राज्‍य उपभोक्‍ता विवाद प्रतितोष आयोग, उ0प्र0, लखनऊ

परिवाद संख्‍या-177/2019

(सुरक्षित)

राम निवास सिंह, पता:ई-803, पैराडाइज क्रिस्‍टल, सुशान्‍त गोल्‍फ सिटी, लखनऊ-226030

                                 ........................परिवादी

बनाम

अन्‍सल प्रापर्टीज एण्‍ड इन्‍फ्रास्‍ट्रक्‍चर लि0, स्‍थानीय पता: द्वितीय तल, शापिंग स्‍क्‍वायर, सेक्‍टर-डी, सुशान्‍त गोल्‍फ सिटी, सुलतानपुर रोड, लखनऊ-226030 द्वारा निदेशक

                                     ...................विपक्षी

समक्ष:-

1. माननीय न्‍यायमूर्ति श्री अशोक कुमार, अध्‍यक्ष।

2. माननीय श्रीमती सुधा उपाध्‍याय, सदस्‍य। 

परिवादी की ओर से उपस्थित : श्री बनारसी सिंह, 

                           विद्वान अधिवक्‍ता।

विपक्षी की ओर से उपस्थित : श्री मानवेन्‍द्र प्रताप सिंह, 

                          विद्वान अधिवक्‍ता।

दिनांक: 15.05.2023

माननीय न्‍यायमूर्ति श्री अशोक कुमार, अध्‍यक्ष द्वारा उदघोषित

निर्णय

प्रस्‍तुत परिवाद इस न्‍यायालय के सम्‍मुख धारा-17 उपभोक्‍ता संरक्षण अधिनियम 1986 के अन्‍तर्गत परिवादी राम निवास सिंह द्वारा विपक्षी अन्‍सल प्रापर्टीज एण्‍ड इन्‍फ्रास्‍ट्रक्‍चर लि0 के विरूद्ध योजित किया गया है।

परिवाद के संक्षेप में तथ्‍य इस प्रकार हैं कि परिवादी अपने पुत्र राजेश कुमार के साथ द्वारा विपक्षी कम्‍पनी के पैराडाइज डाइमण्‍ड हाउसिंग परियोजना के जी टावर/ब्‍लाक में दिनांक 08.01.2010 को 25,000/-रू0 का भुगतान कर फ्लैट संख्‍या- जी/06/04, एरिया 1210 वर्ग फिट को बुक कराया था, जिसके   संबंध में दिनांक 16.01.2010 को विपक्षी तथा राजेश सिंह एवं परिवादी के बीच फ्लैट बायर एग्रीमेन्‍ट हुआ।

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परिवादी का कथन है कि विपक्षी द्वारा एग्रीमेन्‍ट के अनुसार परिवादी को 36 महीने के अन्‍दर उक्‍त फ्लैट का कब्‍जा दिया जाना था। परिवादी द्वारा दिनांक 16.08.2010 तक कुल 4,99,125/-रू0 का भुगतान विपक्षी को किया गया। उक्‍त परियोजना में कोई भी निर्माण कार्य प्रारम्‍भ न कराये जाने पर परिवादी द्वारा बार-बार विपक्षी से पत्राचार किया गया। तत्‍पश्‍चात् विपक्षी द्वारा अपने पत्र दिनांक 28.11.2013 द्वारा सूचित किया गया कि कतिपय तकनीकी कारणों से बुक किये गये उक्‍त फ्लैट को देने में विपक्षी असमर्थ है तथा इसके बदले में पैराडाइज क्रिस्‍टल हाउसिंग परियोजना के ‘’ई’’ ब्‍लाक के फ्लैट संख्‍या ई-08/03 को देने का प्रस्‍ताव किया गया। परिवादी द्वारा बाध्‍य होकर उक्‍त प्रस्‍ताव पर अपने पत्र                   दिनांक 21.12.2013 द्वारा सहमति प्रदान की गयी। विपक्षी द्वारा अपने पत्र दिनांक 14.01.2014 द्वारा फ्लैट संख्‍या- ई-08/03 का आवंटन परिवादी के पक्ष में किया गया।

