तक्रारदार : वकील श्री.विनोद संपत हजर.
सामनेवाले : वकील श्री.मधूकर मानेक हजर.
*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*
निकालपत्रः- श्री.ज.ल.देशपांडे, अध्यक्ष ठिकाणः बांद्रा
*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*
न्यायनिर्णय
1. सा.वाले हे विकासक/बिल्डर असून तक्रारदारांच्या कथना प्रमाणे श्री.उत्तम मुलचंद अमरनानी हे सा.वाले कंपनीचे मालक आहेत. सा.वाले यांनी जय शिव शक्ती नावाची इमारत बांधली व त्यातील सदनिका विक्री केल्या व त्या सदनिकाधारकांची तक्रारदार संस्था वर्षे 2000 मध्ये नोंदविण्यात आली. प्रस्तुतची तक्रार संस्थेने माफा कायद्याचे अंतर्गत (महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट अॅक्ट) संस्थेला मिळणा-या अधिकारांची बजावणी करणेकामी दाखल केलेली आहे. संस्थेमध्ये एकंदर
21 सभासद आहेत.
2. तक्रारदार संस्थेचे असे कथन आहे की, सा.वाले यांनी संस्था स्थापन झाल्यानंतर भोगवटा प्रमाणपत्र महानगर पालिकेकडून प्राप्त करुन घेतलेले नाही. त्यामुळे तक्रारदार संस्थेला दुप्पट दराने पाणी पट्टी व इतर कर अदा करावे लागत आहेत. सा.वाले यांनी इमारत पुर्णत्वाचा दाखला प्राप्त केला नाही. तसेच संस्था स्थापन झाल्यानंतर मुळचे कागदपत्रे संस्थेकडे दिली नाहीत. मोफा कायद्याप्रमाणे संस्था स्थापन झाल्यानंतर चार महिन्याचे आत हस्तांतरणपत्र करुन देणे आवश्यक असतांना सा.वाले यांनी त्याकडे दुर्लक्ष केले. त्यानंतर तक्रारदार संस्थेने कार्यकारी मंडळामध्ये ठराव पास करुन सा.वाले यांचे विरुध्द दिनांक 9.10.2007 रोजी प्रस्तुतची तक्रार दाखल केली व त्यामध्ये सा.वाले यांनी संस्थेच्या इमारतीकरीता भोगवटा प्रमाणपत्र प्राप्त करुन द्यावे, इमारत पुर्णत्वाचा दाखला द्यावा, संस्थेच्या हक्कात हस्तांतरणपत्र करुन द्यावे व अनुषंगीक दादी मागीतल्या.
3. सा.वाले म्हणजे एव्हरेस्ट डेव्हलपर्स यांनी आपली कैफीयत दाखल केली व त्यामध्ये असे कथन केले की, सा.वाले श्री.उत्तम मुलचंद अमरनानी, हे मुळचे प्रमोटर बिल्डर श्री.लक्ष्मण बी. बांदे यांचे व्यवस्थापनक असून ते मोफा कायद्याप्रमाणे विकासक/बिल्डर नव्हेत. पूर्णत्वाच्या दाखल्याचे संदर्भात सा.वाले यांनी असे कथन केलें की, तक्रारदार संस्थेने कर व इतर शुल्क महानगर पालिकेकडे जमा न केल्याने पूर्णत्वाचा दाखल देण्यात आलेला नाही. त्याच प्रमाणे सदनिका धारकांनी काही अवैध बांधकाम केले असल्याने भोगवटा प्रमाणपत्र मिळालेले नाही. हस्तांतरणाचे संदर्भात सा.वाले यांनी असे कथन केलें की, इमारतीचे व जमीनीचे मालक श्री.लक्ष्मण बांदे यांनी संस्थेला अद्याप संस्थेला अस्तांतरणपत्र करुन दिले नाही कारण प्रकल्प अद्याप पूर्ण झालेला नाही. इतर दादींचे संदर्भात सा.वाले यांनी नकार दिला व तक्रारदार संस्थेला सेवा सुविधा पुरविण्यात कसुर केली या आरोपास नकार दिला.
4. तक्रारदार संस्थेने त्यांचे सचिव श्री.विकास देडीया यांचे शपथपत्र दाखल केले. एका सदनिका धारकाच्या करारनाम्याची प्रत हजर केली व इतर कागदपत्रे हजर केली. तक्रारदार व सा.वाले यांनी आपला लेखी युक्तीवाद दाखल केला.
