-ः निकालपत्र ः-

द्वारा- मा.अध्‍यक्ष,श्री.आर.डी.म्‍हेत्रस.

1.           सर्व तक्रारदारानी तक्रार सामनेवाले 1,2 विरुध्‍द प्‍लॉट नं.125 सेक्‍टर 9, नवीन पनवेल या जागेबाबत केली असून त्‍याच जागेत सामनेवाले 1 ने जी इमारत बांधली आहे त्‍याबाबत आहे.  संबंधित जमीन ही एप्रिल 09 मध्‍ये सामनेवाले 2 स्‍टँडर्ड इंडस्‍ट्रीज यांचेदरम्‍यान एक लीज झाला.  त्‍यानुसार स्‍टँडर्ड इंडस्‍ट्रीज यांनी तो लायसेन्‍सी म्‍हणून घेतला.  त्‍या लायसेन्‍सीने पुन्‍हा तो प्‍लॉट ट्रायपार्टी कराराद्वारे सामनेवाले 1 ला 3 मे 02 रोजी डेव्‍हलप करणेसाठी दिला.  अशा प्रकारे सामनेवाले 1 कडे ट्रायपार्टी कराराद्वारे या जागेबाबत डेव्‍हलप करणेचे सर्व हक्‍क त्‍यांना प्राप्‍त झाले.

2.          सामनेवाले 1 ने या जागेवर इमारत बांधली.  त्‍यासंदर्भात इमारत पूर्ततेचा दाखला 1-6-06 रोजी सामनेवाले 2 ने दिला.  तक्रारदार व सामनेवाले 1 दरम्‍यान सदनिका खरेदीचे व्‍यवहार रजि.करणेत आले.  सदनिकेचे ताबे मिळाल्‍यावर सर्व लोकांनी सामनेवाले 1 ला को.ऑप.हौ.सोसायटी स्‍थापन करणेस सांगितले.  सामनेवाले 1 ने त्‍यास प्रतिसाद दिला नाही म्‍हणून तक्रारदाराने सामनेवाले 2 कडे याबाबत चौकशी केली असता त्‍यानी दिलेल्‍या माहितीनुसार त्‍याना धक्‍का बसला.  त्‍यांनी असे सांगितले की, सामनेवाले 1 ने मंजूर नकाशाप्रमाणे बांधकाम केलेले नाही.  तक्रारदाराने शोध घेतला असता असे कळाले की, या इमारतीत 7 सदनिका व एक कमर्शियल युनिट एवढे बांधकाम करणेचे होते.  पण सामनेवालेनी 6 सदनिकांचे युनिट व एक कमर्शियल युनिट बांधले.  सामनेवाले 1ने हे कमर्शियल युनिट न विकता स्‍वतःचे वापरासाठी ठेवले.  अशा प्रकारे ती कमर्शियल युनिटचा बेकायदेशीरपणे वापर करत आहे.  भविष्‍यात यापासून जादा पैसे मिळवण्‍याचा तिचा विचार आहे.   सामनेवाले 1 ने 7 रेसिडेंशियल युनिट न बांधता 6 युनिट बांधले आहेत.

3.          तक्रारदार हे वारंवार सामनेवालेकडे याबाबत पत्रव्‍यवहार करत होते तसेच सामनेवाले 1 ही को.ऑप.हौसिंग सोसायटीही स्‍थापन करत नव्‍हती.  याबाबतचा पत्रव्‍यवहार याकामी दाखल केला आहे.  तक्रारदारानी सामनेवाले 2 कडे याबाबत तक्रार केली आहे.  शेवटी सामनेवाले 2 ने सुध्‍दा तक्रारदाराच्‍या तक्रारीची दखल घेतली.   तक्रारदारानी सामनेवालेस तिने लीज डीड करुन दिले नाहीतर कायदेशीर कारवाई करणेची धमकी दिली.  सामनेवालेनी काहीच प्रतिसाद दिला नाही, सोसायटी फॉर्म केली नाही. 

4.          दि.31-8-07 रोजी त्‍यानी ताबे घेतले आहेत.  सामनेवाले 1 ने त्‍यांचेकडून मेंटेनन्‍सपोटी पैसेही घेतले आहेत.  तसेच त्‍याने को.ऑप.सोसायटी स्‍थापन केली आहे.  मेंटेनन्‍स तो करत नसल्‍याने तक्रारदारानी स्‍वतःहून 1-9-07 पासून देखभाल करण्‍याचे सुरु केले.  वास्‍तविकतः सामनेवाले 1ने सुध्‍दा कमर्शियल युनिटचे मेंटेनन्‍स चार्जेस रु.1.50 प्रति चौ.फुट प्रमाणे देणे आवश्‍यक आहे.  ही रक्‍कम 1-4-08 पर्यंत रु.25,675/- एवढी होते.  

5.          तक्रारदारांनी वकीलांतर्फे सामनेवाले 1 ला नोटीस देऊन हिशोबाची कागदपत्रे देणेस सांगितले व मेंटेनन्‍स चार्जेस देणेबाबत सांगितले व को.ऑप.सोसायटी स्‍थापन करा व त्‍यांचे हक्‍कात सर्व अधिकार देणेसाठी कळवले त्‍याची प्रत सामनेवाले 2 ला दिली पण सामनेवाले 2 कडून प्रतिसाद मिळाला नाही.   सामनेवाले 1,2 यांची लीजडीडी एक्‍झीक्‍युट करुन देणेची कायदेशीर जबाबदारी आहे.  सामनेवाले हे आपली जबाबदारी पार पाडत नाहीत.  सामनेवाले 2 ने वास्‍तविकतः सामनेवाले 1 ला 7 वे रहाण्‍याचे युनिट बांधणेबाबत आदेश देणे आवश्‍यक होते व मोकळी जागा तक्रारदाराना देणे आवश्‍यक आहे.  सामनेवाले 1,2 हे एकमेकाला धरुन असून ते त्‍यांची जबाबदारी पार पाडत नसल्‍याने त्‍यांनी सेवेत त्रुटी केली असल्‍याचे त्‍यांचे म्‍हणणे आहे.  म्‍हणून तक्रारदाराना त्‍यांचेविरुध्‍द तक्रार दाखल करावी लागली आहे.  त्‍यांच्‍या मागण्‍या खालीलप्रमाणे आहेत-