परिवादी का कथन है कि विपक्षी की ओर से तैयार पैराडाइज क्रिस्‍टल हाउसिंग परियोजना के फ्लैट संख्‍या- ई-08/03 के एग्रीमेन्‍ट पर दिनांक 15.01.2014 को हस्‍ताक्षर किये गये, जिसमें फ्लैट का एरिया 1165 वर्ग फिट एवं बेसिक मूल्‍य 19,30,987.50 रूपया दर्शाया गया। विपक्षी की ओर से तैयार सेल डीड का पंजीयन दिनांक 14.03.2014 को निष्‍पादित हुआ, जिसमें फ्लैट का एरिया 108.23 वर्ग मी0 (1165 वर्ग फिट) दर्शित है तथा दिनांक 14.03.2014 को ही उक्‍त फ्लैट का कब्‍जा भी दिया गया।

परिवादी का कथन है कि विपक्षी द्वारा नोटिस दिनांक 22.02.2014 द्वारा अवैध रूप से फायर फाइटिंग एवं इक्‍सटर्नल इलेक्ट्रिफिकेशन चार्जेज के नाम पर रू0 37.50 तथा रू0 82.50 प्रति वर्ग फिट की दर से धनराशि की मांग की गयी तथा इसके अलावा उक्‍त नोटिस में इलेक्ट्रिक कनेक्‍शन चार्जेज के रूप में एकमुश्‍त 23700/-रू0 की भी मांग की गयी, जिसका भुगतान विपक्षी  द्वारा  नामित  एवं  उसकी  सहयोगी   कम्‍पनी   अन्‍सल

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ए0पी0आई0 इन्‍फ्रास्‍ट्रक्‍चर लि0 को करने के लिए कहा गया। विपक्षी द्वारा ड्यूज के संबंध में दिनांक रहित नोटिस में बेसिक चार्जेज के रूप में रू0 14,96,458.55, सर्विस टैक्‍स सहित फायर फाइटिंग एवं इक्‍सटर्नल इलेक्ट्रिफिकेशन चार्जेज के रूप में क्रमश: 45,040/-रू0 एवं 1,07,992/-रू0 तथा कार पार्किंग के रूप में 77,400/-रू0 अर्थात् कुल रू0 17,26,890.55 की मांग की गयी, जिसका प्रबल विरोध करते हुए परिवादी द्वारा चेक दिनांकित 10.03.2014 के माध्‍यम से 9,50,000/-रू0 एवं 7,76,890/-रू0 का भुगतान विपक्षी को किया गया। उक्‍त संबंध में विपक्षी द्वारा जो रसीदें दी गयी, वे अस्‍पष्‍ट एवं भ्रामक हैं तथा जिन चार्जेज के भुगतान हेतु धनराशि दी गयी, उन मदों को अंकित नहीं किया गया।

परिवादी का कथन है कि कब्‍जे के समय न तो सेल डीड में दर्ज फ्लैट की बिल्‍टप एरिया का तथा न ही एग्रीमेन्‍ट में दर्ज निर्माण एवं सुविधाओं सम्‍बन्‍धी विशिष्टियों का ही विपक्षी द्वारा सत्‍यापन कराया गया तथा यह कि विपक्षी द्वारा सक्षम प्राधिकारी से पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्‍त किए बिना तथा तमाम असुविधाओं एवं अपूर्ण विकास कार्यों के रहते हुए उक्‍त फ्लैट की सेल डीड की रजिस्‍ट्री कराने तथा फ्लैट का कब्‍जा प्राप्‍त करने के लिए बाध्‍य किया गया तथा अवैध रूप से फ्लैट का कब्‍जा दिया गया। विपक्षी द्वारा परिवादी को पूर्णता प्रमाण पत्र नहीं दिया गया।

परिवादी का कथन है कि विपक्षी द्वारा परिवादी को बिना पूर्णता प्रमाण पत्र तथा तमाम असुविधाओं एवं अपूर्ण विकास कार्य के रहते हुए 14 माह विलम्‍ब से फ्लैट का कब्‍जा दिया गया। विपक्षी द्वारा धोखाधड़ी कर परिवादी को 1010 वर्ग फिट के फ्लैट के स्‍थान पर 1165 वर्ग फिट के फ्लैट का विक्रय किया गया तथा    155 वर्ग फिट एरिया पर हर मदों में अधिक मूल्‍य लिया गया। विपक्षी द्वारा उक्‍त फ्लैट में बेडरूम की बालकनी बहुत छोटी एवं अनुपयोगी बनाकर परिवादी को क्षति पहुँचायी गयी।  विपक्षी  द्वारा

