::निकालपत्र ::
(पारित व्दारा- श्री शेखर प्रभाकर मुळे, मा.अध्यक्ष)
(पारित दिनांक-18 जानेवारी, 2018)
01. तक्रारकर्त्याने प्रस्तूत तक्रार ग्राहक संरक्षण कायदा 1986 च्या कलम 12 खाली विरुध्दपक्ष मे.अष्टविनायक डेव्हलपर्स, नागपूर या भागीदारी फर्म तर्फे तिचे भागीदारां विरुध्द अनुचित व्यापारी पध्दतीचा अवलंब तसेच आरक्षीत सदनीकेचे करारा प्रमाणे बांधकाम केले नसल्याचे आरोपा वरुन दाखल केलेली आहे.
02. तक्रारकर्त्याचे तक्रारीचा थोडक्यात सारांश खालील प्रमाणे-
विरुध्दपक्ष मे.अष्टविनायक डेव्हलपर्स, नागपूर ही एक भागीदारी संस्था असून, विरुध्दपक्ष क्रं-(1)(अ) आणि क्रं-(1)(ब) हे तिचे भागीदार आहेत. विरुध्दपक्ष संस्था ही बांधकाम व्यवसायात गुंतलेली आहे. विरुध्दपक्ष संस्थेनी मौजा वानाडोंगरी, तहसिल हिंगणा जिल्हा नागपूर येथे अष्टविनायक एम्पायर नावाच्या बहुमजली ईमारतीचे बांधकाम प्रस्तावित केले होते. तक्रारकर्त्याने त्या ईमारती मधील चौथ्या मजल्या वरील “सी” टाईपची सदनीका क्रं-401 आरक्षीत केली होती, सदनीकेची एकूण किम्मत रुपये-9,00,000/- ठरली होती. त्यानुसार उभय पक्षां मध्ये दिनांक-04/06/2010 रोजी सदनीका विक्री संबधाने करारनामा तयार करण्यात आला, त्यावेळी तक्रारकर्त्याने सदनीकेच्या नोंदणी पोटी विरुध्दपक्ष संस्थे मध्ये 20% रक्कम रुपये-1,81,111/- (Booking Amount) जमा केली. उर्वरीत सदनीकेची रक्कम ही बांधकामाच्या प्रगती नुसार टप्प्या-टप्प्याने देण्याचे ठरले. विरुध्दपक्षाने तक्रारकर्त्याला गृहकर्ज मिळवून देण्याची तयारी दर्शविली होती, त्यानुसार विरुध्दपक्षाने तक्रारकर्त्याचे नावे सदनीकेच्या विक्री संबधी करार नोंदवून दिला परंतु त्या कराराची केवळ झेरॉक्स प्रत तक्रारकर्त्याला गृहकर्ज मिळविण्यासाठी दिली. परंतु एक वर्षा पेक्षा जास्त कालावधी उलटून गेल्या नंतरही विरुध्दपक्षाने कर्ज मिळवून देण्यासाठी कुठलीही पाऊले उचलली नाही. विरुध्दपक्षाच्या सांगण्या वरुन त्याने रुपये-5871/- कर्ज मंजूर होण्यासाठी विदर्भ प्रिमियम सोसायटी मध्ये भरले परंतु विरुध्दपक्षा कडून त्यानंतरही कर्जा संबधी पुढे काहीच कळविल्या गेले नसल्याने तक्रारकर्त्याने शेवटी महेंद्र फॉयनान्स कंपनी या दुस-या वित्तीय कंपनी कडे कर्ज मिळण्यासाठी अर्ज केला व तो मंजूर सुध्दा झाला परंतु कर्जाची रक्कम वितरीत होण्यासाठी त्याला ती सदनीका वित्तीय संस्थेकडे गहाण ठेवणे आवश्यक होते म्हणून त्याने विरुध्दपक्षाकडे मूळ सदनीका विक्री करार मागितला परंतु विरुध्दपक्षाने तो मूळ करार देण्यास टाळाटाळ केली. वित्तीय संस्थेकडे मूळ विक्रीपत्र करारनामा सादर न करु शकल्याने जरी त्याचे कर्ज मंजूर झाले होते तरी ते प्रत्यक्ष्य वितरीत करण्यात आले नाही आणि शेवटी सप्टेंबर, 2014 मध्ये त्या वित्तीय संस्थेनी त्याची कर्ज मंजूरी रद्द केली आणि कर्ज नामंजूर झाल्याने त्याला विरुध्दपक्षा तर्फे तोंडी कळविण्यात आले की, त्याने आरक्षीत केलेली सदनीका रद्द करण्यात आलेली आहे. त्यावेळी त्याला विरुध्दपक्षा तर्फे सांगण्यात आले होते की, त्याने सदनीकेपोटी भरलेली रक्कम परत करण्यात येईल परंतु आज पर्यंतही त्याने सदनीकेपोटी भरलेली रक्कम विरुध्दपक्षा कडून परत करण्यात आलेली नाही. त्याची काही चुक नसतानाही त्याच्या सदनीकेचे आरक्षण विरुध्दपक्षाने रद्द केले, ही त्यांच्या सेवेतील त्रृटी ठरते. तक्रारकर्त्याने विरुध्दपक्षांना नोटीस पाठवून त्याचे गृहकर्जाचे प्रकरण लवकरात लवकर मंजूर करुन आणि उर्वरीत रक्कम स्विकारुन आरक्षीत सदनीकेचे विक्रीपत्र त्याचे नावे नोंदवून द्दावे किंवा त्याने सदनीकेपोटी विरुध्दपक्षाकडे भरलेली रक्कम व्याजासह परत करावी अशी मागणी केली होती परंतु नोटीस मिळूनही विरुध्दपक्षाने कुठलाच प्रतिसाद दिला नाही.
