::निकालपत्र::
(पारीत व्‍दारा- सौ.चंद्रिका किशोरसिंह बैस, मा.सदस्‍या.)
(पारीत दिनांक–17 ऑक्‍टोंबर, 2017)
01. उपरोक्‍त नमुद तक्रारदारांनी मंचा समक्ष ग्राहक संरक्षण कायदा-1986 चे कलम-12 खाली दाखल केलेल्‍या तक्रारी हया जरी स्‍वतंत्ररित्‍या वेगवेगळया दाखल केलेल्‍या असल्‍या, तरी नमुद तक्रारींमधील विरुध्‍दपक्ष हे एकच आहेत आणि तपशिलाचा थोडाफार भाग वगळता, ज्‍या कायदे विषयक तरतुदींचे आधारे हया तक्रारी निकाली निघणार आहेत, त्‍या कायदे विषयक तरतुदी सुध्‍दा नमुद तक्रारींमध्‍ये एक सारख्‍याच आहेत आणि म्‍हणून आम्‍ही नमुद तक्रारीं मध्‍ये एकत्रितरित्‍या निकाल पारीत करीत आहोत. सर्व तक्रारी या विरुध्‍दपक्ष गृहलक्ष्‍मी कंस्‍ट्रक्‍शन एवं लॅन्‍ड डेव्‍हलपर्स विरुध्‍द असून तक्रारदारानीं आरक्षीत केलेल्‍या भूखंडांचे विक्रीपत्र विरुध्‍दपक्षाने नोंदवून दिले नाही या कारणास्‍तव दाखल केलेल्‍या आहेत.
02. तक्रारदारांचे संक्षीप्‍त कथन खालील प्रमाणे-
तक्रारदारांनी स्‍वतःचे निवासासाठी भूखंड विकत घेण्‍याचे ठरविले. विरुध्‍दपक्ष फर्म तर्फे प्रोप्रायटर म्‍हणून श्री सुरेश कोंडबाजी बुरेवार याचा शेतीचे अकृषीक निवासी भूखंडात रुपांतरण करुन विक्रीचा व्‍यवसाय आहे. तक्रारदारांनी विरुध्‍दपक्षाचे प्रस्‍तावित ले-आऊट मधील भूखंड विकत घेण्‍याचे ठरविले, त्‍या प्रमाणे त्‍यांनी विरुध्‍दपक्षाशी संपर्क साधून भूखंडाचे इसारपत्र/बयानापत्र करुन घेतले व इसारपत्र/बयानापत्र तसेच मासिक किस्‍तीव्‍दारे भूखंडा पोटी विरुध्‍दपक्षास रकमा अदा केल्‍यात. तक्रारदारानीं विरुध्‍दपक्ष फर्म तर्फे प्रोप्रायटर श्री सुरेश कोंडबाजी बुरेवार याचेशी भूखंडापोटी केलेले इसारपत्र/बयानापत्र, भूखंड क्रमांक, भूखंडाचे एकूण क्षेत्रफळ, भूखंडाची एकूण किम्‍मत, दाखल केलेल्‍या पावत्‍यांच्‍या प्रतींवरुन भूखंडापोटी दिलेली एकूण रक्‍कम इत्‍यादीचा संपूर्ण तपशिल परिशिष्‍ट-अ मध्‍ये दर्शविल्‍या प्रमाणे खालील प्रमाणे आहे-
“परिशिष्‍ट- अ”
अक्रं | तक्रार क्रमांक, त.क.चे नाव तसेच लेआऊटचे वर्णन | भूखंड क्रमांक | भूखंडाचे क्षेत्रफळ चौरसफूट मध्‍ये व प्रतीचौरस फुट दर | भूखंडाची एकूण किम्‍मत | भूखंडाचा इसारपत्र/ बयानापत्राचा दिनांक तसेच रजिस्‍ट्रीची मुदत | भूखंडापोटी अदा केलेली एकूण रक्‍कम (दाखल केलेल्‍या पावत्‍यांच्‍या प्रतींवरुन) व शेवटचे किस्‍तीचा दिनांक | भूखंडा व्‍यतिरिक्‍त विकासशुल्‍का पोटी दिलेली रक्‍कम |
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
1 | CC/16/63 श्री रमेश गोविंदराव गजभिये मौजा पिटीचुहा, तालुका उमरेड, जिल्‍हा नागपूर प.ह.क्रं-25 खसरा क्रं-16, | 231 | 1614.60 Rs.-15/- Per Sq.Ft. | 24,219/- | Dt-29/11/06 (02Years) | Rs-24,220/- Dt.-13/12/08 | …….. |
2 | CC/16/64 संकेत सुरेश कोंगे मौजा पिटीचुहा, तालुका उमरेड, जिल्‍हा नागपूर प.ह.क्रं-25 खसरा क्रं-95, | 22 | 2743.50 Rs.-20/- Per Sq.Ft. | 54,870/- | Dt-07/01/07 (02Years) | Rs.-54,870/- Dt.-08/06/11 | Rs.-8000/- Dt.-19/01/13 |
अक्रं | तक्रार क्रमांक, त.क.चे नाव तसेच लेआऊटचे वर्णन | भूखंड क्रमांक | भूखंडाचे क्षेत्रफळ चौरसफूट मध्‍ये व प्रतीचौरस दर | भूखंडाची एकूण किम्‍मत | भूखंडाचा इसारपत्र/ बयानापत्राचा दिनांक तसेच रजिस्‍ट्रीची मुदत | भूखंडापोटी अदा केलेली एकूण रक्‍कम (दाखल केलेल्‍या पावत्‍यांच्‍या प्रतींवरुन) व शेवटचे किस्‍तीचा दिनांक | भूखंडा व्‍यतिरिक्‍त विकासशुल्‍का पोटी दिलेली रक्‍कम |