      सामनेवाले 2 यांनी तक्रारदारांना सोसायटी स्‍थापनेबाबत परवानगी दयावी.  सामनेवाले 2 ने प्‍लॉटचे लीजडीड सोसायटीचे हक्‍कात करणेबाबत आदेश दयावेत.  सामनेवाले 1 गैरहजर असले तरीही ते त्‍याच्‍या गैरहजेरीत करुन दयावे.  सामनेवाले 1 कडून रु.25,675/- मेंटेनन्‍सची रक्‍कम वसूल करुन दयावी.  रु.पाच लाख सामनेवालेकडून नुकसानी म्‍हणून मिळवून दयावेत.  सामनेवाले 2 कडून नुकसानी म्‍हणून पाच लाख तक्रारदारास दयावेत.  मानसिक शारिरीक त्रासापोटी म्‍हणून रु.50,000/- दयावेत अशी त्‍यांची मागणी आहे.  

6.          नि.2 वर तक्रारदारांचे वतीने तक्रारदार क्र.1 चे प्रतिज्ञापत्र दाखल आहे.  नि.3 वर तक्रारदारांच्‍या वकीलपत्रावरील सहया आहेत.   नि.5 अन्‍वये तक्रारदारानी ते ज्‍या कागदावर अवलंबून आहेत ते कागद दाखल केले असून त्‍यात ओ.सी. अँग्रीमेंट पत्रव्‍यवहार, नोटीसा इ.चा समावेश आहे. 

7.          याकामी सामनेवालेना नि.6 अन्‍वये नोटीस काढण्‍यात आली.   नि.11 ला सामनेवाले 2 यांचेतर्फे वकीलांचे वकीलपत्र दाखल आहे.  नि.14 वर सामनेवाले 1 ने सविस्‍तर म्‍हणणे दिले आहे.  नि.15 वर त्‍यांनी कागद यादी दिली आहे त्‍यात मुखत्‍यारनामा, तक्रारदाराना दिलेले 17-10-09 चे पत्र व तक्रारदाराकडून येणे असलेली रक्‍कम याचा समावेश आहे.   नि.16 ला म्‍हणण्‍याचे पृष्‍टयर्थ प्रतिज्ञापत्र दिले आहे.  नि.17 ला तक्रारअर्ज कायदयाने समर्थनीय आहे का नाही याच्‍या निर्णयार्थ पुन्‍हा अर्ज दिला.  त्‍याचे पृष्‍टयर्थ नि.18 ला प्रतिज्ञापत्र दिले.  नि.19 ला सामनेवाले 2 ने आपले म्‍हणणे दिले व नि.20 ला म्‍हणण्‍याच्‍या पृष्‍टयर्थ प्रतिज्ञापत्र दिले आहे.  तक्रारदारानी पुन्‍हा दोघांनी दिलेल्‍या म्‍हणण्‍याचे पृष्‍टयर्थ प्रतिउत्‍तर दिले आहे. 

8.          सामनेवाले 1 ने तक्रार प्राथमिक मुद्दयावर काढून टाकावी असे म्‍हटले आहे कारण एकूण तक्रारदार 8 आहेत जेव्‍हा एकाहून जास्‍त तक्रारदार असतात तेव्‍हा अशी तक्रार दाखल करणेसाठी मंचाची पूर्वपरवानगी घ्‍यावी लागते.  तसेच सदनिकेचे ताबे 07 साली घेतले असून 2 वर्षानंतर तक्रार दाखल केली आहे.  सबब विलंबमाफीचाही अर्ज नाही.  या दोन्‍ही मुद्दयावर निकाल देणेबाबत म्‍हटले आहे.   याशिवाय सामनेवाले 1 नी स्‍वतंत्र म्‍हणणे दिले आहे ते पुढीलप्रमाणे-

            तक्रारदाराचा मुख्‍यत्‍वेकरुन रोष हा सामनेवाले 2 विरुध्‍द असल्‍याचे तक्रारदाराचे विनंती कॉलम अ सोडल्‍यास दिसून येते.  सामनेवाले 2 ने सामनेवाले 1 ला पूर्णत्‍वाचा दाखला दिला आहे.  जर तक्रारदारांचे म्‍हणण्‍याप्रमाणे परवानगीस अनुसरुन काम नसते तर सामनेवाले 2 ने पूर्णत्‍वाचा परवाना दिला नसता.   याचा अर्थ असा की, सामनेवाले 2 ने 1-6-06 रोजी पहाणी करुनच परवाना दाखल केला आहे.  त्‍यानंतर 3 वर्षानी ताबे घेतल्‍यावर तक्रारदारानी ही तक्रार दाखल केली असल्‍याने ती मुदतीत नाही. 

            रहिवासी व्‍यापारी गाळयाबाबत तक्रारदाराचा काही संबंध येत नाही.  उर्वरित जागेबाबत सामनेवालेनी काय करायचे हा त्‍याचा हक्‍क आहे.  त्‍याबाबत तक्रारदारास काही म्‍हणता येणार नाही.  सामनेवालेनी तक्रारदारांना व्‍यक्‍तीशः भेटून खुलासा केला आहे व सामनेवाले 2 ला सुध्‍दा त्‍यांनी 17-11-07, 15-1-08 व 7-4-08 रोजी सोसायटी स्‍थापनेंबाबत पत्र दिले आहे व  नाहरकत प्रमाणपत्र देणेसाठी सामनेवाले 2 ला विनंती केली असता सामनेवाले 2 ने मात्र सामनेवाले 1 ला प्रतिसाद दिलेला नाही.  सोसायटी स्‍थापण्‍यासाठी सामनेवालेनी धुमाळ व्‍यक्‍तीची नियुक्‍ती केली होती पण तक्रारदाराना ते मान्‍य असल्‍याने त्‍यांचे विनंतीवरुन सामनेवालेनी गायकवाड यांची नियुक्‍ती केली व तेव्‍हापासून गायकवाड हे जबाबदारीने काम पहात आहेत व त्‍यांना सामनेवाले मदत करणेस सदैव तयार आहे, त्‍याबाबत 28-10-07 चे पत्र खुलासेवार आहे.   जी काही दिरंगाई झाली आहे ती सामनेवाले 2 कडून झाली आहे.  सामनेवाले 1 नेहमीच सोसायटी स्‍थापन करणे व इतर बाबीस तयार होता व आजही आहे.  सामनेवाले इमारतीची देखभाल करत होता.  पण तक्रारदार व सामनेवालेमध्‍ये 1-9-09 रोजी ठराव झाला व त्‍यानुसार तक्रारदार हे स्‍वतःच इमारतीची देखभाल करत आहेत त्‍याबाबतही 17-10-07 चे पत्र महत्‍वाचे आहे. 

