::निकालपत्र ::
(पारित व्दारा- श्री शेखर प्रभाकर मुळे, मा.अध्यक्ष.)
(पारित दिनांक-06 जुलै, 2017)
01. तक्रारकर्तीने प्रस्तूत तक्रार ग्राहक संरक्षण कायदा 1986 च्या कलम 12 खाली विरुध्दपक्ष बिल्डर विरुध्द तिने नोंदणी केलेल्या सदनीकेचे विक्रीपत्र नोंदवून न दिल्या संबधाने ग्राहक मंचा समक्ष दाखल केलेली आहे.
02. तक्रारकर्तीचे तक्रारीचा थोडक्यात सारांश खालील प्रमाणे-
विरुध्दपक्ष मे. फायर आर्कर इन्फ्रास्टेक्चर प्रायव्हेट लिमिटेड कंपनी असून, विरुध्दपक्ष क्रं-1) हा व्यवस्थापकीय संचालक आहे तर विरुध्दपक्ष क्रं-2) हा अधिकृत हस्तक्षर करणारा व्यक्ती आहे. विरुध्दपक्षाने दि एम्पेरियन नावाची एक टाऊनशिप मौजा कोठेवाडा, तालुका हिंगणा, जिल्हा नागपूर येथील जमीन खसरा क्रं-116 ते 119, 120/2, 123/2, 129, 131/1-ए, 131/2, 132/1, 133, 134, 136, 138/1 ते 138/3, 139/1,139/3, 140, 141/2, 143/1 ते 143/3, 143/5, 151/2, 162, 163 आणि 176 वर उभारण्याचे ठरविले. तक्रारकर्तीने विरुध्दपक्षाच्या निवासी सदनीका बांधकाम प्रकल्पा मध्ये पहिल्या माळया वरील सदनीका क्रं-II-11/13 खरेदी करण्याचे निश्चीत केले, सदर सदनिकेचा सुपर बिल्टअप एरीया हा 1026.99 चौरसफूट असून कारपेट एरिया हा 70.42 चौरसमीटर आहे आणि त्याची एकूण किम्मत रुपये-25,30,205/- एवढी होती. तक्रारकर्तीने विरुध्दपक्षाला दिनांक-25/04/2013 रोजी धनादेशाव्दारे रुपये-51,000/- एवढी रक्कम देऊन सदनीकेची नोंदणी केली, तिने विरुध्दपक्षाला असेही सांगितले होते की, ती सेवानिवृत्त असल्याने तिला बँक कडून आर्थिक सहाय्य घेणे गरजेचे आहे, त्यावेळी विरुध्दपक्षाने तिला सदर सदनीका खरेदी करण्यासाठी आवश्यक असणारे आर्थिक सहाय्य बँके कडून मिळवून देण्याचे आश्वासन दिले होते परंतु पुढे विरुध्दपक्षाने आश्वासन दिल्या प्रमाणे कुठलीही मदत केली नाही, परिणामतः त्यांनी त्यांच्या सेवेत त्रृटी ठेऊन अनुचित व्यापारी पध्दतीचा अवलंब केला.
तक्रारकर्तीने पुढे असे नमुद केले की, तिने उभय पक्षां मध्ये ठरलेल्या अटी व शर्ती प्रमाणे सदनीकेच्या रकमे पैकी दुसरा हप्ता म्हणून रुपये-4,62,559/- चा धनादेश दिनांक-16/07/2013 रोजी विरुध्दपक्षास दिला होता, ती रक्कम प्राप्त झाल्या नंतर उभय पक्षां मध्ये सदनीका विक्री संबधात दिनांक-27/07/2013 रोजी करारनामा झाला. सदनीकेची उर्वरीत रक्कम ही बांधकामाच्या प्रगती नुसार टप्प्या-टप्प्याने देण्याचे ठरले होते, त्यानुसार विरुध्दपक्षाने तिच्याकडे दिनांक-09/12/2013 रोजी तिस-या हप्त्याची रक्कम रुपये-3,85,167.75 ची मागणी केली होती, त्यावेळी तक्रारकर्तीने विरुध्दपक्षाला बँके कडून आर्थिक सहाय्य घेणे गरजेचे आहे असे सांगितले होते आणि त्या करीता तिला मदत करण्याची विनंती केली, परंतु विरुध्दपक्षाने तिला काहीही मदत न केल्यामुळे आणि बँके कडून आर्थिक सहाय्य मिळणे अवघड झाल्याने ती तिस-या हप्त्याची रक्कम भरु शकली नाही. विरुध्दपक्षाने आश्वासन दिल्या प्रमाणे वेळेमध्ये बांधकाम केले नाही, अशाप्रकारे विरुध्दपक्षाने तक्रारकर्तीला खोटे आश्वासन देऊन सदनीका विकत घेण्यासाठी प्रवृत्त केले.