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
3 | CC/16/65 श्री अरुण सदाशिव देठे मौजा पिटीचुहा, तालुका उमरेड, जिल्‍हा नागपूर प.ह.क्रं-25 खसरा क्रं-126/127, | 10 | 1937.50 (Rs.-20/- Per Sq.Ft.) | 38,750/- | Dt-18/12/06 (02Years) | Rs-13,500/- Dt.-14/05/09 | …….. |
4 | CC/16/66 कु.स्‍नेहल सुरेश कोंगे लग्‍नानंतरचे नाव सौ.स्‍नेहल नानेश्‍वर कडव मौजा कच्‍चीमेठ, तालुका उमरेड, जिल्‍हा नागपूर प.ह.क्रं-12 खसरा क्रं-60 | 61 | 1614.60 (Rs.-30/- Per Sq.Ft.) | 48,438/- | Dt-07/01/07 (02Years) | Rs-48,538/- Dt.-08/06/11 | Rs.-5000/- Dt.-19/01/13 |
अक्रं | तक्रार क्रमांक, त.क.चे नाव तसेच लेआऊटचे वर्णन | भूखंड क्रमांक | भूखंडाचे क्षेत्रफळ चौरसफूट मध्‍ये व प्रतीचौरस दर | भूखंडाची एकूण किम्‍मत | भूखंडाचा इसारपत्र/ बयानापत्राचा दिनांक तसेच रजिस्‍ट्रीची मुदत | भूखंडापोटी अदा केलेली एकूण रक्‍कम (दाखल केलेल्‍या पावत्‍यांच्‍या प्रतींवरुन) व शेवटचे किस्‍तीचा दिनांक | भूखंडा व्‍यतिरिक्‍त विकासशुल्‍का पोटी दिलेली रक्‍कम |
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
5 | CC/16/67 श्रीमती पुष्‍पा सुधाकर म्‍हैसकर. मौजा पिटीचुहा, तालुका उमरेड, जिल्‍हा नागपूर प.ह.क्रं-25 खसरा क्रं-16. | 40 | 1614.60 (Rs.-20/- Per Sq.Ft.) | 32,292/- | Dt-27/12/06 (02Years) | Rs-32,292/- Dt.-13/07/09 | …….. |
6 | CC/16/68 श्री देवानंद सुखदेवराव पाटील. मौजा पिटीचुहा, तालुका उमरेड, जिल्‍हा नागपूर प.ह.क्रं-25 खसरा क्रं-16 | 90 | 1614.60 (Rs.-20/- Per Sq.Ft.) | 32,292/- | Dt-18/12/06 (02Years) | Rs-29,000/- Dt.-23/04/09 | …….. |
अक्रं | तक्रार क्रमांक, त.क.चे नाव तसेच लेआऊटचे वर्णन | भूखंड क्रमांक | भूखंडाचे क्षेत्रफळ चौरसफूट मध्‍ये व प्रतीचौरस दर | भूखंडाची एकूण किम्‍मत | भूखंडाचा इसारपत्र/ बयानापत्राचा दिनांक तसेच रजिस्‍ट्रीची मुदत | भूखंडापोटी अदा केलेली एकूण रक्‍कम (दाखल केलेल्‍या पावत्‍यांच्‍या प्रतींवरुन) व शेवटचे किस्‍तीचा दिनांक | भूखंडा व्‍यतिरिक्‍त विकासशुल्‍का पोटी दिलेली रक्‍कम |
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
7 | CC/16/69 श्री विजय मनोहर मेश्राम. मौजा पिटीचुहा, तालुका उमरेड, जिल्‍हा नागपूर प.ह.क्रं-25 खसरा क्रं-16. | 297 | 1614.60 (Rs.-20/- Per Sq.Ft.) | 32,292/- | Dt-28/11/06 (02Years) | Rs-28,000/- Dt.-02/05/09 | …….. |
8 | CC/16/70 श्री परमानंद कोदुजी मेश्राम मौजा पिटीचुहा, तालुका उमरेड, जिल्‍हा नागपूर प.ह.क्रं-25 खसरा क्रं-16 | 91 | 1614.60 (Rs.-20/- Per Sq.Ft.) | 32,292/- | Dt-18/12/06 (02Years) | Rs-22,000/- Dt.-24/11/08 | …….. |
अक्रं | तक्रार क्रमांक, त.क.चे नाव तसेच लेआऊटचे वर्णन | भूखंड क्रमांक | भूखंडाचे क्षेत्रफळ चौरसफूट मध्‍ये व प्रतीचौरस दर | भूखंडाची एकूण किम्‍मत | भूखंडाचा इसारपत्र/ बयानापत्राचा दिनांक तसेच रजिस्‍ट्रीची मुदत | भूखंडापोटी अदा केलेली एकूण रक्‍कम (दाखल केलेल्‍या पावत्‍यांच्‍या प्रतींवरुन) व शेवटचे किस्‍तीचा दिनांक | भूखंडा व्‍यतिरिक्‍त विकासशुल्‍का पोटी दिलेली रक्‍कम |
