ः निकालपत्र ः-

द्वारा- मा.अध्‍यक्ष,श्री.आर.डी.म्‍हेत्रस.

1.           तक्रारदाराने ही तक्रार सामनेवालेविरुध्‍द सेवेतील त्रुटीबाबत दाखल केली असून सामनेवालेकडून तक्रारदारानी प्‍लॉट नं.231, 232, 237, 238, सेक्‍टर 1 शिरवणे, नेरुळ नवी मुंबई येथील सदनिका खरेदी घेतल्‍या आहेत व तसे रजिस्‍टर्ड करारनामेही झाले आहेत.   तक्रारदारानी सर्व पेमेंट देऊनच सदनिका खरेदी घेतल्‍या असून त्‍यांना ताबा 1999 ते 2005 अखेरपर्यंत घेतले आहेत.  ताबे घेतल्‍यापासून सामनेवालेनी आजअखेर को.ऑ.हौ.सोसायटी स्‍थापन केलेली नाही.  तक्रारदारानी सामनेवालेकडे सर्व कागदपत्रे, ओ.सी. निरनिराळया परवानग्‍यांचे कागद, पावत्‍या, इ.मागितल्‍या असता त्‍या त्‍यांनी दिल्‍या नाहीत.  रजि.करारनाम्‍यानुसार त्‍यांनी सोसायटी फॉर्म करणे व तिच्‍या हक्‍कात जमिनीच्‍या हस्‍तांतरणाचा दस्‍त करणे या बाबी कायदेशीररित्‍या त्‍यांचेवर बंधनकारक आहेत.  सामनेवालेनी या बाबीकडे त्‍यांना अनेकदा सांगूनही दुर्लक्ष केले आहे. 

2.          तक्रारदाराना सोसायटी करुन हवी आहे, त्‍यांना सोसायटीचे नावे बँकेत खाते उघडायचे आहे, त्‍याशिवाय ते व्‍यवहार करु शकणार नाहीत.  तक्रारदाराना अदयापही ओ.सी.पण मिळाल्‍या नाहीत.  तक्रारदारानी सामनेवालेस 20-8-07 रोजी नोटीस दिली.  पण त्‍याचा काही उपयोग झाला नाही.   एन.एन.एम.सी.ने तक्रारदारास ओ.सी.मिळालेबाबत नोटीसा पाठवल्‍या आहेत.  त्‍याप्रमाणे त्‍यांनी सामनेवालेकडे पाठपुरावा केला असता त्‍याने तिकडे दुर्लक्ष केले आहे.   सामनेवाले जाणीवपूर्वक इकडे दुर्लक्ष करीत आहेत, त्‍याची ती कायदेशीर जबाबदारी असून ते पार पाडत नसल्‍याने त्‍याना ही तक्रार दाखल करावी लागली आहे.  तरी त्‍यांची अशी विनंती की, सामनेवालेनी त्‍याना ओ.सी.प्रमाणपत्र दयावे, तसेच को.ऑप.सोसायटी फॉर्म करावी, व तिच्‍या हक्‍कात प्‍लॉटच्‍या हस्‍तांतरणाचा दस्‍त करावा, यासाठीचा सर्व खर्च सामनेवालेनी करावा.  याशिवाय त्‍यांनी रु.5,00,000/-ची मानसिक, शारिरीक त्रास व न्‍यायिक खर्चापोटीही मागणी केली आहे. 

3.          तक्रारीसोबत त्‍यांनी कागद दाखल केले असून ते नि.3 अन्‍वये आहेत.  त्‍यात नि‍रनिराळया अँग्रीमेंट टु सेलच्‍या झेरॉक्‍स प्रती, निरनिराळी पत्रे, पॉवर ऑफ अटॉर्नी इ.चा समावेश आहे.  त्‍यांनी पुराव्‍याचे प्रतिज्ञापत्र जे हिरेन शहा यानी तक्रारदारांच्‍या पॉवर ऑफ अँटॉर्नीद्वारे केले असून ते नि.2 ला आहे. 