सबब या तक्रारीव्दारे तिने अशी विनंती केली की, विरुध्दपक्षाला आदेशित करण्यात यावे की, त्यांनी तिने नोंदणी केलेल्य सदनीकेचे विक्रीपत्र बँके कडून तिला आर्थिक सहाय्य मिळवून देऊन नोंदवून द्दावे तसेच सदनीकेचा ताबा द्दावा. विरुध्दपक्षास असे विक्रीपत्र नोंदवून देणे शक्य नसेल तर तिने सदनीकेपोटी भरलेली एकूण रक्कम रुपये-5,13,559/- वार्षिक-18% दराने व्याजासह परत करण्याचे आदेशित व्हावे. तसेच तिला झालेल्या त्रासा बद्दल रुपये-1,00,000/- नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च म्हणून रुपये-25,000/- मिळावेत.
03. विरुध्दपक्ष क्रं-1) व क्रं-2) तर्फे एकत्रित लेखी जबाब सादर करुन त्यांनी हे कबुल केले की, तक्रारकर्तीचे म्हणण्या प्रमाणे त्यांनी एम्पेरीयन नावाची टाऊनशिप उभारली तसेच हे पण मान्य केले की, तक्रारकर्तीने वर्णन केलेली सदनीका विकत घेण्याचा करार त्यांचे सोबत केला होता. परंतु ही बाब नाकबुल केली की, त्यांनी तिला बँके कडून आर्थिक सहाय्य मिळवून देण्याचे आश्वासन दिले होते. जर एखाद्दाला सदनीका विकत घेण्यासाठी आर्थिक सहाय्याची गरज असेल तर त्यांचे काम हे फक्त बँकेला गृहकर्जासाठी अवश्यक असलेले बांधकाम प्रकल्प मंजुरी संबधी दस्तऐवज पुरवणे एवढेच आहे. त्यांचे सदर बांधकाम प्रकल्पाला पंधरा ते विस बँकानीं कर्ज पुरवठा करण्यास मंजुरी दिलेली आहे. सदनीका विकत घेण्यासाठी आर्थिक सहाय्य देणे ही बाब केवळ बँकेच्या अखत्यारीतील बाब असून प्रत्येक प्रकरणा मध्ये त्या व्यक्तिच्या कागदपत्राची तपासणी करुन आर्थिक सहाय्य देण्यात येते, परंतु तक्रारकर्तीचे प्रकरण हे बँकेच्या नियमा नुसार आर्थिक सहाय्य देण्या इतपत नसेल. त्यांनी हे मान्य केले की, तक्रारकर्तीने त्यांना सदनीकेपोटी प्रथम रुपये-50,000/- दिले होते आणि त्यानंतर रुपये-4,62,559/-दिले असून त्याप्रमाणे त्यांच्या मध्ये करारनामा झाला होता. उर्वरीत रककम बांधकामाच्या प्रगती प्रमाणे टप्प्या-टप्प्याने द्दावयाची होती. तिसरा हप्ता देय होण्यापूर्वी त्यांनी तक्रारकर्ती कडे हप्त्याची मागणी दिनांक-09/12/2013 रोजी केली होती परंतु ती हप्त्याची रक्कम भरु शकली नाही आणि यासाठी विरुध्दपक्षाला जबाबदार धरता येऊ शकणार नाही. त्यांच्या सदर्हू बांधकाम प्रकल्पा मधील जवळपास 925 निवासी सदनीका तयार होऊन त्या विकल्या गेलेल्या आहेत आणि त्यातील ब-याच सदनीकाधारकांनी वित्तीय बँक/संस्थे कडून आर्थिक सहाय्य पण घेतलेले आहे. तक्रारकर्तीची ही प्रथम जबाबदारी होती की, तिने संबधित बँकेत जाऊन त्यांना हवे असलेले कागदपत्र दाखल करुन आर्थिक सहाय्य मंजूर करुन घ्यावयास हवे होते. कराराच्या अटी व शर्ती नुसार ती न वागल्यामुळे शेवटी तिला दिनांक-11/05/2015 ला पत्र पाठवून त्याव्दारे तिने नोंदणी केलेली सदनीका रद्द केल्याचे कळविले. तिला देय हप्त्याची रक्कम भरण्यासाठी पुरेपूर संधी दिल्या नंतरही ती ते पैसे भरु शकली नाही म्हणून तिने आरक्षीत केलेली सदनीका दुस-या व्यक्तीला विकण्यात आली. अशाप्रकारे तक्रार नामंजूर करुन ती खारीज करण्याची विनंती विरुध्दपक्षां तर्फे करण्यात आली.
