श्री. सतीश सप्रे, मा. अध्‍यक्ष यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार ग्राहक संरक्षण कायदा 2019 च्‍या कलम 35 (i) अंतर्गत दाखल केली आहे. वि.प. मे. रोजेटा सिटी डेव्‍हलपर्स ही एक भागीदारी संस्‍था असून वि.प.क्र. 2 ते 5 भागीदार आहेत. वि.प. संस्‍थेचा मुख्‍य व्‍यवसाय हा लेआऊट पाडून भुखंड आखून ते गरजू लोकांना विक्री करण्‍याचा आहे. वि.प. भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन न दिल्‍यामुळे व दिलेली रक्‍कम परत न केल्‍यामुळे दाखल केलेली आहे.

2.                तक्रारकर्त्‍याची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, त्‍यांने वि.प.चे मौजा-पांजरा (काटे), ता.काटोल, जि.नागपूर, पी.एस.के.66, ख.क्र. 146, 147 व 148 मधील भुखंड क्र. 231 एकूण क्षेत्रफळ 884.80 चौ.फु. हा रु.2,30,000/- किंमतीमध्‍ये विकत घेण्‍याकरीता दि.08.06.2015 रोजी पूर्वीच संपूर्ण रक्‍कम देऊन विक्रीचा करारनामा केला. वि.प.ने दिलेल्‍या रकमेनुसार तक्रारकर्त्‍यास पावत्‍या दिल्‍या. तक्रारकर्त्‍याने संपूर्ण रक्‍कम वि.प.ला दिल्‍यावर भुखंडाचे कायदेशीर विक्रीपत्र करुन देण्‍याची विनंती केली असता वि.प.ने विक्रीपत्र करुन देण्‍यास हेतूपुरस्‍सरपणे टाळाटाळ केली. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला कायदेशीर नोटीस पाठविली व विक्रीपत्र करुन न दिल्‍यास स्विकारलेली रक्‍कम परत करण्‍याची मागणी केली. परंतु सदर नोटीस ‘अॅड्रेस लेफ्ट’ शे-यासह परत आली. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याच्‍या मागणीची दखल न घेतल्‍याने तक्रारकर्त्‍याने प्रस्‍तुत तक्रार आयोगासमक्ष दाखल करुन, वि.प.ने विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून द्यावे तसे करण्‍यात सक्षम नसतील तर आजच्‍या बाजार भावाप्रमाणे भुखंडाची किंमत व्‍याजासह परत करावी, मानसिक त्रासाबाबत रु.5,00,000/-, नोटीसच्‍या खर्चाबाबत, तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.2,70,000/- अशी एकूण रक्‍कम रु.10,00,000/- खर्चासह मिळण्‍याची मागणी केली.

3.                आयोगामार्फत वि.प.क्र. 1 ते 5 यांची नोटीस वर्तमानपत्रत प्रकाशित करण्‍यात आली. वि.प.क्र. 1 ते 5 यांचा नोटीस प्रकाशन अहवाल अभिलेखावर दाखल असून ते आयोगासमोर हजर न झाल्‍याने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश आयोगाने दि.18.05.2023 रोजी पारित केला व प्रकरण युक्‍तीवादाकरीता ठेवण्‍यात आले.

4.               प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता असतांना आयोगाने तक्रारकर्त्‍याचा तोंडी युक्‍तीवाद त्‍यांचे वकीलांमार्फत ऐकला व तक्रारीसोबत दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे व त्‍यावरील कारणमिमांसा खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                   मुद्दे                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ता वि.प.क्र. 1 ते 5 चा ग्राहक आहे काय ?                                     होय.

2.       तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत व आर्थिक मर्यादेत आहे काय ? होय.

3.       वि.प.ने तक्रारकर्त्‍यास दोषपूर्ण सेवा देऊन अनुचित व्यापार प्रथेचा       अवलंब केला आहे काय?                                               होय.

4.       तक्रारकर्ता कुठली दाद मिळण्‍यास पात्र आहे ?               अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष -

5.         मुद्दा क्र. 1  - आयोगाने तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या मौजा-पांजरा (काटे), ता.काटोल, जि.नागपूर, पी.एस.के.66, ख.क्र. 146, 147 व 148 मधील भुखंड क्र. 231 एकूण क्षेत्रफळ 884.80 चौ.फु. हा रु.2,30,000/- किंमतीमध्‍ये विकत घेण्‍याकरीता दि.08.06.2015 रोजी करार झाल्‍याचे व त्‍यावर वि.प.संस्‍थेतर्फे तिनही वि.प.क्र. 1 ते 3 ची स्‍वाक्षरी आहे. तसेच याच करारनाम्‍यामध्‍ये वि.प.संस्‍थेने विज जोडणी, पाणी पुरवठा जोडणी, देखभालीचा खर्च इ. कामे नमूद केली असून विकास शुल्‍क हे तक्रारकर्त्‍याने द्यावे असेही नमूद आहे. तसेच विवादित लेआऊट हे प्रस्तावित असल्याचे लक्षात घेता त्याची मंजुरी मिळविण्याची जबाबदारी वि.प.ची होती. सबब, वि.प.ची सेवा पुरवठादार (Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ग्राहक’ व सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.

