतीत येत नाही. इसारपत्रा नुसार विकासशुल्‍काची रक्‍कम देण्‍याची जबाबदारी ही तक्रारकर्तीची आहे, त्‍याने कोणतीही दोषपूर्ण सेवा दिलेली नाही. तक्रारकर्तीने तक्रारीत संपूर्ण भूखंडाची रक्‍कम अदा केल्‍याची बाब खोटी नमुद केलेली आहे. तिने खोटे शपथपत्र दाखल केलेले आहे. तक्रारकर्तीकडे आजही रुपये-1,055,05/- थकीत आहेत, विरुध्‍दपक्षाला तक्रारकर्ती कडून कोणतेही पत्र प्राप्‍त झालेले नाही. तक्रारकर्तीने पोलीस तक्रार दाखल केल्‍या नंतर चौकशी अंति तिला उर्वरीत रक्‍कम भरण्‍याचा सल्‍ला दिला होता परंतु तिने आज पर्यंत रक्‍कम भरलेली नाही, त्‍यामुळे तिची तक्रार खारीज करण्‍याची विनंती विरुध्‍दपक्षाने केली.
04. तक्रारकर्तीने तक्रारी सोबत अक्रं-1 ते 25 अशा दस्‍तऐवजच्‍या प्रती दाखल केल्‍यात, ज्‍यात प्रामुख्‍याने वि.प.चे प्रस्‍तावित ले आऊटचा नकाशा, बयानापत्र, तक्रारकर्तीने विरुध्‍दपक्षा कडे वेळोवळी करारातील भूखंडापोटी रकमा भरल्‍या बाबत पावत्‍यांच्‍या प्रती, तक्रारकर्तीने विरुध्‍दपक्षाला पाठविलेल्‍या पत्राची प्रत, अप्‍पर पोलीस आयुक्‍त, गुन्‍हे शाखा, नागपूर यांचे कडे केलेल्‍या तक्रारीची प्रत, कायदेशीर नोटीसची प्रत अशा दस्‍तऐवजाचा समावेश आहे.
05. तक्रारकर्तीची तक्रार आणि तिने दाखल केलेले दस्‍तऐवज, विरुध्‍दपक्षाचे उत्‍तर आणि उभय पक्षाचे वकीलांचा मौखीक युक्‍तीवाद यावरुन मंचा समक्ष निर्णयार्थ खालील मुद्दे उपस्थित होतात-
मुद्दा उत्‍तर
(01) तक्रारकर्ती ही विरुध्‍दपक्षाची ग्राहक
होते काय..........................................................होय.
(02) विरुध्‍दपक्षा कडून तक्रारकर्तीला
दोषपूर्ण सेवा दिल्‍याची आणि अनुचित
व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब केल्‍याची बाब
सिध्‍द होते काय..............................................होय.
(03) काय आदेश....................................................अंतिम आदेशा नुसार.
कारणे व निष्‍कर्ष
06. तक्रारकर्तीने प्रस्‍तुत तक्रार विरुध्‍दपक्षाने भूखंड विक्री बयानापत्रा नुसार भूखंडाचे विक्रीपत्र तिचे नावे नोंदवून दिले नाही व ताबा दिला नसल्‍याने अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब करुन सेवेत त्रृटी ठेवल्‍या बद्दल दाखल केलेली आहे.
