श्री. मनोहर चिलबुले, मा. अध्‍यक्ष यांचे आदेशांन्‍वये.

                          -  आ दे श  -

                 (पारित दिनांकः 04 एप्रिल 2015)

1.                तक्रारकर्त्‍यांनी  विरुध्‍द पक्षांविरुध्‍द ग्राहक संरक्षण अधिनियम, 1986 च्‍या कलम 12 अन्‍वये प्रस्‍तुत तक्रार दाखल केलेली असुन तक्रारकर्त्‍याचे कथन थोडक्‍यात असे की, वि.प. क्र. 1 व 2 हे प्‍लॉट नं. 11, ख.न. 67/1, मौजा दिघोरी  (खुर्द), प.ह.नं.34, सिटी सर्व्‍हे नं. 247, शिट नं. 382/40 खोब्रागडे लेआऊट, नागपूर, आराजी 689.64 चौ. मिटरचे मालक आहेत. त्‍यांनी सदर प्‍लॉटवर ‘आयुशी रेसिडेंसी’ हया नावाने चार मजली इमारत बांधण्‍याकरीता वि.प.क्र. 3 बरोबर दि. 25.07.2005 रोजी नोंदणीकृत करार केला.

                  वरील इमारतीतील तिस-या मजल्‍यावरील सदनिका क्र. 302 रु.15,00,000/- मध्‍ये तक्रारकर्त्‍यास विकण्‍याचा वि.प.क्र. 3 यांनी दि.04.10.2011 रोजी (नोंदणी क्र. 4365/2011) नोंदणीकृत करारनामा केला असून सदर करारापोटी आतापर्यंत तक्रारकर्त्‍याकडून एकुण रु.14,00,000/- वेळोवेळी खालीलप्रमाणे स्विकारले आहेत.

वरीलप्रमाणे भरणा केलेल्‍या रकमेच्‍या पावत्‍या वि.प.ने तक्रारकर्त्‍यास दिलेल्‍या असून उर्वरीत रु.1,00,000/- देऊन कराराप्रमाणे सदनिका क्र. 302 चे नोंदणीकृत खरेदीखत करुन घेण्‍यास तक्रारकर्ता सदैव तयार होता व आहे.  कराराच्‍या दिवसापासून 40 दिवसांत किंवा संपूर्ण रक्‍कम मिळाल्‍यावर यापैकी जे आधी असेल तेव्‍हा नोंदणीकृत खरेदीखत करुन देण्‍याचे वि.प.ने कबूल केले होते.

                  तक्रारकर्त्‍याने वि.प.क्र. 3 यांना उर्वरित रक्‍कम देण्‍यापूर्वी सदनिकेचे बांधकाम नागपूर सुधार प्रन्‍यासच्‍या मंजूर नकाशा व माहिती पुस्तिकेप्रमाणे आहे किंवा नाही याची दि.26.01.2012 रोजी पाहणी केली असता त्‍यांना आढळून आले की, संपूर्ण इमारतीचे बांधकाम निकृष्‍ट दर्जाचे आणि अनधिकृत करण्‍यांत आले असून सदनिकेची बरीचशी कामे उदा. टाईल्‍स, दरवाजे, इलेक्ट्रीक फिटिंग, नळ, संडास सिट, भिंतीचे पुटींग, पेंट, खिडकीच्‍या कांचा, किचन ओटा, रेलिंग, पाण्‍याची टाकी, जिना, पि.ओ.पी.  इ. पूर्ण केलेली नाहीत किंवा अर्धवट आणि निकृष्‍ट दर्जाची केली आहेत. लिफ्टचा केवळ सांगाडा उभा करुन ठेवला आहे. बाल्‍कनी मंजूर नकाशाप्रमाणे नाहीत, त्‍यामुळे नागपूर सुधार प्रन्‍यास अवैध बांधकामाविरुध्‍द कधीही कारवाई करु शकते. बांधकाम मंजूर नकाशाप्रमाणे नसल्‍यामुळे आकुपन्‍सी सर्टिफिकेट मिळालेले नाही, त्‍यामुळे उर्वरित रक्‍कम दिल्‍यानंतरसुध्‍दा विक्रीपत्र करुन घेऊन नियमानुसार ताबा घेता येत नाही. सदनिका आणि इमारत वरील कारणामुळे राहण्‍यायोग्‍य नाही.