6.         मुद्दा क्र. 2  - वि.प.ने अद्यापपर्यंत तक्रारकर्त्‍याला विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिले नाही किंवा त्‍याने रक्‍कम परत करण्‍याचे मान्‍य करुनही रक्‍कमही परत न केल्‍याने वादाचे कारण सतत घडत असल्‍याने सदर तक्रार ही आयोगाचे कालमर्यादेत असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. तसेच तक्रारीतील तक्रारकर्त्‍याची मागणी पाहता सदर तक्रार ही आयोगाचे आर्थिक मर्यादेत असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे आणि म्‍हणून मुद्दा क्र. 2 वरील निष्‍कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.

7.         मुद्दा क्र. 3  - आयोगाने तक्रारीसोबत दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता उभय पक्षांमध्‍ये झालेला भुखंड खरेदीचा करारनामा, दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रतीवरुन वि.प.संस्‍थेला तक्रारकर्त्‍याने भुखंडाच्‍या किमतीबाबत एकूण रु.2,30,000/- दिल्‍याचे स्‍पष्‍टपणे दिसून येते. तसेच विक्रीच्‍या करारनाम्‍यामध्‍ये नमूद परि. क्र. 2 मध्‍ये सदर जमीन ही अकृषक निवासी वापराकरीता रुपांतरीत करुन दिल्‍याचा दि.29.05.2015 च्‍या आदेशाचा उल्‍लेख केला आहे. तसेच नगर रचना नागपूर यांचेकडून दि.27.05.2015 रोजी अभिन्‍यासाचा नकाशाला मंजूरी मिळाल्‍याचे सुध्‍दा नमूद केले आहे. वि.प.ने खरेदीदाराने रकमा या वेळेत दिल्‍या नाहीतर खरेदीदारांवर अनेक अटी लादल्‍यांचे दिसून येते. परंतू लेआऊट विकासक हा जर वेळेत भुखंड खरेदीदारांना वेळेत विक्रीपत्र करुन देणार नसेल तर होणा-या नुकसानाची प्रतिपूर्ती करण्‍यास त्‍याचे वर कुठलीही अट लादल्‍या गेल्‍याचे सदर विक्रीच्‍या करारनाम्‍यात दिसून येत नाही. वि.प.ची सदर कृती ही ग्राहकास सेवा देण्‍यात अक्षम्‍य निष्‍काळजीपणा करणारी आहे आणि म्‍हणून मुद्दा क्र. 3 वरील निष्‍कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.

8.         मुद्दा क्र. 4  - वि.प.ने विक्रीच्‍या करारनाम्‍यामध्‍ये त्‍याच्‍या लेआऊटला नगर रचना विभागाची परवानगी मिळाल्‍याची व अकृषक निवासी वापराकरीता परवानगी मिळाल्‍याचे आदेशाचे क्रमांक व दिनांकासह नमूद केलेले आहे. तसेच तक्रारकर्त्‍याने भुखंडाची संपूर्ण किंमत सन 2017 मध्‍ये दिल्‍याचेही विक्रीच्‍या करारनाम्‍यामध्‍ये वि.प.ने मान्‍य केलेले आहे. अशा परिस्थितीमध्‍ये विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचे आदेश देणे न्‍यायोचित व कायदेशीर होईल किंवा वि.प.ने त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोनमधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य देण्‍याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. वि.प.क्र. 1 ते 5 ने तक्रारकर्त्‍याला भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिले नाही किंवा रक्‍कमही परत केलेली नाही, म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याला जो शारिरीक आणि मानसिक त्रास सहन करावा लागला त्‍याकरीता तक्रारकर्ता शारिरीक व मानसिक त्रासाची नुकसान भरपाई मिळण्‍यास पात्र आहे. वि.प.क्र. 1 ते 5 च्‍या दोषपूर्ण सेवेमुळे तक्रारकर्त्‍याला वि.प.क्र. 1 ते 5 यांना नोटीस पाठवावा लागला व शेवटी आयोगासमोर तक्रार दाखल करावी लागली, त्‍यामुळे तक्रारकर्ता सदर कार्यवाहीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. करिता आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे. 

    - अं ति म आ दे श –

1.   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.क्र.1 ते 5 ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याला मौजा-पांजरा (काटे), ता.काटोल, जि.नागपूर, पी.एस.के.66, ख.क्र. 146, 147 व 148 मधील भुखंड क्र. 231 एकूण क्षेत्रफळ 884.80 चौ.फु.चे नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन, प्रत्‍यक्ष मोजमाप करुन ताबा द्यावा. विक्रीपत्राचा खर्च तक्रारकर्त्‍याने सोसावा.

किंवा

 तक्रारकर्त्‍याला (एकूण क्षेत्रफळ 884.80 चौ.फु) विवादीत भुखंडांसाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोनमधील शासन निर्धारित, आदेश पारित केल्‍याच्‍या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक (Non Agriculture) भूखंडाचे दरानुसार असलेल्‍या मुल्‍याची रक्‍कम ही तक्रारकर्त्‍याने दिलेल्‍या रकमेच्‍या प्रमाणात (100% ) द्यावी.

2.   वि.प.क्र. 1 ते 5 ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक, मानसिक, त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.20,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.10,000/- द्यावे.

3.   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.क्र. 1 ते 5 ने संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसात करावी.

4.   आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.