श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.
1. तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार ग्रा.सं.का.1986 अन्‍वये आयोगासमोर दाखल केलेली आहे. विरुद्ध पक्ष (वि.प.) यांचा जमिन विकसित करुन भुखंड विकण्‍याचा व्‍यवसाय असून वि.प.श्री हरीश गवई हे संचालक आहेत, ते लक्ष्‍मी स्‍वप्‍नपूर्ती प्‍लॅनर्स अँड डेव्‍हलपर्स प्रायव्‍हेट लिमिटेड या नावाने व्‍यवसाय करतात.
2. वि.प.च्या मौजा-झरी, ता. व जि. नागपूर येथील जमिन ख.क्र. 48, 520/2, प.ह.क्र. 73 यावरील लेआऊटमधील भुखंड क्र.34 हा 2500 चौ.फु.चा रु.10,00,000/- मध्ये विकत घेण्‍याचा करार दि.22.09.2007 रोजी वि.प.सोबत केला. तक्रारकर्त्याने भुखंडाची किंमत रु 5,40,000/- दि.20.09.2007 रोजी व रु 4,00,000/- दि.22.09.2007 रोजी दिले. उर्वरित रु.60,000/- विक्रीपत्राच्या वेळी देण्याचे ठरले. वि.प.ने गैरकृषी परवानगी, लेआऊटचा विकास करण्याची जबाबदारी स्वीकारल्याचे सदर दस्तऐवजात नमूद आहे. वि.प.ने दिलेल्या दस्तऐवजानुसार जिल्हाधिकारी नागपुर यांनी दि 25.04.2007 रोजीच्या आदेशाद्वारे विवादीत जमिनीचा निवासी वापरासाठी अकृषिक वापरास श्री. विठ्ठलराव मुकुंदा डांगरे यांना विहित अटी नमूद करून परवानगी दिली. परंतु बराच कालावधी उलटून गेल्‍यावरही वि.प.ने विवादीत ले आऊट आवश्यक मंजूरी घेऊन आणि विकसित करून तक्रारकर्त्‍याला विक्रीपत्र करुन दिले नाही. बराच कालावधी उलटल्याने तक्रारकर्त्याने दि.19.10.2019 वकिलामार्फत नोटिस पाठवून रक्कम पाठवून रक्कम परत मिळण्याची मागणी केली पण वि.प. ने प्रतिसाद न दिल्याने तक्रारकर्त्याने वि.प.विरुध्‍द सदर तक्रार दाखल करुन तक्रारकर्त्याने जमा केलेली रक्कम रु.9,40,000/- द.सा.द.शे. 18% व्याजासह परत देण्याचे वि.प.ला निर्देश देण्याची मागणी केली. तसेच तक्रारकरत्यास झालेल्या मानसिक व शारिरीक त्रासाबाबत तक्रारकर्त्‍याला नुकसान भरपाई व तक्रारीचा खर्च मिळण्याची मागणी केली.
3. आयोगा मार्फत नोटिस प्राप्त झाल्यानंतर वि.प.ने आयोगासमोर हजर होऊन लेखी उत्तर दाखल केले. वि.प.ने प्राथमिक आक्षेप घेऊन प्रस्तुत तक्रार खुल्या भूखंडा बाबत असल्याने मा सर्वोच न्यायालयाच्या निर्णयानुसार आयोगास अधिकारक्षेत्र नसल्याचे नमूद केले. वि.प.ने तक्रारकर्त्यासोबत सेवेचा करार केला नसल्याचे नमूद करीत तक्रारीत सेवेतील त्रुटि बाबत नमूद नसल्याचे निवेदन दिले. तक्रार मुदत बाह्य असल्याचा आक्षेप नोंदविला. वि.प.ने परिच्छेद निहाय उत्तर देताना विवादीत भूखंडाचा विक्रीचा करारनामा अवैध असल्याने कायदेशीर दृष्ट्या अंमल बजावणी शक्य नसल्याचे निवेदन दिले. वि.प.ला आर्थिक मदतीची गरज असल्याने तक्रारकर्त्याकडून हातउसने कर्ज घेतल्याचे व त्यासाठी विक्रीचा करारनामा करून दिल्याचे निवेदन दिले. तसेच विवादीत ले आऊट आवश्यक मंजूरी घेऊन अकृषक करण्याचे व भूखंड न दिल्यास वि.प.10% व्याजदराने रक्कम परत करणार असल्याचे अमान्य केले. आयोगास अधिकार क्षेत्र नसल्याने प्रस्तुत तक्रार खर्चासह खारीज करण्याची मागणी केली.