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
9 | CC/16/71 श्रीमती पुष्‍पा विजयराव बारापात्रे मौजा शिरुर, तालुका हिंगणा, जिल्‍हा नागपूर प.ह.क्रं-71 खसरा क्रं-129/1. | 15 | 1614.50 (Rs.-135/- Per Sq.Ft.) | 2,17,958/- | Dt-22/11/06 (03Years) | Rs-2,18,057/- Dt.-06/03/13 | …….. |
10 | CC/16/72 श्रीमती प्रभावती परसराम नंदनकर. मौजा शिरुर, तालुका हिंगणा, जिल्‍हा नागपूर प.ह.क्रं-71 खसरा क्रं-129/1. | 17 | 1614.50 (Rs.-135/- Per Sq.Ft.) | 2,17,958/- | Dt-22/11/06 (03Years) | Rs-2,17,957/- Dt.-21/07/11 | …….. |
अक्रं | तक्रार क्रमांक, त.क.चे नाव तसेच लेआऊटचे वर्णन | भूखंड क्रमांक | भूखंडाचे क्षेत्रफळ चौरसफूट मध्‍ये व प्रतीचौरस दर | भूखंडाची एकूण किम्‍मत | भूखंडाचा इसारपत्र/ बयानापत्राचा दिनांक तसेच रजिस्‍ट्रीची मुदत | भूखंडापोटी अदा केलेली एकूण रक्‍कम (दाखल केलेल्‍या पावत्‍यांच्‍या प्रतींवरुन) व शेवटचे किस्‍तीचा दिनांक | भूखंडा व्‍यतिरिक्‍त विकासशुल्‍का पोटी दिलेली रक्‍कम |
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
11 | CC/16/73 श्री धनंजय यादवराव खडगी, मौजा शिरुर, तालुका हिंगणा, जिल्‍हा नागपूर प.ह.क्रं-71 खसरा क्रं-129/1. | 09 | 2243.00 (Rs.-135/- Per Sq.Ft.) | 3,02,805/- | Dt-17/06/07 (02Years) | Rs-3,02,805/- Dt.-27/02/12 | Rs.-40,000/- |
12 | CC/16/74 श्रीमती संगीता निरंजन गायकवाड मौजा पिटीचुहा, तालुका उमरेड, जिल्‍हा नागपूर प.ह.क्रं-25 खसरा क्रं-16 | 448 | 1776.1 (Rs.-20 /- Per Sq.Ft.) | 35,522/- | Dt-02/12/06 (02Years) | Rs-35,522/- Dt.-30/01/13 | …… |
अक्रं | तक्रार क्रमांक, त.क.चे नाव तसेच लेआऊटचे वर्णन | भूखंड क्रमांक | भूखंडाचे क्षेत्रफळ चौरसफूट मध्‍ये व प्रतीचौरस दर | भूखंडाची एकूण किम्‍मत | भूखंडाचा इसारपत्र/ बयानापत्राचा दिनांक तसेच रजिस्‍ट्रीची मुदत | भूखंडापोटी अदा केलेली एकूण रक्‍कम (दाखल केलेल्‍या पावत्‍यांच्‍या प्रतींवरुन) व शेवटचे किस्‍तीचा दिनांक | विकासशुल्‍का पोटी दिलेली रक्‍कम |
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
13 | CC/16/75 श्रीमती संगीता निरंजन गायकवाड मौजा पिटीचुहा, तालुका उमरेड, जिल्‍हा नागपूर प.ह.क्रं-25 खसरा क्रं-95 | 44 | 1614.60 (Rs.-20 /- Per Sq.Ft.) | 32,292/- | Dt-08/01/07 (02Years) | Rs-32,300/- Dt.-23/11/13 | …… |
14 | CC/16/76 श्री दिलीप केशवराव जामीनकर मौजा पिटीचुहा, तालुका उमरेड, जिल्‍हा नागपूर प.ह.क्रं-25 खसरा क्रं-95 | 45 | 1614.60 (Rs.-20 /- Per Sq.Ft.) | 32,292/- | Dt-08/01/07 (02Years) | Rs-27,500/- Dt.-18/10/10 | …… |
अक्रं | तक्रार क्रमांक, त.क.चे नाव तसेच लेआऊटचे वर्णन | भूखंड क्रमांक | भूखंडाचे क्षेत्रफळ चौरसफूट मध्‍ये व प्रतीचौरस दर | भूखंडाची एकूण किम्‍मत | भूखंडाचा इसारपत्र/ बयानापत्राचा दिनांक तसेच रजिस्‍ट्रीची मुदत | भूखंडापोटी अदा केलेली एकूण रक्‍कम (दाखल केलेल्‍या पावत्‍यांच्‍या प्रतींवरुन) व शेवटचे किस्‍तीचा दिनांक | विकासशुल्‍का पोटी दिलेली रक्‍कम |
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