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फायर फाइटिंग चार्जेज के नाम पर परिवादी से अवैध रूप से               रू0 37.50 प्रति वर्ग फिट की दर से 43,687/-रू0 तथा सेवा कर सहित 45,039/-रू0 लिया गया, परन्‍तु उक्‍त संबंध में कोई कार्य नहीं कराया गया। विपक्षी द्वारा इक्‍सटर्नल इलेक्ट्रिफिकेशन चार्जेज के नाम पर परिवादी से अवैध रूप से रू0 82.50 प्रति वर्ग फिट की दर से 96,112/-रू0 तथा सेवा कर सहित 1,07,992/-रू0 लिया गया, परन्‍तु उक्‍त संबंध में कोई कार्य नहीं कराया गया। विपक्षी द्वारा परिवादी से एग्रीमेन्‍ट के अनुसार कार पार्किंग के लिए तय धनराशि 75,000/-रू0 के स्‍थान पर 77,400/-रू0 लिया गया। विपक्षी द्वारा परिवादी के विरूद्ध 1376/-रू0 का अवैध ब्‍याज चार्ज कर जमा धनराशि से काट लिया गया। उक्‍त विवादों को हल करने हेतु परिवादी द्वारा विपक्षी को लीगल नोटिस दिनांक 28.07.2015 एवं दिनांक 25.08.2015 को दी गयी, परन्‍तु विपक्षी द्वारा कोई उत्‍तर नहीं दिया गया। अत: क्षुब्‍ध होकर परिवादी द्वारा विपक्षी के विरूद्ध इस न्‍यायालय के सम्‍मुख परिवाद योजित करते हुए निम्‍न अनुतोष की मांग की गयी है:-

''1-निवेदन है कि कृपया दि0 04.03.2017 को सक्षम प्राधिकारी द्वारा ''ई''ब्‍लाक की जारी पूर्णता प्रमाण पत्र की प्रति परिवादी को उपलब्‍ध कराने हेतु विपक्षी को आदेशित करने की कृपा करें।

2-निवेदन है कि कृपया परिवाद के प्रस्‍तर-8 के दृष्टिगत प्रतिपक्षी के पास दि0 08.01.2010 से दि0 16.08.2010 तक परिवादी की जमा धनराशि रु0 4,99,125/- पर 18 प्रतिशत की दर से फ्लैट का कब्‍जा देने में 14 महीने के विलम्‍ब की अवधि पर ब्‍याज देने हेतु प्रतिपक्षी को उचित आदेश देने की कृपा करें।

3-निवेदन है कि कृपया परिवाद के प्रस्‍तर-9 एवं 10 के दृष्टिगत 155 वर्ग फिट की फर्जी एरिया पर फ्लैट के बेसिक मूल्‍य, ब्‍याज मुक्‍त सिक्‍योरिटी, फायर फाइटिंग चार्जेज एवं इक्‍सटर्नल इलेक्ट्रिफिकेशन चार्जेज पर अवैध रुप से परिवादी से ली गयी धनराशि रु0 2,74,349/- को  इनके  लिये  जाने  की  तिथि  से

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18 प्रतिशत की दर से ब्‍याज सहित वापस करने हेतु प्रतिपक्षी को उचित आदेश देने की कृपा करें।

4-निवेदन है कि कृपया परिवाद के प्रस्‍तर-10(6) के दृष्टिगत फर्जी एरिया से परिवादी को स्‍टैम्‍प ड्यूटी पर पहुँचायी गयी क्षति रु0 27,447/- को रजिस्‍ट्री की तिथि -14 मार्च, 2014 से 18 प्रतिशत दर से ब्‍याज सहित परिवादी को वापस करने हेतु प्रतिपक्षी को उचित आदेश देने की कृपा करें।

