श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               वि.प.क्र. 1 मे. शिव रीएलीटीजचे अधिकृत व्‍यक्‍ती असून त्‍यांचा व्‍यवसाय जमिनीची खरेदी विक्री व विविध योजनेंतर्गत लेआऊट टाकून व त्‍यांचा विकास करुन भुखंड विक्रीचा व्‍यवसाय करण्‍याचा आहे. वि.प.क्र. 2 विवादित जमिनीची मालक व वि.प.क्र. 1 ची पत्‍नी असून ती वि.प.क्र. 1 बरोबर अभिन्‍यास विकासाची कामे करते.  

2.               तक्रारकर्त्‍याची तक्रार थोडक्‍यात अशी आहे की, त्‍याने वि.प.च्‍या मौजा-कारंजा (घाडगे), ता.करंजी, जि.वर्धा, प.ह.क्र.123, ख.क्र.1173/1 मधील भुखंड क्र. 4 ज्‍याचे क्षेत्रफळ 1713.628 चौ.फु. होते, तो रु.1,71,363/- मध्‍ये घेण्‍याचा करार दि.22.04.2015 रोजी रु.11,000/- देऊन करण्‍यात आला. तक्रारकर्त्‍यांनी उभय पक्षांमध्‍ये ठरल्‍याप्रमाणे नियमितपणे रु.5,965/- प्रतीमाह हप्‍त्‍याप्रमाणे वि.प.ला एकूण रु.1,21,000/- दिले. वि.प.ने त्‍याच्‍या रीतसर पावत्‍या दिल्‍या. वेळोवेळी तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची विनंती केली. परंतू वि.प.ने नेहमी अकृषक परवानगी मिळालेली नाही हे कारण दर्शवून विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचे टाळले. तक्रारकर्त्‍याने जिल्‍हाधिकारी कार्यालय, वर्धा येथून वि.प.चे लेआऊट अकृषक झाले किंवा नाही याबाबत माहिती काढली असता सदर जमिनीला अकृषक परवानगी मिळालेली नसल्‍याचे माहिती झाले. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ची भेट घेऊन विक्रीपत्र नोंदवून मागितले असता वि.प.ने मार्च 2017 पर्यंत विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची नाहीतर पैसे परत करण्‍याची हमी घेतली.  पुढे वि.प.ने आजतागायत कधीही अकृषक परवानगी घेतली नाही व तक्रारकर्त्‍याला त्‍याची रक्‍कमही परत केली नाही. तक्रारकर्त्‍याला त्‍याची फसवणूक झाल्‍याचे लक्षात आल्‍यावर त्‍याने वि.प.ला कायदेशीर नोटीस पाठविली. परंतू वि.प.ने नोटीसला प्रतिसाद दिला नाही, म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार मंचासमोर दाखल करुन विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र उर्वरित रक्‍कम स्विकारुन वि.प.ने करुन द्यावे किंवा हे वि.प.ला अशक्‍य असेल तर स्विकारलेली रक्‍कम रु.1,21,000/- 18% व्‍याजासह परत करावी, नुकसान भरपाई व तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर तक्रारीची नोटीस वि.प.क्र. 1 व 2 वर बजावण्‍यात आली असता वि.प.क्र. 1 ने लेखी उत्‍तर दाखल करुन तक्रारकर्त्‍याला भुखंड विकल्‍याचा करार केल्‍याचे मान्‍य केले आहे. काही तांत्रिक अडचणींमुळे लेआऊटला अकृषक व नगर रचना विभागाची परवानगी न मिळाल्‍याने भुखंडाची विक्री करुन देण्‍यास असमर्थ आहे. मा.अपर जिल्‍हाधिकारी वर्धा यांचेकडे त्‍याकरीता अर्ज केल्‍याचे नमूद केले आहे. लेआऊटला मंजूरी मिळण्‍याकरीता फेब्रुवारी 2019 पर्यंत कालावधी लागणार आहे. त्‍यामुळे वि.प.क्र. 1 ने मार्च महिन्‍यात भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याची तयारी दर्शविली.

4.               वि.प.क्र. 2 ला नोटीस प्राप्‍त होऊनही ती मंचासमोर हजर न झाल्‍याने तिच्‍याविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्‍यात आला. तसेच दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता मंच खालील निष्‍कर्षाप्रत आले.