15 | CC/16/77 श्री चंद्रशेखर माधवराव जामीनकर. मौजा पिटीचुहा, तालुका उमरेड, जिल्‍हा नागपूर प.ह.क्रं-25 खसरा क्रं-95 | 46 & 47 | Each Plot-1614.60 Sq.Ft. Total-3229.20 Sq,Ft. (Rs.-20 /- Per Sq.Ft.) | 32,292/- (+) 32,292/- Total Rs.-64,584/- | Dt-08/01/07 (02Years) | Rs-58,500/- Dt.-24/11/13 | …… |
16 | CC/16/78 श्री चंद्रशेखर कुसुंबाजी मेश्राम. मौजा पिटीचुहा, तालुका उमरेड, जिल्‍हा नागपूर प.ह.क्रं-25 खसरा क्रं-95 | 42 & 43 | Plot-2340.70 Sq.Ft. & 1614.60 Sq.Ft. Total-3955.30 Sq,Ft. (Rs.-20 /- Per Sq.Ft.) | Total Rs.-79,094/- | Dt-08/01/07 (02Years) | Rs-78,000/- Dt.-31/12/09 | …… |
तक्रारदारांचे पुढे असेही म्‍हणणे आहे की, विरुध्‍दपक्षाने त्‍यांना करारातील भूखंडा संबधाने विकासशुल्‍काच्‍या (Development Charges) रकमांची मागणी केली परंतु तक्रारदारानीं प्रस्‍तावित ले-आऊटला शासना कडून अकृषीक मंजूरी व ले-आऊट नकाशाला नगररचनाकार विभागाचे मंजूरीचे (Non-Agriculture-Permission from Competent Authority & Lay-Out Map sanction by Town Planning Department) आदेशाचे दस्‍तऐवजांची मागणी करुन, जर हे दस्‍तऐवज प्राप्‍त केले असतील, तरच विकासशुल्‍काची रक्‍कम भरण्‍याची तयारी दर्शविली. काही तक्रारदारांनी वर नमुद केल्‍या प्रमाणे विरुध्‍दपक्षाला विकासशुल्‍कापोटी काही आंशिक रकमा दिल्‍यात. परंतु विरुध्‍दपक्षाने शेवट पर्यंत प्रस्‍तावित ले-आऊटला मंजूरी प्राप्‍त केली नाही आणि भूखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍यास टाटाटाळ केली. तक्रारदारानीं करारातील भूखंडाचे विक्रीपत्र करुन मिळण्‍यासाठी सातत्‍याने विरुध्‍दपक्षाच्‍या भेटी घेतल्‍यात परंतु काहीही प्रतिसाद मिळाला नाही. काही तक्रारदारांनी विरुध्‍दपक्षाला भूखंडाचे विक्रीपत्र करुन मिळण्‍यासाठी कायदेशीर नोटीस रजिस्‍टर पोस्‍टाने पाठविल्‍यात परंतु नोटीस मिळूनही विरुध्‍दपक्षाने कोणताही प्रतिसाद दिला नाही वा नोटीसला उत्‍तर सुध्‍दा दिले नाही. अशाप्रकारे विरुध्‍दपक्षाने भूखंडापोटी रकमा स्विकारुनही विक्रीपत्र नोंदवून दिले नसल्‍याने दोषपूर्ण सेवा दिली तसेच अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब केला, म्‍हणून तक्रारदारांनी विरुध्‍दपक्षा विरुध्‍द या स्‍वतंत्र तक्रारी अतिरिक्‍त ग्राहक मंचा समक्ष दाखल करुन पुढील प्रमाणे मागण्‍या केल्‍यात-
(1) तक्रारदारांनी विरुध्‍दपक्षाशी केलेल्‍या करारातील नमुद भूखंडांचे विक्रीपत्र त्‍या-त्‍या तक्रारदारांचे नावे नोंदवून देऊन प्रत्‍यक्ष्‍य मोजमाप करुन ताबे देण्‍याचे विरुध्‍दपक्षाला आदेशित व्‍हावे परंतु करारातील नमुद भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देणे शक्‍य नसल्‍यास विरुध्‍दपक्षाचे अन्‍य मंजूरी प्राप्‍त ले आऊट मधील जवळपास तेवढयाच आकाराच्‍या भूखंडाचे करारातील नमुद दरा प्रमाणे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचे आदेशित व्‍हावे व ते शक्‍य नसल्‍यास तक्रारदारांनी करारातील भूखंडापोटी जमा केलेली एकूण रक्‍कम प्रत्‍यक्ष्‍य अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.-18% दराने व्‍याजासह परत करण्‍याचे विरुध्‍दपक्षास आदेशित व्‍हावे.
(2) तक्रारदारांना झालेल्‍या मानसिक, शारिरीक आणि आर्थिक त्रासा बद्दल नुकसान भरपाई म्‍हणून प्रत्‍येकी रुपये-50,0000/- आणि तक्रारीचा खर्च म्‍हणून प्रत्‍येकी रुपये-10,000/- देण्‍याचे विरुध्‍दपक्षाला आदेशित व्‍हावे.