5-निवेदन है कि कृपया परिवाद के प्रस्‍तर-11 के दृष्टिगत परिवादी के फ्लैट के बेडरुम के साथ टिपिकल फ्लोर प्‍लान में स्‍वीकृत एल टाइप की बालकनी को न बनवाये जाने की क्षतिपूर्ति हेतु परिवादी को रु0 50,000/- देने के लिये प्रतिपक्षी को उचित आदेश देने की कृपा करें।

6-निवेदन है कि कृपया परिवाद के प्रस्‍तर-12 के दृष्टिगत प्रपीड़न के तहत नाजायज ढंग से फायर फाइटिंग चार्जेज के रुप में परिवादी से दि0 11 मार्च, 2014 को सर्विस टैक्‍स सहित ली गयी धनराशि रु0 39,228/- को 18 प्रतिशत की दर से ब्‍याज सहित वापस करने हेतु प्रतिपक्षी को उचित आदेश देने की कृपा करें।

7-निवेदन है कि कृपया परिवाद के प्रस्‍तर-13 के दृष्टिगत प्रपीड़न के तहत नाजायज ढंग से इक्‍सटर्नल इलेक्ट्रिफिकेशन चार्जेज के रुप में परिवादी से दि0 11 मार्च, 2014 को सर्विस टैक्‍स सहित ली गयी धनराशि रु0 95,205/- को 18 प्रतिशत की दर से ब्‍याज सहित वापस करने हेतु प्रतिपक्षी को उचित आदेश देने की कृपा करें।

8-निवेदन है कि कृपया परिवाद के प्रस्‍तर-14 के दृष्टिगत ऐग्रीमेंट को तोड़ते हुये कार पार्किंग के मूल्‍य से आधिक्‍य में ली गयी धनराशि रु0 2,400/- को इसके लिये जाने की तिथि 11 मार्च, 2014 से 18 प्रतिशत की दर से ब्‍याज सहित परिवादी को वापस करने हेतु प्रतिपक्षी को उचित आदेश देने की कृपा करें।

9-निवेदन है कि कृपया परिवाद के प्रस्‍तर-15 के दृष्टिगत  अनुचित

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ढंग से ब्‍याज के रुप में ली गयी धनराशि रु0 1376/- को इसके लिये जाने की तिथि 14.01.2014 से 18 प्रतिशत की दर से ब्‍याज सहित परिवादी को वापस करने हेतु प्रतिपक्षी को उचित आदेश देने की कृपा करें।

10-निवेदन है कि कृपया परिवाद के प्रस्‍तर-17 के दृष्टिगत शारीरिक, आर्थिक एवं मानसिक क्‍लेशों की प्रतिपूर्ति हेतु रु0 2,00,000/- (दो लाख रुपया) की धनराशि परिवादी को देने हेतु प्रतिपक्षी को आदेशित करने की कृपा करें।

11-निवेदन है कि कृपया परिवाद के प्रस्‍तर-18 के दृष्टिगत वाद व्‍यय एवं अधिवक्‍ता फीस के रुप में रु0 20,000/- की धनराशि परिवादी को देने हेतु विपक्षी को आदेशित करने की कृपा करें।''

     विपक्षी की ओर से लिखित कथन प्रस्‍तुत किया गया तथा मुख्‍य रूप से कथन किया गया कि परिवाद उपभोक्‍ता संरक्षण अधिनियम 1986 के अन्‍तर्गत‍ पोषणीय नहीं है तथा परिवादी उपभोक्‍ता संरक्षण अधिनियम 1986 की धारा 2 (डी) के अन्‍तर्गत‍ उपभोक्‍ता नहीं है। परिवादी द्वारा मुनाफा कमाने के उद्देश्‍य से रियल एस्‍टेट कारोबार में निवेश किया गया है, इस कारण वह उपभोक्‍ता संरक्षण अधिनियम 1986 के प्रावधानों के अन्‍तर्गत उपभोक्‍ता नहीं है।

विपक्षी का कथन है कि परिवादी इस न्‍यायालय के सम्‍मुख स्‍वच्‍छ हाथों से नहीं आया है तथा परिवादी द्वारा महत्‍वपूर्ण तथ्‍यों को छिपाया गया है। विपक्षी एक प्रतिष्ठित रियल एस्‍टेट कम्‍पनी है, जिसकी परियोजनाओं ने ग्राहकों को लुभाया और सराहा है।

