::निकालपत्र ::
(पारित व्‍दारा- श्री शेखर प्रभाकर मुळे, मा.अध्‍यक्ष)
(पारित दिनांक-18 जानेवारी, 2018)
01. तक्रारकर्त्‍याने प्रस्‍तूत तक्रार ग्राहक संरक्षण कायदा 1986 च्‍या कलम 12 खाली विरुध्‍दपक्ष मे.अष्‍टविनायक डेव्‍हलपर्स, नागपूर या भागीदारी फर्म तर्फे तिचे भागीदारां विरुध्‍द अनुचित व्‍यापारी पध्‍दतीचा अवलंब तसेच आरक्षीत सदनीकेचे करारा प्रमाणे बांधकाम केले नसल्‍याचे आरोपा वरुन दाखल केलेली आहे.
02. तक्रारकर्त्‍याचे तक्रारीचा थोडक्‍यात सारांश खालील प्रमाणे-
विरुध्‍दपक्ष मे.अष्‍टविनायक डेव्‍हलपर्स, नागपूर ही एक भागीदारी संस्‍था असून, विरुध्‍दपक्ष क्रं-(1)(अ) आणि क्रं-(1)(ब) हे तिचे भागीदार आहेत. विरुध्‍दपक्ष संस्‍था ही बांधकाम व्‍यवसायात गुंतलेली आहे. विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेनी मौजा वानाडोंगरी, तहसिल हिंगणा जिल्‍हा नागपूर येथे अष्‍टविनायक एम्‍पायर
नावाच्‍या बहुमजली ईमारतीचे बांधकाम प्रस्‍तावित केले होते. तक्रारकर्त्‍याने त्‍या ईमारती मधील पाचव्‍या मजल्‍या वरील “ए विंग” मधील सदनीका क्रं-501 आरक्षीत केली होती, सदनीकेची एकूण किम्‍मत रुपये-10,53,320/- ठरली होती. त्‍यानुसार उभय पक्षां मध्‍ये दिनांक-30/01/2010 रोजी सदनीका विक्री संबधाने अलॉटमेंट लेटर तयार करण्‍यात आले, त्‍यावेळी तक्रारकर्त्‍याने सदनीकेच्‍या नोंदणी पोटी विरुध्‍दपक्ष संस्‍थे मध्‍ये 20% रक्‍कम रुपये-2,10,664/- (Booking Amount) जमा केली. उर्वरीत सदनीकेची रक्‍कम ही बांधकामाच्‍या प्रगती नुसार टप्‍प्‍या-टप्‍प्‍याने देण्‍याचे ठरले.
तक्रारकर्त्‍याने पुढे असे नमुद केले की, विरुध्‍दपक्षाने त्‍यास कोणतीही पूर्वसुचना न देता त्‍याने नोंदणी केलेल्‍या सदनीका क्रं-501 चे आवंटन रद्द करुन त्‍या ऐवजी सुखकर्ता अपार्टमेंट मधील क्रं-401 ची सदनीका त्‍याची कोणतीही पूर्व परवानगी न घेता आवंटीत केली, त्‍यास तक्रारकर्त्‍याने विरोध दर्शविल्‍याने पूर्वीची आवंटीत केलेली सदनीका क्रं-501 देऊ करण्‍याची तयारी दर्शविली, त्‍यानुसार तक्रारकर्ता विरुध्‍दपक्ष क्रं-1 चे कार्यालयात उर्वरीत रक्‍कम घेऊन गेला असता विरुध्‍दपक्षाने सदनीका क्रं-501 ची बांधकामाची मंजूरी जो पर्यंत मिळत नाही तो पर्यंत उर्वरीत रक्‍कम भरण्‍याची आवश्‍यकता नसल्‍याचे सांगितले. सप्‍टेंबर-2014 मध्‍ये तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाशी संपर्क साधला असता विरुध्‍दपक्षा तर्फे पाचवा माळा बांधकामास शासना कडून परवानगी मिळू न शकल्‍याने सदनीका क्रं-501 चे अलॉटमेंट रद्द करण्‍यात आल्‍याचे तोंडी सुचित केले व