03. विरुध्‍दपक्षा तर्फे तक्रारनिहाय स्‍वतंत्र लेखी उत्‍तर अतिरिक्‍त ग्राहक मंचा समक्ष सादर करण्‍यात आले. विरुध्‍दपक्षाचे उत्‍तरा प्रमाणे तो भूखंड व बांधकाम व्‍यवसायी असल्‍याची बाब मान्‍य केली मात्र तक्रारदारानीं विरुध्‍दपक्षा सोबत करारातील भूखंड विकत घेण्‍याचा सौद्दा करुन भूखंडाची संपूर्ण रक्‍कम त्‍याला दिली ही बाब नाकबुल केली. तक्रारदारानीं त्‍याचे सोबत कोणताही भूखंड खरेदीचा व्‍यवहार केलेला नसून तक्रारदारांच्‍या संपूर्ण तक्रारी या काल्‍पनीक असून त्‍या विरुध्‍दपक्षाला मान्‍य नाहीत. तक्रारदारांनी करारातील भूखंडाचे करार हे सन-2006 व सन-2007 मध्‍ये केलेत परंतु त्‍यानंतर त्‍यांनी काय कारवाई केली हे नमुद केलेले नाही व त्‍यानंतर ब-याच विलंबाने अतिरिक्‍त ग्राहक मंच, नागपूर येथे तक्रारी दाखल केलेल्‍या असल्‍यामुळे त्‍या तक्रारी ग्राहक संरक्षण कायद्दा-1986 चे तरतुदी प्रमाणे मुदतबाहय ठरतात कारण ग्राहक संरक्षण कायद्दातील तरतुदी प्रमाणे तक्रार ही तक्रारीचे कारण घडल्‍या पासून दोन वर्षाच्‍या आत ग्राहक मंचात दाखल करावयास हवी होती. तक्रारदारानीं त्‍यांचे तक्रारीत नमुद केल्‍या प्रमाणे त्‍यांनी-त्‍यांनी विरुध्‍दपक्षाशी करारातील भूखंडांचा व्‍यवहार व त्‍यापोटी केलेली इसारापत्रे नामंजूर केलीत, ती इसारपत्रे विरुध्‍दपक्षाकडे कार्यरत असलेल्‍या एजंटच्‍या माध्‍यमातून तक्रारदारानीं तयार केलेली असून ती खोटी आहेत. विरुध्‍दपक्षाने त्‍याचे कार्यालयातील एजंटला इसारपत्राचे बुक दिलेले होते, तसेच त्‍या एजंट जवळ विरुध्‍दपक्ष कार्यालयाचे शिक्‍के सुध्‍दा होते, त्‍याचाच दुरुपयोग केलेला आहे, विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेची बदनामी होऊ नये म्‍हणून पोलीस मध्‍ये तक्रार केली नव्‍हती. इसारपत्रा वरील सही विरुध्‍दपक्षाची नसून ती सही नक्‍कल सही आहे. तक्रारदारांनी संबधित एजंटला प्रतिपक्ष बनविलेले नाही सबब विरुध्‍दपक्षा विरुध्‍दच्‍या तक्रारी खारीज करण्‍यात याव्‍यात अशी विनंती करण्‍यात आली.
04. उपरोक्‍त नमुद तक्रारीं मध्‍ये तक्रारदारानीं तक्रारनिहाय भूखंडाच्‍या करारनाम्‍यांच्‍या प्रती, भूखंडाच्‍या रकमा दिल्‍या बाबत विरुध्‍दपक्ष फर्म तर्फे निर्गमित पावत्‍यांच्‍या प्रती, प्रतीउत्‍तरा दाखल प्रतिज्ञालेख व लेखी युक्‍तीवाद सादर केला. विरुध्‍दपक्षा तर्फे लेखी उत्‍तरा शिवाय कोणतेही दस्‍तऐवज दाखल करण्‍यात आले नाहीत.
05. तक्रारदारां तर्फे वकील श्री क्षिरसागर तर विरुध्‍दपक्षा तर्फे वकील कु.रामटेके यांचा मौखीक युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला. तक्रारदारांनी दाखल केलेल्‍या तक्रारी व दस्‍तऐवज तसेच त्‍यावरील विरुध्‍दपक्षाचे लेखी उत्‍तर यावरुन ग्राहक मंचा तर्फे खालील प्रमाणे निष्‍कर्ष देण्‍यात येतो-
::निष्‍कर्ष::
06. तक्रारदारांच्‍या तक्रारी प्रमाणे त्‍यांनी विरुध्‍दपक्षाचे प्रस्‍तावित ले आऊट मधील करारातील भूखंड विकत घेण्‍याचे ठरविले व त्‍या नुसार उभय पक्षां मध्‍ये सन-2006 व सन-2007 मध्‍ये भूखंड विक्री संबधी करार करण्‍यात आलेत.
तक्रारदारानीं आपल्‍या या म्‍हणण्‍याचे पुराव्‍यार्थ करारातील भूखंड विक्री कराराच्‍या प्रती तसेच करारातील भूखंडापोटी विरुध्‍दपक्ष फर्म मध्‍ये रकमा जमा केल्‍या बाबत पावत्‍यांच्‍या प्रती दाखल केलेल्‍या आहेत त्‍यावरुन त्‍यांचे उपरोक्‍त नमुद कथनास बळकटी प्राप्‍त होते.
