श्रीमती स्मिता चांदेकर, मा. सदस्‍या यांचे आदेशांन्‍वये.
1. तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार ग्रा.सं.का.1986 चे कलम 12 अन्‍वये दाखल केली असून तक्रारकर्त्‍याच्‍या तक्रारीचा थोडक्‍यात आशय खालीलप्रमाणे.
2. वि.प. मे. फ्युचर इंफ्रा रीयल ईस्‍टेट प्रा.लि. ही संस्‍था शेतजमीन विकसित करुन त्‍यात अभिन्‍यास पाडून भुखंड विक्रीचा व्‍यवसाय करीत असून श्री. संजय रामदासजी बोरकर हे वि.प. संस्‍थेचे संचालक आहेत. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.च्‍या मौजा-कान्‍होली, ता.हिंगणा, जि.नागपूर, प.ह.क्र. 48, ख.क्र.84 व 89/1 मध्‍ये पाडलेल्‍या अभिन्‍यासामधील प्‍लॉट क्र.32 एकूण क्षेत्रफळ 1823 चौ.फु. रु.550/- प्रती चौ.फु. प्रमाणे एकूण रु.10,02,650/- मध्‍ये मासिक 24 समान हप्‍त्‍यात विकत घेण्‍याचा करारनामा दि.26.11.2013 रोजी केला. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला दि.29.10.2013 रोजी रु.11,000/- बयानादाखल दिले. उर्वरित रक्कम प्रतिमाह रु.20,485/- प्रमाणे तक्रारकर्त्‍याने वि.प.कडे दि.29.09.2015 पर्यंत एकूण रक्कम रु.10,02,650/- दिले. त्‍यानंतर दि.30.10.2017 ला वि.प.च्‍या मागणीनुसार रु.3,04,455/- विकास खर्च, स्‍टँप ड्युटी, म्‍युटेशन चार्जस आणि लिगल चार्जेसकरीता दिले. वारंवार विनंती करुन देखील विक्रीपत्र करुन न दिल्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने दि.21.05.2019 रोजी वि.प.ला वकीलांमार्फत कायदेशीर नोटीस पाठवून विक्रीपत्र करुन देण्याची किंवा रक्कम व्याजासह परत करण्‍याची मागणी केली असता वि.प.ने नोटीसला उत्‍तर दिले नाही व विक्रीपत्रही करुन दिले नाही. म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दाखल करुन दिलेली रक्कम रु.13,06,905/- द.सा.द.शे. 24% व्याजासह परत मिळण्‍याकरीता व नुकसान भरपाई, तसेच तक्रारीचा खर्च वि.प.कडून मिळण्‍याचा आदेश होण्‍याकरीता विनंती केली आहे.
3. आयोगामार्फत वि.प.ला सदर तक्रारीची नोटीस पाठविली असता ती प्राप्‍त होऊनही वि.प. आयोगासमोर हजर झाले नाही, म्‍हणून त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्‍यात आला.
4. सदर प्रकरण युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर आयोगाने तक्रारकर्त्‍याचा युक्‍तीवाद त्‍यांचे वकीलांमार्फत ऐकला. तसेच तक्रारकर्त्‍याचे कथन आणि तक्रारीसोबत दाखल केलेले दस्तऐवज यांचे अवलोकन केले असता आयोगासमक्ष उपस्थित झालेले मुद्दे आणि त्‍यावरील निष्कर्ष खालीलप्रमाणे.
अ.क्र. मुद्दे निष्कर्ष
1) तक्रारकर्त्‍याची तक्रार ग्रा.सं.का. अन्‍वये आयोगासमोर होय. चालविण्‍यायोग्‍य आहे काय ?
2) सदर तक्रार कालमर्यादेत आहे काय ? होय.
3) वि.प.च्‍या सेवेत त्रुटी आहे काय ? होय.