सदनीकेच्‍या नोंदणीपोटी जमा केलेली 20 टक्‍के रक्‍कम लवकरात लवकर परत देण्‍याचे आश्‍वासन दिले. तक्रारकर्त्‍याने पाचव्‍या माळयाचे बांधकामास मंजूरी प्राप्‍त झाली नसल्‍याने त्‍या ऐवजी दुस-या मजल्‍या वरील शुभम अपार्टमेंट मधील सदनीका क्रं-201 खरेदी करण्‍याची तयारी दर्शवून तसा करारनामा करुन देण्‍या बाबत विरुध्‍दपक्षानां विनंती केली परंतु त्‍याला विरुध्‍दपक्षाने प्रतिसाद दिला नाही. अशाप्रकारे विरुध्‍दपक्षांनी प्रथम सदनीका क्रं-501 चे अलॉटमेंट रद्द करुन ते सदनीका क्रं-401 व नंतर सदनीका क्रं-201 ला स्‍थानांतरीत करणे व शेवटी सदनीका आवंटन रद्द करणे हा सर्व प्रकार सेवेतील न्‍युनता दर्शवितो तसेच अनुचित व्‍यापारी पध्‍दतीचा अवलंब आहे.
तक्रारकर्त्‍याने पुढे असे नमुद केले की, तो जुलै-2015 मध्‍ये विरुध्‍दपक्षाचे कार्यालयात गेला असता विरुध्‍दपक्षांनी त्‍याने सदनीकेच्‍या नोंदणी पोटी भरलेली रक्‍कम परत करण्‍यास नकार देऊन विरुध्‍दपक्षाचे कार्यालयात येऊ नये अशी धमकी दिल्‍यामुळे त्‍याने दिनांक-28/07/2015 रोजीची कायदेशीर नोटीस विरुध्‍दपक्षांना पाठवून सदनीकेचे विक्रीपत्र नोंदवून द्दावे किंवा त्‍याने सदनीकेपोटी भरलेली रक्‍कम व्‍याजासह परत करण्‍याची मागणी केली परंतु विरुध्‍दपक्षांना नोटीस प्राप्‍त होऊनही प्रतिसाद दिला नाही वा उत्‍तरही दिले नाही.
म्‍हणून या तक्रारीव्‍दारे त्‍याने सदनीका क्रं-501 चे नोंदणीपोटी भरलेली 20 टक्‍के रक्‍कम रुपये-2,10,664/- दिनांक-01/02/2010 पासून वार्षिक 18 टक्‍के दराने व्‍याजासह परत करण्‍याचे विरुध्‍दपक्षांना आदेशित व्‍हावे आणि त्‍या शिवाय झालेल्‍या त्रासा बद्दल नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मागितला आहे.
03. विरुध्‍दपक्षां तर्फे एकत्रित लेखी उत्‍तर अतिरिक्‍त ग्राहक मंचा समक्ष सादर करण्‍यात आले. सुरुवातीला विरुध्‍दपक्षानीं असा आक्षेप घेतला की, तक्रारकर्त्‍याने त्‍यांच्‍या प्रस्‍तावित ईमारत बांधकाम योजने मध्‍ये 02 सदनीका आरक्षीत केल्‍यात आणि म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याचा मानस केवळ गुंतवणूक करण्‍याचा होता. त्‍या शिवाय ही तक्रार, तक्रारीचे करण घडल्‍याचे 02 वर्षा नंतर ग्राहक मंचा समक्ष दाखल केली आहे, त्‍यामुळे ती मुदतबाहय ठरते. अशा दोन मुद्दांवर तक्रार खारीज करण्‍याची विनंती विरुध्‍दपक्षां तर्फे करण्‍यात आली. तक्रारकर्त्‍याचे तक्रारी प्रमाणे त्‍याने विरुध्‍दपक्षाचे प्रस्‍तावित वानाडोंगरी येथील अष्‍टविनायक एम्‍पायर ईमारती मधील सुखकर्ता अपार्टमेंट मधील पाचव्‍या माळया वरील सदनीका क्रं-501 आरक्षीत केली होती