विपक्षी का कथन है कि परिवादी ने फ्लैट नं0 जी/06/04, पैराडाइज डायमण्‍ड को बुक किया था, उसके बाद परिवादी के अनुरोध पर यूनिट नं0 0517-ई-08/03 स्थित सेक्‍टर-ई, पैराडाइज क्रिस्‍टल, सुशान्‍त गोल्‍फ सिटी, लखनऊ में स्‍थानान्‍तरित कर               दिया गया, जिसका सुपर एरिया 1165 वर्ग फिट तथा फ्लैट                    का  बी0एस0पी0  रू0 1930987.5/-  है,   जिसके   संबंध   में                 

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दिनांक 15.01.2014 को बिल्‍डर बायर एग्रीमेन्‍ट निष्‍पादित किया गया। परिवादी इस न्‍यायालय को गुमराह करने की कोशिश कर रहा है तथा झूठी दलीलें पेश कर रहा है। परिवादी का प्रश्‍नगत सम्‍पत्ति/फ्लैट पर कब्‍जा है तथा यह कि परिवादी द्वारा स्‍वयं अपनी सन्‍तुष्टि के अनुसार सभी आवश्‍यक चीजों की जांचोपरान्‍त फ्लैट पर कब्‍जा प्राप्‍त किया गया है। तदोपरान्‍त परिवादी की सन्‍तुष्टि के बाद विक्रय विलेख निष्‍पादित किया गया है तथा परिवादी द्वारा अपनी सन्‍तुष्टि के बाद विक्रय विलेख पर हस्‍ताक्षर किये गये। विक्रय विलेख की शर्तों के अनुसार परिवादी को स्‍वयं यह जानकारी थी कि विपक्षी द्वारा सभी आवश्‍यक शुल्‍क वसूल किये जायेंगे। विकासकर्ता के नियम/अनुबंध के अनुसार बुक की गयी यूनिट के कब्‍जे को पूरा करने तथा सुपुर्दगी के लिए उचित समय विस्‍तार दिया जायेगा। अप्रत्‍याशिक घटना की मूल अवधारणा इसकी परिभाषा में निहित है। समझौते के अनुसार यदि यूनिट के निर्माण में अप्रत्‍याशित परिस्थितियों के कारण विलम्‍ब हुआ है तो योजना के विलम्‍ब/निलंबन की अवधि के लिए आवंटियों द्वारा किसी भी प्रकार के मुआवजे का दावा नहीं किया जावेगा।

विपक्षी का कथन है कि विपक्षी द्वारा सेवा में कोई कमी नहीं की गयी है क्‍योंकि विपक्षी द्वारा कब्‍जा देने में विलम्‍ब जानबूझकर  नहीं किया गया है। विलम्‍ब फोर्स मेज्‍योर परिस्थितियों के कारण हुआ था, जो विपक्षी के नियंत्रण से बाहर था। परिवादी द्वारा मांगे गये अनुतोष अवैध हैं।

विपक्षी का कथन है कि परिवादी न्‍यायालय को गुमराह करने की कोशिश कर रहा है। विपक्षी द्वारा पहले ही प्रश्‍नगत टावर का पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्‍त कर लिया गया है। परिवादी द्वारा विपक्षी के विरूद्ध झूठे आरोप लगाये गये हैं, इसलिए परिवाद सव्‍यय निरस्‍त होने योग्‍य है।

     हमारे द्वारा परिवादी के विद्वान अधिवक्‍ता श्री बनारसी सिंह एवं विपक्षी के विद्वान अधिवक्‍ता श्री मानवेन्‍द्र प्रताप सिंह को  सुना

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गया तथा उभय पक्ष की ओर से पत्रावली पर दाखिल समस्‍त प्रपत्रों का सम्‍यक परिशीलन व परीक्षण किया गया।

     विपक्षी के विद्वान अधिवक्‍ता का तर्क है कि परिवादी द्वारा प्रश्‍नगत फ्लैट का कब्‍जा प्राप्‍त कर लिया गया है तथा विक्रय पत्र निष्‍पादित करते समय किसी प्रकार की आपत्ति नहीं की गयी, इसलिए परिवादी कब्‍जा प्राप्‍त कर लेने के उपरान्‍त विपक्षी का उपभोक्‍ता नहीं है, जिस कारण प्रस्‍तुत परिवाद उपभोक्‍ता संरक्षण अधिनियम के अन्‍तर्गत पोषणीय नहीं है।