                  वरील त्रुटी दूर करण्‍याची वि.प.क्र. 3 ला तक्रारकर्त्‍यांनी वळोवेळी विनंती करुनही त्‍यांनी त्‍याकडे लक्ष दिलेले नाही, म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने उर्वरित रक्‍कम रु.1,00,000/- रोखून धरलेली आहे. सदनिका राहण्‍यायोग्‍य नसल्‍याने तक्रारकर्त्‍यास दुसरीकडे राहून बॅकेच्‍या कर्जावर व्‍याज भरावे लागत आहे. सदर व्‍यवहारासाठी सतक्रारकर्त्‍याला आतापर्यंत खालीलप्रमाणे नुकसान झालेले आहे -

1. रु.8,00,000/- बॅक कर्जावर 31.04.2013 पर्यंतचे व्‍याज            रु.1,42,342/-

2. रु.5,00,000/- रोख रकमेवर 18 महिन्‍यांकरीता व्‍याज              रु.82,500/-

3. रु.1,00,000/- वर 16 महिन्‍यांकरीता व्‍याज                      रु.14,666/-

4. करारनामा नोंदणीसाठी आलेला खर्च                             रु.85,000/-

5. द्यावा लागत असलेला किराया                                 रु.45,760/-

                                                           ................................

                  तक्रारकर्त्‍याने दि.09.03.2013 रोजी अधिवक्‍ता आशिष  वासनिक यांच्‍या मार्फत वि.प.ला नोटीस पाठविली आणि 15 दिवसांचे आंत बांधकाम पूर्ण करुन नियोजन प्राधिकरणाकडून बांधकाम पुर्णत्‍वाचे प्रमाणपत्र घेऊन तक्रारकर्त्‍याकडून उर्वरित रक्‍कम रु.1,00,000/- घेऊन विक्रीपत्र लिहून व नोंदवून देण्‍याची विनंती केली.  वि.प.क्र. 1 व 2 यांनी त्‍यांस उत्‍तर दिले. परंतु वि.प.क्र. 3 नोटीसची पूर्तता केली नाही किंवा उत्‍तरही दिले नाही. वि.प.ची सदरची कृती सेवेतील न्‍युनता आणि अनुचित व्‍यापारी पध्‍दतीचा अवलंब आहे. म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने खालीलप्रमाणे मागणी केली आहे.

1.    वि.प.ने कराराप्रमाणे सदनिका क्र. 302 चे माहितीपत्रक आणि दिलेल्‍या आश्‍वासनाप्रमाणे  इतर सुविधांसह एमआरटीपी कायद्याच्‍या तरतुदीप्रमाणे निर्धारीत वेळेत संपूर्ण इमारतीचे बांधकाम पूर्ण करुन नियोजन प्राधीकरणाकडून बांधकाम पुर्णत्‍वाचे प्रमाणपत्र तसेच सदनिका वापराचे प्रमाणपत्र प्राप्‍त करुन तक्रारकर्त्‍याकडून उर्वरित रक्‍कम रु.1,00,000/- घेऊन  नोंदणीकृत खरेदीखत लिहून व नोंदवून द्यावे आणि  ताबा द्यावा असा आदेश व्‍हावा.

2.     वि.प.क्र. 3 ने तक्रारकर्त्‍याकडून घेतलेली रक्‍कम रु.14,00,000/- वर दि.24.12.2011 पासून तक्रारीचा निकाल लागेपर्यंत द.सा.द.शे. 18 टक्‍के दराने व्‍याज देण्‍याचा आदेश व्‍हावा.

3.     वि.प.क्र. 3 ने नुकसानभरपाईपोटी रु.4,05,268/- वर तक्रार दिनांकापासून निकाल लागेपर्यंत द.सा.द.शे 18 टक्‍के व्‍याज देण्‍याचा आदेश व्‍हावा.

4.     तक्रारकर्त्‍यास झालेल्‍या शारिरिक व मानसिक त्रासाबाबत नुकसान भरपाई रु.1,00,000/- मिळावी.

