श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               वि.प.क्र. 1 हे विकासक असून त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याची मौजा सोनेगाव, सिटी सर्व्‍हे क्र. 148, ख.क्र. 19/1Z, 20/1K, प.ह.क्र. 44 पॅराडाईज गृह निर्माण सहकारी संस्‍था घर क्र. 3869/B/9, वार्ड नं. 75 ना.सु.प्र.चे अखत्‍यारीतील भुखंड क्र. 9 हा विकसित करण्‍याकरीता वि.प.ची सेवा घेतली होती. वि.प.ने अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब करुन निकृष्‍ट साहित्‍याचा वापर केल्‍याने आणि विकासाच्‍या कराराप्रमाणे रक्‍कम परत न केल्‍याने तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार आयोगासमोर दाखल केलेली आहे.

2.               तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अशी आहे की, त्‍यांच्‍या मालकीचे उपरोक्‍त जागेवर त्‍याने वि.प.ची विकासाकरीता सेवा घेण्‍याबाबत दि.07.05.2014 रोजी विकासाच्‍या कराराचा मसुदा देण्‍यात आला. सदर मसु्द्यानुसार वि.प. तक्रारकर्त्‍याला रु.16,00,000/- देणार होते. तसेच पहिल्‍या माळयावरील एक सदनिका तक्रारकर्त्‍याला वि.प. देणार होते. स्‍टँप ड्युटीची रक्‍कम, नोंदणी फी, छपाई सारखे अनुषंगिक शुल्‍क, कायदेशीर सल्‍लागारांचे शुल्‍क, मनपा, वैधानिक अधिकृतता आणि नासुप्र यांचेकडून प्राप्त करुन घ्‍यावयाचे प्रमाणपत्र वि.प. विकासक देणार होते.  दि.08.04.2014 रोजी सदर विकास कराराचा मसुदा नोंदणीकृत करण्‍यात आला. करारानुसार वि.प.ला सदनिकेचे बांधकाम करण्‍याकरीता आणि उर्वरित सदनिका विकण्‍याकरीता स्‍वातंत्र्य देण्‍यात आले होते आणि मिळणा-या फायद्यामध्‍ये तक्रारकर्त्‍याचा कुठलाही वाटा नव्‍हता. वि.प.ने मसुदामध्‍ये असलेल्‍या स्‍टँप ड्युटीची रक्‍कम यामध्‍ये तक्रारकर्त्‍याला न कळविता नोंदणीकृत विकास करारामध्‍ये बदल केला. विकास करार नोंदविल्‍यापासून जानेवारी 2016 पर्यंत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला धनादेशाद्वारे रु.14,00,000/- वेळोवेळी दिले. तसेच जानेवारी 2016 पर्यंत बांधकाम योजना पूर्ण झाली. त्‍यानंतर वि.प.ने पहिल्‍या माळयावरील सदनिका तक्रारकर्त्‍याला देण्‍याकरीता कुठलेही प्रयत्‍न केले नाही. तक्रारकर्त्‍याने त्‍याबाबत तगादा लावला असता दि.14.07.2016 रोजी सदनिकेबाबत नोंदणीकृत करार करण्‍यात आला आणि दि.16.06.2016 रोजी पहिल्‍या माळयावरील सदनिका क्र. 101 चा ताबा देण्‍यात आला. तक्रारकर्त्‍याला देण्‍यात आलेल्‍या सदनिकेचे बांधकाम हे निकृष्‍ट साहित्‍य वापरुन करण्‍यात आल्‍याने त्‍याला अनेक अडचणींना तोंड द्यावे लागले.  दि.21.11.2016 रोजी रु.16,200/- स्‍टँप ड्युटीची अतिरिक्‍त रक्‍कम न दिल्‍याने उपनिबंधक नागपूर यांनी तक्रारकर्त्‍याला नोटीस पाठविली. याबाबत वि.प.ला तक्रारकर्त्‍याने कळविले असता वि.प.ने प्रतिसाद दिला नाही. उपनिबंधक नागपूर यांनी परत दि.16.03.2017/24.03.2017 रोजी अतिरिक्‍त स्‍टँप ड्युटीची रक्‍कम मागण्‍याकरीता आणि न दिल्‍यास त्‍यावर दंड आकारण्‍यात येईल असेसुध्‍दा सुचित केले. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने अतिरिक्‍त स्‍टँप ड्युटीची रक्‍कम दि.29.04.2017 रोजी अदा केली. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला दि.29.04.2017 रोजी उपनिबंधक नागपूर यांना अदा केलेली अतिरिक्‍त स्‍टँप ड्युटीची रक्‍कम आणि उर्वरित रु.2,00,000/- ची मागणी नोटीसद्वारे केली असता वि.प.ने ती नाकारली. म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दाखल केलेली असून वि.प.ने विकास कराराप्रमाणे उर्वरित रु.2,00,000/-, अतिरिक्‍त स्‍टँप ड्युटीची रक्‍कम, इतर क्षतिपूर्तीबाबत आणि निकृष्‍ट दर्जाचे साहित्‍य वापरल्‍याबाबत नुकसान भरपाई, कार्यवाहीचा खर्च इ. मिळून तक्रारकर्त्‍याने रु.4,06,200/- ची मागणी केलेली आहे.