5. प्रस्तुत मंचाने तक्रार, कैफीयत, शपथपत्रे, कागदपत्रे, व लेखी युक्तीवाद यांचे वाचन केले. तसेच दोन्ही बाजुच्या वकीलांचा तोंडी युक्तीवाद ऐकण्यात आला. त्यावरुन तक्रारीचे निकालीकामी पुढील मुद्दे कायम करण्यात येतात.
क्र. | मुद्दे | उत्तर |
1 | सा.वाले यांनी तक्रारदारांकडून तक्रारीतील दादींचे संदर्भात सेवा सुविधा पुरविण्यात कसुर केली ही बाब तक्रारदार सिध्द करतात काय ? | नाही. |
2 | तक्रारदार प्रस्तुतच्या तक्रारीमध्ये दाद मिळण्यास पात्र आहेत काय ? | नाही. |
3. | अंतीम आदेश | तक्रार रद्द करण्यात येते. |
कारण मिमांसा
6. सा.वाले यांनी आपल्या कैफीयतीमध्ये असे कथन केले की, सा.वाले हे विकासक/बिल्डर श्री.लक्ष्मण बांदे यांचेकडे व्यवस्थापक आहेत. कैफीयतीच्या परिच्छेद क्र.4 मध्ये सा.वाले असे कथन करतात की, प्रत्येक सदनिका धारकांच्या करारनाम्यामध्ये असे नमुद करण्यात आलेले आहे की, श्री.लक्ष्मण बांदे हे मालक व विकासक असून सा.वाले हे त्यांचे व्यवस्थापक आहेत. सा.वाले यांनी आपल्या लेखी युक्तीवादामध्ये करारनाम्यामधील या संबंधात असलेल्या सर्व तरतुदींचा संदर्भ दिला व असे कथन केले की, भोगवटा प्रमाणपत्र तसेच हस्तांतरणपत्र प्राप्त करण्याची जबाबदारी ही विकासक/बिल्डर श्री.लक्ष्मण बांदे यांचेवर आहे व ती जबाबदारी तक्रारदारांची नव्हती.
7. प्रस्तुत मंचाने करारनामा दिनांक 17.1.1995 चे वाचन केले. जे एका एदनिका धारकाकरीता देण्यात आले होते. त्यामध्ये करारनाम्याचे दुस-या ओळीत श्री.लक्ष्मण बांदे यांचा उल्लेख असून त्यांना प्रमोटर(प्रवर्तक/संस्थापक) असे उल्लेखीलेले आहे. करारनाम्याचे प्रथम परिच्छेदात 7 व्या ओळीमध्ये सा.वाले एव्हरेस्ट डेव्हलपर्स व उत्तमचंद मुलचंद अमरनानी यांचा उल्लेख असून करारनाम्याचे 9 व्या ओळीत एव्हरेस्ट डेव्हलपर्स व उत्तमचंद मुलचंद अमरनानी यांना मॅनेजर(व्यवस्थापक) असे संबोधीण्यात यावे असा उल्लेख आहे. या करारनाम्याच्या तपशिलावरुन श्री.लक्ष्मण बांदे हे प्रवर्तक तर सा.वाले श्री उत्तमचंद मुलचंद अमरनानी म्हणजे एव्हरेस्ट डेव्हलपर्स चे मालक हे व्यवस्थापक अशी नाती प्रस्थापित करण्यात आलेली होती. करारनाम्यातील परिच्छेद क्र.1 पृष्ट क्र.5 असे दर्शविते की, प्रवर्तक हे त्यांचे कत्राटदार के.डी.कन्स्ट्रक्शन यांचे मार्फत इमारत बांधण्यात आली. म्हणजे प्रवर्तक श्री.लक्ष्मण बांदे हेच इमारत बांधत आहेत असा करारनाम्यामध्ये उल्लेख आहे. करारनाम्याच्या परिच्छेद क्र.2 यामध्ये ईच्छुक खरेदी दारांनी प्रवर्तकांकडून सदनिका खरेदी करण्याचे ठरविले आहे असा उल्लेख आहे. करारनाम्याच्या परिच्छेद क्र.18 पृष्ट क्र.14 वरुन प्रवर्तकांनी महानगर पालिकेने लादलेल्या सर्व अटी व तरतुदीचे पालन करावयाचे आहे. महत्वाची बाब म्हणजे करारनाम्याचे परिच्छेद क्र.19 पृष्ट क्र.14 वर अशी तरतुद आहे की, प्रवर्तक हे संस्थेच्या हक्कात जमीन व इमारतीचे हस्तांतरण करुन देतील. करारनाम्याचे परिच्छेद क्र.20 पृष्ट क्र.14 प्रमाणे प्रवर्तकांना सदनिका विक्री करण्याचा अधिकार होता. त्यानंतर पृष्ट क्र.25 वर अशी तरतुद आहे की, हस्तांतरणपत्र होईपर्यत सर्व मालमत्ता प्रवर्तकांचे ताब्यात राहील व त्यांचे व्यवस्थापन असेल.