4.          सामनेवालेना याकामी नोटीस काढणेत आली.   सामनेवाले 2 या कामी त्‍यांचे वकील मुकेश ठक्‍कर यांचेतर्फे हजर झाले.  त्‍यांनी त्‍यांचे म्‍हणणे या कामी नि.8 अन्‍वये दाखल केले.  सामनेवाले 1 विरुध्‍द वृत्‍तपत्रातून नोटीस देण्‍यात आली होती ते या कामी दाखल आहे.  तसेच सामनेवाले 3 पण स्‍वतः हजर होते.  या दोघांनी लेखी जबाब दाखल केला नाही.  म्‍हणून त्‍यांचेविरुध्‍द नो से चौकशी आदेश पारित करणेत आला.  सामनेवाले 1 ला 7-4-11 रोजी पुन्‍हा जाहीर नोटीस दिली आहे.  रोजनाम्‍यावरुन असे दिसते की, सामनेवाले 1 व 3 हजर असूनही त्‍यांनी म्‍हणणे न दिल्‍याने त्‍यांचेविरुध्‍द नो से चा आदेश पारित करणेत आला आहे. 

5.          सामनेवाले 2 चे नाव किशोर एन. (नागजी) शहा असे आहे.  या किशोर शहाने चंद्रकांत टी पलैयेकर व्‍यक्‍तीला पॉवर ऑफ अटॉर्नी दिली आहे.  या किशोर शहाने कन्‍हैयालाल एस पटेल याला पूर्वी पॉवर ऑफ अटॉर्नी दिली आहे.   त्‍यानी नं.2 चे वतीने खालीलप्रमाणे म्‍हणणे मांडलेले आहे-

      तक्रारदार व त्‍याचे दरम्‍यान कोणत्‍याही प्रकारे व्‍यवहार झालेला नाही.  त्‍यानी त्‍यांच्‍या म्‍हणण्‍यातील कॉलम 1 मध्‍ये कराराला मूळ पार्टी कोण होते व तक्रारदार कोण हे सविस्‍तर नमूद केले आहे त्‍यानुसार टिटस जॉर्ज हा सदनिकाधारक वगळता उर्वरित तक्रारदार व मूळ खरेदीदार वेगळे आहेत.  तसेच टिटस जॉर्जनेच फक्‍त या सामनेवाले 2 शी जो व्‍यवहार झाला आहे त्‍याचे कागद जोडले आहेत बाकीच्‍यांनी जोडलेले नाहीत, यावरुन असे दिसते की, टिटस जॉर्ज वगळता इतर तक्रारदार व सामनेवाले 2 मध्‍ये कोणताही प्रिव्‍हीटी ऑफ कॉंटॅक्‍ट नाही, त्‍यामुळे या सामनेवालेविरुध्‍द कोणताही क्‍लेम मागण्‍याचा अधिकार रहात नाही.  त्‍यानी मुदतीबाबतचा मुद्दा उपस्थित केला आहे, तो म्‍हणजे इटस जॉर्जचा करार दि.30-3-91 असा आहे व 91 पासून 20 वर्षानी तक्रार केली असल्‍यामुळे मुदतीची बाधा येते.  सबब याही कारणाचा विचार व्‍हावा. 

            त्‍याचबरोबर त्‍यानी नॉन जॉइंडर ऑफ नेसेसरी पार्टीजची तक्रार केली आहे.  त्‍यानी त्‍यात असे म्‍हटले आहे की, सिडकोने 6-7-10 रोजी पुढील तक्रारदार सतीशचंद्र एस कन्‍नन व इतरांना असे कळवले आहे की, प्‍लॉट नं.231 चे अलॉटींग सुधीर सुतार यानी या प्‍लॉटवर इमारत बांधणेस परवानगी घेतलेली नव्‍हती. 