4. तक्रारकर्त्याने प्रतिउत्तर दाखल करून वि.प. चे निवेदन खोटे असल्याचे नमूद केले. तक्रारीतील कथनाचा पुनुरुच्चार करीत तक्रार मंजूर करण्याची विनंती केली.
5. उभय पक्षांचा युक्तिवाद ऐकला. आयोगाने तक्रारीसोबत दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित मुद्दे आणि त्यावरील निष्कर्ष खालीलप्रमाणे.
अ.क्र. मुद्दे उत्तर
1. तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षांचा ग्राहक आहे काय ? होय.
2. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ? होय.
3. वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय.
4. तक्रारकर्ता कुठली दाद मिळण्यास पात्र आहे ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
6. मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्त्याने दस्‍तऐवज क्र. 1 वर दि.20.09.2007 रोजीच्या विक्रीच्या करारनाम्याची प्रत दाखल केलेली आहे त्‍याचे अवलोकन केले असता मौजा-झरी, ता. व जि. नागपूर येथील जमिन ख.क्र. 48, प.ह.क्र. 73 यावरील लेआऊटमधील भुखंड क्र.34 हा 2500 चौ.फु.चा रु.10,00,000/- मध्ये विकत घेण्‍याचा करार दि.20.09.2007 रोजी उभय पक्षांमध्‍ये झाल्‍याचे दिसून येते. तसेच तक्रारकर्त्याकडून नोंदणी शुल्क, विकास शुल्क स्विकारुन वि.प. लेआऊट गैरकृषी करुन तसेच नगर रचना विभागातून लेआऊटचा नकाशा मंजूरीप्राप्‍त करुन विक्री करणार होता. वि.प. विवादित लेआऊट विकास करुन तक्रारकर्त्‍याला आवश्यक सेवा उपलब्‍ध करुन देणार होता. यावरुन वि.प.ची सेवा पुरवठादार (Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते व तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ आणि ‘सेवादाता’ हा संबंध दिसून येतो. मा. सर्वोच्च न्यायालयाच्या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
7. मुद्दा क्र. 2 –. प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून रु.9,40,000/- रक्कम स्विकारुन आजतागायत वि.प.ला विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नाही अथवा स्वीकारलेली रक्कम परत केली नाही त्यामुळे तक्रार दाखल करण्याचे कारण सतत घडत असल्याचे (Continuous cause of action) आयोगाचे मत आहे. मा. राष्ट्रीय आयोगाच्या “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). या प्रकरणात दिलेल्या निवाड्यावर भिस्त ठेवण्यात येते. सदर निवाडयामध्‍ये मा. राष्ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे फार्मलँड/भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तसेच तक्रारकर्त्‍याची मागणी पाहता ती आयोगाचे आर्थिक मर्यादेत असल्याचे दिसून येत असल्याने मुद्दा क्र. 2 वरील निष्कर्ष होकारार्थी नोंदविण्यात येतात.
8. मुद्दा क्र. 3 – तक्रारकर्त्याने वि.प.ला संपूर्ण रक्कम दिल्‍यावर वि.प.ने लेआऊटचा विकास केला नाही. वि.प.ने जरी जिल्हाधिकारी नागपुर यांनी दि.25.04.2007 रोजीच्या आदेशाद्वारे विवादीत जमिनीचा निवासी वापरासाठी अकृषिक वापरास श्री विठ्ठलराव मुकुंदा डांगरे यांच्या नावाने परवानगी घेतली असली तरी त्यात नमूद अटीनुसार पुढील कारवाई केल्याचे दिसत नाही. वि.प. विक्रीपत्र करण्‍यास असमर्थ असून देखील सदर रक्कम तक्रारकर्त्‍याला परत न करता सदर रकमेचा उपयोग आजपर्यंत वि.प. स्‍वतःच्‍या फायदयाकरीता करीत आहेत. अशाप्रकारे ग्राहकाला भूखंडाबाबत प्रलोभन देऊन त्‍याच्‍याकडून रकमा उकळलेल्‍या आहेत, मा.राष्ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
वि.प.नी सन 2007 पासून तक्रारकर्त्याकडून जवळपास संपूर्ण रक्कम घेऊनही पुढे भूखंड दिला नाही. वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी असून अनुचित व्यापार पध्‍दतीचा अवलंब असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. म्हणून मुद्दा क्र. 3 वरील निष्कर्ष होकारार्थी नोंदविण्यात येतात.