म्हणून या तक्रारीव्दारे त्याने नोटीस मध्ये विरुध्दपक्षा विरुध्द जी मागणी केली आहे, तीच मागणी या तक्रारी मध्ये केली आहे आणि त्या शिवाय झालेल्या त्रासा बद्दल नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मागितला आहे.
03. विरुध्दपक्षां तर्फे एकत्रित लेखी उत्तर अतिरिक्त ग्राहक मंचा समक्ष सादर करण्यात आले. सुरुवातीला विरुध्दपक्षानीं असा आक्षेप घेतला की, तक्रारकर्त्याने त्यांच्या प्रस्तावित ईमारत बांधकाम योजने मध्ये 02 सदनीका आरक्षीत केल्यात आणि म्हणून तक्रारकर्त्याचा मानस केवळ गुंतवणूक करण्याचा होता. त्या शिवाय ही तक्रार, तक्रारीचे करण घडल्याचे 02 वर्षा नंतर ग्राहक मंचा समक्ष दाखल केली आहे, त्यामुळे ती मुदतबाहय ठरते. अशा दोन मुद्दांवर तक्रार खारीज करण्याची विनंती विरुध्दपक्षां तर्फे करण्यात आली. तक्रारकर्त्याचे तक्रारी प्रमाणे त्याने विरुध्दपक्षाचे प्रस्तावित ईमारती मधील सदनीका आरक्षीत केली होती आणि सदनीकेच्या नोंदणीपोटी रुपये-1,80,861/- एवढी रक्कम भरली होती ही बाब विरुध्दपक्षानीं कबुल करुन पुढे असे नमुद केले की, त्यानंतर त्याने ईमारतीचे बांधकामातील प्रगती नुसार टप्प्या-टप्प्याने रकमा जमा केल्या नाहीत. पैसे जमा करण्या विषयी त्याला बरेचदा स्मरणपत्रे दिलीत परंतु त्यावर त्याने कुठलाही प्रतिसाद दिला नाही वा प्रत्युत्तर दिले नाही. विरुध्दपक्षानीं ही बाब नामंजूर केली की, सदनीकेचे आरक्षण रद्द केल्या नंतर त्याने सदनीकेपोटी भरलेल्या संपूर्ण रकमे मधून रुपये-30,000/- एवढी रक्कम कपात करुन उर्वरीत रक्कम परत करण्याचे आश्वासन दिले होते. तसेच हे सुध्दा नाकबुल केले की, त्यांनी तक्रारकर्त्याला गृहकर्ज मिळवून देण्याची तयारी दर्शविली होती परंतू सदनीकेच्या विक्री संबधी मूळ करारनामा तक्रारकर्त्याला दिला नव्हता. तक्रारकर्त्याने गृहकर्ज मिळण्यासाठी कधीही अर्ज केला नव्हता. अशाप्रकारे त्यांच्या सेवेत कुठलीही त्रृटी नाही असे नमुद करुन तक्रार खारीज करण्याची विनंती केली.