तक्रारीचे पुष्‍टयर्थ तक्रारकर्त्‍याने नासुप्रद्वारे मंजूर इमारतीच्‍या नकाशाची प्रत, इमारतीची वि.प.क्र. 3 ने प्रकाशित माहिती पुस्‍तीका, नोंदणीकृत करारनाम्‍याची प्रत, शोध घेण्‍याकरीता दिलेल्‍या रकमेची पावती, शोध अहवालाची प्रत, युनियन बँकेच्‍या स्‍टेटमेंटची प्रत, बँक ऑफ इंडिया, महाल शाखेकडून आलेले पत्र, बँक ऑफ इंडिया यांनी गृहकर्ज मंजूर झाल्‍याचे व व्‍याजाचे स्‍टेटमेंट,  कायदेशीर नोटीसची प्रत व पोस्‍टाच्‍या पावत्‍या व पोचपावत्‍या, वि.प.क्र. 1 व 2 ने नोटीसला दिलेले उत्‍तर, वि.प.च्‍या आयुषी रेसिडेंसीचे छायाचित्र, तसेच वि.प.ला तक्रारकर्त्‍याने वेळोवेळी दिलेल्‍या रकमांच्‍या पावत्‍या इ. दस्‍तावेज दाखल केले आहेत.

2.                वि.प. क्र. 1 ते 3 ला मंचाकडून पाठविलेली नोटीस प्राप्‍त होऊन वि.प. क्र. 1 व 2 हजर झाले आणि त्‍यांनी लेखी जबाब दाखल केला. मात्र नोटीस मिळूनही वि.प.क्र. 3  हजर झाले नाही व आपले म्‍हणणे मांडले नाही, म्‍हणून प्रकरण त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फा चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्‍यांत आला.

                  वि.प.क्र. 1 व 2 यांनी आपल्‍या लेखी जबाबात म्‍हटले आहे कि, त्‍यांचा वि.प.क्र. 3 बरोबर दि.25.07.2005 रोजी  विकसन करार झाला आहे. त्‍यांतील कलम 11 व 26 प्रमाणे वि.प.क्र. 3 यांनी सदनिका विक्रीच्‍या केलेल्‍या कोणत्‍याही करारास वि.प.क्र. 1 व 2 जबाबदार राहणार नाही असे स्‍पष्‍ट केले असल्‍याने तक्रारकर्त्‍याच्‍या कोणत्‍याही मागणीसाठी ते जबाबदार नसल्‍याने ते तक्रारीत आवश्‍यक पक्ष नाही व म्‍हणून त्‍यांच्‍या विरुध्‍दची तक्रार खारीज करण्‍याची विनंती केली आहे.

                  वि.प.क्र. 1 व 2 यांनी वि.प.क्र. 3 बरोबर तक्रारीत नमुद केल्‍याप्रमाणे विकसन करार केला असल्‍याचे कबुल केले आहे. मात्र वि.प.क्र. 3 यांनी प्‍लॉट नं. 11 वर केलेल्‍या बांधकामासाठी आणि त्‍यांनी सदनिका विक्रीच्‍या तक्रारकर्ता व इतरांशी केलेल्‍या कराराची कोणतीही जबाबदारी त्‍यांच्‍यावर नसल्‍याचे व म्‍हणून ते तक्रारकर्त्‍यास उत्‍तरदायी नसल्‍याचे म्‍हटले आहे. वि.प.क्र. 1 व 2 यांनी आपल्‍या लेखी जबाबच्‍या पुष्‍टयर्थ दि.25.07.2005 च्‍या नोंदणीकृत विकसन कराराची प्रत दाखल केली आहे. त्‍यांत कलम 11 मध्‍ये स्‍पष्‍ट केले आहे कि, विकसक हे सदनिका ग्राहकांशी केलेल्‍या कराराकरीता पूर्णतः जबाबदार असतील. तसेच सदर कराराचे कलम 15 मध्‍ये जमीन मालक विकसकांना रद्द न होणारे आममुखत्‍यारपत्र लिहून देतील व त्‍यावरुन विकसक जमिन मालकाच्‍या वतीने विकसनाची आणि सदनिका विक्रीचे सर्व व्‍यवहार करण्‍यास पात्र असतील असे नमुद आहे. तसेच कलम 26 मध्‍ये देखिल सदनिका खरेदीदाराबरोबरच्‍या सर्व व्‍यवहारास विकसक हेच जबाबदार असतील आणि त्‍याबाबतची कोणतीही जबाबदारी जमीन मालकांची असणार नाही असे नमुद केले आहे.