            तक्रारदारांचे म्‍हणण्‍याप्रमाणे कोणती रक्‍कम वसूल करणेचा त्‍यांना अधिकार नाही, याउलट सामनेवालेना त्‍यांचेकडून रु.49,168/- मिळणे आहे.  ती दयावी लागू नये म्‍हणून त्‍यांनी खोटी तक्रार दाखल करुन रु.25,675/-ची मागणी बेकायदेशीरपणे केली आहे.  पूर्वी 17-10-07 रोजीच सर्व कागदपत्रे दिली असल्‍याने पुन्‍हा खातेपुस्‍तक देण्‍यास सामनेवाले असमर्थ आहेत.  भूखंडाचा भाडेपटटा संस्‍थेच्‍या नावे करणेस सामनेवाले नेहमीच तयार होता पण ठरावाप्रमाणे जो खर्च करणे आवश्‍यक आहे तो तक्रारदारानी करायचा आहे, त्‍यात तक्रारदारांची फसवणूक करणेचा हेतू नाही. 

            तक्रारीतील परि.16 मधील विधाने खोटी आहेत, सहानुभूती मिळवणेसाठी केली आहेत.  बांधकाम पूर्ण झाल्‍यावरच ताबे दिले आहेत.  त्‍यानंतर जी काही नासधूस झाली असेल त्‍याबाबत सामनेवालेस जबाबदार धरता येणार नाही.  सामनेवालेनी भिंतीत ज्‍या ठिकाणी गेट बसवले होते ते तोडून तेथे बेकायदेशीरपणे गेट बांधले आहे.   सामनेवालेनी केलेली रु.पाच लाखाची मागणी अवास्‍तव आहे.  मुदतीची बाधा आहे.  सबब या कारणाचा विचार करता तक्रार खर्चासह फेटाळणेत यावी.

9.          सामनेवाले 2 चे कथन थोडक्‍यात खालीलप्रमाणे’

            त्‍यांनीही ओ.सी. मिळाल्‍यावर साडेतीन वर्षानी तक्रार दाखल केली असल्‍याने ती मुदतबाहय असल्‍याचे म्‍हटले आहे.  महत्‍वाची अशी बाब की, यात जो मुख्‍यत्‍वे करार झाला आहे तो, सिडको व श्रीमती खंडेलवाल यांचेत झाला आहे.  सिडको व तक्रारदाराचे दरम्‍यान कोणताही व्‍यवहार नाही.  त्‍यामुळे ही तक्रार करणेचा अधिकार त्‍यांना नाही.  सामनेवाले 2 ने कायदेशीर जबाबदारी पार पाडली आहे.  त्‍याचेविरुध्‍द दाद मागणेचा अधिकार तक्रारदारास राहील.  सामनेवाले 2 चे असेही म्‍हणणे आहे की, त्‍यांनी खंडेलवाल यांना प्‍लॉट विकसित करणेबाबत मोफा कायदयानुसार कधीही परवानगी दिलेली नाही.  त्‍यांचे असे म्‍हणणे आहे की, मोफा कायदयानुसार डेव्‍हलपमेंटसाठी प्‍लॉट दिले आहेत ज्‍याबाबत योग्‍य प्रक्रीया झाली आहे त्‍याबाबतच तक्रार करता येईल.  तक्रारीत नमूद केलेला प्‍लॉट हा खंडेलवाल यांना आयर्न व स्‍टील मार्केट ट्रेडर्स या व्‍यवसायासाठी व इथे बंगला बांधणेसाठी दिला आहे.  अशा परिस्थितीत श्रीमती खंडेलवाल यांना हा प्‍लॉट डेव्‍हलप करणेचा अधिकारच नव्‍हता व नाही.  तक्रारदार हे सिडकोचे सेवा घेणार नसल्‍यामुळे त्‍यांचेदरम्‍यान ग्राहकाचे नाते नसल्‍यामुळे ही तक्रार नामंजूर होणेस पात्र आहे.  अशी तक्रार दाखल करणेपूर्वी तक्रारदारानी या सामनेवालेना एम.आर.अँड टी.पी.अँक्‍टनुसार नोटीस देणे आवश्‍यक होते तशी ती दिली नसल्‍याने तक्रार खर्चासह निकाली करावी. 