04. तक्रारकर्त्याची तक्रार, विरुध्दपक्षाचे लेखी उत्तर आणि उभय पक्षां तर्फे दाखल दस्तऐवजांचे व लेखी युक्तीवादाचे अवलोकन करण्यात आले. तक्रारकर्त्या तर्फे वकील श्री तापस यांचा मौखीक युक्तीवाद ऐकण्यात आला. त्यावरुन मंचाचा निष्कर्ष पुढील प्रमाणे-
:: निष्कर्ष ::
05. तक्रारकर्ता आणि विरुध्दपक्ष यांचे मध्ये सदनीका विक्री संबधाने करारनामा करण्यात आला होता ही बाब विरुध्दपक्षानीं मान्य केलेली आहे, त्या करारनाम्याची प्रत अभिलेखावर दाखल आहे. सदनीका विक्री करारा नुसार तक्रारकर्त्याने सदनीका नोंदणी शुल्क (Booking Amount) म्हणून रुपये-1,81,111/- भरल्या नंतर उर्वरीत रक्कम तक्रारकर्त्याला ईमारतीचे बांधकामाचे प्रगती नुसार टप्प्या-टप्प्याने भरावयाची होती. करारा नुसार असे पण ठरले होते की, जर आरक्षीत केलेली सदनीका रद्द करण्यात आली तर विरुध्दपक्ष फर्म तर्फे तक्रारकर्त्याने सदनीकेपोटी भरलेल्या रकमे मधून रुपये-30,000/- एवढया रकमेची कपात करुन उर्वरीत रक्कम विरुध्दपक्ष परत करतील, करारनाम्यातील या अटी बद्दल कुठलाही वाद राहू शकत नाही.
06. तक्रारकर्त्या कडून विरुध्दपक्षाला आरक्षीत सदनीकेची एकूण किम्मत रुपये-9,00,000/- पैकी, रुपये-1,80,861/- एवढी रक्कम मिळाली असल्याची स्विकृती विरुध्दपक्षानीं दिलेली आहे परंतु विरुध्दपक्षाच्या म्हणण्या नुसार बांधकामाच्या पुढील रकमा तक्रारकर्त्याने जमा केल्या नाहीत, ज्या बांधकामाच्या प्रगती नुसार टप्प्या-टप्प्याने जमा करावयाच्या होत्या. ही जबाबदारी विरुध्दपक्षांवर येते की, त्यांनी प्रस्तावित ईमारतीचे प्रगती नुसार बांधकाम पूर्ण केले आहे आणि त्यानुसार तक्रारकर्त्या कडून त्यांनी त्या-त्या टप्प्या नुसार रकमेच्या हप्त्याची मागणी करावयास हवी होती परंतु या संबधी विरुध्दपक्षां कडून कुठलाही पुरावा देण्यात आलेला नाही. केवळ विरुध्दपक्षाचे दिनांक-04/06/2011 चे एका स्मरणपत्राची प्रत अभिलेखावर दाखल केली आहे, हे स्मरणपत्र करारनामा झाल्याचे एक वर्षा नंतर तक्रारकर्त्याला देण्यात आलेले आहे, त्या पत्रा नुसार त्यांनी 90% बांधकाम पूर्ण केले असून रक्कम रुपये-6,29,639/- ची मागणी केली होती. सदनीका विक्री करारा नुसार ईमारतीचे बांधकामाचा विशीष्ट टप्पा पूर्ण झाल्या नंतर जास्तीत जास्त भरावयाचा हप्ता हा केवळ रुपये-54,000/- एवढा होता म्हणजेच तक्रारकर्त्याला विशीष्ट टप्प्याचे बांधकाम पूर्ण झाल्या नंतर रुपये-54,000/- हप्ता देणे लागणार होते. जर विरुध्दपक्षाने त्या पत्रा पूर्वी तक्रारकर्त्याला हप्ता मागणी संबधी पत्र पाठविले होते तर त्या पत्रव्यवहाराच्या प्रती विरुध्दपक्षा जवळ असणे अपेक्षीत आहे परंतु त्यांनी तशा एकाही पत्राची प्रत अभिलेखावर दाखल न केल्यामुळे त्यांचे विरुध्द असे प्रतिकुल अनुमान (Adverse inference) काढता येऊ शकते की, त्यांनी नियोजित ईमारतीचे टप्प्या-टप्प्या नुसार बांधकाम पूर्ण न कल्याने तक्रारकर्त्याकडे त्या प्रमाणे हप्त्याच्या रकमेच्या मागणीसाठी कुठलेही पत्र पाठविलेले नव्हते. विरुध्दपक्ष बांधकाम फर्म कडून पैशाच्या मागणी संबधी पत्र किंवा विचारणा न करता तक्रारकर्त्याने बांधकाम टप्प्याटप्प्या नुसार पैसे भरावे असे अपेक्षीत नाही कारण करारा प्रमाणे कुठल्या टप्प्या पर्यंत बांधकाम पूर्ण झाले आहे याची माहिती तक्रारकर्त्याला राहू शकत नाही, त्यामुळे या संबधी विरुध्दपक्षा कडून तक्रारकर्त्याला तशी टप्प्याटप्प्या नुसार बांधकाम झाल्याची माहिती विरुध्दपक्षाने देणे अभिप्रेत असते.