3.               वि.प.ने लेखी उत्‍तरामध्‍ये काही प्राथमिक आक्षेप उपस्थित केले आहे. त्‍यांच्‍या मते सदर प्रकरण हे रक्‍कम वसुलीचे असून ते दिवाणी स्‍वरुपाचे असल्‍याचे खारीज करण्‍यात यावे. सदर तक्रार ही बनावटी असून ती पक्षकाराच्‍या आणि साक्षीदाराच्‍या स्‍वाक्षरीशिवाय आणि नोंदणी न केलेल्‍या विकासाच्‍या करारावर आधारीत असून बेकायदेशीर आहे. विकासाचा करार हा 08.05.2014 रोजी झाल्‍याने आणि चार वर्षानंतर तक्रारकर्त्‍याने तक्रार दाखल केल्‍याने सदर तक्रार ही कालबाह्य असल्‍याचे वि.प.चे मत आहे. सदर तक्रार ही बनावटी व खोटे दस्‍तऐवजाचे आधारावर असल्‍याने ती खारीज करण्‍याची मागणी वि.प.ने केलेली आहे. आपल्‍या परिच्‍छेदनिहाय लेखी उत्‍तरामध्‍ये वि.प.ने विवादित मालमत्‍ता विकसित करण्‍याकरीता उभय पक्षामध्‍ये विकासाचा करार नोंदणी झाल्‍याची बाब मान्‍य केली आहे. या करारानुसार विवादित जमिनीवर सदनिका बांधण्‍याची योजना विकसित करावयाची होती व पहिल्‍या माळयावरील सदनिका देऊन रु.16,00,000/- तक्रारकर्त्‍याचे द्यावयाचे होते असे विकासाचे कराराप्रमाणे ठरले होते. तसेच वि.प.ने विकासाचा करारील काही अटी या तक्रारकर्त्‍याला कुठलीही माहिती/नोटीस न देता बदलविल्‍याचे अमान्‍य केले आहे. रु.2,00,000/- हडपण्‍याचे उद्देशाने तक्रारकर्त्‍याने करारातील अट बदलविली होती. तक्रारकर्त्‍याने विकासाचा करार आणि स्‍पेशल पॉवर ऑफ अटर्नी यांचे वाचन केल्‍यावर त्‍यावर स्‍वाक्षरी केली होती. डीड ऑफ अपार्टमेंट करतांना रु.2,00,000/- स्‍टँप ड्युटी खर्च आणि नोंदणी शुल्‍क तक्रारकर्त्‍याने देण्‍याचे ठरले असल्‍याने तक्रारकर्त्‍याने ती रक्‍कम ही थकीत रकमेत समायोजित करण्‍याकरीता विनंती केली होती. तक्रारकर्त्‍याला दि.16.06.2016 रोजी सदनिका क्र. 101 चा ताबा दिला आणि डीड ऑफ अपार्टमेंट दि.14.07.2016 रोजी नेांदविण्‍यात आले. वि.प.ने संबंधित सर्व विभागाकडून मंजूरी घेऊन ‘’माऊली अपार्टमेंट’’ नावाची सहा मजली इमारत माहिती पत्रकात नमूद असलेल्‍या सर्व सोई सवलतीसह पूर्ण केली. तक्रारकर्त्‍याने त्‍याची सदनिका पूर्ण झाल्‍यावर अतिरिक्‍त दोन दारे आणि दोन सज्‍जा वि.प.ला करावयास लावले. तरीसुध्‍दा तक्रारकर्त्‍याचे तब्‍बल 15 महिने सदनिकेचा ताबा केवळ पूरेसे हवेच्‍या प्रयोजन नसल्‍याने वेळ लावला. तक्रारकर्ता तिस-या माळयावरील सदनिका क्र. 301 बदलवून घेण्‍याच्‍या तयारीत होता. परंतू तो अन्‍य व्‍यक्‍तीस आवंटित करण्‍यात आला होता. तक्रारकर्ता सदनिका बदलवून घेण्‍याच्‍या विचारात असल्‍याने डीड ऑफ अपार्टमेंट करण्‍यास उशिर लावित होता. तसेच वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला दि.09.01.2014 रोजी टोकन अमाऊंट रु.5,000/-, दि.08.12.2015 रोजी नासुप्रच्‍या ना हरकतीकरीता रु.50,000/-, दि.16.10.2016 रोजी स्‍टँप ड्युटीबाबत रु.1,25,000/-, डिसेंबर 2015 ला अतिरिक्‍त कामाकरीता रु.40,000/-, विज व पाणी जोडणी, विहिर/बोरवेल चे बांधकाम याकरीता रु.85,000/- असे एकूण रु.3,05,000/- दिल्‍याचे नमूद करुन त्‍या तक्रारकर्त्‍याने त्‍याच्‍या खात्‍यात वळत्‍या केल्‍याचे वि.प.चे म्‍हणणे आहे. त्‍यामुळे रु.2,00,000/- आणि रु.16,200/- रक्‍कम देण्‍याचा प्रश्‍नच उरत नाही.