विपक्षी के विद्वान अधिवक्‍ता द्वारा अपने तर्क के समर्थन में माननीय राष्‍ट्रीय आयोग द्वारा टी0के0ए0 पदमानाभन बनाम अभियान सीजीएचएस लिमिटेड में पारित निर्णय दिनांकित 04.01.2016 में दी गयी विधि व्‍यवस्‍था का उल्‍लेख करते हुए उक्‍त निर्णय में उल्लिखित निम्‍न तथ्‍य की ओर पीठ का ध्‍यान आकर्षित किया:-

      “ It is an admitted fact, that petitioner had taken the physical possession of the flat on 27.02.2004, though there was delay of 11 months in giving possession on behalf of the respondent. However, the consumer complaint was filed on 08.08.2005, that is, about one and half years, after petitioner got the possession. There is nothing on record to show, that at the time of taking possession of the flat, petitioner had lodged any protest with regard to delay or took conditional possession. When petitioner had taken the possession of the flat on 27.0.2004, unconditionally and without any protest, thereafter he cease to be a Consumer. The agreement executed between the parties, comes to an end. Thus, on the date when Consumer Complaint was filed, there was  no  privity  of  contract

between the parties. As such, the consumer complaint on the face of it is not maintainable.”

परिवादी के विद्वान अधिवक्‍ता द्वारा विपक्षी के विद्वान अधिवक्‍ता के उपरोक्‍त तर्क का विरोध करते हुए तर्क प्रस्‍तुत किया गया कि प्रश्‍नगत फ्लैट का कब्‍जा प्राप्‍त कर लेने के बाद भी परिवादी विपक्षी का उपभोक्‍ता है तथा प्रस्‍तुत परिवाद उपभोक्‍ता संरक्षण अधिनियम के अन्‍तर्गत पोषणीय है।

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परिवादी के विद्वान अधिवक्‍ता द्वारा अपने तर्क के समर्थन में माननीय उच्‍चतम न्‍यायालय द्वारा सिविल अपील नं0 3343/2020 देबाशीष सिन्‍हा व अन्‍य बनाम मै0 आर0एन0आर0 एण्‍टरप्राइजेज में पारित निर्णय/आदेश दिनांकित 09.02.2023 में दी गयी विधि व्‍यवस्‍था का उल्‍लेख करते हुए उक्‍त निर्णय में उल्लिखित निम्‍न तथ्‍य की ओर पीठ का ध्‍यान आकर्षित किया:-

“The complaint lodged by the appellants was contested by the respondents by filing a written statement. Apart from objecting to the maintainability of the complaint on the grounds that the same was time barred and that a joint complaint could not have been lodged by 36 (thirty-six) flat owners, it was contended that the appellants have not paid the full consideration amounts, that certain common facilities/amenities could be provided only if all the members of the housing complex contribute for the same and that the compensation claimed was vague and imaginary. It was also contended in the written statement that most of the appellants had taken possession of the flats in 2006 without raising any objection at the material time; hence, lodging of a complaint after 2 (two) years of possession being delivered is motivated. Insofar as the issue of obtaining the completion certificate is concerned, it was contended that the flats having already stood transferred to the appellants by 4 way of conveyance/sale deed(s), it was for the appellants to apply before the KMC for obtaining such certificate. The respondents also contended that since KMC had completed assessment of the flats of the appellants, it was not possible for the respondents to now apply and obtain completion certificate for the flats.”

परिवादी  के  विद्वान  अधिवक्‍ता  द्वारा  माननीय  उच्‍चतम न्‍यायालय के उपरोक्‍त निर्णय में उल्लिखित निम्‍न तथ्‍य की ओर भी पीठ का ध्‍यान आकर्षित किया:-

“The conduct of the respondents, the NCDRC recorded in the impugned order, was far too casual and on the face of it, the respondents are guilty of “unfair trade practice” within the meaning of section 2(1)(r) of the C.P. Act. After so recording, the NCDRC held that this does little to rescue the complainants. The reason assigned therefor defies logic. We have failed to comprehend as to what the NCDRC meant when it observed that the appellants “ought to have known what they were purchasing”.

