::निकालपत्र::

(पारीत व्‍दारा- सौ.चंद्रिका किशोरसिंह बैस, मा.सदस्‍या )

(पारीत दिनांक–09 फेब्रुवारी, 2018)

1.   उभय तक्रारदारानीं विरुध्‍दपक्ष बिल्‍डर/डेव्‍हलपर कडून, करारानुसार भूखंडाचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन मिळण्‍यासाठी तसेच अन्‍य अनुषंगीक मागण्‍यांसाठी  ग्राहक संरक्षण अधिनियम-1986 चे कलम-12 अन्‍वये प्रस्‍तुत तक्रार दाखल केली आहे.

02.   तक्रारदारांचे संक्षीप्‍त कथन खालील प्रमाणे-

      विरुध्‍दपक्ष आकाश विहार बिल्‍डर्स एवं डेव्‍हलपर्स ही एक फर्म आहे. विरुध्‍दपक्ष फर्मचा शेतजमीनीचे अकृषक भूखंडात रुपांतरण करुन विक्रीचा व्‍यवसाय आहे. तक्रारदारानां निवासी घराची आवश्‍यकता असल्‍याने त्‍याने  विरुध्‍दपक्ष फर्म तर्फे प्रस्‍तावित मौजा बहादुरा, तालुका जिल्‍हा नागपूर येथील पटवारी हलका क्रं-35, शेत सर्व्‍हे क्रं-87 मधील भूखंड क्रं-09, एकूण क्षेत्रफळ-812 चौरसफूट, एकूण किम्‍मत रुपये-4,87,200/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचे बयानापत्र विरुध्‍दपक्ष फर्म सोबत दिनांक-17/12/2015 रोजी केले. (सदर नमुद प्रस्‍तावित ले-आऊट मधील भूखंड क्रं-09 चा उल्‍लेख यापुढे निकालपत्रात करारातील भूखंड असा करण्‍यात येईल) तक्रारदारानीं विरुध्‍दपक्षाला करारातील भूखंडापोटी इसारा दाखल कराराचे दिनांकास रुपये-1,00,000/- दिलेत, उर्वरीत रक्‍कम 12 मासिक किस्‍तीमध्‍ये भरावयाची होती, विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची मुदत करार दिनांका पासून एक वर्षा पर्यंत निश्‍चीत करण्‍यात आली होती.

   तक्रारदारानीं  पुढे असे नमुद केले की, त्‍यांनी करारातील भूखंडपोटी करार दिनांक-17/12/2015 पासून ते दिनांक-24/04/2016 या कालावधीत एकूण रुपये-1,30,000/- एवढी रक्‍कम विरुध्‍दपक्षाला अदा केलेली असून वेळोवेळी पावत्‍या प्राप्‍त केल्‍यात.  त्‍यानीं दरम्‍यानचे काळात विरुध्‍दपक्षाकडे प्रस्‍तावित ले आऊटला महाराष्‍ट्र शासना कडून अकृषक परवानगी तसेच टी.पी. मंजूरी  बाबत विचारणा केली असता विरुध्‍दपक्षाने मंजूरी बाबत अर्ज केला असल्‍याचे सांगितले. नंतर वेळोवेळी एन.ए./टी.पी. मंजूरी प्राप्‍त होणे बाकी आहे असे कारण समोर करुन विरुध्‍दपक्षाने विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचे टाळले. तक्रारदारानीं प्रस्‍तावित ले आऊट मधील जमीनी बाबत चौकशी केली असता ले आऊट मधील जमीन ही विरुध्‍दपक्षाचे मालकीची नसल्‍याचे त्‍यांना समजले. जमीनीचा मालकी हक्‍क नसताना तसेच ले आऊटला शासनाची मंजूरी प्राप्‍त नसताना विरुध्‍दपक्षाने भूखंडापोटी रकमा स्विकारुन तक्रारदारांची फसवणूक केली असल्‍याचे लक्षात आले म्‍हणून त्‍यांनी भूखंडाची नोंदणी रद्द करण्‍याचे ठरविले व रक्‍कम परत मागितली परंतु विरुध्‍दपक्षाने रक्‍कम परत करण्‍यस नकार दिला म्‍हणून त्‍यांनी विरुध्‍दपक्षास दिनांक-18/11/2016 रोजी कायदेशीर नोटीस रजिस्‍टर पोस्‍टाने पाठवून त्‍याव्‍दारे उर्वरीत रक्‍कम स्विकारुन भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून द्दावे अन्‍यथा जमा केलेली एकूण रक्‍कम रुपये-1,30,000/-  परत करावी अशी मागणी केली परंतु विरुध्‍दपक्षाने सदर नोटीस प्राप्‍त होऊनही कोणताही प्रतिसाद दिला नाही. विरुध्‍दपक्षा कडून करारातील भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून मिळण्‍यासाठी त्‍याने सातत्‍याने पाठपुरावा केला परंतु विरुध्‍दपक्षा कडून कोणताही सकारात्‍मक प्रतिसाद मिळाला नाही. तक्रारदारांची रक्‍कम विनाकारण विरुध्‍दपक्षाकडे गुंतून पडलेली आहे. अशाप्रकारे विरुध्‍दपक्षाने दोषपूर्ण सेवा दिल्‍याने शेवटी त्‍यांनी प्रस्‍तुत तक्रार ग्राहक मंचा समक्ष दाखल करुन पुढील मागण्‍या केल्‍यात-