- नि ष्‍क र्ष –

5.               दस्‍तऐवज क्र. 2 वरुन उभय पक्षामध्‍ये मौजा-कारंजा (घाडगे), ता.करंजी, जि.वर्धा, प.ह.क्र.12 (तक्रारीत 123 नमूद दिसते), ख.क्र.1173/1 मधील भुखंड क्र. 4 च्‍या विक्रीचा करारनामा झाला होता ही बाब स्‍पष्‍ट होते. वि.प.क्र. 1 ने सुध्‍दा ही बाब मान्‍य केली आहे. विवादित भुखंडाला गैरकृषी करण्‍याची व नगर रचनेची मान्‍यता मिळवून देण्‍याची जबाबदारी वि.प.ची राहील असेही सदर विक्री करारनाम्‍यात नमूद केले आहे. अशाप्रकारे वि.प.क्र. 1 ने वि.प.क्र. 2 (वि.प.क्र. 1 ची पत्‍नी)  च्‍या मालकीची असलेल्‍या जमिनीच्‍या विक्रीचा व्‍यवहार तक्रारकर्त्‍यासोबत केला. त्यामुळे प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ आणि ‘सेवादाता’ हा संबंध दिसून येतो. तक्रारीतील आर्थिक मर्यादा आणि अद्याप भूखंडाचे विक्रीपत्र/ताबा न मिळाल्‍याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्‍याने कालमर्यादा याबाबत कुठलाही वाद नसल्याचे मंचाचे मत आहे. सदर तक्रार मंचासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्‍याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.

6.               वि.प.ने गैरकृषी व नगर रचनेची मान्‍यता न मिळाल्‍यास संस्‍थेच्‍या जवळ जमा असलेल्‍या रकमेवर 10% वार्षिक व्‍याजासोबत मुद्दल रक्‍कम परत केल्‍या जाईल असे दि.22.04.2015 च्‍या विक्रीचा करारनाम्‍यात मान्‍य केले आहे. परंतू प्रत्‍यक्षात मात्र तक्रार मंचामध्‍ये दाखल होण्‍यापूर्वी अशा प्रकारची मंजूरी मिळाली नसतांनाही कधीही रक्‍कम व्‍याजासह परत करण्‍याचा प्रयत्‍न वि.प.क्र. 1 ने केलेला दिसून येत नाही. तसेच तक्रारकर्त्‍याने विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची मागणी केली असता वारंवार आश्‍वासने दिल्‍याचे दाखल कागदपत्रांवरुन व मंचामध्‍ये तक्रार दाखल झाल्‍यावर मंचामध्‍येही तसे निवेदन दिल्‍याचे त्‍यांचे लेखी उत्‍तरावरुन दिसून येते. वि.प.क्र. 1 केवळ सदर प्रकरणात विक्रीपत्र नोदविण्‍याचे आश्‍वासन देऊन वेळ मारुन नेत असल्‍याचे दिसून येते. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

प्रस्तुत प्रकरणात देखील तक्रारकर्त्‍याला 71% रक्‍कम अदा करुनदेखील सदर भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित राहावे लागत आहे. वि.प.क्र. 1 ने दिलेल्‍या प्रत्‍येक लेखी निवेदनामध्‍ये गैरकृषी व नगर रचनेची मान्‍यता मिळवून देण्‍याची आणि विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची हमी दिलेली आहे. परंतू प्रत्‍यक्षात त्याची पूर्तता केल्‍याचे दिसून येत नाही. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटि व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते.

7.               मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेला निवाड्यामधील नुकसानभरपाई व व्याजदरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Gurukripa Housing Agency –Versus- Ravindra s/o. Shamraoji Kale, First Appeal  No. A/09/703, Judgment Dated 04/01/2018.”. येथे विशेष नमूद करण्यात येते की तक्रारकर्त्‍याने 71 % रक्कम दिली आहे आणि उर्वरित जमा करण्यास तयार होता. उभय पक्षांनी रु.1,21,000/- दिल्‍याचे मान्‍य केले आहे आणि वि.प.क्र. 1 ने ही रक्‍कम स्‍वतःकरीता वापरीत असल्‍याने तक्रारकर्ता सदर रकमेवर व्‍याज मिळण्‍यास पात्र असल्याचे मंचाचे मत आहे. जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान यांचा विचार करता मंचाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्याने अदा केलेली रक्‍कम दंडात्मक व्‍याजासह परत करावी.