9. मुद्दा क्र. 4 – वि.प.चा विक्री करारनामा व अकृषिक वापरास परवानगी पत्राचे अवलोकन केले असता असे दिसून येते की. वि.प.ने विक्रीच्या करारनाम्‍याप्रमाणे कुठलीही कारवाई केल्याचे दिसत नाही. वि.प.ने आपल्‍या सेवेत त्रुटी ठेवल्याचे व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब केल्याचे सिध्‍द झाल्याने तक्रारकर्त्‍याची तक्रार दाद मिळण्यास पात्र ठरते. आयोगाचे मते तक्रारकर्त्याने दि.22.09.2007 पर्यंत देय रु.10,00,000 पैकी रु.,40,000/- (जवळपास 94%) रक्कम वि.प.ला दिलेली आहे. वि.प.ने सदर लेआऊट विकास केल्याबद्दल अथवा भूखंड ताबा देण्‍यायोग्‍य झाल्‍याबद्दल कुठलेही दस्‍तऐवज दाखल केलेले नाही. त्यामुळे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍यासोबतच रेडी रेकनरप्रमाणे भुखंडाचे मुल्‍य देण्‍याचा पर्यायी आदेश देणे न्यायोचित होईल असे आयोगाचे मत आहे. मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते. मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते.
“Smita D/O Suresh Deshmukh Vs Infratech Real Estate Private Limited & ors, Consumer Complaint CC/17/156, Judgment Dated 30.06.2022”.”
येथे विशेष नोंद घेण्यात येते की विवादीत जमीन वि.प.च्या ताब्यात आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून सन 2007 मध्ये रक्कम स्वीकारून त्याच्या व्यवसायासाठी वापरल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्याने भूखंड खरेदीसाठी वि.प. मुदत ठेव म्हणून दिली नव्हती त्यामुळे रक्कम परतीचे आदेश देताना बँक दराशी तुलना करून आदेश देणे योग्य ठरणार नाही. शासनाने वरील कालावधीत वेळोवेळी जाहीर केलेल्या शासन निर्धारित भूखंडाच्या दरांचा अभ्यास केला असता शहरा नजीकच्या जमिनीच्या किमती मोठ्या प्रमाणावर वाढलेल्या दिसतात. तसेच कायदेमान्य स्थापित स्थितिनुसार नुकसान भरपाई मंजूर करताना बाधित व्यक्तीस नुकसान झाले नसते तर ज्या स्थितित ती व्यक्ति राहिली असती त्यास्थितीत आणण्यासाठी आवश्यक नुकसान भरपाई मंजूर करणे न्यायोचित ठरते. त्यामुळे वि.प.ने त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य देण्याचे किंवा तक्रारकर्त्याने जमा केलेली रक्कम दंडात्मक व्याजाने परत देण्याचे आदेश न्यायोचित व वैध असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
- व शारीरिक त्रास सहन करावा लागला. त्याला त्‍याचा उपयोग करता आला नाही आणि रक्कम सन 2007 पासून वि.प.कडे पडून असल्याने रकमेचाही उपयोग करता आला नाही. तसेच वि.प.च्या सदर कृतीने त्याला कायदेशीर नोटीस पाठवावी लागली आणि न्‍यायिक कार्यवाहीस सामोरे जावे लागल्‍याने तक्रारकर्ता सदर कार्यवाहीचा खर्च आणि मानसिक व शारीरिक त्रासाबाबत भरपाई मिळण्यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.
11. उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन आणि दाखल दस्‍तऐवजांवरुन आयोग खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
1. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याला (2500 चौ.फु.) विवादीत भुखंडांसाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार दरानुसार मुल्‍य तक्रारकर्त्‍याला त्याने दिलेल्या रकमेच्‍या (94%) प्रमाणात द्यावे.
किंवा
वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला रु.9,40,000/- ही रक्कम दि. 22.09.2007 पासून प्रत्यक्ष रकमेच्‍या अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18% व्याजासह परत करावी.
वरील पर्यायांपैकी जास्त देय असलेली रक्कम वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला द्यावी.
2. तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक, मानसिक, त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत वि.प.ने रु.10,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.15,000/- द्यावे.
3. सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्त झाल्‍यापासून 45 दिवसात करावी.
4. आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.