04. तक्रारकर्तीची तक्रार, विरुध्दपक्ष क्रं-1) व क्रं-2) तर्फे एकत्रित उत्तर तसेच उभय पक्षां तर्फे दाखल दस्तऐवज, आणि उभय पक्षांचे वकीलांचा मौखीक युक्तीवाद यावरुन मंचाचा निष्कर्ष खालील प्रमाणे देण्यात येतो-
:: निष्कर्ष ::
05. दोन्ही पक्षानां ही बाब मान्य आहे की, सदनीकेच्या एकूण किम्मती पैकी तक्रारकर्तीने रुपये-5,13,559/- एवढी रक्कम विरुध्दपक्षाला दिली होती. तक्रारकर्तीचे म्हणण्या नुसार उर्वरीत रक्कम बँके कडून आर्थिक सहाय्य घेऊन देण्याचे ठरले होते, ज्यासाठी विरुध्दपक्षाने तिला मदत करण्याचे आश्वासन दिले होते परंतु विरुध्दपक्षाने मदत न केल्यामुळे ती पुढील देय हप्त्यांची रक्कम भरु शकली नाही, त्यामुळे विरुध्दपक्षाचे सेवेतील ही कमतरता असल्याचा आरोप तिने केला.
06. विरुध्दपक्षाने हे सर्व आरोप नामंजूर करुन ही बाब सुध्दा नाकबुल केली आहे की, त्यांनी तिला सदनीका विकत घेण्यासाठी आर्थिक सहाय्य मिळवून देण्यासाठी मदत करण्याचे आश्वासन दिले होते. विरुध्दपक्षा तर्फे असा युक्तीवाद करण्यात आला की, त्यांच्या सदर्हू बांधकाम प्रकल्पा मध्ये ब-याच बँकानीं आर्थिक सहाय्य देण्यासाठी मंजूरी प्रदान केलेली आहे आणि म्हणून तक्रारकर्तीची ही जबाबदारी होती की तिने बँकेकडे कर्ज मंजूरीसाठी आवश्यक असणा-या सर्व दस्तऐवजांसह अर्ज करावयास हवा होता परंतु ती आवश्यक दस्तऐवज देऊ शकली नाही किंवा बँकेनी तिचा आर्थिक सहाय्य मिळण्याचा अर्ज काही कारणास्तव नामंजूर केला असावा, ज्यासाठी विरुध्दपक्ष जबाबदार ठरु शकत नाही.
07. उभय पक्षां मध्ये झालेल्या सदनीका विक्री करारा मधील एका क्लॉज नुसार खरेदीदाराने नेमून दिलेल्या तारखेला किंवा त्यापूर्वी सदनीकेच्या देय रकमेचा हप्ता भरणे ही त्या करारातील प्रमूख अट आहे, जर सतत तिन हप्ते थकीत राहिले तर तो करार आपोआप रद्द समजण्यात येणार होता, त्यासाठी कुठलीही पूर्व सुचना देणे गरजेचे नव्हते, त्याच प्रमाणे असा करार रद्द झाल्या नंतर भरलेले नोंदणी शुल्क हे जप्त होणार होते आणि जर काही उर्वरीत रक्कम वाचत असेल तर ती खरेदीदाराला बिनव्याजी परत होणार होती, करारा प्रमाणे नोंदणी शुल्क हे रुपये-2,48,020.50 पैसे इतके होते. अशाप्रकारे करारा नुसार तक्रारकर्ती ही ठरलेल्या तारखेला देय रकमेचा हप्ता भरु शकली नाही म्हणून करारा प्रमाणे तिने सदनीकेपोटी भरलेली रक्कम रुपये -5,13,559/- मधून नोंदणी शुल्काची रक्कम रुपये-2,48,020.50 जप्त करण्यात आली आणि उर्वरीत रक्कम रुपये-2,65,539/- तिला वापस करण्यात आली, ही रक्कम धनादेशाव्दारे दिनांक-26/02/2016 रोजी तिला परत करण्यात आली, ज्याची प्रत अभिलेखावर दाखल आहे.
08. उभय पक्षां मध्ये असा कुठलाही करार झालेला नव्हता की, आर्थिक सहाय्य मिळविण्यासाठी तिला मदत करण्याचे विरुध्दपक्षाने आश्वासन दिले होते किंवा विरुध्दपक्ष तिच्या वतीने आर्थिक सहाय्य घेणार होता. तक्रारकर्ती आणि विरुध्दपक्षा मध्ये आर्थिक सहाय्य मिळविण्यासाठी विरुध्दपक्षाने तोंडी आश्वासन दिले असावे परंतु त्यामध्ये विरुध्दपक्षाची भूमीका फक्त एवढीच होती की, त्यांचे बांधकाम प्रकल्पास बँकां कडून आर्थिक सहाय्य होण्यासाठी तो प्रकल्प मंजूर करुन घ्यावा आणि बँका कडून कर्ज पुरवठा होण्याची मंजूरी त्यांना प्राप्त झालेली आहे. विरुध्दपक्षाने ब-याच बँकांचे जसे एस.बी.आय./एच.डी.एफ.सी./बँक ऑफ महाराष्ट्र तसेच कर्ज पुरवठा करणा-या खाजगी वित्तीय कंपन्या, एल.आय.सी. यांचे बांधकाम प्रकल्पास कर्ज पुरवठा करण्या संबधी मंजूरीची पत्रे दाखल केलेली आहेत, ज्यानुसार त्यांनी विरुध्दपक्षाच्या सदर्हू बांधकाम प्रकल्पाला गृह कर्ज देण्या संबधी स्विकृती किंवा मंजूरी दिलेली आहे.
