श्रीमती स्मिता चांदेकर, मा. सदस्‍या यांचे आदेशांन्‍वये.
1. तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार ग्रा.सं.का.चे कलम 12 अन्‍वये दाखल केली असून तक्रारकर्त्‍याच्‍या तक्रारीचा थोडक्‍यात आशय खालीलप्रमाणे.
2. तक्रारकर्ता उपरोक्‍त पत्‍यावर राहतो. वि.प.क्र. 1 ही भागीदारी फर्म असून मे. अष्‍टविनायक प्‍लॅनर्स अँड डेव्‍हलपर्स प्राय.लि. या नावाने सदनिका विक्रीचा व्‍यवसाय करतात. वि.प.क्र. 2 व 3 हे या फर्मचे भागीदार आहेत. तक्रारकर्त्‍याने दि. 02.10.2011 रोजी वि.प.क्र. 1 मार्फत अष्‍टविनायक एम्‍पायर (जामठा) बांधकाम योजनेतील, रीध्‍देश अपार्टमेंटमधील टू बीएचके सदनिका क्र. 104, रु.14,00,000/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा करार उभय पक्षामध्‍ये रु.2,80,000/- देऊन करण्‍यात आला. तक्रारकर्ता पुढे असे नमूद करतो की, दि.02.10.2011 पासून दि.08.02.2012 पर्यंत तक्रारकर्त्‍याने एकूण रु.2,80,000/- वि.प.ला दिले. तक्रारकर्त्‍याने सदर रक्‍कम दिल्‍यावरही वि.प.ने बांधकामास सुरुवात केली नव्‍हती. तक्रारकर्त्‍याने अधिक चौकशी केली असता असे समजले की, ना.सु.प्र.कडून सदर बांधकामाच्‍या योजनेच्‍या नकाशाला परवानगी मिळालेली नाही. तक्रारकर्त्‍याने रक्‍कम जमा करण्‍यास तसेच विक्रीपत्र करण्‍याकरीता आवश्‍यक कागदपत्रांची वारंवार मागणी केली असता वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला कुठलीही दाद दिली नाही. तक्रारकर्ता वि.प.च्‍या कार्यालयात ऑक्‍टोबर 2015 ला गेला असता त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याची सदनिका रद्द करण्‍यात आल्‍याचे सांगून सदनिका पाहिजे असल्‍यास आजच्‍या बाजारभावाप्रमाणे किंमतीची मागणी केली. त्‍यानंतर तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला करारानुसार सदनिकेचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याकरीता कायदेशीर नोटीस पाठविली असता वि.प.ने त्‍याला प्रतिसाद दिला नाही. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार मंचासमोर दाखल करुन विवादित सदनिकेचे विक्रीपत्र करुन द्यावे किंवा आजच्‍या बाजारभावाप्रमाणे सदनिकेची किंमत परत करावी, मानसिक व आर्थिक त्रासाबाबत भरपाई व तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.
3. सदर तक्रारीची नोटीस वि.प.क्र. 1 ते 3 ला प्राप्‍त झाल्‍यावर त्‍यांनी तक्रारीस संयुक्‍तपणे लेखी उत्‍तर दाखल केले. वि.प.ने लेखी उत्‍तरामध्‍ये प्राथमिक आक्षेप उपस्थित करुन तक्रारकर्त्‍याच्‍या सदर तक्रार ही मुदतबाह्य असून ती खारिज करण्‍यायोग्‍य आहे असे नमूद केले आहे. तसेच पुढे वि.प.ने असे नमूद केले आहे की, तक्रारकर्त्‍याने तक्रार दाखल करेपर्यंत एकूण किंमत रु.14,00,000/- पैकी रु.2,80,000/- दिलेले आहे. तसेच बुकींग फॉर्ममध्‍ये रकमा देण्‍याचा तपशिल देण्‍यात आला आहे. विक्रीच्‍या करारनाम्‍यातही रकमा अदा करण्‍याचे वेळापत्रक दिलेले आहे. त्‍याप्रमाणे तक्रारकर्त्‍याने रकमा दिलेल्‍या नसल्‍याने तक्रारकर्ता स्‍वतः डिफॉल्‍टर आहे. त्‍याबाबत तक्रारकर्त्‍याला तीन स्‍मरणपत्र पाठवून तक्रारकर्त्‍याने रक्‍कम न भरल्‍यामुळे शेवटी त्‍याची सदनिका नोंदणी दि.31.10.2014 रोजी रद्द करण्‍यात आली. वि.प.ने सदर सदनिका बांधण्‍याकरीता बँकेचे कर्ज घेतले असल्‍याने व तक्रारकर्त्‍याने पुढे रक्‍कम अदा केलेली नसल्‍याने, तक्रारकर्त्‍याने दिलेली रक्‍कम रु.2,80,000/- व्‍याजाच्‍या रुपात गेलेली आहे, त्‍यामुळे वि.प. तक्रारकर्त्‍याला सदर रक्‍कम परत करु शकत नाही. वि.प.च्‍या कथनानुसार त्‍याने सदनिकेचे बांधकाम 90 टक्‍के केलेले आहे आणि त्‍यानुसार तक्रारकर्त्‍याने रु.11,20,000/- द्यावयास पाहिजे होते. तक्रारकर्ता स्‍वतः रक्‍कम देण्‍यास असमर्थ ठरला, त्‍यामुळे वि.प.ने सेवेत त्रुटी केलेली नाही. करिता तक्रार खारिज होण्‍यायोग्‍य असल्याचे वि.प.चे म्‍हणणे आहे.
