Dated the 24 Sep 2015
न्‍यायनिर्णय
(द्वारा श्री. ना.द.कदम -मा.सदस्‍य)
सामनेवाले क्र. 1 ही बांधकाम व्‍यावसायिक भागिदारी संस्‍था आहे. सामनेवाले क्र. 2 व 3 हे भागिदार आहेत. तक्रारदार क्र. 2 बोरीवली येथील रहिवासी आहेत. तक्रारदार क्र. 1 मयत झाल्‍याने त्‍यांना प्रकरणातून वगळण्‍यात आले आहे. तक्रारदारांनी सामनेवाले यांजकडून विकत घेतलेल्‍या भूखंडाबाबत प्रस्‍तुत वाद निर्माण झाला आहे.
तक्रारदारांच्‍या कथनानुसार मिरा रोड येथे ‘शांती वन’ या प्रकल्‍पामध्‍ये सामनेवाले यांनी रो हाऊसेस बांधकामासाठी काही भूखंड विकसित करण्‍याचे प्रोयोजित करुन ते भूखंड विक्रीसाठी काढले. त्‍यापैकी प्‍लॉट नं. 433 क्षेत्रफळ 92 चौ.मी. हा भूखंड, सामनेवाले उपलब्‍ध असलेल्‍या 1000 चौ.फू. चटई निर्देशांकासहीत (FSI) रु. 1.25 लाख इतक्‍या किंमतीस विकत घेतला व सामनेवाले यांनी तक्रारदारांना दि. 22/11/1993 रोजी अलॉटमेंट लेटर दिले. सामनेवाले यांनी नेमून दिलेल्‍या मुदतीमध्‍ये शेवटचा हप्‍ता वगळता, तक्रारदारांनी भूखंडाच्‍या किंमतीचे पूर्ण अधिदान केले. सामनेवाले यांनी दि. 02/05/1996 रोजी तक्रारदारांशी भूखंड विक्री व्‍यवहाराचा करारनामा केला व तक्रारदारांनी दि. 03/05/1996 रोजी शेवटच्‍या हप्‍त्‍याचे अधिदान केले. उभय पक्षी करण्‍यात आलेल्‍या करारनाम्‍यामधील क्‍लॉज 7 नुसार शेवटच्‍या हप्‍त्‍याचे अधिदान झाल्‍यानंतर भूखंडाचा ताबा सामनेवाले यांनी देण्‍याचे मान्‍य केले होते. तथापि, दि. 03/05/1996 रोजी शेवटच्‍या हप्‍त्‍याच्‍या रकमेचे अधिदान करुनही सामनेवाले यांनी भूखंडाचा ताबा दिला नाही. यानंतर अनेकवेळा प्रत्‍यक्ष भेटून ताबा देण्‍याची विनंती सामनेवाले यांना केली. परंतु त्‍यांनी कोणताही प्रतिसाद दिला नाही. त्‍यामुळे दि. 25/02/2008 रोजी वकीलांमार्फत सामनेवाले यांना नोटीस दिली व 8 दिवसांत भूखंडाचा ताबा देण्‍याची मागणी केली. परंतु सामनेवाले यांनी अदयाप कोणतीही कार्यवाही न केल्‍याने प्रस्‍तुत तक्रार दाखल करुन भूखंडाचा ताबा मिळावा किंवा भूखंडाचे बाजारमुल्‍य रु. 8.25 लाख आणि रु. 1.25 लाख नुकसान भरपाई मिळावी अशा मागण्‍यात केल्‍या आहेत.