            प्‍लॉट नं.232 चे अलॉटी जनाबाई घरत यानी परवानगी घेतली आहे.  प्‍लॉट 237 चे अलॉटी उत्‍तम सुतार यानी परवानगी घेतलेली नाही, क्र.238 चे अलॉटी केशव पाटील यानी परवानगी घेतली आहे, यावरुन असे दिसते की, तक्रारदाराना ही बाब माहीती होती व कायदेशीर प्‍लॉटमालकधारकांनाच त्‍यावर इमारत बांधणेचा हक्‍क प्राप्‍त होतो.   असे असूनही प्‍लॉट नं.238 चे मूळ अलॉटी केशव पाटील, 237 चे अलॉटी उत्‍तम सुतार, 231 चे अलॉटी सुधीर सुतार, 232 चे अलॉटी श्रीमती जनाबाई घरत यांना या कामी पक्षकार करणे आवश्‍यक आहे ते पक्षकार नाहीत, या कारणास्‍तव ही तक्रार फेटाळावी. 

            याशिवाय असेही त्‍यांचे कथन आहे की, सामनेवाले 2 चा पॉवर ऑफ अटॉर्नी होल्‍डर-सामनेवाले 3 ने त्‍यास दिलेली मर्यादा ओलांडली आहे.  त्‍याने सामनेवाले 2 ला कल्‍पना न देता व्‍यवहार केले आहेत याची कल्‍पना त्‍याने त्‍याला दिलेली नाही.  अशा प्रकारे त्‍याने अधिकाराचे उल्‍लंघन केले आहे.  तरी या कारणास्‍तव तक्रार खर्चासह फेटाळणेत यावी. 

            सामनेवाले 2 चे पॉवर ऑफ अटॉर्नीधारकाने म्‍हणण्‍यास प्रतिज्ञापत्र दाखल केले असून सोबत सिडकोचे 6-7-10 चे पत्र तसेच किशोर एन.शहा-सामनेवाले 2 ने सामनेवाले 3 ला दिलेली पॉवर ऑफ अटॉर्नी दाखल केली आहे. 

6.          याकामी उभय पक्षकारांचे युक्‍तीवाद ऐकले.  त्‍यानी दाखल केलेले कागद वाचले.  यावरुन सदर तक्रारीचे निराकरणार्थ पुढील मुद्दे उपस्थित होतात-

मुद्दा क्र.1- तक्रारदाराना सामनेवालेकडून दोषपूर्ण सेवा मिळाली आहे काय?

उत्‍तर  -  होय.

मुद्दा क्र.2-  तक्रारदारांचा अर्ज त्‍यांच्‍या मागणीप्रमाणे मंजूर करणे योग्‍य होईल काय?

उत्‍तर   -  अंतिम आदेशात नमूद केल्‍याप्रमाणे. 