4. सदर तक्रार युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर तक्रारकर्त्‍याचा व वि.प.क्र. 1 ते 3 युक्‍तीवाद त्‍यांचे वकीलांमार्फत ऐकला. तसेच तक्रारीत दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता मंचाचे निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.
- नि ष्‍क र्ष –
5. सदर प्रकरणी दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता निर्वीवादपणे उभय पक्षांमध्‍ये विवादित सदनिकेबाबत विक्रीचा करारनामा झाल्‍याचे व तक्रारीत नमूद रक्‍कम दिल्‍याचे उभय पक्षांना मान्‍य आहे. वि.प.च्‍या मते सदर तक्रार ही मुदतबाह्य स्‍वरुपाची आहे. दाखल दस्‍तऐवजांवरुन उभय पक्षांमध्‍ये सदनिका नोंदणी दि.20.10.2011 रोजी झाली होती. त्‍यानंतर वि.प.ने दि.07.04.2014 रोजी तक्रारकर्त्‍याला पत्र पाठवून रकमेची मागणी केलेली आहे. वि.प.च्‍या म्हणण्यानुसार तक्रारकर्त्‍याला सदर स्‍मरण पत्रे प्राप्‍त होऊनही त्‍याने पुढील बांधकामाची रक्‍कम दिली नाही, त्‍यामुळे त्‍यांनी वाट पाहून दि.31.10.2014 ला सदर विक्रीचा करारनामा रद्द केला. तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार ही 18.10.2016 रोजी मंचासमोर दाखल केलेली आहे. त्‍यामुळे सदर तक्रार ही मुदतीत दाखल केलेली असल्‍याने वि.प.चा तक्रार मुदतबाह्य असल्‍याचा आक्षेप निरस्‍त ठरतो.
6. तक्रारकर्त्‍याच्‍या म्हणण्यानुसार त्‍याने विक्रीपत्राकरीता आवश्‍यक दस्‍तऐवजांची मागणी केली असता वि.प.ने ती पुरविली नाही. तक्रारकर्त्‍याच्‍या मते सदर बांधकाम योजनेला ना.सु.प्र.ची परवानगी नव्‍हती. तक्रारकर्त्‍याच्‍या या म्‍हणण्‍याला नाकारण्‍याकरीता वि.प.ने असे कुठलेही दसतऐवज दाखल केले नाही की, ज्‍यावरुन त्‍याच्‍या या बांधकाम योजनेला ना.सु.प्र.ने परवानगी दिली आहे. तसेच वि.प.च्‍या म्हणण्यानुसार त्‍याने 90 टक्‍के बांधकाम पूर्ण केलेले आहे. परंतू आपल्‍या या म्‍हणण्‍याच्‍या पुष्‍ट्यर्थ त्‍याने कुठलेही दस्‍तऐवज दाखल न केल्‍याने त्‍याचे हे म्‍हणणे पुराव्‍याअभावी मान्‍य करण्‍यायोग्‍य नाही असे मंचाचे मत आहे.
