श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार ही ग्रा.सं.का.2019 चे कलम 35 (i) अन्‍वये वि.प.ने भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने  दाखल केलेली आहे. वि.प. मे. बसेरा रीयल हाईट्स प्रा. लि या नावाने ही जमिनी खरेदी विक्रीचा व त्‍यावर भुखंड पाडणे, सदनिका आणि दुकाने ग्राहकांना विकण्‍याचा व्‍यवसाय करतात.

2.               तक्रारकर्तीने वि.प.च्‍या वि.प.च्‍या मौजा-चक्‍कीखापा, ता.नागपूर (ग्रामीण), जि.नागपूर,  ख.क्र. 24/अ/2, प.ह.क्र. 21 वर असलेला अभिन्‍यासातील भुखंड क्र. 40 एकूण क्षेत्रफळ 1000 चौ.फु. रु.2,98,994/- किमतीमध्‍ये विकत घेण्‍याचा करारनामा दि.01.07.2014 रोजी रु.20,000/- अग्रीम देऊन केला. उर्वरित रक्‍कम ही 36 महिन्‍यांमध्‍ये द्यावयाची होती. तक्रारकर्तीने दि.03.12.2017 पर्यंत रु.2,99,000/- वि.प.ला दिले.    तक्रारकर्तीने वि.प.ला शासकीय परवानगी मिळाल्‍याचे दस्‍तऐवज दाखवून विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची मागणी केली असता वि.प.ने सतत टाळाटाळ केली, म्‍हणून तक्रारकर्तीने वि.प.ला कायदेशीर नोटीसची बजावणी करुन भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याची मागणी केली. परंतू वि.प.ने सदर नोटीसची दखल घेतली नाही. म्‍हणून तक्रारकर्तीने सदर तक्रार दाखल करुन भुखंड क्र. 40 चे विक्रीपत्र करुन मिळावे. वि.प.ला हे शक्‍य नसेल तर त्‍यांनी आजच्‍या बाजारभारवाप्रमाणे भुखंडांची किंमत व्‍याजासह परत करावी, मानसिक व शारिरीक त्रासाबाबत नुकसान भरपाई आणि नोटीस व तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर प्रकरणाची नोटीस प्राप्‍त झाल्‍यावर वि.प. यांनी प्राथमीक आक्षेपासह लेखी उत्‍तर दाखल केले. वि.प.च्‍या म्‍हणण्‍यानुसार सदर विक्रीचा करारनाम्‍यानुसार सदर वाद हा लवादासमोर सादर करावयास पाहिजे होता. तसेच विक्रीच्‍या करारनाम्‍यापासून दोन वर्षाचे आत तक्रार दाखल केली नसल्‍याने ती मुदतबाह्य असल्‍याचा आक्षेप वि.प.ने घेतलेला आहे. आपल्‍या परिच्‍छेदनिहाय लेखी उत्‍तरामध्‍ये वि.प.ने मौजा-चक्‍कीखापा, ता. नागपूर (ग्रामीण), जि.नागपूर,  ख.क्र. 24/ब/2, प.ह.क्र. 21 वर असलेला अभिन्‍यासातील भुखंड क्र. 40 एकूण क्षेत्रफळ 1000 चौ.फु. रु.2,98,994/- मध्‍ये विकण्‍याचा आणि तक्रारकर्तीने रु.20,000/- अग्रीम देऊन दि.01.07.2014 रोजी विक्रीचा करारनामा केल्‍याची व दि.03.12.2017 पर्यंत रु.2,99,000/- दिल्‍याची बाब मान्‍य केली आहे. तसेच करारनाम्‍यातील अट क्र. 7 नुसार त्‍यांनी दि.17.12.2018 चे आदेशांन्‍वये लेआऊट अकृषक करुन घेतलेले आहे. अट क्र. 8 नुसार विक्रीपत्राच्‍या आधी तक्रारकर्तीला विकास शुल्‍क वि.प.ला द्यावयाचे आहे. लेआऊटचा विकास मेट्रो रीजन ऑथारीटीमुळे प्रलंबित आहे. जोपर्यंत मेट्रो रीजन ऑथारीटी लेआऊट नियमित करीत नाही तोपर्यंत शासनाने विक्रीपत्र नोंदणीकरीता प्रतिबंध घातलेला आहे. त्‍यामुळे अट क्र. 8 नुसार विक्रीपत्र नोंदविल्‍या जाऊ शकत नाही. तसेच तक्रारकर्तीने अनेक हप्‍ते उलटून गेल्‍यावर रकमा दिलेल्‍या आहेत. वि.प.ने शासनाने विक्रीपत्र नोंदणीकरीता प्रतिबंध घातल्‍याने अनेक भुखंड धारकांना विक्रीचा करारनामा आणि पॉवर ऑफ अटर्नी नोंदवून ताबासुध्‍दा दिलेला आहे. तक्रारकर्तीलासुध्‍दा पॉवर ऑफ अटर्नी नोंदवून घेण्‍याकरीता सांगितले होते, परंतू तीने आयोगासमोर तक्रार दाखल केलेली आहे.  तसेच लेआऊटचा खसरा/सर्व्‍हे क्र. चुकून 24/ए/2  लिहिण्‍यात आले आहे, प्रत्‍यक्षात तो 24/बी/2 आहे. उपरोक्‍त तथ्‍यानुसार सदर तक्रार ही खारीज करण्‍यायोग्‍य असल्‍याचे वि.प.चे म्‍हणणे आहे. 