09. प्रत्येक सदनीकाधारकची ही जबाबदारी ठरते की, त्यांनी सदनीका विकत घेण्यासाठी आवश्यक असलेल्या गृह कर्जाची रक्कम मिळण्यासाठी संबधित आवश्यक कागदपत्रांसह बँके कडे अर्ज करावा, या संबधी तक्रारकर्तीने काय पाऊले उचलेली आहेत या संबधी तिने काहीही सांगितलेले नाही. विरुध्दपक्षा तर्फे तक्रारकर्तीला उर्वरीत रक्कम भरण्या विषयी बराच पत्रव्यवहार/स्मरणपत्रे पाठवावी लागल्याचे दिसून येते परंतु त्यावर तक्रारकर्ती कडून कुठलाही प्रतिसाद मिळाल्याचे दिसून येत नाही. जेंव्हा तक्रारकर्ती स्वतः सदनीकेच्या पुढील हप्त्यांची रक्कम भरण्यास असमर्थ ठरली किंवा त्यासाठी आर्थिक सहाय्य बँके कडून मंजूर करुन घेण्यास असमर्थ ठरली तर त्यासाठी विरुध्दपक्षाला जबाबदार धरता येणार नाही.
10. तक्रारकर्तीने तक्रारीत स्पष्टपणे असे कुठेही लिहिलेले नाही की विरुध्दपक्षाने कुठल्या त-हेने तिला गृह कर्ज मिळवून देण्यासाठी मदत करावयास हवी होती आणि ती त्यांनी केली नाही. जेंव्हा विरुध्दपक्षाने ती ईमारत विकण्यासाठी उभारली तेंव्हा त्यांना तक्रारकर्तीला गृहकर्ज मिळवून देण्यासाठी मदत न करण्याचे कुठलेही कारण दिसून येत नाही. एकंदरीत वस्तुस्थिती वरुन असे दिसून येते की, तक्रारकर्ती ही स्वतः नोंदणी केलेल्या सदनीकेची उर्वरीत रक्कम भरण्या मध्ये असमर्थ ठरली. सदनीकेची एकूण किम्मत रुपये-25,30,205/- पैकी तिने केवळ नोंदणी शुल्काची रक्कम आणि पहिल्या हप्त्याच्या रकमेचा भरणा विरुध्दपक्षाकडे केला होता. करारा प्रमाणे ब-याचदा विरुध्दपक्षाने मागणी करुनही उर्वरीत रक्कम ती भरु न शकल्याने तिची सदनीकेची नोंदणी रद्द करण्यात आली आणि ती सदनीका अन्य व्यक्तीस विरुध्दपक्षाने विकून टाकली. करारा प्रमाणे विरुध्दपक्षाने तिने सदनीकेपोटी भरलेल्या रकमेतून नोंदणी शुल्कची रक्कम कपात करुन उर्वरीत रक्कम परत सुध्दा केलेली आहे, त्यामुळे आता तक्रारकर्तीच्या तक्रारी मध्ये काहीही अर्थ उरत नाही. सबब ही तक्रार खारीज होण्यास पात्र आहे.
11. उपरोक्त नमुद सर्व वस्तुस्थितीचा विचार करता, तक्ररकर्तीची तक्रार ही खारीज होण्यास पात्र आहे, त्यावरुन आम्ही तक्रारीत खालील प्रमाणे आदेश पारीत करीत आहोत-
::आदेश::
(01) तक्रारकर्ती सौ.उषा प्रभाकर काळे यांची, विरुध्दपक्ष क्रं-1) मेसर्स फायर आर्कर इन्फ्रास्ट्रक्चर प्रायव्हेट लिमिटेड तर्फे व्यवस्थापकीय संचालक सिध्दार्थ नंदलाल सराफ आणि इतर एक यांचे विरुध्दची तक्रार खारीज करण्यात येते.
(02) खर्चा बद्दल कोणतेही आदेश नाहीत.
(03) निकालपत्राच्या प्रमाणित प्रती सर्व पक्षकारानां निःशुल्क उपलब्ध करुन
देण्यात याव्यात.