07. विरुध्‍दपक्षाचे उत्‍तरा प्रमाणे तक्रारदारांच्‍या संपूर्ण तक्रारी या काल्‍पनीक असून त्‍या विरुध्‍दपक्षाला मान्‍य नाहीत. तक्रारदारानीं करारातील भूखंडाचीं इसारपत्रे हे हि सन-2006-2007 मध्‍ये केलेली आहेत परंतु त्‍यानीं नमुद तक्रारी या सन-2016 मध्‍ये अतिरिक्‍त ग्राहक मंच, नागपूर येथे दाखल केलेल्‍या असल्‍यामुळे त्‍या तक्रारी ग्राहक संरक्षण कायद्दा-1986 चे तरतुदी प्रमाणे मुदतबाहय ठरतात. विरुध्‍दपक्षाने त्‍याचेशी तक्रारदारानीं करारातील केलेले भूखंडांचे व्‍यवहार व त्‍यापोटी केलेली इसारापत्रे नामंजूर केलीत, ती इसारपत्रे विरुध्‍दपक्षाकडे कार्यरत असलेल्‍या एजंटच्‍या माध्‍यमातून तक्रारदारानीं तयार केलेली असून ती खोटी आहेत. विरुध्‍दपक्षाने त्‍याचे कार्यालयातील एजंटला इसारपत्राचे बुक दिलेले होते, तसेच त्‍या एजंट जवळ विरुध्‍दपक्ष कार्यालयाचे शिक्‍के सुध्‍दा होते, त्‍याचाच दुरुपयोग केलेला आहे, विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेची बदनामी होऊ नये म्‍हणून पोलीस मध्‍ये तक्रार केली नव्‍हती. इसारपत्रा वरील सही विरुध्‍दपक्षाची नसून ती सही नक्‍कल सही आहे. सबब विरुध्‍दपक्षा विरुध्‍दच्‍या तक्रारी खारीज करण्‍यात याव्‍यात अशी विनंती केली.
08. विरुध्‍दपक्षा तर्फे तक्रारदारानीं ग्राहक मंचात तक्रारी उशिराने दाखल केलेल्‍या असल्‍याने त्‍या मुदतीत येत नसल्‍याचे नमुद केले या संदर्भात हे ग्राहक मंच पुढील मा.वरिष्‍ठ न्‍यायालयाच्‍या निवाडयांवर आपली भिस्‍त ठेवीत आहे-
- Special Leave Petition No.-CC/8481/2012, Decided on-09/05/2012 (S.C.)“Meerut Development Authority -Versus-Mukeshkumar Gupta”
- “Haryana Urban Development Authority-Versus- Tej Refigeration”- IV (2012) CPJ-12 (N.C.)
(3)“Raju Tank-Versus-Bindraben Bharatkumar Mavani-2014 (2) CPR 32 (N.C.)
(4) “NEW GENERATION REAL ESTATE LTD.-VERSUS-RAMESH CHANDRA KHURANA”-I (2015) CPJ 567 (NC)
LIMITATION-Until or unless sale deed is
Executed the cause of action
continues.
(5) “HARPREET SINGH KOHLI & ANR.-VERSUS-NELU EXTATE & MOVERS PVT.LTD.”-I (2015) CPJ 573 (NC)
LIMITATION- Continuous cause of action till
possession is given and sale
deed is executed.
उपरोक्‍त नमुद मा.वरिष्‍ठ न्‍यायालयाचे निवाडयां मध्‍ये असे नमुद केलेले आहे की, जमीन विकासक जो पर्यंत करारा नुसार भूखंडाचे विक्रीपत्र संबधित ग्राहकाचे नावे विक्रीपत्रान्‍वये नोंदवून देत नाही तो पर्यंत तक्रारीचे कारण हे सतत घडत असते. नमुद निवाडयातील वस्‍तुस्थिती ही आमच्‍या समोरील प्रकरणां मधील वस्‍तुस्थितीशी तंतोतंत जुळते.
विरुध्‍दपक्षाचे कार्यपध्‍दती संबधाने हे न्‍यायमंच पुढील मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर आपली भिस्‍त ठेवीत आहे- “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs.Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC).
सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक करारा प्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाचे निवाडयात असेही नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करण्‍यास विकासक/बांधकाम व्‍यवसायिक काही प्रयत्‍न करीत नसेल किंवा त्‍याठिकाणी कुठलेच बांधकाम होत नसेल तर खरेदीदारास मासिक हप्‍ते नियमित भरणे अपेक्षित नाही. त्‍यामुळे असा आक्षेप जर विरुध्‍दपक्ष घेत असेल तर त्‍या आक्षेपाचा कुठलाही विचार करण्‍याची गरज नसते.
09. विरुध्‍दपक्षाने आपल्‍या उत्‍तरात तक्रारदारां सोबत झालेले भूखंड विक्री करार नामंजूर केलेले असून, ते करार विरुध्‍दपक्षाकडे कार्यरत असलेल्‍या एजंटच्‍या माध्‍यमाने तक्रारदारानीं तयार केलेले असून ते खोटे असल्‍याचे नमुद केले. ग्राहक मंचा तर्फे विरुध्‍दपक्षाने दाखल केलेल्‍या लेखी उत्‍तरावरील सहीशी विरुध्‍दपक्षाने तक्रारदारांनाकरुन दिलेल्‍या इसारपत्रावरील सहयांशी ताळमेळ घेतला असता दोन्‍ही सहया या एकमेकांशी जुळतात. तसेच सर्व साधारण व्‍यवहारा मध्‍ये एखाद्दा व्‍यक्‍तीचे सहीचा दुरुपयोग करुन, जर एखाद्दी व्‍यक्‍ती आर्थिक धोखाघडी करीत असेल, तर ज्‍या व्‍यक्‍तीचे सहीचा दुरुपयोग झाला, ती व्‍यक्‍ती पोलीस स्‍टेशन मध्‍ये जाऊन तक्रार करणार नाही असे होऊ शकत नाही, त्‍यामुळे विरुध्‍दपक्षाने त्‍याचे लेखी उत्‍तरात त्‍याचे एजंटने कार्यालयीन शिक्‍क्‍याचा दुरुपयोग करुन विरुध्‍दपक्षाची नकल सही मारुन इसारपत्रे तक्रारदारांना करुन दिलीत हा जो बचाव घेतलेला आहे, तो काल्‍पनीक, बनावट असून तो मान्‍य होण्‍या सारखा नाही असे अतिरिक्‍त ग्राहक मंचाचे स्‍पष्‍ट मत आहे.