8.               वि.प.क्र. 1 ला जर गैरकृषी व नगर रचनेची मान्‍यता मिळू शकत नव्‍हती तर त्‍याने विक्रीचा करारनाम्‍यात नमूद केल्‍याप्रमाणे व्‍याजासह रक्‍कम परत करावयास पाहिजे होते. परंतू वि.प.ने त्‍याच्‍या रकमेचा उपयोग स्‍वतःकरीता केला आणि तक्रारकर्त्‍याला त्‍याच्‍या रकमेपासून आणि भुखंडाच्‍या मालकी हक्‍कापासून वंचित ठेवले. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याला मानसिक, शारिरीक आणि आर्थिक नुकसान सहन करावे लागले. त्यासाठी तक्रारकर्ता माफक नुकसान भरपाई मिळण्यास पात्र ठरतो. उभय पक्षांनी रु.1,21,000/- दिल्‍याचे मान्‍य केले आहे आणि वि.प.क्र. 1 ने ही रक्‍कम स्‍वतःकरीता वापरीत असल्‍याने तक्रारकर्ता सदर रकमेवर व्‍याज मिळण्‍यास पात्र आहे असे मंचाचे मत आहे. तक्रारकर्त्‍याने दि.22.02.2016 पर्यंत रकमा दिलेल्‍या आहेत. तेव्‍हापासून आजतागायत रु.1,21,000/- वि.प.जवळ आहे. वि.प.क्र. 1 व 2 हे तक्रार दाखल करण्‍यास कारण घडवून आणित असल्‍याने ते दोघेही संयुक्‍त जबाबदार आहेत. वि.प.च्‍या या कृतीमुळे तक्रारकर्त्‍याला मंचासमोर सदर वाद मांडावा लागल्‍याने तक्रारीच्‍या खर्चाची मागणी त्‍याने तक्रारीत केलेली आहे. मंचाचे मते तक्रारकर्त्‍याची सदर मागणी ही मान्‍य करण्‍यायोग्‍य असून तक्रार ही अंशतः मंजूर होण्‍यायोग्‍य आहे.

9.               मंचासमोर CC/18/54 श्रीमती शिला शाम वाकोडे +1 विरुद्ध वि.प.क्र. 1 व 2, CC/18/55 श्रीमती पंचशीला विलोकचांद पाटील विरुद्ध वि.प.क्र. 1 व 2, व CC/18/56, श्री विशाल शाम वाकोडे +1 विरुद्ध वि.प.क्र. 1 व 2 अश्या 3 तक्रारी दाखल आहेत. सर्व तक्रारकर्ते आपसात नातेवाईक असल्याचे दिसते तसेच रक्कम प्रदांनाच्या काही पावत्यावर असलेले नाव व भूखंड क्रमांक एकत्रित नमूद केल्याचे दिसते. वि.प.क्र.1 ने दिलेल्या दि. 24.02.2017 च्या प्रतिज्ञापत्रानुसार  अनुक्रमे रु 1,21,000/-, रु 1,25,000/- व रु 1,21,000/- रक्कम मिळाल्याचे मान्य केल्याचे दिसते. त्यामुळे रक्कम परतीचे पर्यायी आदेश देताना मंचाने वरील वस्तुस्थिती विचारात घेतली. वि.प.क्र. 1 ने दि. 02.03.2019 रोजी मंचासमोर पुरसिस दाखल करून तिन्ही प्रकरणात 2 महिन्यात भूखंडाचे विक्रीपत्र करून देण्याचे वचन दिले पण त्याची पूर्तता केली नसल्याचे दिसते.

10.              उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन व दाखल दस्‍तऐवजांवरुन मंच सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

- आ दे श –

उभय तक्रारकर्त्‍याची तक्रार एकत्रितपणे अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.

1 )        वि.प.क्र. 1 व 2 ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी मौजा-कारंजा (घाडगे), ता. कारंजा, जि.वर्धा, प.ह.क्र.12, ख.क्र.1173/1 मधील भुखंड क्र. 4 ज्‍याचे क्षेत्रफळ 1713.628 चौ.फु. आहे त्‍याचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन प्रत्‍यक्ष ताबा सिमांकन करुन द्यावा. विक्रीपत्राचा खर्च तक्रारकर्त्‍याने सोसावा.

वि.प.क्र. 1 व 2 तांत्रिक कारणास्‍तव विक्रीपत्र करुन देण्‍यास असमर्थ असतील तर  त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याकडून स्वीकारलेली रक्कम रु.1,21,000/- दि.22.02.2016 पासून प्रत्‍यक्ष रकमेच्‍या अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.15 टक्‍के व्‍याजासह एकत्रितपणे परत करावी.

2)   वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक व मानसिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबाबत         एकत्रितपणे रु. 15,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.5,000/- द्यावेत.

3)   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.क्र. 1 व 2 ने संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसात करावी. आदेशाची मुदतीत अंमलबजावणी न केल्यास त्‍यानंतर वरील देय रकमे व्‍यतिरिक्‍त पुढील कालावधीसाठी वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला एकत्रितपणे अतिरिक्त दंडात्मक नुकसान भरपाई (Punitive Damages) रुपये 25/- प्रती दिवस प्रत्‍यक्ष अदायगी पर्यंत द्यावेत.

4)   आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामुल्‍य पुरविण्‍यात यावी.