श्री. सतीश सप्रे, मा. अध्‍यक्ष यांचे आदेशांन्‍वये.
1. तक्रारकर्तीने सदर तक्रार ग्रा.सं.का.1986 अन्‍वये आयोगासमोर दाखल केलेली आहे. वि.प. यांचा जमिन विकसित करुन भुखंड विकण्‍याचा व्‍यवसाय असून ते मे. कन्‍हैय्या बिल्‍डर्स अँड डेव्‍हलपर्स या नावाने व्‍यवसाय करतात.
2. वि.प.च्या फेज-VII या मौजा-वाठोडा, ता. जि. नागपूर येथील जमिन ख.क्र. 90, 91 प.ह.क्र. 81, भुखंड क्र. 60 ते 144 यावर स्थित योजनेतील बंगला क्र. 21-A ‘युनीव्हर्सल’ हा 1150 चौ.फु. चा रु.12,31,000/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा करार दि.02.11.2011 रोजी तक्रारकर्तीने वि.प.सोबत केला. तक्रारकर्तीने बंगल्‍याच्‍या एकूण किमतीपैकी दि.08.11.2009 पासून 20.08.2010 पर्यंत एकूण रु.2,40,000/- वि.प.ला वेळोवेळी दिले. उर्वरित रक्कम करारनाम्‍यानुसार वेळोवेळी बांधकामाच्‍या टप्‍याटप्‍याने देण्‍याचे ठरले. वि.प.ने करारनाम्‍याप्रमाणे रक्कम बांधकामाच्‍या टप्‍यानुसार घेतली परंतू नियोजित कालावधीत बांधकाम सुरु केले नाही. तसेच त्‍याबाबत कार्यालयात विचारणा केली असता कधीही समाधानकारक उत्‍तर दिले नाही आणि नेहमी लवकरच सुरु करु व ना.सु.प्र.च्या मंजूरीनंतर सुरु करु असे सांगितले. अशाप्रकारे वि.प.ने कराराच्‍या अटींचा भंग केला. त्‍यानंतर तक्रारकर्तीने प्रत्‍यक्ष बांधकाम प्रकल्‍पाच्‍या ठिकाणी जाऊन पाहिले असता बांधकामाची सुरुवातही करण्‍यात आली नव्‍हती. त्यामुळे तक्रारकर्तीने वि.प.ला कायदेशीर नोटीस पाठविली असता वि.प.ने त्‍याची दखल घेतली नाही, म्‍हणून तक्रारकर्तीने सदर तक्रार दाखल करुन आयोगाला अशी मागणी केली आहे की, वि.प.ने रु.2,40,000/- ही रक्कम व्‍याजासह परत करावी, तसेच झालेल्‍या मानसिक व शारिरीक त्रासाबाबत तक्रारकर्त्‍याला नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च द्यावा.
3. वि.प.वर नोटीस तामिल झाली असता वि.प.ने तक्रारीस लेखी उत्‍तर दाखल करुन सदर तक्रार ही मुदतबाह्य असल्‍याचा प्राथमिक आक्षेप घेतला. वि.प.च्या मते उभय पक्षातील करार हा दि.02.11.2011 चा आहे आणि तब्‍बल सात वर्षानंतर तक्रारकर्तीने तक्रार दाखल केलेली आहे. तक्रारकर्तीने करारनामा केल्‍यावर 8 वर्षापर्यंत वि.प.सोबत कधीच संपर्क साधला नाही. वि.प.ने तक्रारकर्तीची उर्वरित तक्रार नाकारुन तक्रारकर्तीची मागणी नाकारली आहे.
4. तक्रारकर्तीच्‍या वकीलांचा युक्‍तीवाद ऐकला. वि.प. आणि त्‍यांचे वकील गैरहजर. आयोगाने तक्रारीसोबत दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित राहीलेले मुद्दे आणि त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.
अ.क्र. मुद्दे उत्‍तर
1. तक्रारकर्ती विरुध्‍द पक्षाची ग्राहक आहे काय ? होय.
2. तक्रारकर्तीची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ? होय.
3. वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय.