4) तक्रारकर्ता कुठली दाद मिळण्‍यास पात्र आहे ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
5. मुद्दा क्र. 1 - तक्रारकर्त्‍याने वि.प. मे. फ्युचर इंफ्रा रीयल ईस्‍टेट कडून मौजा-कान्‍होली, ता.हिंगणा, जि.नागपूर, प.ह.क्र. 48, ख.क्र.84 व 89/1 मध्‍ये पाडलेल्‍या अभिन्‍यासामधील प्‍लॉट क्र.32 एकूण क्षेत्रफळ 1823 चौ.फु. रु.550/- प्रती चौ.फु. प्रमाणे एकूण रु.10,02,650/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा करारनामा दि.26.11.2013 रोजी केला होता व करारनामा करतांना रु.5,11,000/- सदर प्‍लॉटच्‍या मोबदल्‍यात वि.प.ला दिल्याचे अभिलेखावर दाखल विक्रीच्‍या करारनाम्‍याच्‍या लेखावरुन स्पष्ट होते. त्‍यामुळे तक्रारकर्ता हा वि.प.चा ग्राहक ठरतो. सदर करारनाम्‍यात वि.प. वादातील भुखंड हा एन.आय.टी. नियमांतर्गत विकसित करुन विक्रीपत्र करुन देईल असे स्‍पष्‍टपणे नमूद केले आहे. तसेच विकास शुल्‍क हा तक्रारकर्त्यास भरावा लागेल असेदेखील करारनाम्‍यात नमूद आहे. सबब हे स्पष्ट होते की, तक्रारकर्त्‍याकडून मोबदला घेऊन सदर भुखंड हा विकसित करण्‍याची सेवा पुरविण्‍याचे आश्वासित केले होते. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ग्राहक’ व सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
6. मुद्दा क्र. 2 - प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून एकूण रु. 13,07,105/- एवढी रक्कम घेऊन आजपर्यंत अभिन्‍यासाचा विकास करुन भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही. तसेच तक्रारकर्त्याला त्याने दिलेली रक्कम परत केलेली नाही. त्‍यामुळे सदर तक्रारीतील वादाचे कारण हे अखंड सुरु आहे. मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्ली यांनी पारीत केलेला निवाडा “Saroj Kharbanda V. Bigjo’s Estate Limited & Anr.”- II (2018) CPJ 146 (NC) व आयोगासमोर असलेल्या “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). निवाड्यांवर भिस्त ठेवण्यात येते. सदर निवाड्यांमध्ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा/सदनिकेचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. मुद्दा क्र. 2 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतो.
7. मुद्दा क्र. 3 - प्रस्तुत प्रकरणी तक्रारकर्त्‍याने दि.26.11.2013 रोजी करारनामा करतांना वि.प.ला रु.5,11,000/- दिले होते. सदर बाब वि.प.ने करारनाम्‍यात मान्‍य केल्‍याचे दिसून येते. उर्वरित रक्कम रु.4,91,650/- दि.29.10.2013 ते 29.09.2015 पर्यंत 24 महिन्‍याच्‍या किस्‍तीप्रमाणे प्रतीमाह रु.20,485/- देण्याचे कबुल केले होते. त्‍यानुसार सदर रक्कम तक्रारकर्त्‍याने दि.12.10.2015 पर्यंत दिल्याचे दिसून येते.
8. तक्रारकर्त्‍याने कराराप्रमाणे वि.प.ला दि.12.10.2015 पर्यंत एकूण रु.10,02,650/- दिल्याचे अभिलेखावर दाखल पावत्‍या आणि बँकेचे विवरणावरुन दिसून येते. तसेच त्‍यानंतर वि.प.च्‍या मागणीनुसार वेळोवेळी रु.3,04,455/- (विकास शुल्‍क व इतर खर्च) दिले असून त्‍यातील शेवटची रक्कम रु.2,25,000/- दि.30.10.2017 रोजी दिल्याचे बँकेचे विवरणावरुन दिसून येते. वांरवार विनंती करुनही वि.प.ने अभिन्‍यासाचे विकासासंबंधी व मंजूरीसंबंधी कुठलीही कारवाई न करताच तक्रारकर्त्‍याकडून विकास शुल्‍कदेखील स्विकारले आहे. परंतू वि.प.ने विक्रीपत्र नोंदणीकरीता आवश्यक दस्‍तऐवजांची पूर्तता केली नाही. तसेच वि.प.वर कायदेशीर नोटीसची बजावली केली असता वि.प.ने त्‍यालाही प्रतिसाद दिला नाही. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
तक्रारकर्त्‍याकडून स्वीकारलेल्या एकूण रु.13,07,105/- रक्कमेचा वापर वि.प. आजतागायत करत आहे. तक्रारकर्त्याला वि.प.ने पत्र किंवा सुचना देऊन विक्रीपत्र करण्‍यास असमर्थ असल्‍याची बाब कळविली नव्‍हती. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला कायदेशीर नोटीस बजावल्‍यावरही त्‍यांनी विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही आणि रक्‍कमही परत केली नाही. वि.प.ची वरील कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते. मुद्दा क्र. 3 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