(1)   विरुध्‍दपक्षाने बयानापत्र दिनांक-17/12/2015 प्रमाणे करारातील भूखंड क्रं-09 चे नोंदणीकृत विक्रीपत्र तक्रारदारां कडून उर्वरीत रक्‍कम स्विकारुन त्‍यांचे नावे नोंदवून देण्‍याचे आदेशित व्‍हावे.

(2)   परंतु करारा प्रमाणे भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देणे विरुध्‍दपक्षास शक्‍य नसल्‍यास तक्रारदारानीं करारातील भूखंडापोटी विरुध्‍दपक्ष फर्म मध्‍ये जमा केलेली रक्‍कम  रुपये-1,30,000/- भूखंड आरक्षीत दिनांक-17/12/2015 पासून वार्षिक 18% व्‍याजासह परत करण्‍याचे विरुध्‍दपक्षास आदेशित व्‍हावे.

(3)   तक्रारदारानां झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल रुपये-30,000/- तसेच तक्रारीचा खर्च म्‍हणून रुपये-15,000/- विरुध्‍दपक्षा कडून देण्‍याचे आदेशित व्‍हावे.

03.   विरुध्‍दपक्षाचे नाव आणि पत्‍त्‍यावर अतिरिक्‍त ग्राहक मंचा तर्फे रजिस्‍टर पोस्‍टाने नोटीस पाठविण्‍यात आली. सदर नोटीस विरुध्‍दपक्षाला दिनांक-13/05/2017 रोजी मिळाल्‍या बाबत सिनियर सुपरिटेन्‍डन्‍ट, नागपूर शहर, पोस्‍ट ऑफीस यांचा दिनांक-10/08/2017 रोजीचा अहवाल नि.क्रं-7 वर दाखल आहे. परंतु विरुध्‍दपक्षाला अशी नोटीस प्राप्‍त झाल्‍या नंतरही तो अतिरिक्‍त मंचा समक्ष उपस्थित झाला नाही वा त्‍याने कोणते लेखी निवेदन सुध्‍दा दाखल केले नाही म्‍हणून विरुध्‍दपक्षा विरुध्‍द प्रस्‍तुत तक्रार एकतर्फी चालविण्‍याचा आदेश प्रकरणात दिनांक-20/09/2017 रोजी पारीत करण्‍यात आला.