07. तक्रारकर्तीने विरुध्‍दपक्षाचे मौजा बोरी, तहसिल व जिल्‍हा नागपूर येथील खसरा क्रं-255, पटवारी हलका क्रं-76 येथील प्रस्‍तावित ले आऊट मधील भूखंड भूखंड क्रं-72, एकूण क्षेत्रफळ-1335 चौरसफूट, प्रतीचौरसफूट रुपये-65/- प्रमाणे एकूण किम्‍मत रुपये-86,775/- मध्‍ये विक‍त घेण्‍याचे ठरविले, त्‍यानुसार उभय पक्षांमध्‍ये दिनांक-11/10/2006 रोजी भूखंड विक्रीचे बयानापत्र तयार करण्‍यात आले, बयानाचे वेळी इसारा दाखल रक्‍कम रुपये-10,000/- तक्रारकर्तीने अदा केली आणि उर्वरीत रक्‍कम रुपये-76,775/- करार दिनांक-11/10/2006 पासून 24 मासिक हप्‍त्‍यां मध्‍ये प्रतीमाह रुपये-1000/- प्रमाणे देण्‍याचे आणि उर्वरीत रक्‍कम विक्रीपत्राचे वेळी देण्‍याचे ठरले. भूखंडाचे एन.ए./टी.पी. झाल्‍या नंतर विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचे करारनाम्‍या मध्‍ये नमुद करण्‍यात आले, त्‍यानुसार विरुध्‍दपक्षाने भूखंड विकसित करुन आणि एन.ए./टी.पी. मंजूरी घेऊन भूखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याची जबाबदारी स्विकारली होती.
08. तक्रारकर्तीने दिनांक-07/10/2006 ते दिनांक-02/10/2012 या कालावधीत भूखंडापोटी रुपये-86,000/- आणि विकासशुल्‍क म्‍हणून रुपये-32,000/- अशी एकूण रुपये-1,18,000/- एवढी रक्‍कम विरुध्‍दपक्षाला अदा केल्‍या बाबत पावत्‍यांच्‍या प्रती पुराव्‍या दाखल केल्‍यात, ज्‍या वरुन तिचे तक्रारीला पुष्‍टी मिळते. विरुध्‍दपक्षाने आज पर्यंत वेळोवेळी विनंती करुनही भूखंडाचे विक्रीपत्र तिचे नावे नोंदवून दिलेले नाही, तिने त्‍या संदर्भात दिनांक-10/06/2014 रोजीचे विरुध्‍दपक्षाला दिलेले पत्र आणि त्‍यानंतर दिनांक-15/07/2014 रोजी अप्‍पर पोलीस आयुक्‍त, गुन्‍हे शाखा नागपूर शहर यांचे कडे विरुध्‍दपक्षाचे विरुध्‍द नोंदविलेल्‍या तक्रारीची प्रत पुराव्‍या दाखल सादर केली. त्‍यानंतर तिने वकीलाचे मार्फतीने विरुध्‍दपक्षाला दिनांक-24/09/2014 आणि दिनांक-11/11/2014 रोजी कायदेशीर नोटीस पाठविल्‍या बाबत प्रती पुराव्‍या दाखल सादर केल्‍यात, ज्‍यावरुन तिचे विधानांना पुष्‍टी मिळते.
09. विरुध्‍दपक्षाने त्‍याचे उत्‍तरा मध्‍ये तक्रारकर्तीने करारा प्रमाणे रक्‍कम विहित मुदतीत भरली नसल्‍या बद्दलचा आक्षेप घेतलेला आहे, ज्‍याअर्थी विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्ती कडून दिनांक-02/10/2012 रोजी पर्यंत कोणताही लेखी आक्षेप न नोंदविता भूखंडापोटी रकमा स्विकारलेल्‍या आहेत, त्‍याअर्थी आता विहित मुदतीत तिने रकमा भरल्‍या नाहीत असा आक्षेप विरुध्‍दपक्षाला घेता येणार नाही.
10. विरुध्‍दपक्षाने आपल्‍या लेखी उत्‍तरात तक्रार ग्राहक संरक्षण कायद्दाचे कलम-24-ए प्रमाणे विहित मुदतीत दाखल केली नसल्‍या बाबत आक्षेप घेतलेला आहे परंतु वेळोवेळी मा.वरिष्‍ठ न्‍यायालयानीं दिलेल्‍या निकालपत्रा नुसार जो पर्यंत विरुध्‍दपक्ष करारा नुसार भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देत नाही तो पर्यंत तक्रारीचे कारण हे सतत घडणारे असते त्‍यामुळे विरुध्‍दपक्षाचे याही आक्षेपात तथ्‍य दिसून येत नाही.