            खरी हकीगत अशी की, सिडकोंनी त्‍यांच्‍या पॉलिसीनुसार ग्रेटर मुंबईमधून जे लोक  नवी मुंबईला ट्रान्‍स्‍फर झाले आहेत विशेषतः जे आयर्न स्‍टीलचे व्‍यापारी आहेत त्‍यांना व्‍यापारासाठी व बंगला बांधणेसाठी प्‍लॉट अलॉट केले.   त्‍यानुसार हा प्‍लॉट मे.स्‍टँडर्ड इंडस्‍ट्रीज पार्टनरशिप फर्म यांना 19-4-02 रोजी लीजने दिला आहे व तो ही बंगला बांधणेसाठी दिला आहे.  त्‍यानंतर स्‍टँडर्ड इंडस्‍ट्रीज यांचे विनंतीवरुन त्‍यांनी आपले सगळे हक्‍क विमल बी.खंडेलवाल यांना दिले व त्‍यांनी त्‍याठिकाणी बंगला बांधणेचा होता.  अशा प्रकारे विमल बी.खंडेलवाल हे या ठिकाणी नवीन लायसेन्‍सी झाले.  पुन्‍हा विमल खंडेलवाल यांचे विनंतीवरुन त्‍यांनी सगळे हक्‍क श्रीमती अनिता खंडेलवाल यांना हस्‍तांतर करणेबाबत विनंती केली व त्‍यानुसार ट्रायपार्टी करार 23-9-02 रोजी झाले.  त्‍यानुसार नवीन लायसेन्‍सी अनिता खंडेलवाल यांनी त्‍याठिकाणी बंगला बांधणेचा होता.   सिडकोला श्रीमती खंडेलवाल यांनी पुन्‍हा त्‍याठीकाणी सदनिका बांधणेसाठी अन्‍य कोणाशी व्‍यवहार केला असल्‍यास त्‍याची कल्‍पना नाही, वास्‍तविकतः श्रीमती खंडेलवाल यांनी त्‍याठिकाणी बंगला बांधणे बंधनकारक होते.  श्रीमती खंडेलवाल या अशा प्रकारे या प्‍लॉटबाबत नवीन हक्‍क निर्माण करु शकत नाहीत.  त्‍यांनी तेथे जी इमारत बांधली आहे ती सिडकोच्‍या परवानगीशिवाय बांधली आहे.  सिडकोच्‍या पॉलिसीप्रमाणे प्‍लॉटमध्‍ये सदनिका बांधता येतात व त्‍यासाठी जादा प्रिमियम दयावा लागतो त्‍यानुसार रक्‍कम रु.1,34,140/-चा जादा प्रिमियम त्‍यानी दिल्‍यावरुन 32.208 चौ.मी.चा प्‍लॉट त्‍यांना अँडमिनिस्‍ट्रीटीव्‍ह ऑफिस, बँक, शोरुम इ.साठी दिला व त्‍यानुसार खंडेलवाल यांना ऑक्‍युपन्‍सी प्रमाणपत्र जून 06 मध्‍ये देणेत आले.  त्‍यानंतर पुन्‍हा 28-5-08 रोजी श्रीमती खंडेलवाल यांना सिडकोने लीज डीड प्‍लॉटवर बांधलेल्‍या इमारतीबाबत एक्‍झीक्‍युट करणेस सांगितले.  पण त्‍यांनी प्रतिसाद दिला नाही.  हा करार फक्‍त सिडको व खंडेलवाल यांचेदरम्‍यान आहे,  तक्रारदार व सामनेवालेदरम्‍यान नाही.  अशा परिस्थितीत खंडेलवाल यांनी फ्लॅट ओनरशिप अँक्‍टनुसार प्‍लॉट डेव्‍हलप केला असेल व त्‍यांना बंगल्‍यासाठी परवानगी दिली असेल तर ते कृत्‍य चुकीचे आहे.   त्‍यांना तसे करणेचा अधिकारही नाही.

            वास्‍तविकतः तक्रारदारानी श्रीमती खंडेलवाल यांचेबरोबर व्‍यवहार करणेपूर्वी अँग्रीमेंट लीज वाचणे आवश्‍यक होते.  तसे न झाल्‍याने हा मुद्दा निर्माण झाला आहे तो तक्रारदारांच्‍या या बेकायदेशीर कृत्‍यामुळेच निर्माण झाला आहे.  त्‍यामुळे झालेल्‍या व्‍यवहारास सिडको योग्‍य पक्षकार नाहीत.  तक्रारदार त्‍यांचा ग्राहकही नाही.  खंडेलवाल यांचेबरोबर झालेल्‍या व्‍यवहारास त्‍यांचा संबंध  नाही. 

            सिडको ही प्‍लॉट डेव्‍हलप करणेसाठी म्‍हणजे रेसिडेंशियल, कमर्शियल युनिटसाठी देते त्‍याची पध्‍दत वेगळी आहे.  त्‍यांना ते डेव्‍हलपर्स प्‍लॉट असे म्‍हणतात.  या प्रकरणी हा बंगलो प्‍लॉट आहे.  अशा परिस्थितीत प्‍लॉट डेव्‍हलप झाला असल्‍यामुळे तक्रार न टिकणारी आहे. 

            त्‍यांचे वरील कथनास बांधा न येता असे म्‍हणणे आहे की, तक्रारदाराचा यात हितसंबंध गुंतल्‍यामुळे जर श्रीमती खंडेलवाल त्‍यांचेकडे जातील व सिडकोचे नियमाप्रमाणे आवश्‍यक ती कागदपत्रे, प्रतिज्ञापत्रे, सिडकोची डयूज देतील तर सिडको त्‍यांना परवानगी देईल.  याशिवाय त्‍यांनी तक्रारदारांची तक्रार पॅरावाईज नाकारली आहे. 

10.         याकामी सुनावणीचे तारखेस सामनेवाले गैरहजर होते.  तक्रारदारानी कागदपत्रावरुन निकाल देणेस सांगितले.  दोन्‍ही सामनेवालेनी प्राथमिक मुद्दे उपस्थित केले आहेत त्‍यापैकी दोघांचाही मुद्दा मुदतीबाबत एकच आहे.  मुदतीचे बाबतीत विचार करता तक्रारीचे स्‍वरुप पाहिले असता असे दिसते की, तक्रारदारानी सामनेवालेकडून को.ऑप.सोसायटी स्‍थापन करुन मागितली आहे व सोसायटीचे हक्‍कात प्‍लॉट हस्‍तांतरणाचा दस्‍त मागितला आहे.  या दोन्‍ही विनंतीचा विचार करता मोफा कायदयातील तरतुदीनुसार व सामनेवाले 1 ने मोफा कायदयातील तरतुदीप्रमाणे तक्रारदारांबरोबर अँग्रीमेंट केले असल्‍याने त्‍यांचेवर सोसायटी रजिस्‍टर्ड करणे व सोसायटीचे हक्‍कात प्‍लॉट हस्‍तांतरणाचा दस्‍त करणे ही कायदेशीर जबाबदारी पार पाडणेसाठी सामनेवाले 2 चे सहकार्य आवश्‍यक आहे.  सामनेवाले कायदेशीर जबाबदारी पार पाडत नसतील तर त्‍याला मुदतीची बाधा येणार नाही असे मंचाचे मत आहे.  त्‍यामुळे मुदतीचा विचार करता येणार नाही.