विवेचन मुद्दा क्र.1-

7.          तक्रारदाराची तक्रार अत्‍यंत छोटया मुद्दयावर असून त्‍यानी सामनेवालेकडून ते ज्‍या इमारती करतात ते त्‍या इमारतीचे ऑक्‍युपन्‍सी प्रमाणपत्र तसेच को.ऑ.हौ.सोसा.स्‍थापन करुन सोसायटीचे हक्‍कात कन्‍व्‍हेनियन्‍स डीड करणेबाबतची मागणी आहे.  याचबरोबर त्‍यांनी रु.पाच लाखाच्‍या मानसिक त्रासाच्‍या नुकसानीची मागणी केली आहे, यावर सामनेवालेनी त्‍यांचे म्‍हणणे मांडले आहे.  त्‍याचा विचार करता असे दिसते की, त्‍यांनी आपण इमारत डेव्‍हलप केली नाही असे नाकारले नाही.  सामनेवाले 2 ने म्‍हणणे दिले आहे.  इतर दोघांनी आपले म्‍हणणे दिले आहे.  सामनेवाले 2 ने युक्‍तीवादात जे मुद्दे मांडले आहेत ते म्‍हणजे तक्रारदार व सामनेवालेदरम्‍यान टिटस जॉर्ज वगळता अन्‍य कोणाशीही त्‍यांचा करार झालेला नाही.  त्‍यामुळे इतरांना तक्रार करणेचा अधिकार नाही.  तसेच या तक्रारीस मुदतीची बाधा येत असल्‍याचेही त्‍यांचे म्‍हणणे आहे.  वास्‍तविकतः मोफा कायदयातील तरतुदीनुसार बिल्‍डर डेव्‍हलपरवर सदनिकाधारकास त्‍याची ओ.सी.देणे, सोसायटी स्‍थापन करणे व सोसायटीचे हक्‍कात जमिनीचे कन्‍व्‍हेनियन्‍स डीड करुन देणे या बाबी येतात त्‍या बाबी त्‍यांनी आजतागायत केलेल्‍या नाहीत हे स्‍पष्‍ट होते.  त्‍यांनी तक्रार कायदेशीर मुद्दयावर नाकारली आहे.  म्‍हणजे प्रिव्‍हीटी ऑफ कॉंट्रॅक्‍टबाबत जे म्‍हणणे मांडले आहे ते चुकीचे असल्‍याचे मंचाचे मत आहे, कारण त्‍यांनी ज्‍या लोकांशी करार केले होते त्‍यातील टीटस जॉर्ज हा तक्रारदार आहेच याशिवाय अन्‍य जे लोक आहेत त्‍यानी आपल्‍या सदनिका दुस-या सदनिकाधारकांना जे या तक्रारीत तक्रारदार आहेत त्‍याना विकल्‍या आहेत, त्‍या विकताना त्‍यांनी त्‍याना जे हक्‍क मिळाले होते त्‍या हक्‍कासहित त्‍याना मिळाल्‍या आहेत, त्‍यामुळे सामनेवाले व इतर तक्रारदार यांचेमध्‍ये प्रत्‍यक्षात करार झाला नसला तरी त्‍यांनी ज्‍यांचेशी करार केले होते त्‍यानी आपले हक्‍क या व्‍यक्‍तीना विकले आहेत.  सर्व व्‍यवहार हे कायदेशीर व रजि.स्‍वरुपाचे आहेत हे कागदपत्रे पहाता स्‍पष्‍ट दिसते.  जे जे व्‍यवहार रजि.झाले नाहीत त्‍यासाठी योग्‍य व्‍यक्‍तीनी-मूळ खरेदीदारानी तसे सामनेवालेनीही हमी दिली आहे.   त्‍यामुळे या तक्रारदाराना या सामनेवालेविरुध्‍द तक्रार दाखल करणेचा हक्‍क रहातो असे मंचाचे मत आहे.  त्‍याचप्रमाणे मुदतीचा मुद्दा त्‍यानी उपस्थित केला आहे, त्‍यांचे म्‍हणणेप्रमाणे व्‍यवहार 99 सालापासून झाले आहेत व तक्रारदारानी आता तक्रार दाखल केली आहे त्‍यास 20 वर्षे होत आली आहेत, त्‍यामुळे तक्रार मुदतबाहय असल्‍याचे त्‍यांचे मत आहे.  याबाबत मंचाचे मत असे की, कायदयाप्रमाणे त्‍यांचेवर कायदेशीर कर्तव्‍य आहे ती म्‍हणजे सोसायटी स्‍थापन करणे व जमिनीच्‍या हस्‍तांतरणाचा दस्‍त सोसायटीचे हक्‍कात करणेची जबाबदारी त्‍यांनी आजअखेर कोणत्‍याही प्रकारे पार पाडलेली नाही.  ही जबाबदारी त्‍यानी आजअखेर का पार पाडली नाही याचे समर्थन न देता आता ते मुदतीचा फायदा घेत आहेत.  त्‍यांचे हे वर्तन चुकीचे आहे. 