विरुध्‍दपक्षाचे कार्यपध्‍दती संबधाने हे न्‍यायमंच पुढील मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर आपली भिस्‍त ठेवीत आहे- “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs.Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक करारा प्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाचे निवाडयात असेही नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करण्‍यास
विकासक/बांधकाम व्‍यवसायिक काही प्रयत्‍न करीत नसेल किंवा त्‍याठिकाणी कुठलेच बांधकाम होत नसेल तर खरेदीदारास मासिक हप्‍ते नियमित भरणे अपेक्षित नाही. त्‍यामुळे असा आक्षेप जर विरुध्‍दपक्ष घेत असेल तर त्‍या आक्षेपाचा कुठलाही विचार करण्‍याची गरज नसते.
11. तक्रारकर्तीने करारातील भूखंडापोटी विरुध्‍दपक्षाकडे रकमा भरल्‍या बाबत पुराव्‍या दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रती दाखल केलेल्‍या आहेत, त्‍यामुळे ती विरुध्‍दपक्षाची ग्राहक होते म्‍हणून मुद्दा क्रं-1) चे उत्‍तर “होकारार्थी” देण्‍यात येते. वस्‍तुतः विरुध्‍दपक्षाने कराराचा दिनांक-11/10/2006 पासून 24 महिन्‍याच्‍या विहित मुदतीत म्‍हणजे दिनांक-11/10/2008 पर्यंत प्रस्‍तावित ले आऊट मधील भूखंडास एन.ए./टी.पी.ची मंजूरी प्राप्‍त करुन भूखंडाचे विक्रीपत्र तक्रारकर्तीचे नावे नोंदवून देणे आवश्‍यक होते परंतु विहित मुदतीत विरुध्‍दपक्षाने ले आऊटला मंजूरी प्राप्‍त करुन घेतली होती या बद्दलचा कोणताही लेखी पुरावा केवळ त्‍याचे विधाना शिवाय दाखल केलेला नाही. तक्रारकर्तीचे लेखी पत्राला, कायदेशीर नोटीसला विरुध्‍दपक्षाने साधे उत्‍तरही दिले नाही तसेच पोलीस मध्‍ये तक्रार करुन सुध्‍दा कोणताही प्रतिसाद मिळाला नाही. विरुध्‍दपक्षाने तो भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍यास तयार असल्‍या बाबत कोणतेही होकारार्थी लेखी पत्र आज पर्यंत तक्रारकर्तीला दिलेले नाही वा तसा कोणताही लेखी पुरावाही दाखल केलेला नाही. विरुध्‍दपक्षाचे एकंदरीत वर्तन पाहता त्‍याचा मूळातच हेतू हा तक्रारकर्तीला भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून न देण्‍याचा दिसून येतो.
12. तक्रारकर्तीने दाखल केलेल्‍या पावत्‍यांच्‍या प्रतीं वरुन तिने दिनांक-07/10/2006 ते दिनांक-02/10/2012 या कालावधीत भूखंडापोटी रुपये-86,000/- आणि विकासशुल्‍क म्‍हणून रुपये-32,000/- अशी एकूण रुपये-1,18,000/- एवढी रक्‍कम विरुध्‍दपक्षाला अदा केल्‍याची बाब सिध्‍द होते. परंतु विरुध्‍दपक्षाने रक्‍कम मिळाल्‍या नंतरही करारा प्रमाणे भूखंडाचे विक्रीपत्र तिचे नावे आज पर्यंत नोंदवून न दिल्‍याने तिला दोषपूर्ण सेवा दिली आणि अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब केल्‍याची बाब सिध्‍द होते म्‍हणून मुद्दा क्रं-2) चे उत्‍तर “होकारार्थी” देण्‍यात येते.