सामनेवाले यांनी कैफियत दाखल करुन तक्रारदारांच्‍या मागण्‍या फेटाळतांना असे नमूद केले आहे की, तक्रारदारांची तक्रार मुदतबाहय आहे. प्रकरणामध्‍ये करारनामा केला असला तरी तो नोंदणीकृत नाही. त्‍यामुळे कन्‍क्‍ल्‍युडेड कॉंन्ट्रॅक्‍ट नाही. तक्रारदारांनी नमूद वेळेत अधिदान केले नसल्‍याने व्‍यवहार आपोआप रद्द झाला. शिवाय, अनेक खरेदीदारांने वेळेत अधिदान न केल्‍याने भूखंडाचा विकास करता आला नाही. त्‍यामुळे संपूर्ण प्रकल्‍पच रद्द करण्‍यात आला आहे. तक्रारदारांनी सादर केलेला करारनामा नोंदणीकृत नसल्‍याने व स्‍टॅम्‍प डयुटी अदा न केल्‍याने हा करारनामा पुरावा म्‍हणून ग्राहय धरता येणार नाही. शिवाय तक्रारदारांनी केलेली मागणी ही स्‍पेसिफिक रिलिफ अॅक्‍ट अंतर्गत येत असल्‍याने ही तक्रार चालविण्‍याचा मंचास अधिकार नाही. त्‍यामुळे तका्रर फेटाळण्‍यात यावी.
तक्रारदारांनी पुरावा शपथपत्र व लेखी युक्‍तीवाद दाखल केला. सामनेवाले यांनी लेखी कैफियत दाखल केली व लेखी कैफियतीबरोबरचे शपथपत्र हेच पुरावा शपथपत्र समजण्‍यात यावे तसेच लेखी कैफियत हाच लेखी युक्‍तीवाद समजण्‍यात यावा अशी पुरसिस दि. 21/04/2014 रोजी दिली. मंचाने उभय पक्षांनी दाखल केलेल्‍या सर्व प्लिडींगचे वाचन केले. तक्रारदारांचा तोंडी युक्‍तीवादही ऐकण्‍यात आला. त्‍यावरुन प्रकरणामध्‍ये खालीलप्रमाणे निष्‍कर्ष निघतातः
सामनेवाले यांनी वर्ष 1993 मध्‍ये मिरारोड येथे शांतीवन नांवाचा प्रकल्‍प हाती घेऊन सदर प्रकल्‍पामध्‍ये साधारणपणे 1000 ते 1500 चौ.फू. क्षेत्रफळाचे 175 भूखंड रो हाऊस बांधण्‍यासाठी तयार करून विकण्‍याचे प्रायोजित केले व त्‍यानुसार अनेक इच्‍छुक खरेदीदारांकडून सामनेवाले यांनी बुकींग रक्‍कम स्विकारली. त्‍यानुसार तक्रारदारांकडून रु. 11,000/- बुकींग रक्‍कम स्विकारुन त्‍यांना 92 चौ.मी. क्षेत्रफळाचा प्‍लॉट क्र. 433 रु. 1.25 लाख इतक्‍या किंमतीस देण्‍याबाबतचे अलॉटमेंट लेटर दि. 22/11/1993 रोजी दिल्‍याची बाब सामनेवाले यांनी मान्‍य केली आहे व शेवटचा हप्‍ता रु. 5,000/- वगळता उर्वरीत रक्‍कम रु. 1.09 लाख दि. 30/11/1993 ते दि. 01/01/1995 या कालावधीमध्‍ये तक्रारदारांनी देण्‍याचे मान्‍य केले होते. तक्रारदारांच्‍या कथनानुसार त्‍यांनी दि. 03/05/1996 रोजी पावती क्र. 364 अन्‍वये रु. 75,000/- सामनेवाले यांना दिले व यापूर्वी दिलेली रक्‍कम विचारात घेता सामनेवाले यांना संपूर्ण रक्‍कम रु. 1.25 लाख दि. 03/05/1996 अखेर अदा झाली. यासंदर्भात तक्रारदारांनी दाखल केलेल्‍या संपूर्ण कागदपत्रांचे अवलोकन केले असता, तक्रारदारांनी दि. 31/10/1993 च्‍या धनादेश क्र. 702964 अन्‍वये सामनेवाले यांना रु. 11,000/- बुकींग रक्‍कम अदा केल्‍याचे दिसून येते. यानंतर पावती क्र. 264 अन्‍वये दि. 03/05/1996 रोजी रु. 75,000/- अदा केल्‍याचे दिसून येते. म्‍हणजे रु. 1.25 लाखपैकी तक्रारदारांनी एकूण रु. 86,000/- सामनेवाले यांना दिल्‍याचा पुरावा अभिलेखावर दाखल असल्‍याने रु. 39,000/- अदयापही सामनेवाले यांना देय असल्‍याचे दिसून येते. परंतु तक्रारदारांनी त्‍यांच्‍या दि. 30/04/1996 च्‍या पत्रामध्‍ये नमूद केल्‍याप्रमाणे त्‍यांनी सामनेवाले यांना आणखी रु. 1,10,000/- डी.डी.क्र. 690928 दि. 30/04/1996 व रु. 40,000/- डी.डी. क्र. 078165 दि. 30/04/2006 अन्‍वये दिल्‍याचे नमूद केले आहे व सामनेवाले यांनी ही बाब नाकारली नसल्‍याने तक्रारदारांनी भूखंडाची संपूर्ण रक्‍कम व काही अतिरिक्‍त रक्‍कमही दिल्‍याचे स्‍पष्‍ट होते.