04.   तक्रारदारानीं निशाणी क्रं 3 वरील यादी नुसार दस्‍तऐवजाच्‍या प्रती  दाखल केल्‍यात ज्‍यामध्‍ये प्रामुख्‍याने भूखंड विक्रीचे बयानापत्र, भूखंड किस्‍तीच्‍या रकमा मिळाल्‍या बाबत विरुध्‍दपक्षा तर्फे निर्गमित पावत्‍यांच्‍या प्रती,   तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षानां रजिस्‍टर पोस्‍टाने पाठविलेली  कायदेशीर  नोटीसची  प्रत, नोटीस  पाठविल्‍या  बाबत  रजिस्‍टर पोस्‍टाची पावती अशा दस्‍तऐवजाच्‍या प्रती दाखल केल्‍यात. तसेच लेखी युक्‍तीवाद दाखल केला.

05.  तक्रारदारां तर्फे अधिवक्‍ता श्री उदय क्षिरसागर यांचा मौखीक युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला.

06.   तक्रारदारांची सत्‍यापना वरील तक्रार तसेच प्रकरणातील उपलब्‍ध भूखंड बयानापत्र/कराराची प्रत, विरुध्‍दपक्ष फर्म तर्फे भूखंडाच्‍या किस्‍ती मिळाल्‍या बाबत निर्गमित पावत्‍यांच्‍या प्रती इत्‍यादींचे काळजीपूर्वक अवलोकन करण्‍यात आले असता न्‍यायमंचाचा निष्‍कर्ष खालील प्रमाणे आहे-

                         ::निष्‍कर्ष::

07.   उभय तक्रारदारानीं विरुध्‍दपक्ष फर्म  (“विरुध्‍दपक्ष” म्‍हणजे मे. आकाश विहार बिल्‍डर्स एवं लॅन्‍ड डेव्‍हलपर्स तर्फे कार्यकारी संचालक अशोक उपासराव वैरागडे असे समजण्‍यात यावे)  सोबत विरुध्‍दपक्ष फर्मचे प्रस्‍तावित मौजा बहादुरा, तालुका जिल्‍हा नागपूर येथील पटवारी हलका क्रं-35, शेत सर्व्‍हे क्रं-87 मधील भूखंड क्रं-09, एकूण क्षेत्रफळ-812 चौरसफूट, प्रतीचौरसफूट दर रुपये-600/- प्रमाणे एकूण किम्‍मत रुपये-4,87,200/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचे बयानापत्र विरुध्‍दपक्षा सोबत दिनांक-17/12/2015 रोजी केले. (सदर नमुद प्रस्‍तावित ले-आऊट मधील भूखंड क्रं-09 चा उल्‍लेख यापुढे निकालपत्रात उल्‍लेख करारातील भूखंड असा करण्‍यात येईल) तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाला करारातील भूखंडापोटी इसारा दाखल  कराराचे दिनांकास रुपये-1,00,000/- दिलेत, उर्वरीत रक्‍कम मासिक किस्‍तीमध्‍ये भरावयाची होती, विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची मुदत ही करार दिनांका पासून एक वर्ष पर्यंत निश्‍चीत करण्‍यात आली होती.

08.    उभय तक्रारदारानीं  पुढे असे नमुद केले की, त्‍याने करारातील भूखंडपोटी करार दिनांक-17/12/2015 पासून ते दिनांक-24/04/2016 या कालावधीत एकूण रुपये-1,30,000/- एवढी रक्‍कम विरुध्‍दपक्षाला अदा केलेली असून वेळोवेळी पावत्‍या प्राप्‍त केल्‍यात.