13. मुद्दा क्रं-3) बाबत- विरुध्‍दपक्षाने करारा नुसार तक्रारकर्तीचे नावे भूखंडाचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र नोंदवून द्दावे, नोंदणी फी व मुद्रांक शुल्‍काचा खर्च तक्रारकर्तीने स्‍वतः सहन करावा परंतु काही कायदेशीर तांत्रिक कारणास्‍तवच विरुध्‍दपक्षाला करारातील भूखंडाचे विक्रीपत्र तक्रारकर्तीचे नावे नोंदवून देणे अशक्‍य असल्‍यास तिने करारातील भूखंडापोटी जमा केलेली एकूण रक्‍कम रुपये-1,18,000/- दिनांक-11/10/2006 पासून ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष्‍य अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.15% दराने व्‍याजासह विरुध्‍दपक्षा कडून मिळण्‍यास ती पात्र आहे. याशिवाय तिला झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल रुपये-10,000/- आणि तक्रारीचा खर्च म्‍हणून रुपये-5000/- ती विरुध्‍दपक्षा कडून मिळण्‍यास पात्र आहे असे मंचाचे मत आहे.
14. वरील सर्व वस्‍तुस्थितीचा विचार करुन मंच तक्रारीत खालील प्रमाणे आदेश पारीत करीत आहे-
::आदेश::
1) तक्रारकर्ती सौ.प्रज्ञा प्रदिपराव कोगजे यांची तक्रार, विरुध्‍दपक्ष मे.गृहलक्ष्‍मी कंस्‍ट्रक्‍शन्‍स एवं लॅन्‍ड डेव्‍हलपर्स, नागपूर तर्फे प्रोप्रायटर सुरेश बुरेवार याचे विरुध्‍द अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.
2) “विरुध्‍दपक्षाला” आदेशित करण्‍यात येते की, त्‍याने तक्रारकर्तीचे नावे दिनांक-11/10/2006 रोजीचे करुन दिलेल्‍या भूखंड विक्रीचे बयानापत्रा नुसार मौजा बोरी, तहसिल व जिल्‍हा नागपूर येथील खसरा क्रं-255, पटवारी हलका क्रं-76 येथील ले आऊट मधील भूखंड क्रं-72, एकूण क्षेत्रफळ-1335 चौरसफूट विक्री तक्रारकर्तीने भूखंडाची संपूर्ण रक्‍कम आणि विकास शुल्‍क असे मिळून रुपये-1,18,000/- विरुध्‍दपक्षाला दिलेली असल्‍याने सदर भूखंडाचे विक्रीपत्र तक्रारकर्तीचे नावे नोंदवून देऊन ताबा द्दावा. विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍यासाठी आवश्‍यक असणारी नोंदणी फी आणि मुद्रांक शुल्‍काचा खर्च तक्रारकर्तीने स्‍वतः सहन करावा.
3) काही कायदेशीर तांत्रिक कारणास्‍तवच विरुध्‍दपक्षास करारातील भूखंडाचे विक्रीपत्र तक्रारकर्तीचे नावे नोंदवून देणे शक्‍य नसल्‍यास तक्रारकर्तीने वेळोवेळी विरुध्‍दपक्षाकडे भूखंडापोटी जमा केलेली एकूण रक्‍कम रुपये-1,18,000/- (अक्षरी रुपये एक लक्ष अठरा हजार फक्‍त) दिनांक-11/10/2006 पासून ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष्‍य अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.15% दराने व्‍याजासह विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्तीला परत करावी.
4) तक्रारकर्तीला झालेल्‍या शारीरिक व मानसिक त्रासा बद्दल नुकसान भरपाई म्‍हणून रुपये-10,000/- (अक्षरी रुपये दहा हजार फक्‍त) आणि तक्रारीचा खर्च म्‍हणून रुपये-5000/-(अक्षरी रुपये पाच हजार फक्‍त) विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्तीला द्दावेत.
5) सदर आदेशाचे अनुपालन विरुध्‍दपक्षाने निकालपत्राची प्रमाणित प्रत प्राप्‍त झाल्‍या पासून 30 दिवसांचे आत करावे.
6) निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन
देण्‍यात याव्‍यात.