10. उपरोक्‍त नमुद प्रकार पाहता यावरुन विरुध्‍दपक्षाला तक्रारदाराचीं एक प्रकारे फसवणूक करावयाची होती, असे म्‍हणणे गैर होणार नाही. या एकाच बाबी वरुन असे म्‍हणता येईल की, विरुध्‍दपक्षाचा, तक्रारदारानां करारा प्रमाणे भूखंड विक्री करुन देण्‍याचा हेतु नव्‍हता आणि तक्रारदारानां कडून रकमा मिळाल्‍या नंतर त्‍यांना केवळ फसविण्‍याचा विरुध्‍दपक्षाचा उद्देश्‍य दिसून येतो.
11. वरील सर्व कारणास्‍तव, आम्‍ही, या निष्‍कर्षाप्रत आलो आहोत की, विरुध्‍दपक्षाने केवळ सेवेत त्रृटीच ठेवली नसून अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब सुध्‍दा केलेला आहे. तक्रारदारानीं करारातील भूखंडापोटी परिशिष्‍ट-अ मध्‍ये नमुद केल्‍या प्रमाणे विरुध्‍दपक्षाला रकमा दिल्‍याची बाब विरुध्‍दपक्ष फर्म तर्फे निर्गमितदाखल पावत्‍यांच्‍या प्रतीं वरुन सिध्‍द होते, त्‍यामुळे विरुध्‍दपक्षाने करारातील भूखंडांचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र तक्रारदारांच्‍या नावे नोंदवून देऊन मोक्‍यावर मोजमाप करुन ताबे द्दावेत. तसेच भूखंडा संबधी आवश्‍यक ते सर्व दस्‍तऐवज तक्रारदारांना पुरवावेत. करारा प्रमाणे भूखंडाचे विक्रीपत्रासाठी लागणारे मुद्रांक शुल्‍क व नोंदणी फी इत्‍यादीचा खर्च त्‍या-त्‍या तक्रारकर्त्‍याने सहन करावा. भूखंडापोटी देय शासनमान्‍य विकासशुल्‍काची रक्‍कम त्‍या-त्‍या तक्रारकर्त्‍याने भरावी. परंतु विरुध्‍दपक्षाला काही कायदेशीर तांत्रिक कारणामुळे जर भूखंड विक्री करारातील भूखंडांची विक्रीपत्रे तक्रारदारांच्‍या नावे नोंदवून देणे शक्‍य नसल्‍यास त्‍या परिस्थितीत परिशिष्‍ट- अ मध्‍ये नमुद केल्‍या नुसार त्‍या-त्‍या तक्रारकर्त्‍याने प्रत्‍यक्ष्‍य विरुध्‍दपक्ष फर्म मध्‍ये जमा केलेली एकूण रक्‍कम, शेवटची किस्‍त अदा केल्‍याचे दिनांका पासून ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष्‍य अदायगी पावेते द.सा.द.शे.-12% दराने व्‍याजासह देण्‍याची जबाबदारी ही विरुध्‍दपक्षाची राहिल. तसेच तक्रारदारांना झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल प्रत्‍येकी रुपये-10,000/- नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च म्‍हणून प्रत्‍येकी रुपये-5000/- विरुध्‍दपक्षा कडून मिळण्‍यास तक्रारदार हे पात्र आहेत.
12. वरील सर्व वस्‍तुस्थितीचा विचार करुन, आम्‍ही उपरोक्‍त नमुद तक्रारीं मध्‍ये खालील प्रमाणे आदेश पारीत करीत आहोत-
::आदेश::
(1) उपरोक्‍त नमुद तक्रारदारांच्‍या तक्रारी, विरुध्‍दपक्ष मे.गृहलक्ष्‍मी कंस्‍ट्रक्‍शन एवं लॅन्‍ड डेव्‍हलपर्स तर्फे प्रोप्रायटर श्री सुरेश कोंडबाजी बुरेवार याचे विरुध्‍द अंशतः मंजूर करण्‍यात येतात.