09.  उभय तक्रारदारानीं उपरोक्‍त आपले म्‍हणण्‍याचे पुराव्‍यार्थ सदर बयानापत्राची प्रत तसेच विरुध्‍दपक्षा तर्फे निर्गमित पावत्‍यांच्‍या प्रती दाखल केलेल्‍या आहेत, यावरुन त्‍याचे उपरोक्‍त कथनास बळकटी प्राप्‍त होते.  दिनांक-17/12/2015 रोजीच्‍या बयानापत्रात तक्रारकर्त्‍या कडून विरुध्‍दपक्षाला भूखंडापोटी रुपये-1,00,000/- मिळाल्‍याची बाब विरुध्‍दपक्षा तर्फे मान्‍य करण्‍यात आली. या व्‍यतिरिक्‍त त्‍यांनी विरुध्‍दपक्षाकडे करारातील भूखंडापोटी दिनांक-19/01/2016 ते दिनांक-09/07/2016 या कालावधीत रुपये-30,000/- भरल्‍याचे पावत्‍यां वरुन सिध्‍द होते. अशारितीने तक्रारदारानीं करारातील भूखंडापोटी विरुध्‍दपक्षाकडे एकूण रुपये-1,30,000/- भरल्‍याची बाब करारा वरुन तसेच दाखल पावत्‍यांवरुन सिध्‍द होते.

10.  तक्रारदारांचे असेही म्‍हणणे आहे की, त्‍यांनी दरम्‍यानचे काळात विरुध्‍दपक्षाकडे भूखंडाचे विक्री बाबत विचारणा केली असता विरुध्‍दपक्षाने एन.ए./टी.पी. मंजूरी बाबत शासनाकडे अर्ज केले असल्‍याचे सांगितले. नंतर वेळोवेळी एन.ए./टी.पी. मंजूरी प्राप्‍त होणे बाकी आहे असे कारण समोर करुन  विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचे टाळले. त्‍यांनी प्रस्‍तावित ले आऊट मधील जमीनी बाबत चौकशी केली असता सदर जमीन ही विरुध्‍दपक्षाचे मालकीची नसल्‍याचे त्‍याला समजले. जमीनीचा मालकी हक्‍क नसताना तसेच ले आऊटला शासनाची मंजूरी प्राप्‍त नसताना विरुध्‍दपक्षाने भूखंडापोटी रकमा स्विकारुन त्‍याची फसवणूक केली असल्‍याचे लक्षात आले म्‍हणून त्‍यांनी भूखंडाची नोंदणी रद्द करुन रक्‍कम परत करावी अशी मागणी केली परंतु विरुध्‍दपक्षाने रक्‍कम परत करण्‍यास नकार दिला म्‍हणून त्‍यांनी विरुध्‍दपक्षास दिनांक-18/11/2016 रोजी कायदेशीर नोटीस रजिस्‍टर पोस्‍टाने पाठवून त्‍याव्‍दारे उर्वरीत रक्‍कम स्विकारुन भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून द्दावे अन्‍यथा जमा केलेली रक्‍कम परत करावी अशी मागणी केली परंतु विरुध्‍दपक्षाने सदर नोटीस प्राप्‍त होऊनही कोणताही प्रतिसाद दिला नाही.

   11.   आपल्‍या उपरोक्‍त कथनाचे पुराव्‍यार्थ  त्‍यांनी बयानापत्र, भूखंडाच्‍या आंशिक रकमा जमा केल्‍या बाबत पावत्‍यांच्‍या प्रती तसेच विरुध्‍दपक्षास रजिस्‍टर पोस्‍टाने नोटीस पाठविल्‍या बाबत नोटीस प्रत तसेच पोस्‍टाची पावती पुराव्‍यार्थ दाखल केलेली आहे.

12.   तक्रारदारांची तक्रार सत्‍यापनावर दाखल आहे तसेच त्‍यांनी आपल्‍या म्‍हणण्‍याच्‍या पुराव्‍यार्थ नमुद केल्‍या प्रमाणे दस्‍तऐवजांच्‍या प्रती दाखल केलेल्‍या आहेत. विरुध्‍दपक्षाला अतिरिक्‍त ग्राहक मंचा तर्फे रजिस्‍टर पोस्‍टाने पाठविलेली नोटीस मिळाल्‍या बाबत पोस्‍ट विभागाचा अहवाल अभिलेखावर दाखल आहे परंतु तो अतिरिक्‍त ग्राहक मंचा समक्ष उपस्थित झाला नाही, वा त्‍याने आपले लेखी निवेदन सादर केलेले नाही किंवा तक्रारदारानीं त्‍याचे विरुध्‍द केलेले आरोप योग्‍य त्‍या पुराव्‍याने खोडून काढलेले नाहीत. विरुध्‍दपक्षा विरुध्‍द प्रस्‍तुत तक्रार एकतर्फी चालविण्‍याचा आदेश प्रकरणात पारीत झालेला आहे.