                  वि.प.क्र. 1 व 2 यांनी आपल्‍या लेखी जवाबासोबत एग्रीमेंट फॉर डेव्‍हलपमेंटची प्रत दाखल केलेली आहे.

3.          तक्रारीच्‍या निणर्यासाठी खालिल मुद्दे मंचाच्‍या विचारार्थ घेण्‍यांत आले. त्‍यावरील मंचाचे निष्‍कर्ष व त्‍याबाबतची कारणमिमांसा पुढील प्रमाणे...

            मुद्दे                           निष्‍कर्ष

1) विरुध्‍द पक्षाने सेवेत न्‍यूनतापूर्ण व्‍यवहार केला आहे काय ?               होय

2) तक्रारकर्ता मागणीप्रमाणे दाद मिळण्‍यांस पात्र आहे काय ?                अंशतः.

3) आदेश ?                                                    अंतिम आदेशाप्रमाणे.                

•  कारणमिमांसा  -

4.          मुद्दा क्र.1 व 2  बाबतः- सदरच्‍या प्रकरणात वि.प.क्र. 3 या भागिदारी संस्‍थेचे भागिदार  सुनिल श्‍याम उमरेडकर आणि  संजय श्‍याम उमरेडकर हे  नोटीस मिळूनही  हजर झाले नाही व तक्रारकर्त्‍यांचे शपथपत्रावरील कथन नाकारले नाही, म्‍हणून प्रकरण त्‍यांच्‍याविरुध्‍द एकतर्फा चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्‍यांत आला. वि.प.क्र. 1 व 2 यांनी त्‍यांच्‍या लेखी जबाबात तक्रारीत नमुद केल्‍याप्रमाणे त्‍यांच्‍या मालकीचा प्‍लॉट नं. 11, ख.न. 67/1, मौजा दिघोरी  (खुर्द), प.ह.नं.34, सिटी सर्व्‍हे नं. 247, शिट नं. 382/40 खोब्रागडे लेआऊट, नागपूर, आराजी 689.64 चौ. मिटर विकसनासाठी  वि.प.क्र. 3 बरोबर दि.25.07.2005 रोजी नोंदणीकृत करार केला केल्‍याचे मान्‍य केले असून सदर करारनाम्‍याची प्रत लेखी जबाबासोबत दाखल केली आहे. वि.प.क्र. 1 व 2 तर्फे आममुखत्‍यार म्‍हणून आणि स्‍वतः वि.प.क्र. 3 या भागिदारी संस्‍थेचे भागिदार म्‍हणून 1. सुनिल श्‍याम उमरेडकर आणि 2. संजय श्‍याम उमरेडकर  यांनी तक्रारकर्त्‍याबरोबर दि.09.02.2011 रोजी वरील प्‍लॉटवर बांधण्‍यांत येणा-या आयुषी  रेसिडेन्‍सी या बहुमजली इमारतीतील चवथ्‍या मजल्‍यावरील सदनिका क्र. 302 कार्पेट एरिया 43.783 चौ.मीटर, बिल्‍टअप एरिया 48.126  चौ. मिटर, सुपर बिल्‍टप एरिया 93.179 चौ.मिटर आणि  प्‍लॉटपैकी अवभिक्‍त 8.29 टक्‍के हिस्‍यासह रु.15,00,000/- मध्‍ये विकण्‍याचा  नोंदणीकृत करार दाखल केलेला आहे व तो वि.प.नी नाकारलेला नाही. सदर कराराचा भाग म्‍हणून वि.प.क्र. 1 व 2 यांनी वि.प.क्र. 3 चे भागिदार  सुनिल श्‍याम उमरेडकर आणि संजय श्‍याम उमरेडकर यांना लिहून दिलेल्‍या दि.25.07.2005 च्‍या आममुखत्‍यारपत्राची प्रत लावलेली आहे. सदर मुखत्‍यारपत्राप्रमाणे मुळ मालक वि.प.क्र. 1 व 2 यांनी वि.प.क्र. 3 या भागिदारी  संस्‍थेचे भागिदार श्री सुनिल श्‍याम उमरेडकर आणि श्री संजय श्‍याम उमरेडकर यांना त्‍यांनी वि.प.क्र. 1 व 2 कडून विकसनासाठी घेतलेल्‍या वरील प्‍लॉटच्‍या विकसनासाठी आवश्‍यक कार्यवाही करण्‍याचे आणि सदर प्‍लॉटवर बांधण्‍यांत येणा-या इमारतीतील सदनिका विक्रीचा ग्राहकांबरोबर करार करण्‍याचे आणि ग्राहकांना सदनिकांचे खरेदीखत करुन देण्‍याचे पूर्ण अधिकार क्‍लॉज 7 प्रमाणे  दिलेले आहेत. म्‍हणून कराराप्रमाणे बांधकाम पूर्ण करुन आणि कराराप्रमाणे ठरलेली रक्‍कम स्विकारुन सदनिकेचे तक्रारकर्त्‍यास खरेदीखत लिहून व नोंदवून देण्‍याची आणि सदनिकेचा ताबा देण्‍याची सर्वस्‍वी जबाबदारी वि.प.क्र.3 व सदर भागिदारी संस्‍थेचे भागिदार  श्री सुनिल श्‍याम उमरेडकर आणि श्री संजय श्‍याम उमरेडकर यांचीच आहे.