आणि सदनीकेची एकूण किम्‍मत रुपये-10,53,320/- पैकी नोंदणीपोटी रुपये-2,10,664/-एवढी रक्‍कम भरली होती ही बाब विरुध्‍दपक्षानीं कबुल करुन पुढे असे नमुद केले की, सरकार तर्फे पाचव्‍या माळयाला परवानगी न दिल्‍यामुळे व काही तांत्रिक अडचणीस्‍तव तक्रारकर्त्‍याच्‍या समतीने त्‍याला दुस-या माळयावरील शुभम अपार्टमेंट मधील सदनीका क्रं-201 देण्‍याचे आपसी ठरले होते. परंतु हे म्‍हणणे खोटे आहे की, तक्रारकर्त्‍यास कोणतीही सुचना न देता त्‍याचे नावाचे सदनीका क्रं-501 चे आवंटन रद्द करुन त्‍याला सुखकर्ता अपार्टमेंट मधील सदनीका क्रं-201 स्‍थानांतरीत केली होती. तक्रारकर्त्‍याने पेमेंट शेडयुल नुसार ईमारतीचे बांधकामातील प्रगती नुसार टप्‍प्‍या-टप्‍प्‍याने रकमा जमा केल्‍या नाहीत, या संबधी त्‍याला अनेकदा स्‍मरणपत्रे देण्‍यात आलीत परंतु त्‍याने योग्‍य तो प्रतिसाद दिला नाही. तक्रारकर्ता हा विरुध्‍दपक्षांचे कार्यालयात दिनांक-12.05.2010 नंतर कधीही आला नाही त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याचे जे म्‍हणणे आहे की, तो जुलै-2015 मध्‍ये विरुध्‍दपक्षाचे कार्यालयात आला असता त्‍याने यापुढे कार्यालयात येऊ नये अशी विरुध्‍दपक्षां तर्फे धमकी देण्‍यात आली होती हे म्‍हणणे खोटे आहे. अशाप्रकारे त्‍यांच्‍या सेवेत कुठलीही त्रृटी नाही असे नमुद करुन तक्रार खारीज करण्‍याची विनंती केली.
04. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार, विरुध्‍दपक्षाचे लेखी उत्‍तर आणि उभय पक्षां तर्फे दाखल दस्‍तऐवजांचे व लेखी युक्‍तीवादाचे अवलोकन करण्‍यात आले. तक्रारकर्त्‍या तर्फे वकील श्री तापस यांचा मौखीक युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला. त्‍यावरुन मंचाचा निष्‍कर्ष पुढील प्रमाणे-
:: निष्‍कर्ष ::
05. विरुध्‍दपक्षांनी तक्रारकर्त्‍यास त्‍याने प्रथम आरक्षीत केलेल्‍या सदनीका क्रं-501 चे विक्री संबधाने अलॉटमेंट लेटर दिले होते ही बाब मान्‍य केलेली आहे, त्‍या नुसार फ्लॅट अलॉटमेंटची प्रत अभिलेखावर दाखल आहे. सदर अलॉटमेंट लेटर हे दिनांक-30 जानेवारी, 2010 रोजीचे असून त्‍यामध्‍ये अष्‍टविनायक एम्‍पायर वानाडोंगरी येथील सुखकर्ता अपार्टमेंट मधील विंग-ए मधील सदनीका क्रं-501 सुट वजा करता एकूण रुपये-10,53,320/- मध्‍ये खरेदी करण्‍याचे निश्‍चीत करण्‍यात आले होते, सदनीका अलॉटमेंट लेटर नुसार तक्रारकर्त्‍याने सदनीका नोंदणी शुल्‍क (Booking Amount) म्‍हणून रुपये-2,10,361/- भरल्‍या नंतर उर्वरीत रक्‍कम तक्रारकर्त्‍याला ईमारतीचे बांधकामाचे प्रगती नुसार टप्‍प्‍या-टप्‍प्‍याने भरावयाची होती.