11.          सामनेवाले 1 ने एकापेक्षा अनेक तक्रारदार असल्‍याने मंचाकडून पूर्वपरवानगी घेणे आवश्‍यक असल्‍याचे व कायदयाने तशी आवश्‍यकता असल्‍याचे म्‍हटले आहे.  पण तक्रार ही सर्वानी केली आहे व ती करणेसाठी एका व्‍यक्‍तीला मुखत्‍यारपत्र दिले आहे व त्‍यांचेतर्फे वकीलांनी तक्रार दाखल केली आहे.  वकीलपत्रावर सहया आहेत, तसेच मुखत्‍यारपत्रही या कामी दाखल आहे.  मंचाचे मते त्‍यांनी ग्रा.सं.कायदयातील कलम 12 क नुसार अर्ज दिला नाही, असे जरी असले तरी ती तांत्रिक बाब आहे केवळ त्‍या कारणास्‍तव तक्रार नामंजूर करु नये असे मंचाचे मत आहे, कारण ग्राहकांना न्‍याय देतेवेळी तांत्रिक बाबीचा विचार जास्‍त करु नये असेही मंचाचे मत आहे.  तसेच ही तक्रार पूर्वीच दाखल करुन घेतलेली आहे त्‍यामुळे केवळ तांत्रिक मुद्दयावर ती निकाली करणे योग्‍य होणार नाही. 

12.         सामनेवाले 1,2 यानी तक्रारदारास दोषपूर्ण सेवा दिली आहे काय? याचे उत्‍तर होय असून विवेचन खालीलप्रमाणे-

            तक्रार ही सामनेवाले 1,2 विरुध्‍द मोफा कायदयातील तरतुदीनुसार आहे.  सामनेवाले 1 ने सा.वाले 2 चे मदतीने को.ऑप.सोसायटी स्‍थापन करुन देणेचे आहे व ही जबाबदारी दोघांनीही पार पाडलेली नाही.  सामनेवाले 1 हा आपण सोसायटी फॉर्म करणेस तयार आहोत व त्‍याला सामनेवाले 2 कडून सहकार्य मिळत नसल्‍याचे म्‍हटले आहे.  त्‍याबाबतीतील तक्रारदाराने दाखल केलेले कागद पहाता यासंदर्भात तक्रारदारानी 28-10-07 चे दाखल केलेले पत्र पहाता असे दिसते की, त्‍याने धुमाळ व्‍यक्‍तीची नियुक्‍ती को.ऑप.सोसायटी स्‍थापण्‍यासाठी केली व तक्रारदारानी त्‍यास नकार देऊन गायकवाड व्‍यक्‍तीची नियुक्‍ती केली पण पुढे सोसायटी स्‍थापन झाली का नाही याचा खुलासा त्‍याने दाखल केलेला नाही.  केवळ व्‍यक्‍तीची नियुक्‍ती केली म्‍हणजे सेवा दिली असे म्‍हणता येणार नाही.  कारण अदयापही सोसायटी फॉर्म झालेली नाही वा हस्‍तांतरणाचा दस्‍तही झालेला नाही.  असे त्‍यांचे वर्तन हे दोषपूर्ण सेवेचे लक्षण आहे. 

13.         याचबरोबर सामनेवाले 2 ने दिलेले म्‍हणणे वाचल्‍यावर असे दिसते की, सामनेवाले 1 ने सर्व तक्रारदारांची फसवणूक केली आहे.  त्‍याने नुसतीच सामनेवाले 1 ची फसवणूक केली नाहीतर सामनेवाले 2 ची ही फसवणूक केल्‍याचे दिसते.  सामनेवाले 2 चे म्‍हणणेनुसार तक्रारीत नमूद केलेला प्‍लॉट हा सामनेवालेंना बंगला बांधणे व व्‍यवसायासाठी दिला होता.  पण त्‍यांनी तेथे सदनिका बांधल्‍या आहेत.  अशा परिस्थितीत तेथील झालेले बांधकाम बेकायदेशीर असल्‍याचे म्‍हटले आहे.  जर असे असेल व सामनेवाले 1 ने तक्रारदाराबरोबर मोफा कायदयातील तरतुदीनुसार अँग्रीमेंट करतेवेळी ही बाब त्‍याने तक्रारदाराचे लक्षात आणून देणे आवश्‍यक होते.  तसे त्‍यानी न करता आपल्‍याला सामनेवाले 2 ने प्रकल्‍पास मंजुरी दिली आहे व त्‍यांनी दाखल केलेल्‍या प्‍लॅननुसार ते सामनेवाले 2 ने मंजूर केले असल्‍यामुळे तो तेथे तसे बांधकाम करत असल्‍याचे भासविले.  वास्‍तविक त्‍याला बंगले बांधणेची परवानगी होती.  अशा प्रकारे सदनिका बांधणेची परवानगी त्‍याला नव्‍हती व त्‍याने मात्र तक्रारदारांची फसवणूक करुन त्‍यांचेबरोबर अँग्रीमेंट केले.  याकामी जे अँग्रीमेंट आहे ते मोफा कायदयातील तरतुदीनुसार आहे.  तक्रारदारानी वास्‍तविक सर्व माहिती व शोध घेऊन सामनेवाले 1 शी व्‍यवहार केला आहे.  हिमांशु बेहेडा आणि कं. यांचा तसा टायटल रिपोर्ट दाखल आहे.  रजिस्‍टरचे वेळी दाखल केलेला कागद आहे.  अँग्रीमेंट टु सेलमध्‍ये 101 चा मंजूर प्‍लॅन सामनेवाले 2 ने डेव्‍हलपमेंट चाजैस बाबत दिलेला आदेश, बांधकाम सुरु करणेबाबत दिलेला दाखला, हे कागद दाखल आहेत.  बांधकामाचा परवाना असे दाखवतो की, त्‍याला एकूण निवासी इमारत बांधणेसाठी तळमजला व तीन मजले याची परवानगी दिली होती.  त्‍यानुसार रेसिडेंशियल युनिट हे सात तर व्‍यापारी युनिट एक बांधायचे होते.  रजि.करारानुसार असे दिसते की, सिडकोनेही त्‍यानी दिलेल्‍या परवानगीनुसारच काम झाल्‍याचे ऑक्‍यु.प्रमाणपत्र दाखल केले आहे व ती प्रत असे दाखवते की, निवासी युनिट 7 व व्‍यापारी युनिट एक बांधले आहे.  ते बांधकाम अनिल जोशी व्‍यक्‍तीने 12-5-06 रोजी तपासले. त्‍यानंतर सिडकोच्‍या वतीने सामनेवाले 1 ला ऑक्‍यु.प्रमाणपत्र 1-6-06 ला देणेत आले.  यावर विसंबून राहून तक्रारदाराने तेथे सदनिका खरेदीचे व्‍यवहार केले आहेत.