                  कराराप्रमाणे ठरलेल्‍या सदनिकेच्‍या रु.15,00,000/- किंमतीपैकी तक्रारकर्त्‍याने आतापर्यंत वि.प.ला रु.14,00,000/- दिल्‍याचे व उर्वरित रु.1,00,000/- देऊन खरेदीखत करुन घेण्‍यास तयार असल्‍याचे म्‍हटले आहे. तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीत नमुद केल्‍याप्रमाणे तक्रारकर्त्‍यास रु.14,00,000/- दिल्‍याबाबत बॅक खात्‍याचा उतारा दाखल केला असून वि.प.क्र.3 व तिचे भागिदारांनी सदर भुगतान नाकारलेले नाही.

                  तक्रारकर्त्‍याचे म्‍हणणे असे कि, वि.प.ने अद्यापपर्यंत बांधकाम पूर्ण केलेले नाही, जे बांधकाम आहे ते मंजूर नकाशाप्रमाणे नसून प्राधिकरणाच्‍या नियमांचा भंग करुन केलेले आहे.   माहितीपत्रकात नमुद व वि.प.क्र. 3 च्‍या वतीने तिचे भागिदार सुनिल व संजय उमरेडकर यांनी दिलेल्‍या आश्‍वासनाप्रमाणे सोयीसुविधा पुरविलेल्‍या नाहीत आणि बांधकाम अत्‍यंत हलक्‍या दर्जाचे आहे. तक्रारकर्त्‍याचे शपथपत्रावरील सदर कथन वि.प.क्र. 3 व तिच्‍या भागिदारांनी नाकारले नाही. तक्रारकर्त्‍याकडून कराराप्रमाणे उच्‍च प्रतीच्‍या बांधकामासाठी पैसे घेऊन बांधकाम पूर्ण न करणे, केलेले बांधकाम नियमाप्रमाणे नसणे आणि निकृष्‍ट प्रतीचे बांधकाम साहित्‍याचा वापर करुन हलक्‍या प्रतिचे बांधकाम करणे व कराराचा भंग करणे ही वि.प.क्र. 3 आणि तिच्‍या भागिदारांनी ग्राहक असलेल्‍या तक्रारकर्त्‍याप्रती आचरलेली सेवेतील न्‍युनता आणि अनुचित व्‍यापार पध्‍दतीचा अवलंब आहे. म्‍हणून तक्रारकर्ता  वि.प.क्र. 3 तिचे  भागिदार   सुनिल श्‍याम उमरेडकर आणि  संजय श्‍याम उमरेडकर यांचेकडून  माहितीपत्रक आणि दिलेल्‍या आश्‍वासनाप्रमाणे  सर्व सुविधांसह  एमआरटीपी कायद्याच्‍या तरतुदीप्रमाणे इमारतीचे बांधकाम पूर्ण करुन नियोजन प्राधीकरणाकडून बांधकाम पुर्णत्‍वाचे प्रमाणपत्र तसेच सदनिका वापराचे प्रमाणपत्र प्राप्‍त करुन उर्वरित रक्‍कम रु.50,000/- देऊन सदनिका क्र. 302 चे नोंदणीकृत खरेदीखत आणि  ताबा मिळण्‍यास पात्र आहे.