तक्रारदारांनी सामनेवाले यांना वर्ष 1996 पर्यंत संपूर्ण रक्‍कम दिली असल्‍याने तक्रारदारांनी वेळेत रक्‍कम दिली नसल्‍याचा सामनेवाले यांचा आक्षेप चुकीचा असल्‍याचे स्‍पष्‍ट होते. त्‍यामुळे करार आपोआप रद्द होत असल्‍याचे सामनेवाले यांचे कथन अग्राहय ठरते. तक्रारदारांकडून पूर्ण रक्‍कम प्राप्‍त झाल्‍यानंतर त्‍यांना भूखंडचा ताबा देण्‍याची त्‍यांची करारात्‍मक जबाबदारी होती. परंतु काही अन्‍य सबबी देऊन संपूर्ण प्रकल्‍प रद्द करुन व त्‍यानंतर तक्रारदारांची रक्‍कमसुध्‍दा परत करण्‍याची जबाबदारी नाकारुन करारातील शर्ती व अटींचा भंग केल्‍याचे स्‍पष्‍ट होते.
प्रस्‍तुत तक्रार ही मुदतबाहय असल्‍याचा सामनेवाले यांनी आक्षेप घेतला आहे. तथापि, तक्रारदारांनी भूखंडाच्‍या ताब्‍याची मागणी केली असल्‍याने मुदतीची बाधा येत नाही.
(ड) उभय पक्षांमध्‍ये झालेला करार नोंदणीकृत नसल्‍याने व त्‍यावरील स्‍टँपडयुटी अदा केली नसल्‍याने हा करार कन्‍क्‍लुडेड कॉन्‍स्‍ट्रॅक्‍ट होत नाही असे सामनेवाले यांनी कथन केले आहे. सदरील करारनामा नोंदणीकृत झाला नसला तरी पुरावा म्‍हणून त्‍याचे मुल्‍य निश्चितच अबाधित असल्‍याचे अनेक न्‍यायालयाचे दाखले असल्‍याने सामनेवाले यांचा आक्षेप फेटाळण्‍यात येतो. याशिवाय करार रद्द झाल्‍याचा सामनेवाले यांचा आक्षेपही सामनेवाले यांनी करार रद्द करण्‍यासाठी कोणतीही कृती केली नसल्‍याने अमान्‍य करण्‍यात येतो.
(इ) अनेक इच्‍छुक खरेदीदाराने भूखंडाची किंमत अदा न केल्‍याने सामनेवाले यांना सदर प्रकल्‍प सोडून दयावा लागल्‍याने तक्रारदाराशी भूखंडाबाबत केलेला व्‍यवहार रद्दबातल ठरतो असे सामनेवाले यांनी नमूद केले आहे. सामनेवाले यांनी तक्रारदारांशी केलेल्‍या करारामधील तरतूदींचा भंग केला असल्‍याले त्‍यांना अशा बाबींचा फायदा आपला बचाव करण्‍यास मिळू शकत नसल्‍याने त्‍याचा सदरील आक्षेपही फेटाळण्‍यात येतो.