14.         पण प्रत्‍यक्षात बांधकाम वेगळे झालेले दिसते.  म्‍हणजे सामनेवाले 1 ने त्‍याची परवानगी वेगळी असताना वेगळयाच प्रकारचे बांधकाम केले व तक्रारदाराची फसवणूक केली.  त्‍यांचेशी खरेदीचे व्‍यवहार केले.  ही बाब सर्व तक्रारदारांचे निदर्शनास उशीरा आलेली दिसते.  कारण ज्‍यावेळी सामनेवाले 1 हा सोसायटी फॉर्म करत नसल्‍यामुळे त्‍याने सिडकोकडे त्‍यावेळी पत्रव्‍यवहार केला.  तेव्‍हा त्‍याना असे दिसले की, प्रत्‍यक्ष बांधकाम वेगळे झाले आहे, ते मंजुरीप्रमाणे नाही.  सात सदनिका व एक व्‍यापारी युनिट असताना 6 स‍दनिका बांधून एक व्‍यापारी युनिट ठेवले.   सामनेवाले 1 ने मात्र त्‍याचे माहितीपत्रकात वेगळयाच बाबी सांगितल्‍या होत्‍या व सदनिकाधारक कमी असल्‍याने सोसायटी फॉर्म करता येत नसल्‍याचे दिसते.  सामनेवाले 1 ने जादा वापर करुन व्‍यापारी युनिट बांधले आहे.  याबाबत त्‍यांनी 8-10-07 रोजी सिडकोला पत्र दिले.  नंतरत्‍यांनी 25-10-07 रोजी याच पत्राचे संदर्भाने पुन्‍हा पत्र दिले व सामनेवालेविरुध्‍द कारवाई करणेस सांगितले.  सामनेवालेनी एक पत्र 17-1-08 ला सिडकोकडे दिले आहे.  त्‍यानुसार तो सिडकोकडे सोसायटी स्‍थापण्‍याबाबत परवानगी मागत असल्‍याचे दिसते व सिडको त्‍याला प्रतिसाद देत नाही व सिडकोचे सर्व चार्जेस देणेस तो तयार असल्‍याचे दिसते. 

15.         वास्‍तविकतः सामनेवाले 1 ची कृती बेकायदेशीर आहे.  त्‍याने मंजूर नकाशाप्रमाणे प्‍लॅन न करता वेगळेच बांधकाम केलें व आता सिडकोकडे सहकार्य मिळत नसल्‍याचे आधारे तो अंग काढून घेऊन सिडकोला सर्व दोष देत आहे.  त्‍याची ही कृती दोषपूर्ण असून त्‍याने अनुचित व्‍यापारी प्रथाही अवलंबली आहे. 

16          सिडकोचे सेवेचा विचार करताना त्‍यांनी जरी तक्रारदाराचा व त्‍यांचा प्रत्‍यक्ष संबंध नाही व ते त्‍याचे ग्राहक नसल्‍याने त्‍यांचा सेवा देणेचा प्रश्‍न येत नाही असा पवित्रा घेतला असला तरी ही बाब न पटणारी आहे, कारण जमिनीचे मूळ मालक ते आहेत व त्‍यांनी लीजवर सामनेवाले1  ला डेव्‍हलप करणेस दिले आहे.   सामनेवाले 1 कडे सुध्‍दा व्‍यवहार हा एका व्‍यक्‍तीकडुन दुस-या व्‍यक्‍तीकडे असा हस्‍तांतर होत आला आहे व शेवटी ट्रायपार्टी करार होऊन सामनेवाले 1 ही शेवटची लायसेन्‍सी ठरली आहे.  मंचाचे मते केवळ सामनेवाले 1 वर ही जबाबदारी येणार नाही, तर सामनेवाले 2 वरही ती जबाबदारी येते कारण ते लीजवर देत असलेल्‍या प्‍लॉटबाबत योग्‍य कृती होते का नाही हे पहाण्‍याची जबाबदारी त्‍यांची आहे.  अप्रत्‍यक्षरित्‍या खरेदीदारही त्‍यांचाच ग्राहक आहे.  कारण पाणी, डेव्‍हलपमेंट चार्जेस हे त्‍यांना खरेदीदाराकडून मिळत असतात व मूळ डेव्‍हलपर म्‍हणून त्‍यांचेवर तक्रारदाराना योग्‍य प्रकारे सेवा देणेची जबाबादारी येते.  व त्‍यांचेमध्‍ये ग्राहकाचे नाते होते असेही मंचाचे मत आहे. 