4. तक्रारकर्ती कुठली दाद मिळण्यास पात्र आहे ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
5. मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्तीने दस्‍तऐवज क्र. 1 वर दि.02.11.2011 रोजीच्‍या विक्रीच्‍या करारनाम्‍याची प्रत दाखल केलेली आहे, त्‍याचे अवलोकन केले असता वि.प.ने तक्रारकर्तीला ख.क्र. 90, 91 प.ह.क्र. 81, भुखंड क्र. 60 ते 144 यावर स्थित योजनेतील बंगला क्र. 21-A ‘युनीव्हर्सल’ हा 1150 चौ.फु. चा रु.12,31,000/- मध्‍ये विकण्‍याचा करार केल्याचे दिसून येते. त्‍यादाखल तक्रारकर्तीने धनादेशाद्वारे दि.09.11.2009 पासून दि.21.08.2010 पर्यंत एकूण रु.2,40,000/- दिल्‍याचे व सदर रकमांच्‍या पावत्‍या वि.प.ने निर्गमित केल्याचे दिसत असले तरी तक्रारकर्तीने नंतरचे प्रदान वि.प.च्या व्यवहारामुळे थांबविल्याचे मान्य केले. वि.प. त्या मोबदल्‍यात तक्रारकर्तीला बंगल्‍याचे बांधकाम करुन देण्‍याची सेवा उपलब्‍ध करुन देणार होता. तसेच तक्रारकर्तीकडून रु.50,000/- विकास शुल्‍काबाबत, रु.20,000/- विज शुल्‍काबाबत, रु.10,000/- पाणी शुल्‍काबाबत आणि रु.25,000/- देखभालीच्‍या शुल्‍काबाबत घेणार होता. यावरुन वि.प. तक्रारकर्तीला सदर शुल्‍काचे मोबदल्‍यात बांधकामाची आणि सदर सुविधेची सेवा उपलब्‍ध करुन देणार होता. त्यामुळे तक्रारकर्ता व वि.प. यांच्‍यामध्‍ये ग्राहक व सेवा पुरवठादार असे संबंध असल्याचे स्पष्ट होते. सबब, मुद्दा क्र. 1 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.
6. मुद्दा क्र. 2 –. प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.ने बांधकाम सुरू केले नसल्याचे नमूद करीत विवादीत बंगल्‍याच्‍या किंमतीबाबत दिलेली रक्कम परत करण्यासाठी दि.22.08.2017 रोजी अर्ज/पत्र पाठविल्याचे दिसते. वि.प.ने बांधकाम सद्यस्थिती कुठलीही माहिती तक्रारकर्तीस दिलेली नाही अथवा स्वीकारलेली रक्कम आजतागायत परत केल्याचे दिसत नाही. त्यामुळे तक्रार दाखल करण्याचे कारण सतत घडत असल्याचे (Continuous cause of action) आयोगाचे मत आहे. मा राष्ट्रीय आयोगाच्या “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). या प्रकरणात दिलेल्या निवाड्यावर भिस्त ठेवण्यात येते. सदर निवाडयामध्‍ये मा. राष्ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे फार्मलँड/भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तसेच तक्रारकर्तीची मागणी पाहता ती आयोगाचे आर्थिक मर्यादेत असल्याचे दिसून येत असल्याने मुद्दा क्र. 2 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.
7. मुद्दा क्र. 3 – तक्रारकर्तीने वि.प.ला टप्‍यानुसार बुकींगचे वेळेस 20 टक्‍के रक्कम दिलेली आहे. पुढील पायव्‍याच्‍या टप्‍याची रक्कम ती वि.प.ला द्यावयास तयार होती. परंतू वि.प.ने बांधकाम योजना सुरु केलेली नव्‍हती हे तक्रारकर्तीचे पत्रावरुन व नोटीसवरुन निदर्शनास येते. तक्रारकर्तीचे म्‍हणण्‍यानुसार वेळोवेळी वि.प.कडे चौकशी केली असता त्‍यांनी वेगवेगळी कारणे सांगून सदर योजनेच्‍या बांधकामासंबंधी माहिती दाखविण्‍यास टाळाटाळ केली. त्‍यानंतर तक्रारकर्तीने प्रत्‍यक्ष घटना स्‍थळावर जाऊन पाहिले असता वि.प.ने बांधकामास सुरुवात केली नव्‍हती. परंतू बराच कालावधी लोटून गेल्‍यावरही बांधकामाची सुरुवातसुध्‍दा न केल्‍याने तक्रारकर्तीला वि.प.द्वारे तिची फसवणूक झाल्‍याचे लक्षात येताच वि.प.ला पत्र पाठविल्याचे दिसून येते. परंतू वि.प.ने सदर पत्रातील मागणीचे पालन केलेले नाही. त्यामुळे तक्रारकर्तीने सदर तक्रार दाखल केली आहे. तक्रारकर्तीने अभिलेखावर दि.08.05.2018 रोजीची कायदेशीर नोटीसची प्रत सादर करुन सोबत पोचपावती सादर केलेली आहे. सदर पोचपावतीचे निरीक्षण केले असता त्‍यावर दि.02.07.2018 असा असून तक्रारकर्तीची स्‍वाक्षरी आढळून येते व तक्रारकर्तीच्‍या वकीलांनी ती व्‍यंकटेश बिल्‍डर्स यांना पाठविल्याचे दिसते. त्यामुळे असंबंध दस्‍तऐवज तक्रारीसोबत दाखल केले असल्याने ते तक्रारीच्‍या संदर्भात विचारात घेता येणार नाही असे आयोगाचे मत आहे. असे जरी असले तरी एक बाब मात्र खरी आहे की, बांधकामासाठी आवश्यक असलेल्‍या कायदेशीर बाबींची पूर्तता न करता वि.प.ने तक्रारकर्तीकडून रोख रक्कम स्विकारलेली असून योजनेचे बांधकाम सुरु करण्‍यास असमर्थ ठरल्‍यावर सदर रक्कम तक्रारकर्तीला परत न करता आणि वारंवार बांधकाम योजना पूर्ण करण्‍याचा कालावधी वाढवून दिलेला आहे. सदर रकमेचा उपयोग आजपर्यंत वि. प. स्‍वतःच्‍या फायदयाकरीता करीत आहेत. अशाप्रकारे ग्राहकाला आकर्षक जाहिरातीद्वारे प्रलोभन देऊन त्‍याच्‍याकडून रकमा उकळलेल्‍या आहेत, मा.राष्ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
वि.प.नी सन 2009 पासून तक्रारकर्त्‍याकडून रकमा घेऊन, पुढे सदर बांधकाम योजना सुरु केली नाही. वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी असून अनुचित व्यापार पध्‍दतीचा अवलंब असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. म्‍हणून मुद्दा क्र. 3 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.