13.  तक्रारदारानीं विरुध्‍दपक्षा सोबत भूखंड विक्रीचे बयानापत्र हे     दिनांक-17/12/2015 रोजी केलेले असून आता सन-2018 उजाडलेले  आहे.  तक्रारदारां  कडून  प्रस्‍तावित  ले आऊट मधील भूखंडापोटी आंशिक रक्‍कम स्विकारुनही प्रस्‍तावित भूखंडाची मालकी नसणे, भूखंड मंजूरी संबधाने महाराष्‍ट्र शासनाकडून आदेश विहित मुदतीत प्राप्‍त करण्‍यासाठी कोणताही प्रयत्‍न न करुन तक्रारदारानां प्रस्‍तावित भूखंडापोटी ताटकळत ठेवणे, त्‍यांनी भूखंडापोटी जमा केलेली आंशिक रक्‍कम परत करण्‍याचे सौजन्‍य न दाखविणे, हा सर्व प्रकार विरुध्‍दपक्षा तर्फे अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब यामध्‍ये मोडतो. विरुध्‍दपक्षाचे अनुचित व्‍यापारी प्रथेमुळे तसेच दोषपूर्ण सेवेमुळे तक्रारदारानां निश्‍चीतच शारिरीक, मानसिक व आर्थिक त्रास सहन करावा लागत आहे.

14.  तक्रार मुदतीत दाखल आहे  या संदर्भात हे  ग्राहक मंच पुढील मा.वरिष्‍ठ न्‍यायालयाच्‍या निवाडयांवर आपली भिस्‍त ठेवीत आहे-

           “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs.Malti

                Kumar & Ors.” - 2005(2) CPR-1 (NC).

       उपरोक्‍त मा.वरिष्‍ठ न्‍यायालयाचे निवाडयां मध्‍ये असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक करारा प्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाचे निवाडयात  असेही  नमुद  केले  आहे की,  जर  भूखंडाचा  विकास  करण्‍यास विकासक/बांधकाम व्‍यवसायिक काही प्रयत्‍न करीत नसेल किंवा त्‍याठिकाणी कुठलेच बांधकाम होत नसेल तर खरेदीदारास मासिक हप्‍ते नियमित भरणे अपेक्षित नाही. त्‍यामुळे असा आक्षेप जर विरुध्‍दपक्ष घेत असेल तर त्‍या आक्षेपाचा कुठलाही विचार करण्‍याची गरज नसते.

15.   अशापरिस्थितीत  विरुध्‍दपक्षाने करारातील भूखंड क्रं-09 चे नोंदणीकृत विक्रीपत्र तक्रारदारां कडून उर्वरीत रक्‍कम स्विकारुन त्‍यांचे नावे नोंदवून देऊन प्रत्‍यक्ष्‍य मोक्‍यावर मोजमाप करुन ताबापत्र द्दावे. करारा प्रमाणे  भूखंडाचे सुधारित विकासशुल्‍क तसेच नोंदणी फी व मुद्रांकशुल्‍काचा खर्च तक्रारदारानीं स्‍वतः सहन करावा परंतु काही कायदेशीर तांत्रिक अडचणीस्‍तव विरुध्‍दपक्षास करारातील भूखंडाचे विक्रीपत्र तक्रारदारांच्‍य नावे नोंदवून देणे शक्‍य नसल्‍यास तक्रारदारानीं विरुध्‍दपक्षाला अदा केलेली एकूण रक्‍कम रुपये-1,30,000/- शेवटच्‍या रकमेचा हप्‍ता अदा केल्‍याचा दिनांक-09/07/2016 पासून ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष्‍य अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.-12% दराने व्‍याजासह येणारी रक्‍कम तक्रारदारानां परत करावी. तसेच तक्रारदारांना झालेल्‍या शारिरीक, मानसिक त्रासा बद्दल रुपये-10,000/- व तक्रारीचा खर्च रुपये-5000/- विरुध्‍दपक्षाने देण्‍याचे आदेशित करणे न्‍यायोचित होईल असे मंचाचे मत आहे.