4.               सदर प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आले असता उभय पक्षांचा तोंडी युक्‍तीवाद त्‍यांचे वकीलांमार्फत ऐकण्‍यात आला. तसेच आयोगाने तक्रारीसोबत दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे आणि त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                   मुद्दे                                 उत्‍तर

1.तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय?                     होय.         

2.तक्रार ग्रा.सं.का.नुसार विहित कालमर्यादेत आहे काय ?              होय.          

3.वि.प.ने सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?     होय.         

4.काय आदेश                                        अंतिम आदेशाप्रमाणे.

                                 - निष्कर्ष –

5.               मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत दाखल केलेल्‍या विक्रीच्‍या करारनाम्‍याच्‍या प्रतींवरुन वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला मौजा-चक्‍कीखापा, ता. नागपूर (ग्रामीण), जि.नागपूर,  ख.क्र. 24/अ/2 (दुरुस्‍त ख.क्र. 24/ब/2), प.ह.क्र. 21 वर असलेला अभिन्‍यासातील भुखंड क्र. 40 एकूण क्षेत्रफळ 1000 चौ.फु. रु.2,98,994/- मध्‍ये विकण्‍याचा रु.20,000/- अग्रीम स्विकारुन दि.01.07.2014 रोजी केल्‍याचे दिसून येते. सदर दस्‍तऐवजांवर बसेरा रीयल हाईट्स तर्फे प्रविण मिश्रा यांची स्‍वाक्षरी आणि फर्मचा शिक्‍का  दिसून येतो. विक्रीच्‍या करारनाम्‍यातील तरतुदींनुसार सदर लेआऊट अकृषक, मार्किंग, कच्‍चा रस्‍ता करुन देण्‍याची जबाबदारी वि.प.ची असून पुढे विकास शुल्‍क अंतर्गत रस्‍ते, रस्‍त्‍यावरील दिवे, नाल्‍या आणि पाणी पुरवठा इ. करण्याची जबाबदारी वि.प.ने स्वीकारल्याचे आणि भुखंड धारकास विकास शुल्‍काचा भरणा वि.प.कडे जमा करावयाचा असल्‍याचे दिसते. वि.प.ने उभय पक्षामध्‍ये झालेल्‍या करारानुसार त्‍यांच्‍यामध्‍ये कुठलाही वाद निर्माण झाल्‍यास तो लवादासमोर सोडविण्‍यात येईल असे कलम नमूद केले होते. त्‍यामुळे सदर वाद हा आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य नसल्‍याचा प्राथमिक आक्षेप घेतला. आयोगाचे मते  वि.प.ने शेत जमिनीचे लेआऊटद्वारे बेकायदेशीर "प्लॉटिंग' करून व अश्या प्रकारचे व्यवहार करून मुळातच अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब केलेला आहे. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या ‘M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC)’ या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प. द्वारे विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहारात तक्रारकर्ता आणि वि.प.क्र. 1 यांच्यामध्ये ‘ग्राहक’ व ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. त्‍यामुळे वि.प.चा सदर आक्षेप हा फेटाळण्‍यात येत असून मुद्दा क्र.1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.