06. तक्रारकर्त्‍या कडून विरुध्‍दपक्षाला आरक्षीत सदनीकेची एकूण किम्‍मत रुपये-10,53,320/- पैकी, रुपये-2,10,361/- एवढी रक्‍कम मिळाली असल्‍याची स्विकृती अलॉटमेंट लेटर मध्‍ये विरुध्‍दपक्षानीं दिलेली आहे तसेच विरुध्‍दपक्षां तर्फे उत्‍तरात असेही मान्‍य करण्‍यात आले आहे की, सरकार तर्फे पाचव्‍या माळयाला परवानगी न दिल्‍यामुळे व काही तांत्रिक अडचणीस्‍तव तक्रारकर्त्‍याच्‍या समतीने त्‍याला पाचव्‍या माळयावरील सदनीका क्रं-501 ऐवजी दुस-या माळयावरील शुभम अपार्टमेंट मधील सदनीका क्रं-201 देण्‍याचे आपसी ठरले होते, त्‍या संदर्भात विरुध्‍दपक्षा तर्फे दिनांक-24/02/2011 रोजीच्‍या अप्‍लीकेशन फॉर्मची प्रत दाखल केली, त्‍यामध्‍ये वानाडोंगरी येथील शुभम अपार्टमेंटमधील सदनीका क्रं-201 तेवढयाच किम्‍मतीत देण्‍याचे विरुध्‍दपक्षा तर्फे मान्‍य करण्‍यात आल्‍याचे दिसून येते. विरुध्‍दपक्षाच्‍या म्‍हणण्‍या नुसार बांधकामाच्‍या पुढील रकमा तक्रारकर्त्‍याने जमा केल्‍या नाहीत, ज्‍या बांधकामाच्‍या प्रगती नुसार टप्‍प्‍या-टप्‍प्‍याने जमा करावयाच्‍या होत्‍या. ही जबाबदारी विरुध्‍दपक्षांवर येते की, त्‍यांनी प्रस्‍तावित ईमारतीचे प्रगती नुसार बांधकाम पूर्ण केले आहे आणि त्‍यानुसार तक्रारकर्त्‍या कडून त्‍यांनी त्‍या-त्‍या टप्‍प्‍या नुसार रकमेच्‍या हप्‍त्‍याची मागणी करावयास हवी होती परंतु या संबधी विरुध्‍दपक्षां कडून कुठलाही पुरावा देण्‍यात आलेला नाही. पेमेंट शेडयुल नुसार नोंदणी शुल्‍क म्‍हणून 20 टक्‍के व त्‍यानंतर प्लिंथ पर्यंतचे बांधकाम पूर्ण झाल्‍या नंतर 20 टक्‍के रक्‍कम आणि नंतर पहिला मजला ते चौथा मजला बांधकामा पर्यंत प्रत्‍येक वेळी 10 टक्‍के रक्‍कम म्‍हणजे 1,05,332/- या प्रमाणे रकमा तक्रारकर्त्‍याला भरावयाच्‍या होत्‍या. म्‍हणजेच तक्रारकर्त्‍याला विशीष्‍ट टप्‍प्‍याचे बांधकाम पूर्ण झाल्‍या नंतर रुपये-1,05,332/- एवढी रक्‍कम देणे लागणार होते. जर विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍याला हप्‍ता मागणी संबधी पत्र पाठविले होते तर त्‍या पत्रव्‍यवहाराच्‍या प्रती विरुध्‍दपक्षा जवळ असणे अपेक्षीत आहे परंतु त्‍यांनी तशा एकाही पत्राची प्रत अभिलेखावर दाखल न केल्‍यामुळे त्‍यांचे विरुध्‍द असे प्रतिकुल अनुमान (Adverse inference) काढता येऊ शकते की, त्‍यांनी नियोजित ईमारतीचे टप्‍प्‍या-टप्‍प्‍या नुसार बांधकाम पूर्ण न कल्‍याने तक्रारकर्त्‍याकडे त्‍या प्रमाणे हप्‍त्‍याच्‍या रकमेच्‍या मागणीसाठी कुठलेही पत्र पाठविलेले नव्‍हते. विरुध्‍दपक्ष बांधकाम फर्म कडून पैशाच्‍या मागणी संबधी पत्र किंवा विचारणा न करता तक्रारकर्त्‍याने बांधकाम टप्‍प्‍याटप्‍प्‍या नुसार पैसे भरावे असे अपेक्षीत नाही कारण करारा प्रमाणे कुठल्‍या टप्‍प्‍या पर्यंत बांधकाम पूर्ण झाले आहे याची माहिती तक्रारकर्त्‍याला राहू शकत नाही, त्‍यामुळे या संबधी विरुध्‍दपक्षा कडून तक्रारकर्त्‍याला तशी टप्‍प्‍याटप्‍प्‍या नुसार बांधकाम झाल्‍याची माहिती विरुध्‍दपक्षाने देणे अभिप्रेत असते.
07. तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षांना कायदेशीर नोटीस पाठविली परंतु नोटीस मिळून सुध्‍दा विरुध्‍दपक्षानीं त्‍यावर कुठलेही उत्‍तर दिले नाही किंवा कारवाई केली नाही त्‍यामुळे आता लेखी जबाबा मध्‍ये संपूर्ण तक्रार नाकारुन त्‍यांचे बचावाला कुठलीही पुष्‍टी किंवा समर्थन मिळत नाही,विरुध्‍दपक्षाची ही सेवेतील त्रृटी असून अनुचित व्‍यापारी पध्‍दतीचा अवलंब सुध्‍दा ठरतो.
08. विरुध्‍दपक्षाने ही तक्रार खारीज होण्‍यासाठी 02 मुद्दे उपस्थित केलेले आहेत. मुदतीचे मुद्दावर त्‍यांचे असे म्‍हणणे आहे की, तक्रारकर्त्‍याने दुस-या मजल्‍या वरील शुभम अपार्टमेंट क्रं-201 पोटी शेवटचे पेमेंट हे दिनांक-12/05/2010 रोजी अदा केले, त्‍यामुळे त्‍याने ही तक्रार दिनांक-12/05/2012 पर्यंत दाखल करावयास हवी होती परंतु प्रस्‍तुत ग्राहक तक्रार ही दिनांक-03/11/2015 रोजी दाखल करण्‍यात आली आणि म्‍हणून ती मुदतबाहय आहे परंतु विरुध्‍दपक्षाचे या मुद्दाशी आम्‍ही सहमत नाही कारण तक्रारकर्त्‍याने सदनीका विक्री करारा नुसार बुकींग अमाऊंटची रक्‍कम भरली होती आणि त्‍याला सदनीका विक्री संबधी अलॉटमेंट लेटर सुध्‍दा करुन देण्‍यात आले होते, सदनीकेची एकूण किम्‍मती पैकी उर्वरीत रक्‍कम त्‍याला बांधकामाच्‍या प्रगती नुसार द्दावयाची होती परंतु विरुध्‍दपक्षा कडून त्‍या संबधी तक्रारकर्त्‍याला कुठलेही मागणीपत्र दिल्‍या गेले नसल्‍याने पुढील रकमा भरण्‍याचा प्रश्‍नच उदभवत नाही. अशा परिस्थितीत या तक्रारीला सतत कारण घडत असल्‍याने तक्रार मुदतबाहय ठरु शकत नाही.