16.  उपरोक्‍त नमुद सर्व वस्‍तुस्थितीचा विचार करुन अतिरिक्‍त ग्राहक मंच प्रस्‍तुत तक्रारी मध्‍ये खालील प्रमाणे आदेश पारीत करीत आहे-

               ::आदेश::

1)    तक्रारदार (1) श्री मोरेश्‍वर सदाशिव गहुकर आणि (2) श्रीमती अनुसूया सदाशिव गहुकर यांनी दाखल केलेली तक्रार, विरुध्‍दपक्ष मे. आकाश विहार बिल्‍डर्स एवं लॅन्‍ड डेव्‍हलपर्स तर्फे कार्यकारी संचालक श्री अशोक उपासराव वैरागडे याचे विरुध्‍द अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.

2)  “विरुध्‍दपक्षाला” आदेशित करण्‍यात येते की, त्‍याने उभय पक्षांमध्‍ये  झालेल्‍या दिनांक-17/12/2015  रोजीचे करारा प्रमाणे भूखंड क्रं-09 चे नोंदणीकृत विक्रीपत्र भूखंडाची एकूण किम्‍मत रुपये-4,87,200/- पैकी तक्रारदारांना उर्वरीत  देणे असलेली रक्‍कम रुपये-3,57,200/- (अक्षरी रुपये  तीन लक्ष सत्‍तावन्‍न हजार दोनशे फक्‍त) त्‍यांचे कडून स्विकारुन तक्रारदारांचे नावे नोंदवून देऊन प्रत्‍यक्ष्‍य मोक्‍यावर मोजमाप करुन ताबापत्र द्दावे. करारा प्रमाणे  भूखंडाचे सुधारित विकास शुल्‍काची रक्‍कम तसेच नोंदणी फी व मुद्रांकशुल्‍काचा खर्च तक्रारकर्त्‍याने सहन करावा.

3)   परंतु उपरोक्‍त नमुद करारातील भूखंडाचे विक्रीपत्र काही कायदेशीर व तांत्रिक कारणास्‍तवच तक्रारदारांचे नावे नोंदवून देणे विरुध्‍दपक्षाला शक्‍य  नसल्‍यास तक्रारदारानीं विरुध्‍दपक्षाला अदा केलेली एकूण रक्‍कम रुपये-1,30,000/- (अक्षरी रुपये एक लक्ष तीस हजार फक्‍त) शेवटच्‍या रकमेचा हप्‍ता अदा केल्‍याचा दिनांक-09/07/2016 पासून ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष्‍य अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.- 12% दराने व्‍याजासह येणारी रक्‍कम तक्रारदारानां विरुध्‍दपक्षाने परत करावी.

4)    तक्रारदारांना झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल  रुपये-10,000/- (अक्षरी रुपये दहा हजार फक्‍त) आणि तक्रारखर्च म्‍हणून  रुपये-5000/-(अक्षरी रुपये पाच हजार फक्‍त) विरुध्‍दपक्षाने तक्रारदारांना द्दावेत.

5)    सदर आदेशाचे अनुपालन विरुध्‍दपक्षाने निकालपत्राची प्रमाणित प्रत प्राप्‍त झाल्‍या पासून 30 दिवसांचे आत करावे.

6)    निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन      देण्‍यात  याव्‍यात.