17.         सदर प्रकरणी सामनेवाले 2 यानी आपले म्‍हणण्‍यात जे म्‍हणणे मांडले आहे त्‍यावरुन असे दिसते की, त्‍यानी स्‍वतः नियमबाहय बांधकामास प्रोत्‍साहन दिले आहे.  ते स्‍वतः असे म्‍हणतात की हा बंगलो प्‍लॉट आहे.  बृहन्‍मुंबईतून नवी मुंबईत येणा-या व्‍यक्‍तीसाठी जे प्‍लॉट सिडकोने देणेचे ठरवले त्‍यातील हा प्‍लाट आहे.  प्रथम त्‍यांनी एका स्‍टील कंपनीस दिला नंतर तो पुन्‍हा ट्रान्‍स्‍फर होत सामनेवाले 1 कडे आला.  अशा प्रकारे सामनेवाले 1 ही लायसेन्‍सी झाली व तिने मात्र बांधताना सदनिका व व्‍यापारी युनिट बांधले.  जर मुळातच बंगलो प्‍लॉट असताना सिडकोने त्‍याना रेसिडेंशियल व कमर्शियल युनिट बांधणेस कशी परवानगी दिली  याबाबत सामनेवाले 2 ने काही खुलासा केलेला नाही.  बांधकाम बेकायदेशीर आहे वगैरे बाबी त्‍याने प्रथमच आपले म्‍हणण्‍यात मांडल्‍या आहेत.  जर बंगलो प्‍लॉट आहे हे माहीत असताना त्‍यांनी 7 निवासी व एक व्‍यापारी युनिट बांधणेचा परवाना कसा दिला  बंगलो प्‍लॉट असल्‍याचे त्‍यांना माहित नव्‍हते काय तसेच त्‍यास त्‍याचे ऑक्‍यु,प्रमाणपत्र कसे दिले हा ही मोठा विचार करणेसारखा प्रश्‍न आहे.  जर प्रत्‍यक्ष बांधकाम 6 निवासी युनिट व एक व्‍यापारी युनिटचे केले असेल तर सामनेवाले 2 ने दिलेले ऑक्‍यु,प्रमाणपत्रही खोटे असल्‍याचे म्‍हणावे लागेल.  हे सर्व प्रकरण सिडकोने अत्‍यंत हलगर्जीपणे हाताळलेले दिसते.   अनधिकृत बांधकाम सामनेवाले करत असल्‍याचे त्‍याना दिसत होते तरी त्‍यांनी कशी परवानगी दिली  या सर्व प्रकरणी ट्रायपार्टी करार काय झाला आहे इ.बाबतचा खुलासा सामनेवाले 2 ने केलेला नाही.  मुळातच सामनेवाले 2 ला बंगलो प्‍लॉट असलेचा साक्षात्‍कार त्‍यांनी म्‍हणणे दिले तेव्‍हा झालेला दिसतो.  या व्‍यवहाराबाबत सामनेवाले 1 व 2 यानी एकमेंकाशी हातमिळवणी केलेचे उघडपणे दिसत आहे.  या दोघांनी मिळून तक्रारदाराची फसवणूक केली आहे.  सामनेवालेंचे हे कृत्‍य बेकायदेशीर आहे, तसेच त्‍यानी अनुचित व्‍यापारी प्रथाही अवलंबली आहे.  जर सिडकोसारख्‍या संस्‍था या प्रकारे लोंकांची फसवणूक करत असेल तर ती निश्चितपणे चुकीची बाब आहे.  यापेक्षा विशेष म्‍हणजे सामनेवाले 2 आपले म्‍हणण्‍यात असे म्‍हणतात की, जर सामनेवाले 1 त्‍यांचेकडे प्रस्‍ताव घेऊन आले व नियमाप्रमाणे चार्जेस दिले तर त्‍याचे बांधकाम किंवा जी बेकायदेशीर बाब झाली आहे ती कायदेशीर करुन देऊ म्‍हणजे स्‍वतःहून प्रथम बेकायदेशीर कृत्‍यास प्रोत्‍साहन दयायचे व पुन्‍हा त्‍यावर मलमपटटी करायची त्‍यांची ही कृती खेदजनक असल्‍याचे मंचाचे मत आहे.  या सर्व प्रकरणी जर प्रामाणिक खरेदीदार –तक्रारदार भरडले जात असल्‍यामुळे त्‍यांचे नुकसान होत आहे.  त्‍यास जबाबदार कोण? असा प्रश्‍न निर्माण होतो.  सिडकोने सामनेवाले 1 बरोबर तक्रारदारांचीही फसवणूक केली आहे.  सबब सिडकोनेसुध्‍दा तक्रारदाराना दोषपूर्ण सेवा दिली असल्‍याचे मंचाचे मत आहे. 

18.         अशा परिस्थितीत तक्रार मंजूर करतेवेळी सामनेवाले 1,2 यानी जर दोषपूर्ण सेवा देऊन अनुचित व्‍यापारी प्रथा अवलंबली असेल तर तक्रार अर्ज मंजूर करायचा का नाही? हे ठरवता येईल.  मंचाचे मते दोघांनीही तक्रारदारांची फसवणूक केली आहे.  त्‍याना दोषपूर्ण सेवा दिली आहे.  तक्रारदारांच्‍या मागण्‍या अत्‍यंत माफक आहेत.  त्‍यांना फक्‍त को.ऑप.सोसायटी स्‍थापन करुन त्‍या सोसायटीचे हक्‍कात कन्‍व्‍हेनियन्‍स डीड करुन हवे आहे.  वास्‍तविक या बाबी पूर्वी होणे आवश्‍यक होते त्‍या न झालेमुळे तक्रार करणे भाग पडले आहे.  त्‍यामुळे सोसायटी स्‍थापन करुन त्‍याचे हक्‍कात कन्‍व्‍हेनियन्‍स डीड करुन देणेचा आदेश देणे योग्‍य होईल असे मंचाचे मत आहे आणि तक्रारदारानी सामनेवाले 1 कडे रकमाही भरल्‍या आहेत.  अशा परिस्थितीत त्‍यांना पुन्‍हा भुर्दंड देणे योग्‍य होणार नसल्‍यामुळे को.ऑप.सोसायटी स्‍थापन करुन कन्‍व्‍हेनियन्‍स डीड करुन देणे या बाबी सामनेवालेनी निम्‍म्‍यानिम्‍म्‍या खर्चाने कराव्‍यात असा आदेश देणे उचित राहील. 