            वि.प.क्र. 3 ने दि.24.12.2011 पर्यंत तक्रारकर्त्‍याकडून सदनिकेच्‍या किंमतीपैकी  रु.14,00,000/- म्‍हणजे एकुण किंमतीच्‍या 93 टक्‍केपेक्षा अधिक घेंऊनही कराराप्रमाणे परिपूर्ण बांधकाम करुन दिले नाही आणि खरेदीखत करुन देऊन ताबा हस्‍तांतरीत केला नाही, त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍यास त्‍याच्‍या मालमत्‍तेच्‍या उपभोगापासून वंचित राहावे लागल्‍याने तक्रारकर्ता सदर रकमेवर  दि.24.12.2011 पासून प्रत्‍यक्ष विक्रीपत्र करुन ताबा मिळेपर्यंत द.सा.द.शे. 9 टक्‍के व्‍याज रुपात नुकसान भरपाई मिळण्‍यास पात्र आहे. याशिवाय शारिरिक व मानसिक त्रासाबाबत नुकसान भरपाई रु.15,000/- आणि तक्रारीचा खर्च रु.10,000/- मिळण्‍यास पात्र आहे. म्‍हणून मुद्दा क्र. 1 व 2 वरील निष्‍कर्ष त्‍याप्रमाणे नोंदविले आहेत.

 वरील निष्‍कर्षास अनुसरुन मंच खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

                        -  आ दे श  -

      तक्रारकर्त्‍यांची ग्राहक संरक्षण अधिनियम 1986 चे कलम 12 खालील सदर वि.प.क्र.3 व   तिचे भागिदार सुनिल श्‍याम उमरेडकर आणि  संजय श्‍याम उमरेडकर यांचे विरुध्‍द     संयुक्‍त व वैयक्तिकरित्‍या खालीलप्रमाणे  अंशतः मंजूर करण्‍यांत येत आहे.

1.    विरुध्‍द पक्ष क्र. 3 (i) व (ii) ने तक्रारकर्त्‍याला संबंधित विभागाकडून बांधकाम पूर्णत्‍वाचे व सदनिका वापराचे प्रमाणपत्र प्राप्‍त करुन द्यावे व तक्रारकर्त्‍यांकडून सदनिकेच्‍या खरेदी     व्‍यवहारापोटी उर्वरित       रु.1,00,000/- घेऊन सदनिकेचे खरेदीखत करुन द्यावे. वि.प.क्र. 3 (i)  व (ii) ने रु.14,00,000/- वर दि.09.02.2011 पासून प्रत्‍यक्ष विक्रीपत्र करुन ताबा       मिळेपर्यंत द.सा.द.शे. 9 टक्‍के व्‍याज रुपात नुकसान भरपाई तक्रारकर्त्‍याला द्यावी.      विक्रीपत्राचा खर्च तक्रारर्त्‍याने सोसावा.

2.    विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्‍यांना शारिरिक व मानसिक त्रासाबाबत नुकसान भरपाई रु.15,000/- आणि तक्रारीचा खर्च रु.10,000/- अदा करावा.

3.    तक्रारकर्त्‍याची वि.प.क्र. 1 व 2 विरुध्‍दची तक्रार खारिज करण्‍यात येते.

4.    उभय पक्षास सदर आदेशाची प्रथम प्रत निशुल्‍क द्यावी.

5.    तक्रारकर्त्‍याला प्रकरणाची ‘ब’ व ‘क’ फाईल परत करावी.