09. विरुध्‍दपक्षाचा दुसरा मुद्दा असा आहे की, तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाच्‍या ईमारत बांधकाम योजने मधील एकूण-02 सदनीका आरक्षीत केल्‍या होत्‍या त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याचा मानस हा केवळ गुंतवणूक करण्‍याचा होता आणि स्‍वतःच्‍या निवासासाठी सदनीका विकत घेण्‍याचा हेतु नसल्‍याने हा व्‍यवहार व्‍यवसायिक ठरतो, या कारणास्‍तव सुध्‍दा तक्रार खारीज करावी असे विरुध्‍दपक्षाने म्‍हटले आहे. ही बाब जरी सत्‍य आहे की, तक्रारकर्त्‍याने त्‍या ईमारत योजने मधील एकूण 02 सदनीका आरक्षीत केल्‍या होत्‍या तरी केवळ एवढया कारणास्‍तव असे म्‍हणणे गैर ठरेल की हा व्‍यवहार गुंतवणूकीच्‍या दृष्‍टीने केला असल्‍याने व्‍यवसायिक स्‍वरुपाचा ठरतो. तक्रारकर्त्‍याने स्‍पष्‍टपणे म्‍हटले आहे की, त्‍याला आणि त्‍याच्‍या कुटूंबाला राहण्‍याच्‍या दृष्‍टीने त्‍याने सदनीका आरक्षीत केल्‍या होत्‍या. तो व्‍यवहार गुंतवणूकीच्‍या दृष्‍टीने केला होता या संबधी विरुध्‍दपक्षा कडून केवळ त्‍यांच्‍या लेखी जबाबा व्‍यतिरिक्‍त इतर कुठलाही पुरावा समोर आलेला नाही, त्‍यामुळे विरुध्‍दपक्षाच्‍या या मुद्दा मध्‍ये काहीही तथ्‍य दिसून येत नाही.
10. उपरोक्‍त नमुद कारणास्‍तव तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विरुध्‍दपक्षां विरुध्‍द मंजूर होण्‍यास पात्र आहे, त्‍यावरुन आम्‍ही तक्रारीत खालील प्रमाणे आदेश पारीत करीत आहोत-
::आदेश::
(01) तक्रारकर्ता श्री दिनकर विश्‍वामित्र चतुर्वेदी यांची तक्रार, विरुध्‍दपक्ष क्रं-(1) मे.अष्‍टविनायक डेव्‍हलपर्स, नागपूर ही भागीदारी संस्‍था आणि तिचे तर्फे तिचे भागीदार क्रं-(1)(अ) श्री गिरीश मोतीलाल जयस्‍वाल आणि विरुध्‍दपक्ष क्रं-1(ब) श्री अजय मोतीलाल/कृष्‍णमोहन जयस्‍वाल यांचे विरुध्‍द वैयक्तिक आणि संयुक्तिकरित्‍या खालील प्रमाणे अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.
(02) विरुध्‍दपक्षानां आदेशित करण्‍यात येते की, त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याने आरक्षीत सदनीका क्रं-201 पोटी विरुध्‍दपक्षा कडे जमा केलेली रक्‍कम रुपये-2,10,361/- (अक्षरी रुपये दोन लक्ष दहा हजार तिनशे एकसष्‍ठ फक्‍त) प्रथम अलॉटमेंट लेटर दिनांक-30/01/2010 पासून ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष्‍य अदायगी पावेता द.सा.द.शे.-12% दराने व्‍याजासह तक्रारकर्त्‍यास परत करावी.
(04) तक्रारकर्त्‍याला झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल रुपये-10,000/- (अक्षरी रुपये दहा हजार फक्‍त) आणि तक्रारीचा खर्च म्‍हणून रुपये-5000/- (अक्षरी रुपये पाच हजार फक्‍त) द्दावेत.
(05) सदर आदेशाचे अनुपालन विरुध्‍दपक्ष क्रं-(1) मे.अष्‍टविनायक डेव्‍हलपर्स, नागपूर ही भागीदारी संस्‍था आणि तिचे तर्फे तिचे भागीदार क्रं-(1)(अ) श्री गिरीश मोतीलाल जयस्‍वाल आणि विरुध्‍दपक्ष क्रं-1(ब) श्री अजय मोतीलाल/कृष्‍णमोहन जयस्‍वाल यांनी वैयक्तिक आणि संयुक्तिकरित्‍या निकालपत्राची प्रमाणित प्रत प्राप्‍त झाल्‍याचे दिनांका पासून 30 दिवसांचे आत करावे.
(06) निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती सर्व पक्षकारानां निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन देण्‍यात याव्‍यात.