07. तक्रारकर्त्याने महिंद्र फॉयनान्स कंपनी कडून गृहकर्ज मंजूर करुन घेतले होते परंतु वित्तीय कंपनीकडे तो सदनीका विक्री संबधाने मूळ करार सादर करु न शकल्या मुळे त्याला मंजूर कर्ज रकमेचे वितरण झाले नाही कारण त्याच्या म्हणण्या नुसार विरुध्दपक्षाने त्याला मूळ करारनाम्याचे दस्तऐवज दिले नाहीत, ही बाब तक्रारकर्त्याने विरुध्दपक्षाला दिलेल्या नोटीस मध्ये सुध्दा नमुद केली होती, परंतु नोटीस मिळून सुध्दा विरुध्दपक्षानीं त्यावर कुठलेही उत्तर दिले नाही किंवा कारवाई केली नाही त्यामुळे आता लेखी जबाबा मध्ये ही बाब नाकारुन त्यांचे बचावाला कुठलीही पुष्टी किंवा समर्थन मिळत नाही. विरुध्दपक्षाची ही सेवेतील त्रृटी असून अनुचित व्यापारी पध्दतीचा अवलंब सुध्दा ठरतो.
08. विरुध्दपक्षाने ही तक्रार खारीज होण्यासठी 02 मुद्दे उपस्थित केलेले आहेत. मुदतीचे मुद्दावर त्यांचे असे म्हणणे आहे की, सदनीकेच्या विक्री संबधीचा करारनामा हा दिनांक-04/06/2010 रोजी झाला आणि प्रस्तुत ग्राहक तक्रार ही दिनांक-03/11/2015 रोजी दाखल करण्यात आली आणि म्हणून ती मुदतबाहय आहे परंतु विरुध्दपक्षाचे या मुद्दाशी आम्ही सहमत नाही कारण तक्रारकर्त्याने सदनीका विक्री करारा नुसार बुकींग अमाऊंटची रक्कम भरली होती आणि त्याला सदनीका विक्री संबधी करारनामा सुध्दा करुन देण्यात आला होता, सदनीकेची एकूण किम्मती पैकी उर्वरीत रक्कम त्याला बांधकामाच्या प्रगती नुसार द्दावयाची होती परंतु विरुध्दपक्षा कडून त्या संबधी तक्रारकर्त्याला कुठलेही मागणीपत्र दिल्या गेले नसल्याने पुढील रकमा भरण्याचा प्रश्नच उदभवत नाही. त्याशिवाय करारा नुसार जर सदनीकेचे आरक्षण रद्द होत असेल तर विरुध्दपक्षाला तक्रारकर्त्याने सदनीकेपोटी भरलेल्या रकमे मधून रुपये-30,000/- एवढया रकमेची कपात करुन उर्वरीत रक्कम परत करणे आवश्यक होते, जे त्यांनी केलेले नाही, अशा परिस्थितीत या तक्रारीला सतत कारण घडत असल्याने तक्रार मुदतबाहय ठरु शकत नाही.
09. विरुध्दपक्षाचा दुसरा मुद्दा असा आहे की, तक्रारकर्त्याने विरुध्दपक्षाच्या ईमारत बांधकाम योजने मधील एकूण-02 सदनीका आरक्षीत केल्या होत्या त्यामुळे तक्रारकर्त्याचा मानस हा केवळ गुंतवणूक करण्याचा होता आणि स्वतःच्या निवासासाठी सदनीका विकत घेण्याचा हेतु नसल्याने हा व्यवहार व्यवसायिक ठरतो, या कारणास्तव सुध्दा तक्रार खारीज करावी असे विरुध्दपक्षाने म्हटले आहे. ही बाब जरी सत्य आहे की, तक्रारकर्त्याने त्या ईमारत योजने मधील एकूण 02 सदनीका आरक्षीत केल्या होत्या तरी केवळ एवढया कारणास्तव असे म्हणणे गैर ठरेल की हा व्यवहार गुंतवणूकीच्या दृष्टीने केला असल्याने व्यवसायिक स्वरुपाचा ठरतो. तक्रारकर्त्याने स्पष्टपणे म्हटले आहे की, त्याला आणि त्याच्या कुटूंबाला राहण्याच्या दृष्टीने त्याने सदनीका आरक्षीत केल्या होत्या. तो व्यवहार गुंतवणूकीच्या दृष्टीने केला होता या संबधी विरुध्दपक्षा कडून केवळ त्यांच्या लेखी जबाबा व्यतिरिक्त इतर कुठलाही पुरावा समोर आलेला नाही, त्यामुळे विरुध्दपक्षाच्या या मुद्दा मध्ये काहीही तथ्य दिसून येत नाही.