4.               सदर प्रकरण युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर तक्रारकर्त्‍याचा तोंडी युक्‍तीवाद ऐकला. वि.प. आणि त्‍यांचे वकील गैरहजर. आयोगाने सदर प्रकरणी उभय पक्षांची कथने व दस्‍तऐवज यांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ खालील मुद्दे व निष्‍कर्ष.

अ.क्र.                   मुद्दे                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ?                                   होय.

2.       तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत व आर्थिक मर्यादेत आहे काय ? होय.

3.       वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?        होय.

4.       तक्रारकर्ता कुठली दाद मिळण्‍यास पात्र आहे ?               अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष -

5.         मुद्दा क्र. 1 - तक्रारकर्त्‍याने वि.प.सोबत मौजा सोनेगाव, सिटी सर्व्‍हे क्र. 148, ख.क्र. 19/1Z, 20/1K, प.ह.क्र. 44 पॅराडाईज गृह निर्माण सहकारी संस्‍था घर क्र. 3869/B/9, वार्ड नं. 75 ना.सु.प्र.चे अखत्‍यारीतील भुखंड क्र. 9 हा विकसित करण्‍याकरीता वि.प.ची सेवा घेतल्याचे स्पष्ट दिसते. उभय पक्षामधील व्यवहारानुसार वि.प. तक्रारकर्त्‍याला पहिल्‍या माळयावरील एक सदनिका व रु.16,00,000/- देणार होते. स्‍टँप ड्युटीची रक्‍कम, नोंदणी फी, छपाई सारखे अनुषंगिक शुल्‍क, कायदेशीर सल्‍लागारांचे शुल्‍क, मनपा, वैधानिक अधिकृतता आणि नासुप्र यांचेकडून प्राप्त करुन घ्‍यावयाचे प्रमाणपत्र वि.प. विकासक देणार होते. तसेच दि.08.04.2014 रोजी केलेल्या नोंदणीकृत विकास करारानुसार वि.प.ला सदनिकेचे बांधकाम करण्‍याकरीता आणि उर्वरित सदनिका विकण्‍याकरीता स्‍वातंत्र्य देण्‍यात आले होते. वि.प.ने बांधकामात निकृष्‍ट साहित्‍याचा वापर केल्याचा आक्षेप असल्याने आणि विकासाच्‍या कराराप्रमाणे रक्‍कम परत न केल्‍याने उभय पक्षात वाद उद्भवल्याचे दिसते. तक्रारकर्ता व वि.प. दरम्यान ‘ग्राहक’ व ‘सेवा पुरवठादार’ संबंध असल्याचे व दाखल तक्रार आयोगाच्या अधिकार क्षेत्रात असल्याने मुद्दा क्र. 1 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

6.         मुद्दा क्र. 2 –. प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.ने तक्रारकर्त्यास रु 16,00,000/- देणे आवश्यक होते पण तक्रारकर्त्यास दि 18.10.2016 पर्यंत रु 14,00,000/- प्राप्त झाल्याचे दिसते. उर्वरित देय रक्कम रु 2,00,000/- बाबत वाद उपस्थित करून सदर रक्कम तक्रारकर्त्यास आजतागायत दिली नसल्याने तक्रार दाखल करण्‍याचे कारण सतत घडत असल्याचे (Continuous cause of action)  स्पष्ट होते. तसेच दि.14.07.2016 रोजी सदनिकेबाबत ‘Deed of Apartmemnt’ नोंद्विल्यानंतर तक्रारकर्त्याने दि 29.04.2017 रोजी अतिरिक्त स्‍टँप ड्युटी रु.16,200/- दिल्यानंतर त्याबाबत वाद सुरु झाल्याचे स्पष्ट होते. वरील सर्व बाबींचा विचार करता दि 06.04.2018 रोजी दाखल केलेली प्रस्तुत तक्रार वाद उपस्थित झाल्यापासून 2 वर्षाच्या काळ मर्यादेत दाखल असल्याचे दिसते. सबब, तक्रार मुदत बाह्य असल्याचा वि.प.चा आक्षेप फेटाळणे आवश्यक ठरते. तक्रारकर्त्‍याची मागणी पाहता ती आयोगाचे आर्थिक मर्यादेत असल्‍याचे दिसून येत असल्‍याने मुद्दा क्र. 2 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