            त्‍यांची तिसरी तक्रार नॉन जॉईंडर ऑफ नेससरी पार्टीबाबत आहे.  ते म्‍हणजे सुधीर सुतार, जनाबाई घरत, उत्‍तम सुतार, केशव पाटील, यांना या जमिनी सिडकोनी दिल्‍या आहेत व ते याकामी आवश्‍यक पक्षकार असल्‍याचे त्‍यांचे म्‍हणणे आहे व त्‍यांना या कामी सामील न केल्‍याने तक्रारीस बाधा येते.  वास्‍तविकतः मूळ अलॉटीशी तक्रारदारांचा काही संबंध नाही.  त्‍यानी जे व्‍यवहार केले आहेत, ते सामनेवाले 1 ते 3 बरोबर केले आहेत, तक्रारदार मूळ अलॉटी कोण आहेत याबाबत अनभिज्ञ आहेत.   सामनेवालेनी दिलेल्‍या आश्‍वासनावर व सिडकोचे कागदपत्राचे आधारे त्‍यानी या सामनेवालेशी व्‍यवहार केला आहे त्‍यामुळे जरी त्‍यांची ही तक्रार असली तरी त्‍यामुळे या तक्रारीस बाधा येणेचे काही कारण नाही असे मंचाचे मत आहे. 

            त्‍यांचा चौथा मुद्दा पॉवर ऑफ अटॉर्नीबाबत आहे.  वास्‍तविकतः तक्रारदार हे प्रामाणिकपणे खरेदी करणारे खरेदीदार आहेत.  सामनेवालेंमध्‍ये अंतर्गत काय व्‍यवहार झाले आहेत, कोणी कोणाला काय पॉवर ऑफ अटॉर्नी लिहून दिली आहे याची माहिती असणेचे काही कारण नाही.  जर सामनेवालेना असे म्‍हणायचे आहे तर तक्रारदाराना या सर्व बाबींची माहीती आहे हे दाखवणेची त्‍यांची जबाबदारी आहे, त्‍यांनी त्‍यांचे म्‍हणणेशिवाय व प्रतिज्ञापत्राशिवाय कोणताही कागद दाखल केला नाही.  कायदेशीर जबाबदारी पार पाडणेसाठीची तक्रार दाखल झालेवर या बाबीचा आधार घेऊन आपली जबाबदारी टाळत आहेत.  हे त्‍यांचे वर्तन दोषपूर्ण सेवेचे लक्षण आहे.  सामनेवालेनी तक्रारदाराबरोबर मोफा कायदयातील नमुन्‍यानुसारही करारनामे केल्‍याचे स्‍पष्‍ट दिसून येत नाही.  नमुना जरी नसला तरी कायदयाप्रमाणे सोसायटी स्‍थापन करणे व सोसायटीचे हक्‍कात हस्‍तांतरणाचा दस्‍त करणेची त्‍यांची जबाबदारी आहे ती ते टाळू शकत नाहीत.  या सर्व बाबीचा विचार करता मुद्दा 1 चे उत्‍तर होय आहे. 

विवेचन मुद्दा क्र.2-

8.          तक्रारदाराना सामनेवालेनी दोषपूर्ण सेवा दिली असेल तर त्‍यांचा अर्ज मंजूर वा नामंजूर करता येईल.  वरील मुद्दयाचे विवेचनावरुन ही बाब स्‍पष्‍ट होते की, सामनेवालेनी त्‍यांना दोषपूर्ण सेवा दिली आहे.  आपली जबाबदारी ते पार पाडत नाहीत.  ते त्‍यांची जबाबदारी का पार पाडत नाहीत याचे त्‍यानी काहीही कारण दिलेले नाही. याउलट कायदेशीर कारण काढून तक्रार नाकारणेचे ते म्‍हणत आहेत.  जर सदनिकाधारक रहात असलेल्‍या इमारतीमधील लोकांची सोसायटी फॉर्म झाली नाही वा सोसायटीचे हक्‍कात कन्‍व्‍हेनियन्‍स डीड झाले नाही तर कायमपणे तक्रारदारांच्‍या मालकीबाबतचा प्रश्‍न निर्माण होणार आहे, त्‍यांचे पैसे जाऊनही त्‍याना पूर्ण मालकी मिळणार नाही.  त्‍यांचे अपरिमित नुकसान होणार आहे.  सी.सी.व ओ.सी. देणे, सोसायटी स्‍थापन करणे व हस्‍तांतरणाचा दस्‍त सोसायटीचे हक्‍कात करणेची जबाबदारी सामनेवालेचीच आहे व ती त्‍याने पार पाडण्‍यासाठी त्‍यांचेविरुध्‍द तसा आदेश करणे न्‍या‍योचित होईल व ते नैसर्गिक न्‍यायतत्‍वास अनुसरुन राहील.  त्‍याचबरोबर त्‍यासाठी होणारा खर्चही त्‍यानीच करणेचे आदेश करणे योग्‍य होईल.  कारण आजअखेरपर्यंत त्‍यानी काही केले नसल्‍याने खर्चाची जबाबदारी तक्रारदारावर टाकता येणार नाही. 