(ई) तक्रारदारांची तक्रारीमधील मागणी ही स्‍पेसिफिक रिलिफ अॅक्‍ट अंतर्गत येत असल्‍याने प्रस्‍तुत मंचास तक्रार चालविण्‍याचा अधिकार नसल्‍याच्‍या सामनेवाले यांच्‍या आक्षेपासंदर्भात असे नमूद करावेसे वाटते की ग्राहक संरक्षण कायदा कलम 3 अन्‍वये या मंचास अशा तक्रारी चालविण्‍याचा अधिकार असल्‍याने सामनेवाले यांचा आक्षेप फेटाळण्‍यात येतो.
(उ) तक्रारदारांनी आपल्‍या मागणीच्‍यापुष्‍ठयर्थ खालील न्‍यायनिवाडे दाखल केले आहेतः
1. IV (2005) CPJ 51 (NC) ज्‍युलिएट क्‍वॉद्रास वि. मालतीकुमार
2. IV 2003 CPJ 48 (NC) पंजाव अर्बन प्‍लॅनिंग अँड डेव्‍हलपमेंट अॅथॉरिटी वि. गिअॅन सिंग.
सदरील प्रकरणातील न्‍यायतत्‍व प्रस्‍तुत प्रकरणास लागू होत असल्‍याचे प्रस्‍तुत मंचाचे मत आहे.
उपरोक्‍त वस्‍तुस्थिती विचारात घेतल्‍यास सामनेवाले यांनी तक्रारदाराकडून भूखंडाची संपूर्ण रक्‍कम स्विकारुनही सामनेवाले यांनी उभय पक्षांमध्‍ये झालेल्‍या विक्री व्‍यवहाराच्‍या शर्ती व अटींचा उघडपणे भंग करुन तक्रारदाराच्‍या रकमेचा गेल्‍या 22 वर्षांमध्‍ये यथेच्‍छ उपभोग घेऊन तक्रारदारावर उघडपणे अन्‍याय केल्‍याचे स्‍पष्‍ट होत असल्‍याने खालीलप्रमाणे आदेश करण्‍यात येतोः
आ दे श
तक्रार क्र. 262/2009 अंशतः मंजूर करण्‍यात येत आहे.
सामनेवाले यांनी तक्रारदारांकडून भूखंडाची संपूर्ण किंमत स्विकारुनही त्‍यांना भूखंडाचा ताबा न देऊन सेवा सुविधा पुरविण्‍यामध्‍ये कसूर केल्‍याचे जाहिर करण्‍यात येते.
सामनेवाले क्र. 1 ते 3 यांना आदेश देण्‍यात येतो की त्‍यांनी तक्रारदारांना तक्रारदारांकडून स्विकारलेली भूखंडाची किंमत रु. 1,25,000/- दि. 04/05/1996 पासून 21% व्‍याजासह तक्रारदारक्र. 2 यांना दि. 15/11/2015 पूर्वी अदा करावी.
सामनेवाले क्र. 1 ते 3 यांनी तक्रारदारांना झालेल्‍या मानसिक, शारिरीक त्रासाबद्दल तसेच न्‍यायिक खर्चाबद्दल रु. 1.50 लाख दि. 15/11/2015 पूर्वी तक्रारदारांना दयावेत. नमूद कालावधीत आदेशपूर्ती न केल्‍यास दि. 16/11/2015 पासून आदेशपूर्ती होईपर्यंत 6% व्‍याजासह संपूर्ण रक्‍कम अदा करावी.
आदेशाची पूर्तता करण्‍यास सामनेवाले क्र. 1 ते 3 संयुक्‍तीक तसेच स्‍वतंत्ररित्‍या जबाबदार असतील.
आदेशाच्‍या प्रती उभय पक्षांना विनाविलंब/विनाशुल्‍क देण्‍यात याव्‍यात.
संचिकेच्‍या अतिरिक्‍त प्रती असल्‍यास तक्रारदारांना परत करण्‍यात याव्‍यात.