7.         मुद्दा क्र. 3 – तक्रारकर्त्याने दाखल केलेल्या दस्तऐवज 1, दि.07.05.2014 रोजी विकासाच्‍या कराराचा मसुदा, दस्तऐवज 2, दि. 08.05.2014 रोजीचा विकासाचा व विक्रीचा करारनामा यांचे अवलोकन केले असता दोन्ही दस्तऐवजात परिच्छेद क्र 7 नुसार  स्‍टँप ड्युटीची रक्‍कम, नोंदणी फी, छपाई सारखे अनुषंगिक शुल्‍क, कायदेशीर सल्‍लागारांचे शुल्‍क, मनपा, वैधानिक अधिकृतता आणि नासुप्र यांचेकडून प्राप्त करुन घ्‍यावयाचे प्रमाणपत्र यासांठी लागणारा खर्च वि.प.ने करावयाचा असल्याचे स्पष्ट होते. तक्रारकर्त्याने तक्रार परिच्छेद क्र 8 व 9 मध्ये प्राप्त रक्कम रु 14,00,000/- धनादेशाद्वारे मिळाल्या बाबत स्पष्टीकरण दिले आहे व सदर माहिती वि.प.ला मान्य असल्याचे वि.प.च्या लेखी उत्तर परिच्छेद 14 नुसार स्पष्ट दिसते. तक्रारकर्त्याने वि.प.ला दि 23.10.2017 व दि 12.12.2017 रोजी वकिलामार्फत कायदेशीर नोटीस पाठविल्याचे स्पष्ट होते. सदर नोटीसला वि.प.ने दि 29.12.2017 रोजी वकिलामार्फत उत्तर पाठवून रु 2,15,000/- जास्त रक्कम दिल्याचे नमूद केले असले तरी त्यातील देय रक्कमेबाबतची माहिती चुकीची/ विसंगत असल्याचे स्पष्ट दिसते. वि.प.ने दि 08.05.2014 रोजी रु 2,10,000/-, दि  08.12.2015 रोजी 1,00,000/- व दि 16.10.2016 रु 96000/- असे रु 3,96,000/- नगदी दिल्याचे नमूद केले असले तरी तक्रारकर्त्यास नगदी रक्कम प्राप्त झाल्याबद्दल कुठलाही दस्तऐवज दाखल केला नसल्याने वि.प. चे निवेदन मान्य करता येत नाही. तसेच    वि.प.ला तक्रारकर्त्याकडून काही रक्कम घेणे असल्यास त्याने त्याला उपलब्ध असलेल्या कायदेशीर मार्गांचा अवलंब करावा. सबब, तक्रारकर्त्याचे तक्रारीतील निवेदन मान्य करून वि.प.चे निवेदन फेटाळण्यास आयोगास कुठलीही हरकत वाटत नाही. वरील सर्व बाबींचा विचार करता वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे आयोगाचे मत आहे. सबब, मुद्दा क्र. 3 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