6.               मुद्दा क्र. 2 – तक्रारकर्त्‍याला वि.प.ने आजतागायत भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही किंवा ते देण्‍यास असमर्थ असल्‍यास दिलेली रक्‍कम परत केलेली नाही. वि.प.च्‍या मते उभय पक्षामधील करार हा दि.01.07.2014 मधील आहे व संपूर्ण रक्‍कम 03.12.2017 पर्यंत त्‍यांनी स्विकारलेली आहे. त्‍यामुळे त्‍यांनी सदर तक्रार तेव्‍हापासून दोन वर्षाचे आत दाखल न केल्‍याने मुदतबाह्य असल्‍याचा आक्षेप नोंदविला आहे. आयोगाचे मते वि.प.ने संपूर्ण भुखंडाची किंमत स्विकारुनसुध्‍दा भुखंड धारकास विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने  वादाचे कारण अखंड सुरु आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”-2005(2) CPR-1 (NC).” सदर निवाडयामध्ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तक्रारकर्ता वि.प.चा ग्राहक असल्‍याने सदर तक्रार मुदतबाह्य नसून ती आयोगासमोर चालविण्यायोग्य असल्‍याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. त्‍यामुळे मुद्दा क्र. 2 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.

7.               मुद्दा क्र. 3 – सदर प्रकरणामध्‍ये दाखल केलेल्‍या पावत्‍यांच्‍या प्रतींवरुन व वि.प.ने स्‍वतः मान्‍य केल्‍यावरुन भुखंडाची संपूर्ण किंमत दि.03.12.2017 पर्यंत स्विकारलेली आहे आणि त्‍यानंतर दि.19.11.2018 रोजी वि.प.ने विवादित जमिन अकृषक करण्‍याकरीता मा. तहसिलदार यांचेकडे अर्ज सादर केलेला आहे आणि त्‍यांनी दि.17.12.2018 चे आदेशानुसार विवादित जमिन अकृषक करुन निवासी म्‍हणून “West B Sector”  समाविष्‍ट केली आहे. यावरुन ही बाब स्‍पष्‍टपणे निदर्शनास येते की, वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून संपूर्ण रक्‍कम स्विकारल्‍यावर एक वर्षानंतर अकृषक परवानगी घेण्‍याकरीता कार्यवाही सुरु केलेली आहे. वि.प.च्‍या म्‍हणण्‍यानुसार तक्रारकर्त्‍याने विक्रीच्‍या करारनाम्‍यानुसार विकास शुल्‍क वि.प.ला दिलेले नसल्‍याने तो विक्रीपत्राची मागणी करु शकत नाही. परंतू संपूर्ण दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता कुठेही असे आढळून येत नाही की, वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला विकास शुल्‍काची मागणी केलेली आहे. वि.प.ने केवळ विक्रीच्‍या करारनाम्‍यात अटी टाकलेल्‍या आहेत, मात्र त्‍यावर अंमल केलेला आढळून येत नाही. वि.प.ने त्‍याचे विशेष कथनात स्‍वतः नमूद केले आहे की, शासनाने प्रतिबंध घातल्‍याने तो भुखंड धारकांना विक्रीपत्र नोंदवून देऊ शकत नसल्‍याने त्‍याने भुखंड धारकांना नोंदणीकृत विक्रीचे करारनामे नोंदवून पॉवर ऑफ अटर्नी नोंदवून दिलेली आहे आणि भुखंडांचा ताबासुध्‍दा दिलेला आहे. तक्रारकर्त्‍याला असे दस्‍तऐवज नोंदवून देण्‍याकरीता सांगण्‍यात आले होते   परंतू तक्रारकर्त्‍याने आयोगासमोर तक्रार दाखल केली. वि.प.ने अकृषक परवानगी घेतल्‍यानंतर लेआऊटचा नकाशा संबंधित विभागाकडून मंजूर करुन घेतल्‍याबाबत कुठलीही माहिती प्रकरणात सादर केलेली नाही. वि.प.ची सदर कृती अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब करणारी असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प.ने लेआऊट विकसित करुन विक्रीपत्र नोंदणी करुन, मोजणी करुन सिमांकन करुन त्‍याचा ताबा संबंधित भुखंड धारकास देणे आवश्‍यक होते. परंतू वि.प.ने याबाबत कुठलीही कृती केलेली नाही यावरुन वि.प. ग्राहकास द्यावयाच्‍या सेवेत अक्षम्‍य निष्‍काळजीपणा करीत होता यावरुन दिसून येते. वि.प. विक्रीपत्र नोंदणी करण्‍यास काही तांत्रिक कारणास्‍तव असमर्थ होता तर तसे भुखंड धारकांना अडचण कळवून त्‍यांना रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार असलेले मूल्य परत करणे आवश्‍यक होते. परंतू वि.प.ने अशी कुठलीही कृती केलेली नाही. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