19.         तक्रारदाराने सामनेवाले 1 बरोबर रु.25,675/- ची मेंटेनन्‍सची रक्‍कम मागितली आहे.  वास्‍तविकतः कमर्शियल युनिट हे सामनेवाले1 च्‍याच ताब्‍यात असून त्‍याचा मेंटेनन्‍स तक्रारदार करत आहे.  त्‍याचे पैसे देणेची जबाबदारी निश्चितपणे सामनेवाले 1 वर आहे.  सबब त्‍याने मागितलेली रक्‍कम न्‍यायोचित असल्‍याने ती मंजूर करावी असे मंचाचे मत आहे.  सामनेवाले 1 ने म्‍हणण्‍यात ताबा घेतल्‍यावर कंपौंडच्‍या भिंतीची नासधूस केली, गेट दुसरीकडे बसवले, इ.बाबी बेकायदेशीरपणे केल्‍याचे म्‍हटले आहे व तक्रारदाराने त्‍यांचे जागेत अतिक्रमण केल्‍याचे म्‍हटले आहे, जर तसे असेल तर सामनेवाले त्‍यांचेविरुध्‍द योग्‍य ती कारवाई करु शकतो, पण त्‍याचे या कामात तो अशी मागणी करु शकत नाही.  तो स्‍वतः मात्र कराराप्रमाणे वागणेस तयार असल्‍याचे म्‍हणतो व खर्च तक्रारदारानी करायचा म्‍हणतो. वास्‍तविक या सर्वाला सामनेवालेकडून विलंब झाला आहे, त्‍यामुळे त्‍याचे हे म्‍हणणे योग्‍य नसल्‍याचे मंचाचे मत आहे. 

20.         तक्रारदारानी सामनेवाले 1,2 विरुध्‍द प्रत्‍येंकी रु.पाच लाखाची मागणी केली आहे, कारण दोघांनीही त्‍यांना योग्‍य प्रकारे सेवा दिलेली नाही.  या तक्रारीचे स्‍वरुप पहाता व तक्रारदारांची संख्‍या पहाता तक्रारदारांचे जे नुकसान झाले आहे, ते या दोघांमुळेही झाले आहे.  त्‍यांनी योग्‍य प्रकारे सेवा दिली नसल्‍याचे स्‍पष्‍ट आहे.  त्‍यामुळे त्‍यांची मागणी मंजूर करावी या निष्‍कर्षाप्रत मंच आले आहे याशिवाय त्‍यानी जादा रु.50,000/-ची मागणी सामनेवाले 1 कडून केली आहे.  मंचाचे मते ती मागणी मान्‍य करणेचे काही कारण नाही.  कारण दोघांकडून रु.पाच लाख नुकसानी देणेबाबत आदेश केला आहे.  याशिवाय न्‍यायिक खर्चापोटी प्रत्‍येक तक्रारदारास रु.1,000/- दयावेत व ते दोघांनी सामायिक करावेत असाही आदेश करावेत या मताचे मंच आहे. 

21.         सबब खालीलप्रमाणे अंतिम आदेश पारित करणेत येत आहे-

                                    -ः आदेश ः-

      खालील आदेशाचे पालन सामनेवालेंनी आदेश पारित तारखेपासून 45 दिवसात करावे-

     अ)   सामनेवाले 1,2 यांनी तक्रारदारांना तक्रारीत नमूद केलेल्‍या प्‍लॉटचे संदर्भातील निवासी व व्‍यापारी युनिटची को.ऑप.सोसायटी स्‍वखर्चाने स्‍थापन करुन दयावी.  तसेच सामनेवाले 1,2 यांनी प्‍लॉटचे हस्‍तांतरणाचे दस्‍तही सोसायटीचे हक्‍कात स्‍वखर्चाने करुन दयावा.  हा खर्च दोघांनी मिळून करायचा आहे.  तसेच सामनेवाले 2 ने जे प्‍लॉटमध्‍ये झालेले बांधकाम अनियमित झाले आहे ते नियमित करुन दयावे व त्‍यापोटी कोणतेही चार्जेस तक्रारदाराकडून घेऊ नयेत. 

     ब)   सामनेवाले 1 ने तक्रारदारास रु.25,675/-ची मेंटेनन्‍सची रक्‍कम त्‍यांचे मागणीप्रमाणे दयावी.  नंतर पुन्‍हा 1 एप्रिल 08 पासून पैसे..75 प्रति चौ.फुटाप्रमाणे शेवटपर्यंत दयावी.    

     क)   सामनेवाले 1,2 ने सर्व तक्रारदारास मिळून शारिरीक मानसिक त्रास व नुकसानीपोटी व त्‍यानी योग्‍य प्रकारे सेवा दिली नसल्‍याने व अनुचित व्‍यापारी प्रथा अवलंबल्‍यामुळे झालेल्‍या नुकसानीपोटी दोघांनी मिळून  रु.पाच लाखाप्रमाणे एकूण रु.दहा लाखाची रक्‍कम दयावी. 

     ड)   न्‍यायिक खर्चापोटी प्रत्‍येक तक्रारदारास रु.1,000/- प्रमाणे एकूण रु.8,000/- सामनेवाले 1,2 यांनी एकत्रित दयावी. (प्रत्‍येकी रु.4,000/-प्रमाणे)

     इ)   वरील रकमा ज्‍याचेवर देणेची जबाबदारी आहे त्‍या त्‍यांनी न दिल्‍यास त्‍या द.सा.द.शे. 10 टक्‍के दराने वसूल करणेचा अधिकार सर्व तक्रारदारांस राहील. 

     फ)   सदर आदेशाच्‍या सत्‍यप्रती सर्व पक्षकाराना पाठवणेत याव्‍यात. 

ठिकाण- कोकणभवन, नवी मुंबई.

दि.5-4-2011.

                        (ज्‍योती अभय मांधळे)     (आर.डी.म्‍हेत्रस)

                    सदस्‍या                 अध्‍यक्ष

                अति.ठाणे जिल्‍हा ग्राहक तक्रार निवारण मंच, नवी मुंबई.