7. तक्रारकर्त्‍याच्‍या म्हणण्यानुसार वि.प.ने त्‍याला आश्‍वासित केल्‍याप्रमाणे वादातील सदनिकेचे विक्रीपत्र नोंदविण्‍याकरीता आवश्‍यक दस्‍तऐवजांची पूर्तता मागणी करुनही केली नाही व सेवेत त्रुटी केली आहे. याऊलट वि.प.चे असे म्‍हणणे आहे की, तक्रारकर्त्‍याला पत्राद्वारे कळवूनही त्‍याने बांधकामच्‍या टप्‍यानुसार रक्‍कम वि.प.कडे अदा केली नाही. तसेच सदनिका नोंदणी केल्‍यानंतर उभय पक्षातील करारपत्रानुसार सदनिकेच्‍या मोबदल्‍याची उर्वरित रक्‍कम दिलेली नाही. त्‍यामुळे वि.प.ने दि. 07.04.2014 रोजी पत्र पाठवून तक्रारकर्त्‍याला रकमेची मागणी केली. परंतू तक्रारकर्त्‍याने रक्‍कम अदा न केल्‍यामुळे वि.प.ने 31.10.2014 रोजी तक्रारकर्त्‍याने अटी व शर्तींचा भंग केल्‍यामुळे करार रद्द करण्‍यात आला असून त्‍यांनी सेवेत त्रुटी केलेली नाही असे वि.प.चे म्‍हणणे आहे.
8. तक्रारकर्त्‍याने अभिलेखावर विक्रीच्‍या करारनाम्‍याची छायांकित प्रत दाखल केली आहे. वि.प.ने उपरोक्‍त नमूद तिन्‍ही पत्रांच्‍या छायांकित प्रती, रजिस्‍टर पोस्‍टाच्‍या पावत्‍या व पोच पावती तसेच सदनिका नोंदणीकरीता अर्ज अटी व शर्तीसह दाखल केला आहे. उभय पक्षात झालेला विक्रीचा करार हा नोंदणीकृत करण्‍यात आला नसल्‍याचे दिसून येते. असे असले तरी उभय पक्षांना त्‍यांच्‍यात सदनिका विक्रीचा करार झाल्‍याचे मान्‍य आहे. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या करारातील अटी व वि.प.ने नोंदणी अर्जासोबत दाखल केलेल्‍या अटी व शर्ती या उभय पक्षांना बंधनकारक आहेत. सदर दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता असे दिसून येते की, तक्रारकर्त्‍याने ठरल्‍याप्रमाणे दि.08.02.2012 पर्यंत रु.2,80,000/- वि.प.ला देऊन वादातील सदनिका क्र. 104 ची नोंदणी केली होती. त्‍यानंतर तक्रारकर्त्‍याला पायव्‍याचे काम पूर्ण झाल्‍यावर पुढील हप्‍ता एकूण मोबदल्‍यापैकी 20 टक्‍के म्‍हणजेच रु.2,80,000/- वि.प.ला द्यावयाचे होते. तक्रारकर्त्‍याने पुढील हप्‍ता न दिल्‍यामुळे वि.प.ने त्‍याला माहे एप्रिल, 2014 पर्यंत तीन पत्र पाठवून कर्ज घेण्‍याकरीता कागदपत्र पुरविण्‍याची तसेच उर्वरित रक्‍कम अदा करण्‍याची विनंती केल्‍याचे दिसून येते. सदर पत्र तक्रारकर्त्‍याला प्राप्‍त झाल्‍याचेही अभिलेखावरुन स्पष्ट होते. वि.प.च्‍या म्हणण्यानुसार त्‍यांनी दि.31.10.2014 ला तक्रारकर्त्‍याच्‍या सदनिकेचा करार रद्द केला. त्‍याबाबत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला लिखित कळविल्‍याचे अभिलेखावर दिसून येत नाही. परंतू वि.प.ने कायदेशीर नोटीसला उत्‍तर देतांना उभय पक्षातील सदनिकेचा करार रद्द करण्‍यात आल्‍याचे नमूद केले.