तक्रारकर्त्‍यानी 100% रक्‍कम अदा करुनदेखील सदर भूखंडांच्या उपभोगापासून वंचित राहावे लागले. तक्रारकर्त्‍याकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प. आजतागायत करत आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते. त्‍यामुळे मुद्दा क्र. 3 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

8.               मुद्दा क्र. 4 – वि.प.ने केवळ विक्रीचे करारनामे आणि पॉवर ऑफ अटर्नी नोंदवून दिलेली असल्‍याने अभिन्‍यासाच्‍या नकाशाला मंजूरी आहे कींवा नाही ही बाब स्‍पष्‍ट होत नाही. त्‍यामुळे विक्रीपत्र करुन देण्‍याचे आदेश देणे कागदोपत्री राहण्‍याची शक्‍यता जास्‍त आहे. अशा प्रकरणी कायदेशीर अथवा तांत्रिक बाबींमुळे विवादित भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देणे शक्य नसल्यास तक्रारकर्ता जमिनीच्या मुल्यांकनानुसार नुकसान भरपाई मिळण्यास पात्र ठरतो. येथे विशेष नोंद घेण्यात येते की, विवादीत जमीनीबाबत स्विकारलेली रक्‍कम वि.प.च्या ताब्यात आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून रक्कम स्वीकारून त्याच्या व्यवसायासाठी वापरल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्याने भूखंड खरेदीसाठी वि.प.ला मुदत ठेव म्हणून दिली नव्हती, त्यामुळे रक्कम परतीचे आदेश देताना बँक दराशी तुलना करून आदेश देणे योग्य ठरणार नाही. शासनाने वरील कालावधीत वेळोवेळी जाहीर केलेल्या शासन निर्धारित भूखंडाच्या दरांचा अभ्यास केला असता शहरा नजीकच्या जमिनीच्या किमती मोठ्या प्रमाणावर वाढलेल्या दिसतात. तसेच कायदेमान्य स्थापित स्थितिनुसार नुकसान भरपाई मंजूर करताना बाधित व्यक्तीस नुकसान झाले नसते तर ज्या स्थितित ती व्यक्ति राहिली असती त्यास्थितीत आणण्यासाठी आवश्यक नुकसान भरपाई मंजूर करणे न्यायोचित ठरते. त्‍यामुळे वि.प.ने त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य देण्‍याचे तक्रार कर्त्याने जमा केलेली रक्कम दंडात्मक व्याजाने परत देण्याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.

9.               वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला अभिन्‍यास विकसित करुन भुखंडांचे मोजमाप करुन सिमांकन करुन प्रत्‍यक्ष ताबा दिला नसल्‍याने, विक्रीपत्र नोंदणी करुन दिलेले नसल्‍याने तक्रारकर्त्‍याला भुखंडांचे उपयोगापासून वंचित राहावे लागल्‍याने मानसिक, आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. वि.प.वर कायदेशीर नोटीसची बजावणी करावी लागली. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. तक्रारकर्ता मानसिक, शारिरी‍क व आर्थिक त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.

           उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन  आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

- आ दे श –

1. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार  अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याला (1000 चौ.फु.) विवादीत भुखंडांसाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार असलेले मूल्य द्यावे.

किंवा

वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला रु.2,99,000/- ही रक्‍कम दि.03.12.2017 पासून प्रत्‍यक्ष रकमेच्‍या अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे. 18% व्‍याजासह परत करावी.

वरील पर्यायांपैकी जास्त देय असलेली रक्कम वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला द्यावी.

2.   वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक, मानसिक, आर्थिक त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.25,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल  रु.15,000/- द्यावे.

3.   वि.प.ने आदेशाची पुर्तता संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे निकालपत्राची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसाचे आत करावी.

4.   आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.