8. मुद्दा क्र. 4 – वि.प.चा करारनामा, तक्रारकर्तीने पाठविलेले पत्र व नोटीस यांचे अवलोकन केले असता वि.प.ने सुरुवातीची रक्कम स्विकारुनसुध्‍दा बांधकाम योजनेला सुरुवात केली नसल्याचे दिसून येते, यावरुन वि.प. हा स्‍वतःच करारातील अटी आणि शर्तीचा भंग करीत होता असे दिसून येते. त्याने स्‍वतःच बांधकामाची दिलेली टप्‍पे बांधून पूर्ण केली नसल्‍याने तक्रारकर्तीने पुढील रकमा देण्‍याचा प्रश्‍नच येत नाही. तक्रारकर्तीने आणि वि.प.ने सद्य परिस्थितीत सदर बांधकामास परवानगी मिळाली किंवा नाही यासंबंधीची माहिती आयोगासमोर सादर केलेली नाही. तक्रारकर्तीने नोव्‍हेंबर 2011 पासून बंगला नोंदणी केला असतांनाही आजपर्यंत वि.प.ने बांधकाम सुरु केले नाही किंवा रक्‍कमही परत केलेली नाही. त्यामुळे पुढे प्रदीर्घ काळाने सदनिकेचा ताबा स्वीकारण्यासाठी वि.प. तक्रारकर्तीस भाग पडू शकत नाही. सबब, तक्रारकर्तीने दिलेली रक्कम परत मिळण्‍याची मागणी ही योग्‍य असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प.ने आपल्‍या सेवेत त्रुटी ठेवल्याचे व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब केल्याचे सिध्‍द झाल्याने या तक्रारकर्तीची तक्रार दाद मिळण्यास पात्र ठरते. मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्तीस जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते. मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते.
“Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.
शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्तीचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परिस्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्तीला तिने अदा केलेली रक्कम एकूण रक्कम रु.2,40,000/- दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
- र्तीने ज्‍या उद्देशाने बंगला घेण्‍याचा करार केला होता तो पूर्णत्‍वास न गेल्‍याने तिला मानसिक, आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. तिला बंगल्‍याचा उपयोग करता आला नाही आणि रक्कम इतक्‍या काळापर्यंत वि.प.कडे पडून असल्याने रकमेचाही उपयोग करता आला नाही. तसेच वि.प.च्या सदर कृतीने त्याला कायदेशीर नोटीस पाठवावी लागली आणि न्‍यायिक कार्यवाहीस सामोरे जावे लागल्‍याने तक्रारकर्ता सदर कार्यवाहीचा खर्च आणि मानसिक, आर्थिक त्रासाबाबत भरपाई मिळण्यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.
10. उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन आणि दाखल दस्‍तऐवजांवरुन आयोग खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
1) तक्रारकर्तीची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून, वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी तक्रारकर्तीकडून घेतलेली रक्कम रु.2,40,000/- शेवटचे भुगतान केल्याच्या दि.21.08.2010 पासून प्रत्‍यक्ष रक्कम मिळेपर्यंत द.सा.द.शे. 18 टक्‍के व्‍याजासह परत करावी.
2) वि.प.ने तक्रारकर्तीला शारिरीक व मानसिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईदाखल रु.20,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.15,000/- द्यावे.
3) वि.प.ने आदेशाचे पालन आदेशाची प्रमाणित प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसाचे आत करावे.
4) आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामुल्‍य पुरविण्‍यात यावी.