9. वास्‍तविकतः मोबदल्‍याची रक्‍कम देण्‍याची सर्वस्‍वी जबाबदारी ही सदनिका विकत घेणा-याची म्‍हणजेच तक्रारकर्त्‍याची आहे. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.कडे उर्वरीत रक्‍कम घेऊन विक्रीपत्र नोंदविण्‍यासाठी आवश्‍यक कागदपत्रांची मागणी केली होती असे म्‍हटले आहे. परंतू त्‍याकरीता कागदोपत्री पुरावा मंचासमक्ष उपलब्‍ध नाही. वि.प.ने दाखल केलेल्‍या अर्जातील अटी व शर्तीतील क्‍लॉज 14 नुसार तक्रारकर्त्‍याने (सदनिका घेणा-याने) वेळेत मोबदल्‍याची रक्‍कम तसेच कागदपत्र न पुरविल्‍यास त्‍याची सदनिका रद्द करण्‍यात येईल व त्‍यापूर्वी दिलेल्‍या मोबदल्‍याची रक्‍कम अर्जदारास तसे कळविल्‍यावर दोन महिन्‍यात कोणतेही व्‍याज न देता परत करण्‍यात येईल असे नमूद केले आहे. सदर अटीनुसार वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याच्‍या सदनिकेचा करार दि.31.10.2014 रोजी रद्द केल्‍याचे तक्रारकर्त्‍याला कळविणे, तसेच तक्रारकर्त्‍याने दिलेली रक्‍कम रु.2,80,000/- तक्रारकर्त्‍याला दोन महिन्‍याचे आत परत करणे वि.प.ची जबाबदारी होती. परंतू वि.प.ने तसे केले नाही. तसेच वि.प.ने सदर प्रकरणी उपरोक्‍त अटीच्‍या अनुषंगाने सदनिका रद्द करण्‍यापूर्वी स्‍वतःची जबाबदारी पार पाडणे तेवढेच बंधनकारक होते, तेव्‍हाच ती अट उभय पक्षांवर लागू होणार होती. मात्र प्रस्तुत प्रकरणात वि.प. यांनी नियोजित वेळेत बांधकाम पूर्ण केले नाही आणि बांधकामाकरीता लागणा-या परवानग्‍या व आवश्‍यक दस्‍तऐवज तक्रारकर्त्‍याला नियोजित कालावधीत पुरवू शकला नाही. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने नियोजित कालावधीत रक्‍कम दिली नाही म्‍हणून वि.प.ने सदनिका रद्द करणे ही वि.प.च्‍या सेवेतील त्रुटी आहे असे मंचाचे मत आहे. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्या आधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहे. सदर निरीक्षण प्रस्तुत प्रकरणास लागू असल्याचे व वि.प.ची सदर कृती अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“It would be unfair trade practice, if the builder, without any planning and without obtaining any effective permission to construct building/apartments, invites offers and collects money from the buyers.”
10. तसेच वि.प.ने सदर बांधकाम योजना पूर्णत्‍वास आल्‍याचे किंवा त्‍याला आवश्‍यक परवानग्‍या असल्याचे कुठलेही दस्‍तऐवज दाखल केलेले नाही, त्‍यामुळे सदनिकेचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याचा आदेश न्‍यायोचित होणार नाही असे मंचाचे मत आहे. त्‍यामुळे वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याने सदनिकेकरीता दिलेली रक्‍कम रु.2,80,000/- दि.08.02.2012 पासून 18 टक्‍के व्‍याजासह परत करण्‍याचा आदेश करणे मंचास उचित वाटते.
11. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला सदनिकेचे विक्रीपत्र करुन दिले नाही व तसेच त्‍याने दिलेली सदनिकेची रक्‍कम रु.2,80,000/- परत दिलेली नाही व सेवेत त्रुटी केली आहे. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याला सदर तक्रार दाखल करावी लागली. या सर्व बाबींकरीता निश्चितच तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक व मानसिक त्रास झाला आहे. त्‍यामुळे त्‍या सदरापोटी नुकसान भरपाई व तक्रारीचा खर्च वि.प.कडून मिळण्‍यास तक्रारकर्ता पात्र आहे.
उपरोक्‍त विवेचनावरुन खालीलप्रमाणे आदेश पारित करण्‍यात येतो.
1) तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.
2) वि.प.क्र. 1 ते 3 ने तक्रारकर्त्‍याला रु.2,80,000/- दि.08.02.2012 पासून रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे. 18 टक्‍के व्‍याजासह परत करावी.
3) वि.प. क्र. 1 ते 3 ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक, मानसिक त्रासाकरीता रु.15,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.5,000/- द्यावे.
4) सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.क्र. 1 ते 3 ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसाचे आत संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे करावी.
5) आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामुल्‍य पुरविण्‍यात यावी.