8.   तक्रारकर्त्‍याने सदनिका ही निकृष्‍ट दर्जाचे बांधकाम आणि साहित्‍य वापरुन केल्‍याचे म्‍हटले आहे. परंतू खिडक्‍यांची तावदाने, दारे ही वि.प. कुठले साहित्‍य आणि बांधकामाकरीता वापरण्‍यात येणारी वस्‍तू वापरणार होता हे स्‍पष्‍ट करणारे किंवा उभय पक्षात तसे काही ठरले असल्‍यास तसे दस्‍तऐवज पुरावा म्‍हणून तक्रारीत दाखल केलेले नाही. उभय पक्षातील करारावरुन सदर बाब सिध्‍द होत नाही. तसेच तक्रार कर्त्याने त्याबाबत कुठलाही तज्ञ /आर्कीटेक्तचा अहवाल सादर केला नाही त्यामुळे तक्रारकर्त्याचे निवेदन व मागणी फेटाळण्यात येते.

9.         मुद्दा क्र. 4    प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला दि.08.04.2014 रोजी सदर विकास कराराचा मसुदा नोंदणीकृत करण्‍यात आल्यापासून 18 महिनांच्या आत रु 6,00,000/- देण्यचे मान्य केले होते. त्यामुळे तक्रारकर्ता 18 महिनांच्या कालावधी नंतर वि.प.कडून उर्वरित रक्कम रु 2,00,000/- व रु 16,320/- व्याजासह परत मिळण्यास पात्र ठरतो. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याच्या तक्रारीचे निवारण न केल्यामुळे व रक्कम परत न केल्याने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक, शारिरीक आणि आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. तसेच कार्यवाहीचा खर्च सहन करावा लागला. सबब, तक्रारकर्ता सदर त्रासासाठी माफक नुकसान भरपाई व तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.

- अं ति म आ दे श –

1.   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प. ने तक्रारकर्त्‍याला

रु.2,00,000/- दि. 04.11.2015 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे. 9 टक्‍के व्‍याजासह परत करावे.

2.   वि.प. ने तक्रारकर्त्‍याला रु.16,320/- दि. 29.04.2017 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे. 9 टक्‍के व्‍याजासह परत करावे.

3.   वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक, मानसिक, त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.15,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.15,000/- द्यावे.

4    सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प. ने आदेशाची प्रत प्राप्त झाल्‍यापासून 45 दिवसात करावी.