(2) “विरुध्‍दपक्षाला” आदेशित करण्‍यात येते की, त्‍याने त्‍याच्‍या मालकीचे प्रस्‍तावित मौजा पिटीचुहा, प.ह.क्रं-25 खसरा क्रं-16 तालुका उमरेड, जिल्‍हा नागपूर तसेच मौजा कच्‍चीमेठ, प.ह.क्रं-12, खसरा क्रं-60 तालुका उमरेड, जिल्‍हा नागपूर आणि मौजा शिरुर, प.ह.क्रं-71 खसरा क्रं-129/1 तालुका हिंगणा, जिल्‍हा नागपूर या ले-आऊट संबधाने एन.ए./टी.पी.ची मंजुरी समक्ष अधिका-या कडून प्राप्‍त करुन निकालपत्रातील “परिशिष्‍ट-अ ” मध्‍ये नमुद केल्‍या प्रमाणे काही तक्रारदारां कडून भूखंडाच्‍या किमती प्राप्‍त झालेल्‍या असल्‍याने तसेच काही तक्रारदारां कडून करारा प्रमाणे जर काही रक्‍कम घेणे असेल तर तेवढी उर्वरीत भूखंडाची रक्‍कम स्विकारुन त्‍यांच्‍या-त्‍यांच्‍या केलेल्‍या बयानापत्र/इसारपत्रा प्रमाणे नमुद भूखंडाचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र त्‍या-त्‍या तक्रारदाराचे नावे नोंदवून द्दावे. शासनमान्‍य देय नोंदणी फी व मुद्रांकशुल्‍काचा खर्च तक्रारदारांनी स्‍वतः सहन करावा परंतु भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍यास विरुध्‍दपक्षाचेच चुकीमुळे विलंब झालेला असल्‍यामुळे दरम्‍यानचे काळात परिशिष्‍ट-अ मध्‍ये नमुद केल्‍या प्रमाणे त्‍या-त्‍या तक्रारदारांना त्‍यांच्‍या-त्‍यांच्‍या भूखंडाचे बयानापत्र/इसारपत्र करुन दिल्‍याचे दिनांका पासून ते प्रत्‍यक्ष्‍य भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचे कालावधी पर्यंतचे काळात नोंदणी फी आणि मुद्रांकशुल्‍का मध्‍ये झालेल्‍या वाढीव रकमेचा खर्च विरुध्‍दपक्षाने स्‍वतः द्दावा.
(3) परंतु बयानापत्र/इसारपत्रा नुसार ले-आऊट मधील नमुद भूखंडाचे तक्रारदारांच्‍या नावे विक्रीपत्र काही तांत्रिक/कायदेशीर अडचणीमुळे नोंदवून देणे विरुध्‍दपक्षाला शक्‍य नसल्‍यास त्‍या परिस्थितीत तक्रारदारांना मान्‍य असल्‍यास विरुध्‍दपक्षाचे अन्‍य मंजूरी प्राप्‍त ले-आऊट मधील करारातील नमुद जवळपास तेवढयाच आकाराच्‍या भूखंडाचे विक्रीपत्र करारातील नमुद दराप्रमाणे त्‍या-त्‍या तक्रारदारांच्‍या नावे नोंदवून द्दावे, भूखंडाचा आकार थोडा-फार कमी जास्‍त असल्‍यास करारातील नमुद दरा प्रमाणे भूखंडाच्‍या किमतीच्‍या रकमेचे समायोजन उभय पक्षानीं करावे.
(4) विरुध्‍दपक्षाने उपरोक्‍त नमुद ले आऊट हा संपूर्ण विकसित करुन त्‍यामध्‍ये मुलभूत नागरी सोयी-सुविधा जसे रस्‍ते, विद्दुत, पाणी, गटर लाईन इत्‍यादी व्‍यवस्‍था पुरवाव्‍यात व ले-आऊट विकसित केल्‍या बाबत अकृषक परवानगी देणा-या महसूल विभागाच्‍या सक्षम अधिका-या कडून तसे प्रमाणपत्र प्राप्‍त करावे. ले आऊट विकसित करण्‍यासाठी विहित शासनमान्‍य देय विकास शुल्‍काच्‍या रकमेचा (Development Charges) खर्च तक्रारदारांनी स्‍वतः सहन करावा.
(5) परंतु असे विक्रीपत्र उपरोक्‍त नमुद तक्रारदारांचे नावे नोंदवून देणे विरुध्‍दपक्षास शक्‍य नसल्‍यास तक्रारीतील “परिशिष्‍ट-अ” मध्‍ये नमुद केल्‍या प्रमाणे तक्रारदारानीं करारातील भूखंडापोटी विरुध्‍दपक्ष फर्म मध्‍ये प्रत्‍यक्ष्‍य जमा केलेली एकूण रक्‍कम, त्‍या-त्‍या तक्रारदारांना त्‍यांची-त्‍यांची शेवटची किस्‍त जमा केल्‍याचे दिनांका पासून ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष्‍य अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.12% दराने व्‍याजासह येणारी रक्‍कम विरुध्‍दपक्षाने परत करावी.
(6) तक्रारदारांना झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल प्रत्‍येकी रुपये-10,000/- (अक्षरी प्रत्‍येकी रुपये दहा हजार फक्‍त) आणि तक्रारखर्च म्‍हणून प्रत्‍येकी रुपये-5,000/-(अक्षरी प्रत्‍येकी रुपये पाच हजार फक्‍त) विरुध्‍दपक्षाने उपरोक्‍त नमुद तक्रारदारांना द्दावेत.
(7) सदर आदेशाचे अनुपालन विरुध्‍दपक्षाने निकालपत्राची प्रमाणित प्रत प्राप्‍त झाल्‍या पासून 30 दिवसांचे आत करावे.
(8) निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती सर्व पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन देण्‍यात याव्‍यात. निकालपत्राची मूळ प्रत ग्राहक तक्रार क्रं-CC/16/63 मध्‍ये लावण्‍यात यावी आणि अन्‍य ग्राहक तक्रारी मध्‍ये निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती लावण्‍यात याव्‍यात.