9. मुद्दा क्र. 4 – तक्रारकर्त्‍याने एकूण रक्कम रु.13,06,905/- ची मागणी व्याजासह केलेली असली तरी वि.प. ला रक्कम रु.13,07,105/- दिल्याचे दाखल पावत्‍यांच्‍या आणि बँकेच्‍या विवरणाच्‍या प्रतीवरुन दिसते. त्‍यापैकी रु.5,11,000/- दि.16.11.2013 पर्यंत करारनाम्‍यापूर्वी दिल्याचे दिसून येते. उर्वरित रु.4,91,650/- समान हप्‍त्‍यात दि.12.10.2015 पर्यंत आणि रु.3,04,455/- दि.30.10.2017 पर्यंत वि.प.ला दिल्याचे दिसून येते. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात भूखंडाचा ताबा न देता तक्रारकर्त्याला जमा केलेली रक्कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान भरुन निघण्यासाठी जास्त व्‍याजदर मंजुर करण्याचे आदेश दिलेले आहे. तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीमध्‍ये विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश देण्याची विनंती केली असली तरी विवादित लेआऊटची/अन्य लेआऊटची सद्य परिस्थिती व विक्रीपत्र लावून देण्‍याकरीता आवश्यक शासकीय परवानग्या घेऊन विवादित लेआऊट नियमित केल्यासंबंधी कुठलेही दस्तऐवज तक्रारकर्त्‍याने आयोगासमोर सादर केले नसल्‍याने विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश कागदोपत्रीच राहण्याची शक्यता वाटते. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात भूखंडाचा ताबा न देता तक्रारकर्त्याला जमा केलेली रक्कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान भरुन निघण्यासाठी दंडात्मक व्‍याजदर मंजुर करण्याचे आदेश दिलेले आहे.
मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.
मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते.
“Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.
रु.5,11,000/- दि.16.11.2013, रु.4,91,650/- (समान हप्‍त्‍यात) दि.12.10.2015 रोजीपर्यंत आणि रु.3,04,455/- दि.30.10.2017 पर्यंत दिल्याचे स्पष्ट दिसते. शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला दिलेली रक्कम रु.13,07,105/- द.सा.द.शे. 18 टक्‍के दंडात्मक व्याजासह परत करण्याचे आदेश किंवा वि.प.ने त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य देण्याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध ठरतील.
10. वि.प.ने सन 2013 पासून प्‍लॉट खरेदीदाराकडून किंमत घेऊन, खरेदीदाराने त्‍याबद्दल विचारणा केल्यानंतर देखील पैसे परत न करुन तक्रारकर्त्याला द्यावयाच्‍या सेवेत अक्षम्‍य निष्‍काळजीपणा केलेला आहे. सध्‍याच्‍या परिस्थितीमध्‍ये नागपुर नजीकच्या प्‍लॉटचे दर दिवसेंदिवस वाढत आहेत. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याचे आर्थिक नुकसानही झालेले आहे. पर्यायाने मानसिक व शारिरीक त्रासही तक्रारकर्त्याला सहन करावा लागला. तसेच तक्रारकर्ता हा प्‍लॉटच्‍या वैधानिक व कायदेशीर अधिकारापासून वंचित राहीला. सदर आर्थिक, मानसिक व शारिरीक नुकसानाची भरपाई वि.प.कडून मिळण्‍यास तक्रारकर्ता पात्र असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
11. सबब, प्रकरणातील वस्‍तुस्थिती, पुराव्‍याचा व वरील नमूद कारणांचा विचार करून मंच खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- आ दे श –
1 ) तक्रारकर्त्‍यांची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍यांकडून घेतलेली रक्कम रु.5,11,000/- दि.16.11.2013 पासून, रु.4,91,650/- दि.12.10.2015 पासून आणि रु.3,04,455/- दि.30.10.2017 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18% व्याजासह तक्रारकर्त्यास परत करावी.
किंवा
वि.प.ने तक्रारकर्त्याला (एकूण क्षेत्रफळ 1823 चौ.फु) विवादीत भुखंडांसाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार असलेले मूल्य द्यावे.
वरील दोन्ही पर्यायांपैकी जास्त देय असलेली रक्कम वि.प.ने तक्रारकर्त्याला द्यावे.
वि.प.ने तक्रारकर्त्याला शारिरीक व मानसिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबाबत रु.1,00,000/- द्यावे.
3) वि.प.ने तक्रारकर्त्याला तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.10,000/- द्यावे.
4) वरील आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसात करावी.
5) आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामुल्‍य पुरविण्‍यात यावी.