10. उपरोक्त नमुद कारणास्तव तक्रारकर्त्याची तक्रार विरुध्दपक्षां विरुध्द मंजूर होण्यास पात्र आहे, त्यावरुन आम्ही तक्रारीत खालील प्रमाणे आदेश पारीत करीत आहोत-
::आदेश::
(01) तक्रारकर्ता श्री दिनकर विश्वामित्र चतुर्वेदी यांची तक्रार, विरुध्दपक्ष क्रं-(1) मे.अष्टविनायक डेव्हलपर्स, नागपूर ही भागीदारी संस्था आणि तिचे तर्फे तिचे भागीदार क्रं-(1)(अ) श्री गिरीश मोतीलाल जयस्वाल आणि विरुध्दपक्ष क्रं-1(ब) श्री अजय मोतीलाल/कृष्णमोहन जयस्वाल यांचे विरुध्द वैयक्तिक आणि संयुक्तिकरित्या खालील प्रमाणे अंशतः मंजूर करण्यात येते.
(02) विरुध्दपक्षानां आदेशित करण्यात येते की, त्यांनी तक्रारकर्त्याला त्याने अष्टविनायक एम्पायर, वानाडोंगरी, तहसिल हिंगणा, जिल्हा नागपूर येथील आरक्षीत केलेल्या चौथ्या मजल्या वरील सिध्देश अपार्टमेंट मधील सदनीका क्रं-401 एकूण किम्मत रुपये-9,00,000/- गृहकर्ज मिळवून देण्यासाठी त्वरीत गृह कर्ज मंजूरी संबधी आवश्यक ते सर्व दस्तऐवज तक्रारकर्त्याला पुरावावेत. तक्रारकर्त्याला गृहकर्जाची रक्कम मंजूर झाल्या नंतर त्याचे कडून करारा प्रमाणे आरक्षीत सदनीकेपोटी घेणे असलेली उर्वरीत रक्कम स्विकारुन सदनीकेचे विक्रीपत्र तक्रारकर्त्याचे नावे नोंदवून द्दावे व सदनीकेचा ताबा, ताबापत्रासह तक्रारकर्त्याला द्दावा. सदनीकेच्या विक्रीपत्रा पोटी नोंदणी फी आणि मुद्रांकशुल्काच्या रकमेचा खर्च व करारा नुसार अन्य देय रकमांचा खर्च तक्रारकर्त्याने स्वतः सहन करावा.
(03) परंतु काही कायदेशीर व तांत्रिक कारणास्तव विरुध्दपक्षांना तक्रारकर्त्याने आरक्षीत केलेल्या सदनीका क्रं-401 चे विक्रीपत्र नोंदवून देणे अशक्य असल्यास त्याच परिस्थितीत तक्रारकर्त्याने सदनीकेपोटी विरुध्दपक्षा कडे जमा केलेली रक्कम रुपये-1,81,111/- (अक्षरी रुपये एक लक्ष एक्याऐंशी हजार एकशे अकरा फक्त) विक्री करार दिनांक-04/06/2010 पासून ते रकमेच्या प्रत्यक्ष्य अदायगी पावेता द.सा.द.शे.-12% दराने व्याजासह परत करावी.
(04) तक्रारकर्त्याला झालेल्या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल रुपये-10,000/- (अक्षरी रुपये दहा हजार फक्त) आणि तक्रारीचा खर्च म्हणून रुपये-5000/- (अक्षरी रुपये पाच हजार फक्त) द्दावेत.
(05) सदर आदेशाचे अनुपालन विरुध्दपक्ष क्रं-(1) मे.अष्टविनायक डेव्हलपर्स, नागपूर ही भागीदारी संस्था आणि तिचे तर्फे तिचे भागीदार क्रं-(1)(अ) श्री गिरीश मोतीलाल जयस्वाल आणि विरुध्दपक्ष क्रं-1(ब) श्री अजय मोतीलाल/कृष्णमोहन जयस्वाल यांनी वैयक्तिक आणि संयुक्तिकरित्या निकालपत्राची प्रमाणित प्रत प्राप्त झाल्याचे दिनांका पासून 30 दिवसांचे आत करावे.
(06) निकालपत्राच्या प्रमाणित प्रती सर्व पक्षकारानां निःशुल्क उपलब्ध करुन देण्यात याव्यात.