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More often than not, the 7 jurisdiction of the consumer fora under the C.P. Act is invoked postpurchase. If complaints were to be spurned on the specious ground that the consumers knew what they were purchasing, the object and purpose of the enactment would be defeated. Any deficiency detected post-purchase opens up an avenue for the aggrieved consumer to seek relief before the consumer fora. The reasoning of the NCDRC is, thus, indefensible. Indeed, the appellants had purchased their respective flats on payment of consideration amounts as per market rate and there was due execution and registration of the deeds of conveyance preceded by agreements for sale and these instruments did indicate, inter alia, what formed part of the common facilities/amenities; however, the matter obviously could not have ended there. Whether the appellants had been provided what the respondents had promised did survive for consideration, which does not get reflected in the impugned order.

NCDRC, in our opinion, might have missed to appreciate the present day realities of life. Now-a-days, flat owners seldom purchase flats with liquid cash. Flats are purchased on the basis of finances being advanced by banks and other financial institutions. Once a flat is booked and the prospective flat owner enters into an agreement for loan, instalments fall due to be paid to clear the debt irrespective of whether the flat is ready for being delivered possession. The usual delays that are associated with construction 8 activities result in undue anxiety, stress, and harassment for which many a prospective flat owner, it is common knowledge, even without the project/flat being wholly complete is left with no other option but to take possession. Whether, upon taking possession, a flat owner forfeits his/her right to claim such services which had been promised but are not provided resulting in deficiency in services is a question that the NCDRC ought to  have adverted  to. Once the NCDRC arrived at a finding that the respondents were casual in their approach and had even resorted to unfair trade practice, it was its obligation to consider the appellants’ grievance objectively and upon application of mind and thereafter give its reasoned decision. If at all, the appellants had not forfeited any right by registration of the sale deeds and if indeed the respondents were remiss in providing any of the facilities/amenities as promised in the brochure/advertisement, it was the duty of the NCDRC to set things right.”

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हमारे द्वारा उभय पक्ष के विद्वान अधिवक्‍तागण द्वारा उल्लिखित माननीय उच्‍चतम न्‍यायालय एवं माननीय राष्‍ट्रीय आयोग द्वारा पारित उपरोक्‍त निर्णयों का सम्‍मानपूर्वक अवलोकन किया गया।

सम्‍पूर्ण तथ्‍यों एवं परिस्थितियों तथा माननीय उच्‍चतम न्‍यायालय एवं माननीय राष्‍ट्रीय आयोग द्वारा पारित उपरोक्‍त निर्णयों को दृष्टिगत रखते हुए हमारे विचार से परिवादी उपभोक्‍ता संरक्षण अधिनियम के अन्‍तर्गत विपक्षी का उपभोक्‍ता है तथा प्रस्‍तुत परिवाद उपभोक्‍ता संरक्षण अधिनियम के अन्‍तर्गत पोषणीय है। सम्‍पूर्ण तथ्‍यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए तथा पत्रावली पर उपलब्‍ध समस्‍त प्रपत्रों का सम्‍यक परिशीलन व परीक्षण करने के उपरान्‍त हम इस मत के हैं कि विपक्षी द्वारा एग्रीमेन्‍ट के अनुसार निर्धारित समयावधि में फ्लैट का निर्माण पूरा कर परिवादी को कब्‍जा नहीं दिया गया, बल्कि सक्षम प्राधिकारी से पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्‍त किये बिना तथा एग्रीमेन्‍ट के अनुसार समस्‍त विकास कार्य पूर्ण किये बिना जबरन परिवादी को प्रश्‍नगत फ्लैट का कब्‍जा विलम्‍ब से दिया गया तथा यह कि विपक्षी द्वारा एग्रीमेन्‍ट के अनुसार समस्‍त विकास कार्य पूर्ण किये बिना परिवादी से जबरन फायर फाइटिंग चार्जेज व इक्‍सटर्नल इलेक्ट्रिफिकेशन चार्जेज वसूल किये गये, जो विपक्षी की सेवा में कमी एवं अनुचित व्‍यापार पद्धति को प्रदर्शित करता है।