            दुसरा मुद्दा त्‍यानी मानसिक त्रासापोटी रु.पाच लाखाची मागणी केली आहे.  वास्‍तविकतः ग्राहकाने-तक्रारदाराने आपल्‍या हक्‍कासाठी जागरुक रहाणे आवश्‍यक आहे.  तक्रारदारानी दाखल केलेल्‍या कागदांवरुन हे स्‍पष्‍ट होते की, त्‍यानी 20-8-07 रोजी सामनेवाले 3 ला पत्र दिले आहे.  व त्‍यावरुन कागदांची मागणी केली आहे, त्‍यापूर्वी त्‍यांनी काही केल्‍याचे दिसून येत नाही.  त्‍यावेळी त्‍यांना नवी मुंबई महापालिकेकडून नोटीसा मिळाल्‍या, त्‍यानंतर त्‍यांनी त्‍यांचेकडे मागणी केल्‍याचे दिसते.  याचाच अर्थ असा की एक सदनिकाधारक आपल्‍या हक्‍काबाबत जागरुक नव्‍हते, त्‍यानंतर त्‍यांनी हालचाली चालू केल्‍या आहेत.  आता मात्र ते मानसिक नुकसानीची मागणी करत आहेत.  ती पण रु.पाच लाखाची करत आहेत, मंचाचे मते त्‍यांची ही मागणी अवास्‍तव आहे.   एकूण परिस्थितीचा विचार करता त्‍यांना न्‍यायिक खर्चासह सामनेवाले 1 ते 3 कडून एकूण रु.तीन लाख शारिरीक मानसिक त्रास व न्‍यायिक खर्चापोटी दयावेत असे मंचाचे मत आहे. 

सबब खालीलप्रमाणे अंतिम आदेश पारित करणेत येत आहे-

                        -ः आदेश ः-

1.    सामनेवाले 1 ते 3 यांनी खालील आदेशाचे पालन आदेश पारित तारखेपासून 60 दिवसात करावे.  

     अ)   सामनेवालेनी तक्रारदार रहात असलेल्‍या जागेची ओ.सी. संबंधित महापालिकेकडून स्‍वखर्चाने करुन दयावी, तसेच त्‍यांनी तक्रारदारांसह सर्व सदनिकाधारकांची को.ऑ.हौ.सोसायटी स्‍वखर्चाने स्‍थापन करावी व त्‍याबाबतीतील हस्‍तांतरणाचा दस्‍तही सोसायटीचे हक्‍कात स्‍वखर्चाने करुन दयावा.

     ब)   तक्रारदारास झालेल्‍या शारिरीक मानसिक त्रास व न्‍यायिक खर्चापोटी सर्व सामनेवालेनी रु.तीन लाख दयावेत. 

     क)   सामनेवालेनी स्‍वतःचा खर्च स्‍वतः सोसण्‍याचा आहे. 

     ड)   सदर आदेशाच्‍या सत्‍यप्रती सर्व पक्षकाराना पाठवण्‍यात याव्‍यात.

ठिकाण- कोकणभवन, नवी मुंबई.

दि.7-6-2011.

                (ज्‍योती अभय मांधळे)     (आर.डी.म्‍हेत्रस)

                  सदस्‍या               अध्‍यक्ष

            अति.ठाणे जिल्‍हा ग्राहक तक्रार निवारण मंच, नवी मुंबई