8. करारनाम्यातील वरील सर्व तरतुदी असे दर्शवितात की, प्रर्वतक श्री.लक्ष्मण बांदे हे मालमत्तेचे मालक असून त्यांनी इमारतीचे बांधकाम करावयाचे होते व इमारतीमधील सदनिका विक्री करावयाच्या होत्या व त्यानंतर संस्थेचे हक्कामध्ये हस्तांतरणपत्र करुन द्यावयाचे होते. या प्रमाणे मोफा कायद्याचे अंतर्गत असणा-या सर्व जबाबदा-या करारनाम्याप्रमाणे प्रवर्तक श्री.लक्ष्मण बांदे यांचेवर टाकण्यात आल्या होत्या.
9. मोफा कायद्याच्या कलम 11 प्रमाणे संस्था स्थापन झाल्यानंतर प्रवर्तक (प्रमोटर) यांनी हस्तांतरणपत्र संस्थेच्या किंवा कंपनीच्या हक्कामध्ये करुन द्यावे. या प्रमाणे मोफा कायद्याप्रमाणे व कराराप्रमाणे हस्तांतरणपत्र व इतर अनुषंगीक बाबींची जबाबदारी प्रवर्तकांची होती.
10. प्रस्तुतच्या प्रकरणात तक्रारदारांनी मुळची तक्रार फक्त एव्हरेस्ट डेव्हलपर्स याचे विरुध्द दाखल केली. त्यानंतर तक्रारदारांनी तक्रारीत दुरुस्ती करुन श्री.उत्तम मुलचंद अमरनानी, यांचे नांव तक्रारीमध्ये नमुद केले. तथापी तक्रारदारांनी श्री.लक्ष्मण दगडू बांदे यांना तक्रारीमध्ये पक्षकार केले नाही. तक्रारदार असे कथन करतात की, एव्हरेस्ट बिल्डरचे मालक श्री.उत्तम मुलचंद अमरनानी हेच प्रवर्तक आहेत. तथापी करारनाम्यातील तरतुदीप्रमाणे तसे दिसून येत नाही. या उलट करारनाम्यातील तरतुदीप्रमाणे श्री.लक्ष्मण बांदे यांची प्रवर्तक म्हणून जबाबदारी होती. तक्रारदार संस्थेने सा.वाले यांची कैफीयत दाखल झाल्यानंतर देखील श्री.लक्ष्मण द.बांदे यांना पक्षकार का केले नाही हे कळून येण्यास काही मार्ग नाही. तथापी करारनाम्यातील तरतुदीप्रमाणे श्री.लक्ष्मण द.बांदे हे प्रवर्तक तर एव्हरेंस्ट बिल्डरचे मालक श्री.उत्तम मुलचंद अमरनानी व्यवस्थापक अशी परिस्थिती दिसून येते. सहाजीकच श्री.लक्ष्मण द.बांदे तक्रारीमध्ये सा.वाले पक्षकार नसल्याने तक्रारदार संस्थेच्या हक्कामध्ये मागीतलेल्या दादीबद्दल आदेश सा.वाले यांचे विरुध्द देता येणे शक्य नाही. सबब प्राप्त परिस्थितीत पुढील प्रमाणे आदेश देण्यात येतो.
आदेश
1. तक्रार क्रमांक 587/2007 रद्द करण्यात येते.
2. खर्चाबाबत आदेश नाही.
3. आदेशाच्या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना विनामुल्य पाठविण्यात याव्यात.