अतएव उपरोक्‍त विवेचना के आधार पर हम इस मत के हैं कि विपक्षी द्वारा परिवादी को आवंटित फ्लैट का एग्रीमेन्‍ट के अनुसार समस्‍त विकास कार्य पूर्ण कराया जाना उचित है। विपक्षी द्वारा परिवादी से वसूल किये गये फायर फाइटिंग चार्जेज    39,228/-रू0 व इक्‍सटर्नल इलेक्ट्रिफिकेशन चार्जेज 95,205/-रू0 मय 09 प्रतिशत साधारण वार्षिक ब्‍याज जमा की तिथि से वास्‍तविक भुगतान की तिथि तक परिवादी को वापस दिलाया जाना उचित है। विपक्षी द्वारा परिवादी को प्रश्‍नगत  फ्लैट  का  निर्धारित

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समयावधि में कब्‍जा न दिये जाने के कारण विपक्षी से परिवादी को उसके द्वारा प्रश्‍नगत फ्लैट के संबंध में कुल जमा धनराशि पर                12 प्रतिशत साधारण वार्षिक ब्‍याज जमा की तिथि से कब्‍जा प्रदान किए जाने की तिथि तक कब्‍जा में विलम्‍ब हेतु क्षतिपूर्ति दिलाया जाना उचित है। विपक्षी द्वारा परिवादी को शारीरिक, मानसिक एवं आर्थिक उत्‍पीड़न हेतु क्षतिपूर्ति 5,00,000/-रू0 (पांच लाख रूपये) दिलाया जाना उचित है। विपक्षी द्वारा परिवादी को 20,000/-रू0 (बीस हजार रूपये) वाद व्‍यय दिलाया जाना भी उचित है। इसके अतिरिक्‍त परिवादी द्वारा मांगे गये अन्‍य अनुतोष परिवादी को दिलाया जाना न्‍यायोचित प्रतीत नहीं होता है। तदनुसार प्रस्‍तुत परिवाद आंशिक रूप से स्‍वीकार किये जाने योग्‍य है।

आदेश

     प्रस्‍तुत परिवाद आंशिक रूप से स्‍वीकार करते हुए निम्‍न आदेश पारित किया जाता है:-

(1) विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह एग्रीमेन्‍ट के अनुसार परिवादी को आवंटित फ्लैट का समस्‍त विकास कार्य                 दो माह की अवधि में पूर्ण करावे।

(2) विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह परिवादी से वसूल किये गये फायर फाइटिंग चार्जेज 39,228/-रू0 व इक्‍सटर्नल इलेक्ट्रिफिकेशन चार्जेज 95,205/-रू0 मय 09 प्रतिशत साधारण वार्षिक ब्‍याज जमा की तिथि से वास्‍तविक भुगतान की तिथि तक परिवादी को दो माह की अवधि में वापस करे।

(3) विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह परिवादी द्वारा प्रश्‍नगत फ्लैट के संबंध में कुल जमा धनराशि पर 12 प्रतिशत साधारण वार्षिक ब्‍याज जमा की तिथि से कब्‍जा प्रदान किए जाने की तिथि तक कब्‍जा में विलम्‍ब हेतु परिवादी को क्षतिपूर्ति दो माह की अवधि में प्रदान करे।

(4) विपक्षी को आदेशित किया  जाता  है  कि  वह  परिवादी  को

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शारीरिक, मानसिक एवं आर्थिक उत्‍पीड़न हेतु क्षतिपूर्ति 5,00,000/-रू0 (पांच लाख रूपये) दो माह की अवधि में प्रदान करे।

(5) विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह परिवादी को 20,000/-रू0 (बीस हजार रूपये) वाद व्‍यय भी दो माह की अवधि में प्रदान करे। 

आशुलिपि‍क से अपेक्षा की जाती है कि‍ वह इस निर्णय/आदेश को आयोग की वेबसाइट पर नियमानुसार यथाशीघ्र अपलोड कर दें।

     (न्‍यायमूर्ति अशोक कुमार)            (सुधा उपाध्‍याय)     

              अध्‍यक्ष                      सदस्‍य

जितेन्‍द्र आशु0

कोर्ट नं0-1